Рішення № 32346010, 08.07.2013, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.07.2013 р. Справа № 914/1585/13

За позовом: Прокурора Шевченківського району м.Львова, м.Львів, в інтересах держави в особі:

Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, м.Львів

До відповідача: Громадської організації «Фонд соціально-культурного розвитку», с.Сокільники, Львівська область

Третя особа-1: Львівська міська рада, м.Львів

Третя особа-2: Міський палац культури ім.Г.Хоткевича, м.Львів

Про: стягнення заборгованості в сумі 38 428,72 грн, розірвання договору оренди та виселення із приміщень

Суддя Деркач Ю.Б.

За участю представників:

від прокурора: Телюк Г.В. - прокурор

від позивача: Романяк М.О. - представник (Довіреність №2302-вих-1 від 02.03.2013р.)

від відповідача: Басистий В.О. - представник (довіреність б/н від 01.04.2013р.)

від третьої особи1: Тиркус М.П. - представник (довіреність №1.7 вих 146 від 20.12.2012р.)

від третьої особи 2: Мартиненко І.С. - керівник

Представникам сторін роз'яснено права і обов'язки, передбачені ст.ст.20,22 ГПК України. Заяви про відвід судді не подавалось. У відповідності до ст.81-1 ГПК України технічна фіксація судового процесу не здійснювалась, про що сторони подали відповідне клопотання. У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть спору: Позов заявлено прокурором Шевченківського району м.Львова в інтересах держави в особі управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради до Громадської організації «Фонд соціально-культурного розвитку» про стягнення заборгованості в сумі 38 428,72 грн, розірвання договору оренди №Г-3472-5 від 12.12.05 та зобов'язання повернути приміщення на вул.Кушевича, 1 у м.Львові орендодавцю.

Ухвалою господарського суду від 25.04.2013р. прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі.

Представник прокуратури в судовому засіданні 21.05.2013р. позовні вимоги підтримав, просив їх задоволити у повному обсязі та подав клопотання №2302-вих.-1459 від 21.05.2013р. (вх. №17782/13 від 21.05.2013р.) про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача- Міський палац Культури ім. Г. Хоткевича (79019, м. Львів, вул. Кушевича, 1).

В судовому засіданні 21.05.2013р. представник позивача клопотання б/н від 21.05.2013р. (вх. №17814/13 від 21.05.2013р.) про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача- Львівську міську раду.

Представник відповідача в судове засідання 21.05.2013р. не з"явився, проте направив клопотання б/н від 17.05.2013р. (вх. №17473/13 від 17.05.2013р.) про відкладення розгляду справи, у зв"язку із зайнятістю в іншому судовому процесі.

Ухвалою від 21.05.2013р. розгляд справи було відкладено на 04.06.2013р.

Представник прокуратури в судовому засіданні 04.06.2013р. позовні вимоги підтримав, просив їх задоволити у повному обсязі.

В судовому засіданні 04.06.2013р. представником відповідача було подано відзив на позовну заяву, в якому відповідач заперечив проти позову та вважає вимоги прокурора безпідставними. Зазначив, що в нього відсутня заборгованість з орендної плати по договору №Г-3472-5 від 12.12.2005р., а розрахунок суми боргу, поданий позивачем, розрахований в супереч положенням п.5.1 вказаного договору оренди. Також відповідач вказав, що у нього ніколи з моменту укладення спірного договору не існувало заборгованості, а станом на час розгляду справи в суді існує значна переплата по орендним платежам. У зв'язку з цим вважає недоведеними обставини, на які посилається прокурор в позовній заяві, та просить в задоволенні позову відмовити повністю.

В судовому засіданні 04.06.2013р. оголошено перерву до 18.06.2013р.

01 липня 2013 року прокурором м.Львова через канцелярію господарського суду подано клопотання про припинення провадження у справі в частині стягнення заборгованості, у зв'язку із сплатою відповідачем боргу в сумі 38 428,72 грн, а також заперечення на відзив відповідача. В запереченні прокурор зазначає, що в суму, вказану в рахунках за оренду спірного приміщення, включались крім орендної плати також плата за землю і комунальні послуги.

Представником третьої особи-1, Львівської міської ради, в судовому засіданні 08.07.2013р. подано заперечення на відзив відповідача. В запереченні третя особа-1 зазначає про неможливість встановлення переплати з орендної плати, а також взагалі відсутність такої, оскільки здійснюючи оплату відповідач не вказував в платіжних документах призначення платежу за майбутні періоди. Відтак, третя особа-1 вважає, що сплачені відповідачем кошти спрямовувались на погашення заборгованості з орендної плати.

В судовому засіданні 08.07.2013р. представники прокуратури та позивача позовні вимоги підтримують повністю. Обґрунтовують вимоги тим, що між сторонами було укладено договір оренди №Г-3472-5 від 12.12.05. Відповідно до п.7.2 договору відповідач взяв на себе зобов'язання своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за користуванням об'єктом оренди, а саме нежитловими приміщеннями площею 294,5 м.кв. на вул.Кушевича,1 у м.Львові. Проте, незважаючи на положення спірного договору оренди та норми закону відповідач порушує взяті на себе зобов'язання в частині своєчасного внесення орендної плати. Із урахуванням долучених до позовної заяви розрахунків заборгованості борг по оренді становила 38 428,72 грн. Просять позов задоволити із урахуванням клопотання прокурора про припинення провадження в частині стягнення заборгованості, а саме: розірвати спірний договір оренди та зобов'язати відповідача звільнити займані приміщення на вул.Кушевича,1.

Представник третьої особи-1 в судовому засіданні 08.07.2013р. позовні вимоги підтримав повністю та подав письмові заперечення на відзив б/н від 05.07.2013р. (вх. №26518/13 від 08.07.2013р.).

Представник третьої особи-2 в судовому засіданні 08.07.2013р. позовні вимоги підтримав, надав пояснення аналогічні викладеним у позовній заяві.

Представник відповідача в судовому засіданні 08.07.2013р. проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. Крім того представник відповідача зазначив, що відповідно до п.5.3 спірного договору оренди орендна плата сплачується на підставі наданих (виставлених) відповідачу рахунків. При цьому в самому договорі не вказується одержувач платежів та реквізити на сплату орендної плати. Представник відповідача повідомив, що рахунки на сплату орендної плати він отримував несвоєчасно, що на його думку в розумінні положень статті 613 ЦК України є простроченням кредитора, до виконання обов'язку якого по наданню рахунків відповідачу останній не міг виконати належно свій обов'язок, передбачений п.7.2 спірного договору оренди. Відтак, розраховував орендні платежі самостійно в порядку, передбаченому п.5.1 договору.

В процесі розгляду справи, судом встановлено наступне.

12.12.2005р. між Громадською організацією «Фонд соціально-культурного розвитку», надалі позивач, та управлінням комунального майна Львівської міської ради (правонаступником якого є управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради), було укладено договір оренди №Г-3472-5 нерухомого майна загальною площею 294,5 м.кв. в будинку на вул.Кушевича,1 у м.Львові строком - до 11.12.06.

Відповідно до договору про внесення змін №Г-3472-5 (д-9) від 11.02.09 термін дії спірного договору оренди було продовжено сторонами до 10.02.12.

Згідно з рішенням господарського суду Львівської області від 27.06.12 у справі №5015/1737/12, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 14.08.12, договір оренди №Г-3472 від 12.12.05 є чинним до 10 лютого 2015 року.

Однією із істотних умов спірного договору оренди є орендна плата. Відповідно до п.7.2 договору відповідач взяв на себе зобов'язання своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за користуванням об'єктом оренди.

Несплата орендної плати у повному обсязі протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу, є підставою для дострокового розірвання договору оренди згідно п.5.3 договору та статті 782 Цивільного кодексу України.

Згідно п.п.5.3, 7.2 договору оренди №Г-3472-5 орендна плата сплачується своєчасно і в повному обсязі орендарем на підставі наданих (виставлених) йому рахунків не пізніше 20-го числа місяця за попередній місяць. Вказані рахунки виставляються органами, визначеними відповідними нормативними документами Львівської міської ради.

Відповідно до п.п.5.5 - 5.7 договору орендар може вносити орендну плату наперед за будь-який термін у розмірі, що визначається на момент оплати. У цьому випадку порядок перегляду орендної плати за п.5.2 договору на термін оплати не застосовується. Крім того до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї сторони у разі зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Прокурором подано розрахунок суми боргу у формі довідки, з якого вбачається розмір нарахованої одержувачем орендних платежів, палацом культури ім.Г.Хоткевича, орендної плати за березень - грудень 2012 року, та несплаченої відповідачем на загальну суму 38 428,72 грн.

З даної довідки розмір нарахованої та несплаченої відповідачем орендної плати в 2012 році становить:

Березень (залишок) - 1038,95 грн; Квітень - 4629,95 грн; Травень - 4605,55 грн; Червень - 4600,54 грн; Липень - 4590,70 грн; Серпень - 4144,54 грн; Вересень - 3703,05 грн; Жовтень - 3706,30 грн; Листопад - 3706,30 грн; Грудень - 3703,05 грн.

Пунктом 5.1 договору визначається розмір місячної орендної плати, розрахований у відповідності до Методики розрахунку орендної плати за користування майном, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №98 від 31.10.02. Цей розмір становить 1 322,60 грн без ПДВ. Даний розмір орендної плати може змінюватись лише шляхом коригування щомісяця на відповідний індекс інфляції. В інших випадках розмір орендної плати переглядається тільки за згодою сторін або за рішенням суду (пункти 5.1 - 5.2 договору).

Із урахуванням п.5.1 договору та індексів інфляції згідно офіційних даних Держкомстату України розмір орендної плати за період 12.12.05 - 31.12.05 (перший місяць оренди) становить: (1 322,60 + 20%ПДВ)*1,009 (індекс інфляції за грудень 2005 року згідно даних Держкомстату України)*20 (кількість днів дії договору в грудні)/31 (кількість днів в грудні місяці) = 1 023,96 - розмір орендної плати з грудень 2005 року. А сума 1 601,40 грн - є базовим розміром для обчислення орендної плати за січень 2006 року.

Відповідно в січні 2006 року розмір орендної плати мав би становити: 1 601,40*1,012 (індекс інфляції за січень 2006 року) = 1 620,62 грн; в лютому 2006р: 1 620,62*1,018 = 1649,80 грн; в березні 2006р - 1649,80*0,997 = 1644,84 грн. Тобто із урахуванням положень розділу 5 спірного договору оренди розмір місячної орендної плати змінюється лише шляхом індексації.

Таким чином шляхом математичних розрахунків, використовуючи дані п.5.1 спірного договору оренди та дані Держкомстату України щодо індексів інфляції за 2005 - 2013 роки суд встановив, що розмір річної орендної плати за 2006 рік повинен складати 20 169,59 грн; за 2007 рік - 22 759,95 грн; за 2008 рік - 28 495,53 грн; за 2009 рік - 33 026,30 грн; за 2010 рік - 33 330,22 грн; за 2011 рік - 39 073,59 грн; за 2012 рік - 39 695,33 грн. Разом - 216 550,51 грн

При цьому помісячний розмір орендної плати за квітень - грудень 2012 року (спірний період) повинен становити: квітень 3328,96 грн; травень - 3318,97 грн; червень - 3309,00 грн; липень - 3302,40 грн; серпень - 3292,50 грн; вересень -3295,80 грн; жовтень - 3295,80 грн; листопад - 3292,49 грн; грудень - 3299,07 грн.

Натомість з наявних в матеріалах справи актів взаєморозрахунків суми нарахованих орендних платежів третьою особою-2, міським палацом культури ім.Г.Хоткевича, є значно більшими. Зокрема за 2006 рік палацом культури нараховано 22 930,24 грн; 2007 - 25 963,16 грн; 2008 - 33 056,97 грн; 2009 - 41 593,61 грн; 2010 - 45 967,25 грн; 2011 - 53 778,83 грн; 2012 - 51 108,32 грн. Разом - 274 398,38 грн.

З вказаних актів, підписаних палацом культури, а також наданих відповідачем платіжних документів вбачається, що відповідачем було сплачено наступні суми:

За 2006 рік - 20 852,55 грн; 2007 - 27 462,40 грн; 2008 - 31 290,29 грн; 2009 - 40 490,00 грн; 2010 - 45 501,82 грн; 2011 - 38 590,00 грн; 2012 - 41 200,00 грн. Разом станом на 01.01.2013 - 245 387,06 грн.

З інформаційної довідки, підписаної прокурором та поданої до суду разом із запереченням на відзив відповідача, вбачається, що одержувачем платежів, третьою особою-2, в орендних платежах щомісяця нараховувались додаткові складові, а саме: земельний податок та комунальні послуги.

В усних поясненнях про підставність нарахування включення до орендних платежів інших платежів представник третьої особи-2 зазначив, що одержувач орендних платежів на власний розсуд виставляв такі рахунки, оскільки відповідач не має укладених договорів на постачання комунальних послуг. При цьому повідомив, що жодних дій спрямованих на спонукання відповідача до укладення договорів на постачання комунальних послуг, а саме звернення із письмовими пропозиціями, звернення до суду тощо, не вчиняв.

З матеріалів справи та пояснень учасників процесу суд дійшов висновку, що третя особа-2 змінювала призначення орендних платежів, котрі здійснював відповідач, зараховуючи частину з них на покриття комунальних видатків та сплату земельного податку. Жодних документів про погодження третьою особою-2 із відповідачем такого використання сплачених ним коштів учасниками справи суду не надано. Відтак, третя особа-2 на власний розсуд змінювала призначення орендних платежів, здійснених відповідачем.

Цільове призначення будь-яких платежів за договорами оренди мають визначатись або самим договором, або ж у відповідних платіжних документах. В останньому разі орендодавець (одержувач платежів), який прийняв платіж, погоджується з тим, як цільове призначення цього платежу визначене орендарем. Законом не надано права орендодавцю (одержувачу платежів) на свій власний розсуд визначати призначення платежів, здійснених орендарем.

З наявних у справі матеріалів вбачається, що усі вищенаведені суми нарахованої та сплачено орендної плати є саме орендними платежами, здійсненими на виконання положень розд.5 та п.7.2 договору оренди №Г-3472-5. Одержувач платежів зобов'язаний зараховувати платежі, сплачені як орендні, саме за оренду приміщення, а не будь-які інші послуги (будь то комунальні, податкові зобов'язання тощо).

Відтак відповідач скористався своїм правом, наданим йому пунктом 5.5 договору, та вносив орендну плату наперед. Зокрема, сальдо на користь одержувача платежів на кінець 2006 року становило 384,64 грн. Проте, вже в січні 2007 року платежем на суму 1989,64 грн відповідач погасив як заборгованість в сумі 384,64 грн, так і орендний платіж за січень 2007 року (котрий згідно розрахунків п.5.1 договору повинен становити 1796,50 грн). Сальдо на кінець 2007 року було вже від'ємним і становило на користь відповідача 4317,81 грн. На кінець 2008 року переплата по оренді становила вже 7112,56 грн.

Матеріалами справи підтверджується наявність переплати по оренді у відповідача і в подальшому, в тому числі і станом на дату звернення прокурора із позовом.

Таким чином доводи позивача, прокурора та третіх осіб не знаходять свого підтвердження в матеріалах справи, оскільки станом як на дату складання довідки щодо заборгованості від 05.03.13 №51 так і станом на дату звернення прокурора до суду у відповідача не було заборгованості з орендної плати, оскільки як зазначено вище ним щороку сплачувалась значно більша сума за оренду спірного приміщення від розрахованої належним чином у відповідності до п.5.1 договору оренди.

Відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду державного і комунального майна», методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

Згідно статті 21 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» розмір орендної плати може бути змінений лише за погодженням сторін.

Відповідно до п.1.2.3 Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м.Львова, затвердженої ухвалою №98 Львівської міської ради від 31.10.02 і чинної на час укладення спірного договору оренди, орендна плата - це платежі за користування майном, які вносить орендар орендодавцеві. Пунктом 2.1 визначено процедури розрахунку орендної плати. Так орендна плата за перший місяць розраховується наступним чином: експертна вартість майна * річну орендну ставку / 12 (місяців у році) * індекс інфляції за перший місяць оренди * індекс інфляції з дати оцінки до дати укладення договору оренди.

Будь яких інших складових орендного платежу ані положеннями даної Методики, ані умовами спірного договору, ані нормами законодавства не передбачено.

Суд відхиляє доводи представника Львівської міської ради про відсутність призначення платежів на платіжних документах відповідача як таких, що сплачуються на перед, що на думку представника є підставою стверджувати що такі не здійснювались. Так, на всіх платіжних документах, наданих відповідачем, вказується призначення - «за оренду». Закон не вимагає обов'язку платника вказувати майбутній період сплати, оскільки будь-яка сума коштів, сплачена понад визначену договором, автоматично зараховується в майбутні платежі згідно із призначення таких (за оренду, за землю тощо). Крім того одержувач платежів підтвердив той факт, що сплачені за оренду кошти відповідачу у зв'язку із переплатою не поверталися.

Також суд відхиляє доводи третьої особи-1 щодо неможливості встановити фактично сплачену відповідачем суму коштів по оренді за весь час дії договору, оскільки такі проплати підтверджені в повній сумі як актами взаємозвірок, підписаними відповідачем та третьою особою-2, так і інформаційними довідками, підписаними як прокурором так і третьою особою-2. З даних документів вбачається, що відповідачем сплачено згідно договору оренди №Г-3472-5 в період з 12.12.2005р. по 31.05.2013р. 289 314,56 грн орендної плати. Розмір нарахованої орендної плати, з огляду на вказані документи та положення розділу 5 спірного договору, за даний період становить 234 456,99 грн.

При цьому судом встановлено, що починаючи з 2007 року сальдо по орендній платі завжди було від'ємним, тобто існувала переплата по оренді, розмір якої (переплати) збільшувався щороку. І за весь час з моменту укладення спірного договору оренди у відповідача не існувало заборгованості в розмірі більшому місячного нарахування орендної плати. А починаючи з 2007 року такої заборгованості не було жодного разу.

Суд відхиляє доводи позивача, прокурора та третіх осіб про те, що орендна плата не здійснювалась за період з 01.04.2012р. по 31.12.2012р. з огляду на те, що станом на 01.04.2012р. у відповідача існувала переплата по орендній платі в сумі 25 603,94 грн, тобто в понад 7-місячному розмірі орендної плати, що фактично означає наявність здійсненої відповідачем оплати за оренду до жовтня 2012 року.

Судом також не беруться до уваги твердження учасників процесу щодо зазначення відповідачем в платіжних документах в 2012 році помісячного призначення орендної плати, а саме: 16.01.2012р. ПКО №4 на суму 9300 грн із призначенням платежу «оренда приміщення час 8м.2011р, 7 міс 2011р»; 26.06.2012р. ПКО №64 із призначенням платежу «оренда приміщення час 9м 2011, час 8 міс 2011»; 31.07.2012р. ПКО №73 на суму 9000 грн із призначенням платежу: «оренда 1м 2012р, 12 міс 2011р., част 11 міс 2011р.»; та інші. В матеріалах справи наявні платіжні документи у формі квитанцій до прибуткового касового ордеру за 2012 рік і в жодному з них не вказується помісячне призначення платежів, а лише як «орендна приміщення». Відтак зазначене вище твердження учасників є помилковим та суперечить матеріалам справи.

При цьому суд зазначає, що в будь-якому випадку в разі зазначення відповідачем в платіжному документі помісячного призначення орендної плати, одержувач платежів зобов'язаний зарахувати сплачені кошти саме за таким призначенням, а у разі вже наявної переплати за вказаний період - зарахувати кошти за наступні періоди або ж повернути кошти платнику. Проте судом встановлено, що сплачені відповідачем кошти третьою особою-2 йому жодного разу не повернуто.

Також судом встановлено, що третьою особою-2 неналежним чином виконувались обов'язки, передбачені п.5.3 договору. Ані позивачем, ані третіми особами не спростовано твердження відповідача про те, що рахунки за оренду спірного приміщення виставлялись несвоєчасно (зокрема учасники справи не надали суду доказів надання (виставлення) рахунків відповідачу своєчасно). Відповідно до ст.613 Цивільного кодексу України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором чи випливають із суті самого зобов'язання, до вчинення яких божник не міг виконати свого обов'язку. Враховуючи те, що в договорі оренди п.5.1 зазначається початковий розмір орендної плати, відповідач міг самостійно розраховувати орендну плату, виходячи зі змісту даного пункту договору та із урахуванням положень п.5.2, що відповідачем і здійснювалось.

Відповідно до статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Аналогічна норма зазначена в п.5.2 договору оренди №Г-3472-5.

Проте, як зазначено вище, судом встановлено, що відповідач вносив саме орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Враховуючи відсутність заборгованості з орендної плати як на момент звернення прокурора із позовом, так і на час ухвалення рішення по справі - вимога про її стягнення є безпідставною. У зв'язку з цим судом відхиляється клопотання прокурора про припинення провадження у справі в частині стягнення орендної плати.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що підставою для позову визначено саме несплату орендної плати. Інших підстав прокурором та позивачем не зазначено. Відтак суд дійшов висновку про те, що відповідачем не порушено положення статей 525, 526, 651, 782 ЦК України, статті 18 Закону України «Про оренду державного і комунального майна», п.7.2 договору оренди №Г-3472-5, тому відсутні підстави для розірвання даного договору та виселення відповідача із приміщень.

Згідно ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

За таких обставин господарський суд дійшов висновку про безпідставність та необґрунтованість позовних вимог позивача.

Судовий збір покладається Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради.

Враховуючи наведене, керуючись ст.ст. 28, 33, 34, 44, 48, 49, 75, 82, 84 ГПК України суд,

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позовних вимог відмовити повністю

2. Стягнути Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, ідентифікаційний код 25558625) в доход державного бюджету 1147,00грн. судового збору.

Повний текст рішення виготовлено та підписано 12.07.2013р.

Суддя Деркач Ю.Б.