Рішення № 32756803, 29.07.2013, Господарський суд Луганської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ 91016, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел./факс 55-17-32, inbox@lg.arbitr.gov.ua ___________________________ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

29 липня 2013 року Справа № 913/1893/13

Провадження № 15пд/913/1893/13

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004", м.Луганськ

до Луганської міської ради, м.Луганськ

про внесення змін до договору оренди землі

Суддя Смола С.В.

Секретар судового засідання Данилкіна Н.В.

У засіданні брали участь:

від позивача - Калінін К.В. - представник, довіреність № 1юр від 03.06.2013;

від відповідача - Бабкіна Н.В. - головний спеціаліст-юрисконсульт відділу контрольно-юридичної роботи, довіреність № И01/03-31/1775/0/2-12 від 19.03.2012.

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004" звернулося до господарського суду Луганської області з позовом до Луганської міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 18.10.2005 № 11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437 зі змінами до нього, який укладений між Луганською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004", відносно земельної ділянки площею 0,0377 га за адресою: м.Луганськ, між вулицями Сорокі П.А. та Братьєв Палкіних, а саме в п.1.1 розділу 1 "Предмет договору" та п.5.1 розділу 5 "Умови використання земельної ділянки" слова та знаки "під будівництво та розміщення житлового комплексу "Каскад" з діловим та культурно-розважальним центром" змінити на слова "під будівництво та розміщення індивідуальних житлових будинків".

Ухвалою господарського суду Луганської області від 11.07.2013 було порушено провадження у справі та її розгляд призначений на 24.07.2013.

Відповідач відзивом б/н від 24.07.2013 вимоги позову відхилив, оскільки, на його думку, діючим законодавством передбачена пряма заборона вносити зміни до спірного договору. Крім того відповідач зазначив, що зміна цільового призначення здійснюється тільки за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Згідно ст.77 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 24.07.2013 була оголошена перерва до 29.07.2013.

У судовому засіданні 29.07.2013 оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд

В С Т А Н О В И В:

Рішенням Луганської міської ради від 30.11.2004 № 27/410 було вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004" в оренду терміном на 10 років земельна ділянка площею 0,0377 га за адресою: м.Луганськ, між вулицями Сорокі П.А. та Братьєв Палкіних.

На виконання вказаного рішення між Луганською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004" було укладено договір оренди землі від 18.10.2005 за №11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437 (а.с.10-11).

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець на підставі рішення Луганської міської ради від 30.11.2004 за №27/410 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку під будівництво та розміщення житлового комплексу "Каскад" з діловим та культурно-розважальним центром, яка знаходиться за адресою: м.Луганськ, між вулицями Сорокі П.А. та Братьєв Палкіних.

У п.5.1 договору сторони передбачили, що земельна ділянка передається в оренду під будівництво та розміщення житлового комплексу "Каскад" з діловим та культурно-розважальним центром.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (п.5.2 договору).

Відповідно до п.11.1 договору зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

29.04.2013 позивач звернувся до відповідача з заявою, в якій просив видати рішення Луганської міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 18.10.2005, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437, зі змінами до нього, а саме в п.1.1 розділу 1 "Предмет договору" та п.5.1 розділу 5 "Умови використання земельної ділянки" слова та знаки "під будівництво та розміщення житлового комплексу "Каскад" з діловим та культурно-розважальним центром" змінити на слова "під будівництво та розміщення індивідуальних житлових будинків".

Відповіддю від 08.05.2013 № 01/03-13/2893/0/2-13 на вказаний лист секретар виконавчого комітету Луганської міської ради зазначив, що вирішити питання про зміну цільового призначення орендованої земельної ділянки не уявляється можливим, у зв'язку з відсутністю у м.Луганську детального плану та плану зонування територій.

Відповідно до ст.2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цих Законів, а також договором оренди землі.

Згідно ст.1 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

В ст.15 Закону України "Про оренду землі" наведено перелік істотних умов договору оренди землі, до яких відноситься об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

На виконання вказаних приписів законодавства і у відповідність до них між сторонами 18.10.2005 було укладено договір оренди земельної ділянки № 11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437.

Згідно ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Стаття 30 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Стаття 651 Цивільного кодексу України визначає, що підставами для зміни або розірвання договору є згода сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно ч.1 ст.652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Як зазначив позивач, під час укладення договору оренди землі від 18.10.2005 за № 11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437, він розраховував на будівництво та розміщення житлового комплексу "Каскад" з діловим та культурно-розважальним центром, що на той час мало бути економічно вигідним вкладенням коштів та приносити прибуток після його будівництва. Однак світова економічна криза 2008-2010 років призвела до втрати економічних показників та зменшення прибутків на підприємствах України, в т.ч. на підприємстві позивача, прибуток якого за вказаний період знизився до мінімального, а в останній час взагалі відсутній. Вказані доводи позивач підтвердив наданими у матеріали справи копіями фінансових звітів (балансів) підприємства за 2010-2012 роки. Позивач зазначив, що при укладенні вказаного договору оренди землі сторони не могли передбачити зазначених обставин (погіршення економічної ситуації), а якби Товариство з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004" могло передбачити це, то не укладало б договору оренди землі або уклало б його на інших умовах.

Оскільки сторони не змогли досягнути згоди щодо зміни договору оренди землі від 18.10.2005 за № 11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437, в добровільному порядку, позивач звернувся з посиланням на приписи ч.ч.2, 4 ст.652 Цивільного кодексу України до суду.

Водночас ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Тобто, для зміни договору на підставі ч.2 ст.652 Цивільного кодексу України у справі має бути встановлено наявність сукупності вищенаведених умов.

Згідно ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини справи, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до приписів ст.34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Позивач обґрунтовує наявність одночасно вищенаведених 4 умов для зміни договору наступним: 1) позивач під час укладення договору оренди землі з Луганською міською радою від 18.10.2005 за № 11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437, виходив з того, що така зміна обставин не настане, фінансове становище в країні та на підприємстві не погіршиться, та підприємство збудує та розмістить житловий комплекс "Каскад" з діловим та культурно-розважальним центром, який буде приносити прибуток; 2)економічна невигідність будівництва та розміщення житлового комплексу "Каскад" з діловим та культурно-розважальним центром, є тими обставинами, зміна яких зумовлена такими причинами як світова економічна криза 2008-2010 років, погіршення фінансової обстановки в країні та на підприємстві, які позивач не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від нього вимагалися; 3) при укладенні договору позивач розраховував на будівництво та розміщення житлового комплексу "Каскад" з діловим та культурно-розважальним центром, що на той час мало бути економічно вигідним вкладенням коштів та приносити прибуток після його будівництва. На даний же час будівництво вказаного об'єкту призведе до економічно невиправданих витрат підприємства та до банкрутства Товариства з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004"; 4) зміна обставин відбулася не по вині позивача, а тому він не може нести ризики, пов'язані з цими змінами, що також не передбачається договором або звичаями ділового обороту.

Крім того, Товариство з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004" зазначило, що розірвання договору оренди землі від 18.10.2005 за № 11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437, в даному випадку призведе до збитків підприємства позивача у вигляді втрати прибутку, на який розраховує підприємство після будівництва та розміщення індивідуальних житлових будинків, що ці витрати будуть значно перевищувати затрати, необхідні для виконання договору на змінених умовах, а також те, що після розірвання договору позивач не буде сплачувати до державного бюджету України орендну плату за користування землею.

Суд вважає вказані доводи обґрунтованими та приймає їх до уваги.

Доводи відповідача про те, що в даному випадку відбувається зміна цільового призначення земельної ділянки, яка повинна здійснюватись тільки за проектами землеустрою щодо їх відведення, суд відхиляє, враховуючи наступне.

Частинами 1 і 2 ст.18 Земельного кодексу України встановлено, що до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.

Відповідно ч.1 ст.19 вказаного Кодексу землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Статтею 38 Земельного кодексу України передбачено, що до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

В ст.1 Закону України "Про землеустрій" дається визначення землеустрою - сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональну організацію території адміністративно-територіальних одиниць, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил, та цільового призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Згідно ч.ч.1, 2 ст.20 Земельного кодексу України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.

Відповідно до ч.1 ст.20 Закону України "Про землеустрій" землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі: а) розробки документації із землеустрою щодо організації раціонального використання та охорони земель; б) встановлення та зміни меж об'єктів землеустрою, у тому числі визначення та встановлення в натурі (на місцевості) державного кордону України; в) надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок; г) встановлення в натурі (на місцевості) меж земель, обмежених у використанні і обмежених (обтяжених) правами інших осіб (земельні сервітути); ґ) організації нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою; д) виявлення порушених земель і земель, що зазнають впливу негативних процесів, та проведення заходів щодо їх відновлення чи консервації, рекультивації порушених земель, землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, ущільнення, забруднення промисловими відходами, радіоактивними і хімічними речовинами та інших видів деградації, консервації деградованих і малопродуктивних земель.

Частиною 1 ст.50 Закону України "Про землеустрій" передбачено, що проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок.

Оскільки позивач просить суд внести зміни до діючого договору оренди землі від 18.10.2005 за № 11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437, суд виходить з того, що вказаного випадку немає в переліку обов'язкового землеустрою, передбаченого ч.1 ст.20 Закону України "Про землеустрій".

Таким чином, суд дійшов висновку, що в даному випадку спір пов'язаний зі зміною виду використання земельної ділянки в межах цільового призначення, а не про зміну її цільового призначення, тому розроблення проекту землеустрою в такій ситуації законом не вимагається.

З тих же підстав відхиляються посилання відповідача на приписи ч.4 ст.24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Крім того, судом приймається до уваги той факт, що генеральний план м.Луганська, затверджений рішенням Луганської міської ради від 25.01.2011 №5/1, яким визначено принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території м.Луганська був прийнятий після укладення між сторонами у справі договору оренди землі від 18.10.2005 за № 11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437.

Абзацом 1 ч.5 ст.20 Земельного кодексу України передбачено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Вказані зміни були внесені Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" № 1702-VI від 05.11.2009, який набрав чинності з 10.12.2009. З пояснювальної записки до проекту цього закону вбачається, що з метою припинення практики створення землевласникам та землекористувачам штучних перешкод у здійсненні на земельній ділянці господарської діяльності, пропонується ввести правило, яким визначення напрямів використання земельної ділянки в межах категорії земель є вільним (крім земель сільськогосподарського використання та земель оборони).

Враховуючи викладені приписи законодавства та доводи позивача, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог та вважає можливим внести зміни до договору оренди землі від 18.10.2005 за № 11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437, а саме в п.1.1 розділу 1 "Предмет договору" та п.5.1 розділу 5 "Умови використання земельної ділянки" слова та знаки "під будівництво та розміщення житлового комплексу "Каскад" з діловим та культурно-розважальним центром" змінити на слова "під будівництво та розміщення індивідуальних житлових будинків"

Відповідно до ч.3 ст.653 Цивільного кодексу України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

В судовому засіданні 29.07.2013 представник позивача вважав за можливе віднести на Товариство з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004" судовий збір, з огляду на що він покладається на позивача, згідно ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст.44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

1.Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004" до Луганської міської ради задовольнити повністю.

2.Внести зміни до договору оренди землі від 18.10.2005 за № 11427, державна реєстрація від 24.10.2005 за № 040540200437, зі змінами до нього, який укладений між Луганською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Каскад-2004", відносно земельної ділянки площею 0,0377 га за адресою: м.Луганськ, між вулицями Сорокі П.А. та Братьєв Палкіних, замінивши в п.1.1 розділу 1 "Предмет договору" та п.5.1 розділу 5 "Умови використання земельної ділянки" слова та знаки "під будівництво та розміщення житлового комплексу "Каскад" з діловим та культурно-розважальним центром" на слова "під будівництво та розміщення індивідуальних житлових будинків".

3.Судовий збір віднести на позивача.

Відповідно до статті 85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 02.08.2013.

Суддя С.В. Смола