Рішення № 32305102, 04.07.2013, Господарський суд м. Севастополя

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 липня 2013 року справа № 919/363/13

Господарський суд міста Севастополя у складі: головуючого судді Єфременко О.О., суддів - Архипенко О.М., Харченко І.А., розглянувши матеріали справи

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

АДРЕСА_1)

до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Автономній республіці Крим та місті Севастополі

(пл. Повсталих, 6, м. Севастополь, 99008),

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача

Державне підприємство "Центральне конструкторське бюро "Черноморец"

(вул. Велика Морська, 1, м. Севастополь, 99011),

Державний концерн «Укроборонпром»

(вул. Дегтярівська, 3, м. Київ, 04119)

про визнання договору оренди частково недійсним та зобов'язання вчинити певні дії,

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1, паспорт серії НОМЕР_1, виданий Гагарінським РВ УМВС України в місті Севастополі;

відповідача - Белоусов В.С., довіреність № 2 від 03.01.2013;

третіх осіб - не з'явилися;

Суть спору:

Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 звернулася до господарського суду міста Севастополя із позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Автономній республіці Крим та місті Севастополі про визнання частково недійсним договору оренди №589 від 12.09.2007, укладеного між сторонами, в частині абзацу другого пункту 3 додаткової угоди № 2 від 10.10.2012 та зобов'язання Регіональне відділення Фонду державного майна України в Автономній республіці Крим та місті Севастополі перерахувати орендну плату за цім договором на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 (зі змінами та доповненнями) із розрахунку вартості об'єкту нерухомого майна 947300,00 грн, без врахування ПДВ, визначеної згідно зі звітом про оцінку від 31.08.2012.

Позовні вимоги з посиланням на статті 203, 215 Цивільного кодексу України, статтю 20 Господарського кодексу України та статті 11, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» обґрунтовані тим, що абзац другий пункту 3 додаткової угоди № 2 від 10.10.2012 до договору оренди №589 від 12.09.2007 не відповідає вимогам закону щодо визначення розміру орендної плати, оскільки діюче законодавство не надає орендодавцю права встановлювати її розмір за згодою сторін, без урахування вищезазначеної Методики, у зв'язку з чим є недійсним.

Ухвалою від 27.03.2013 прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі, призначений розгляд справи у судовому засіданні. Цією же ухвалою в порядку статті 27 Господарського процесуального кодексу України судом до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача залучено Державне підприємство "Центральне конструкторське бюро "Черноморец".

Ухвалою від 17.04.2013 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Державний концерн «Укроборонпром», відповідно до статті 27 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою від 27.05.2013, за клопотанням представника відповідача, строк вирішення спору продовжено на 15 днів згідно статті 69 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою від 10.06.2013 вирішено здійснювати розгляд справи № 919/363/13 колегіально у складі трьох суддів.

Розпорядженням в.о. керівника апарату господарського суду міста Севастополя № 201 від 10.06.2013 призначений повторний автоматичний розподіл справи, за результатом якого у справі № 919/363/13 призначено наступний склад колегії суддів: головуючий - суддя Єфременко О.О., судді - Архипенко О.М., Харченко І.А.

Ухвалою від 10.06.2013 справу №919/363/13 прийнято до провадження зазначеною колегією суддів.

Третя особа, Державне підприємство "Центральне конструкторське бюро "Черноморец", явку уповноваженого представника в судове засідання не забезпечив, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце судового засідання повідомлений своєчасно та належним чином. У судовому засіданні, яке відбулося 07.05.2013, представником Державного підприємства "Центральне конструкторське бюро "Черноморец" надані письмові пояснення (а.с.51-52), з яких вбачається, що вимоги позовної заяви не зачіпають його інтересів, тому просить розглянути справу на підставі наявних у справі доказів (вх. № 4504/13).

Третя особа, Державне підприємство «Укроборонпром», явку уповноваженого представника в судове засідання не забезпечив, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце судового засідання повідомлений своєчасно та належним чином. 28.05.2013 від Державного концерну «Укроборонпром» надійшли письмові пояснення, відповідно до яких концерн не є стороною у спірних правовідносинах, не має документів, що стосуються предмету спору (вх. №5413/13 від 28.05.2013) (а.с.103-104).

Позивач в судовому засіданні вимоги позовної заяви підтримав повністю та наполягав на їх задоволенні.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечував з підстав, викладених у відзиві, з посиланням на статтею 20 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», вважає, що сторони мали право домовитися про те, що, у разі, якщо орендна плата, розрахована згідно з новим звітом про оцінку, буде менше поточної орендної плати, розмір орендної плати за договором №589 від 12.09.2007 буде залишений без змін.

Представникам сторін в судовому засіданні роз'яснені їх процесуальні права і обов'язки, передбачені статтями 20, 22 Господарського процесуального кодексу України.

У судовому засіданні, яке відбулося 03.07.2013, суд, у порядку статті 821 Господарського процесуального кодексу України, вийшов до нарадчої кімнати для ухвалення судового рішення, оголосивши орієнтований час проголошення рішення - 09 годин 30 хвилин 04.07.2013. Після виходу з нарадчої кімнати суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані докази, перевіривши матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

12.09.2007 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (орендодавець) і фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна державної власності №589 (далі - Договір), відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець, за згодою балансоутримувача, передає, а орендар приймає в термінове платне користування об'єкт нерухомого майна: вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 133,1 кв.м (з літ. 2-42 по літ. 2-47), розташовані в цокольному поверсі чотирьохповерхової будівлі та вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 79,6 кв.м (літ. 1-1, 1-2, 1-3), розташовані в підвалі чотирьохповерхової будівлі, що знаходяться на балансі Державного підприємства "Центральне конструкторське бюро "Черноморец", розташовані за адресою: АДРЕСА_2.

Вартість орендованого майна визначена відповідно до незалежної (експертної) оцінки станом на 31.10.2006 та складає 695930,00 грн та 317840,00 грн відповідно.

Майно надається в оренду для розміщення магазину з продажу непродовольчих товарів.

Згідно з пунктом 3.1 Договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786, зі змінами та доповненнями, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку оренди - липень 2007 року - 16255,80 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством України. Орендна плата за перший повний місяць оренди визначається шляхом корегування орендної плати за базовий місяць на відповідний індекс інфляції.

Даний договір укладено строком на 2 роки 363 дні та діє з моменту підписання цього Договору до 10.09.2010 (пункт 10.1 Договору).

Актом приймання-передачі від 12.09.2007, орендодавець передав, а орендар прийняв об'єкт оренди (а.с.13).

Згідно з пунктом 1 Додаткової угоди №2 від 10.10.2012 цей Договір поновлюється з 10.09.2012 на 2 роки 363 дні та діє до 08.09.2015, включно.

Пунктом 3 Додаткової угоди №2 від 10.10.2012 сторони домовилися перерахувати орендну плату з 10.09.2012 згідно з новим звітом про оцінку майна, протягом одного місяця після отримання орендодавцем звіту про оцінку майна. У разі якщо орендна плата, розрахована згідно з новим звітом про оцінку, буде менше поточної орендної плати, сторони домовилися залишити орендну плату за договором № 589 від 12.09.2007 без змін (а.с.14).

Супровідним листом за вих. №11-05-00345 від 29.01.2013 Регіональним відділенням Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та м. Севастополі був направлений на адресу позивача проект додаткової угоди № 3 від 18.01.2013 до Договору, яким, зокрема, запропоновано внести зміни до пункту 1.1 Договору наступного змісту: «у зв'язку з тим, що на момент продовження дії договору оренди № 589 від 12.09.2007 оцінка об'єкту оренди була зроблена три року потому, з 10.09.2012 вартість об'єкту нерухомого майна визначена згідно зі звітом про оцінку на 31.08.2012 та складає без ПДВ 947300,00 грн».

А також доповнити пункт 3.1 розділу 3 договору № 589 від 12.09.2007, виклавши його у наступній редакції: «орендна плата з 10.09.2012, за згодою сторін, складає за базовий місяць оренди (червень 2007) - 16255,80 грн».

Позивач вважає, що орендодавець державного майна має право визначати розмір орендної плати виключно у порядку, встановленому законодавством на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 та не має право встановлювати її розмір за згодою сторін. У зв'язку з чим, позивач наполягає, що абзац другий пункту 3 додаткової угоди № 2 від 10.10.2012 до Договору не відповідає вимогам статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також вищевказаної Методики, а тому є недійсним.

Зазначені обставини стали підставою для звернення позивач до суду з зазначеним позовом.

Відповідно до статті 43 Господарського процесуального кодексу України суд, провівши оцінку доказів по справі, вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню повністю, виходячи з наступного.

Згідно з частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актами цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Положеннями пунктів 2.1, 2.9 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» №11 від 29.05.2013 визначено, що правочин може бути визнаний недійсним з підстав, передбачених законом. На підставі статті 215 Цивільного кодексу України недійсними можуть визнаватися не лише правочини, які не відповідають цьому Кодексу, а й такі, що порушують вимоги інших законодавчих актів України, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, інших нормативно-правових актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку.

Правові засади організаційних відносин, пов'язаних з передачею в оренду майна, яке, зокрема, перебуває у державній власності та майнових відносин між орендодавцями щодо господарського використання даного майна, визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним законом щодо цих відносин.

Пунктом 2.8 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» №12 від 29.05.2013 передбачено, що у вирішенні спорів щодо визнання дійсним або недійсним договору оренди необхідно враховувати вимоги статей 220, 640, 759, 760, 794 ЦК України, статей 7-10, 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакціях, чинних на момент виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон), орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З наведеною нормою узгоджується стаття 283 Господарського кодексу України, згідно з якою за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Частиною шостою статті 283 Господарського кодексу України встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди)

Положеннями частини першої статті 10 Закону встановлено, що орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди.

Згідно з частиною другою статті 19 Закону методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем для об'єктів, що перебувають у державній власності, визначаються Кабінетом Міністрів України.

З метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду Кабінетом Міністрів України розроблено та затверджено постановою №786 від 04.10.1995 Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу (далі - Методика).

Пунктом 4 Методики передбачено, що орендна плата за цією Методикою розраховується у такій послідовності: визначається розмір річної орендної плати. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати - останній місяць, за який визначено індекс інфляції, яка фіксується у договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за базовий місяць оренди розраховується розмір орендної плати за перший та наступні місяці оренди.

При цьому розмір орендної плати за користування нерухомим майном визначається за формулами, наведеними у п.п. 8, 12 Методики, з урахуванням визначеної експертним шляхом вартості орендованого майна та відповідних орендних ставок.

Відповідно до пункту 8 Методики передбачено, що вартість орендованого нерухомого майна повинна визначатись шляхом проведення незалежної оцінки з урахуванням місцезнаходження майна і забезпеченість його інженерними мережами.

Статтею 11 Закону визначено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Правові засади здійснення оцінки майна, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів врегульовано Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" статтею 7 якого передбачено, що проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку оренди державного майна.

Таким чином, питання проведення нової оцінки об'єкта оренди обов'язково розглядається при прийнятті рішення про продовження дії договору оренди (за умови неотримання за три місяці до закінчення строку договору заперечень щодо його продовження від уповноваженого органу управління).

Якщо від дати останньої оцінки об'єкта оренди до дати продовження строку договору оренди пройде понад 3 роки, слід укладати додаткову угоду, в якій, зокрема, передбачити уточнення вартості майна за результатами нової незалежної оцінки та відповідну зміну розміру орендної плати.

З огляду на зазначене, розмір орендної плати за оренду державного майна повинен розраховуватися у відповідності до Методики та не може бути встановлений за згодою сторін.

Згідно зі статтею 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 21 Закону розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. При цьому, частина друга цієї статті конкретизує, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Статтею 20 Закону передбачено, що орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі, а залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі.

Враховуючи викладене, Законом, який регулює правові засади організаційних відносин, пов'язаних з передачею в оренду майна, яке перебуває у державній власності та є спеціальним законом щодо цих відносин, передбачена можливість зміни розміру орендної плати виключно у разі якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України, яким зокрема визнається факт того, що від дати останньої оцінки об'єкта оренди до дати продовження строку договору оренди пройшло понад 3 роки, у зв'язку з чим, сторони зобов'язані провести оцінку об'єкта оренди та здійснити відповідну зміну розміру орендної плати за результатами нової незалежної оцінки.

Отже, Закон пов'язує право сторін договору оренди державного майна змінювати розмір орендної плати за погодженням сторін лише у передбачено Законом випадку, при цьому така зміна пов'язана зі зміною вартості об'єкту оренди згідно з результатами нової незалежної оцінки.

Виходячи з зазначеного, суд вважає, що розмір орендної плати повинен розраховуватися та змінюватися у відповідності до Закону та Методики.

Як вбачається зі звіту про оцінку вбудованих нежитлових приміщень, складеного з метою встановлення ринкової вартості об'єкту для визначення розміру орендної плати для продовження договору оренди, загальною площею 133,1 кв.м (з літ. 2-42 по літ. 2-47), розташованих в цокольному поверсі будівлі літ. «А», вбудованих нежитлових приміщень загальною площею 79,6 кв.м (літ. 1-1, 1-2, 1-3), розташованих в підвалі будівлі літ «А», що знаходяться на балансі Державного підприємства "Центральне конструкторське бюро "Черноморец", розташованих за адресою: АДРЕСА_2, ринкова вартість об'єктів оцінки станом на 31.08.2012 складає 625 900,00 грн та 321 400,00 грн відповідно.

У пункті 2.11 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» №11 від 29.05.2013 роз'яснено, що за загальним правилом статті 217 Цивільного кодексу України правочин не може бути визнаний недійсним, якщо законові не відповідають лише окремі його частини і обставини справи свідчать про те, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної його частини. У такому разі господарський суд може визнати недійсною частину правочину. Недійсними частини правочину визнаються за загальними правилами визнання правочинів недійсними із застосуванням передбачених законом наслідків такого визнання.

За таких обставин, суд вважає, що абзац другий пункту 3 додаткової угоди № 2 від 10.10.2012 договору оренди нерухомого майна державної власності № 589 від 12.09.2007 суперечить вимогам законодавства щодо порядку визначення розміру орендної плати державного майна, а саме, статті 19 Закону, а також Методики, у зв'язку з чим суд дійшов висновку, що договір оренди в цій частині підлягає визнанню недійсним.

Частина позовних вимог про зобов'язання відповідача перерахувати орендну плату за договором оренди нерухомого майна державної власності №589 від 12.09.2007 на підставі Методики із розрахунку вартості об'єкту нерухомого майна 947300,00 грн, без врахування ПДВ, визначеної згідно зі звітом про оцінку від 31.08.2012 також підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Абзацом першим пункту 3 додаткової угоди № 2 про внесення змін до договір оренди нерухомого державного майна № 589 від 12.09.2008, підписаного сторонами 10.10.2012, сторони домовилися перерахувати орендну плату з 10.09.2012 відповідно до нового звіту про оцінку майна, протягом одного місяця після отримання орендодавцем звіту про оцінку майна.

Крім того, пунктом 3.4 договору оренди нерухомого майна державної власності № 589 від 12.09.2007 сторонами передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у випадку зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін та тарифів та в інших випадках, передбачених діючим законодавством України.

Виходячи із положень статті 627 Цивільного кодексу України та відомостей, що містяться у Звіті про оцінку вбудованих нежитлових приміщень загальною площею 333,10 кв.м, розташованих в цокольному поверсі та вбудованих нежитлових приміщень загальної площею 79,6 кв.м, розташованих у підвальному поверсі у будівлі літ "А" Центрального конструкторського бюро "Чорноморець", що знаходяться за адресою м.Севастополь, вул.Велика Морська, 1, проведеної 31.08.2012, та враховуючи домовленість сторін щодо порядку перерахунку розміру орендної плати згідно нового звіту про оцінку майна, суд дійшов висновку про обґрунтованість вимог позивача щодо зобов'язання відповідача перерахувати орендну плату за договором оренди нерухомого майна державної власності №589 від 12.09.2007 на підставі Методики із розрахунку загальної вартості об'єкту нерухомого майна 947300,00 грн, без врахування ПДВ, визначеної згідно зі звітом про оцінку від 31.08.2012.

Витрати по сплаті судового збору покладаються судом на відповідача відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 43, 49, 82, 84, 85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати частково недійсним договір оренди нерухомого майна державної власності № 589 від 12.09.2007, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та місті Севастополі та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, в частині абзацу другого пункту 3 додаткової угоди № 2 від 10.10.2012.

3. Зобов'язати Регіональне відділення Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та місті Севастополі перерахувати орендну плату за договором оренди нерухомого майна державної власності №589 від 12.09.2007 на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами та доповненнями) із розрахунку вартості об'єкту нерухомого майна 947300,00 грн, без врахування ПДВ, визначеної згідно зі звітом про оцінку від 31.08.2012.

4. Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України в Автономній Республіці Крим та місті Севастополі (пл. Повсталих, 6, м. Севастополь, 99008, код ЄДРПОУ 20677058, відомості про рахунки в установах банку відсутні) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_2, відомості про рахунки в установах банку відсутні) судовий збір у розмірі 1147,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено 09.07.2013.

Головуючий суддя О.О. Єфременко

Суддя О.М. Архипенко

Суддя І.А. Харченко