Ухвала суду № 32248661, 26.06.2013, Господарський суд Херсонської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м.Херсон, вул. Горького, 18

тел. /0552/ 49-31-78, 42-06-22, 32-11-36

_________________У Х В А Л А

"26" червня 2013 р. Справа № 5024/453/2011

Господарський суд Херсонської області у складі судді Задорожної Н.О. при секретарі Просоєдовій Ю.Д., розглянувши скаргу ПАТ "Сигма" на дії органу ДВС по справі

за позовом: від імені Публічного акціонерного товариства "Райффайзен Банк "Аваль" Херсонська обласна дирекція " Райффайзен Банк "Аваль", м.Херсон

до: Акціонерного товариства "Сигма", м.Херсон

про стягнення 7 753 658грн. 60коп.

за участю представників сторін:

від позивача - Колібабчук О.А. - головний експерт зі стягнення проблемних кредитів, дов. № 380/12 від 21.09.12 р.

від відповідача - Коріфадзе М.А. - директор, паспорт серії МО № 590811, виданий 12.09.98 р. Дніпровським РВ ХМУ в Херсонській області; Авер'янова С.Б. - представник, дов. від 20.06.13 р.

від ГУЮ в Херсонській області - Григоренко М.Ю. - головний державний виконавець, дов. №10/04/33 від 03.01.13 р.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 28.04.2011р. у справі №5024/453/2011 залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 15.06.2011р., задоволено позов ХОД ПАТ "Райффайзен Банк Аваль", з відповідача на користь позивача стягнуто 6433096 грн. 02 коп. кредитного боргу у тому числі: борг по кредиту у сумі 783914,13 дол. США, що еквівалентно 6216987 грн.79коп.; 24962, 30 дол. США боргу по процентах, що еквівалентно 197968 грн. 51 коп.; пеня за порушення строків повернення кредиту в розмірі 795,84 дол. США, що еквівалентно 6311 грн. 56 коп.; пеня за порушення строків повернення процентів в розмірі 1491,44 дол. США, що еквівалентно 11828 грн. 16 коп.

Строк виконання рішення був відстрочений на 6 місяців.

19 грудня 2011р. стягувачеві виданий наказ №5024/453/2011 на примусове виконання рішення господарського суду від 28.04.2011р., яке набрало законної сили 15.06.2011р.

Боржником (відповідач) подано скаргу на дії ВПВР УДВС ГУЮ у Херсонській області, яку господарським судом прийнято до розгляду, про що винесено відповідну ухвалу від 14.06.2013р.

У поданій скарзі відповідач (боржник) просить суд визнати звіт приватного підприємства "Профіт" (оцінювач - ФОП Шевченко І.О.) про незалежну оцінку об'єкта нерухомого майна - торговельного комплексу "Центральний", розташованого за адресою: м.Херсон, вул.Белінського, 15, станом на 18.03.2013р. таким, що не підлягає використанню при визначенні стартової ціни під час проведення торгів з реалізації майна боржника при примусовому виконанні наказу господарського суду Херсонської області №5024/453/2011 від 19.12.2011р.

Відповідач також просить суд призначити судову будівельно-технічну експертизу з метою визначення вартості вищеназваного нерухомого майна, проведення якої доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Розгляд справи відбувався з перервою, яка оголошувалась до 26.06.2013р.

Мотивуючи подану скаргу, боржник зазначає, що на виконанні ВПВР УДВС ГУЮ у Херсонській області знаходиться виконавче провадження №36159504 по примусовому виконанню виданого господарським судом 19.12.2011р. наказу №5024/453/2011 про стягнення з відповідача на користь позивача 6433096 грн.02 коп. кредитного боргу.

В процесі вчинення виконавчих дій, з метою визначення вартості майна. виконавчою службою 25.02.2013р. винесено постанову про призначення експерта, суб'єкта оціночної діяльності для участі у виконавчому провадженні №36159504.

На підставі висновку складеного приватним підприємством "Профіт" звіту про незалежну оцінку об'єкту нерухомого майна - торговельного комплексу "Центральний", розташованого по вул. Белінського, 15 у м. Херсоні, затвердженого 15.04.2013р., станом на дату оцінки - 18.03.2013р. його ринкова вартість складає - 10245830 грн.

Складенною 27.05.2013р. рецензією, якою було підтверджено, що звіт в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів, що регулюють правовідносини з оцінки майна, і може бути використаним без обмежень у повному обсязі.

Боржник вважає визначену експертом - оцінювачем та підтверджену проведеним рецензуванням експерту оцінку торговельного комплексу значно заниженою, проведеною з порушенням вимог Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2013р. №1440, зокрема, його пунктів 3,51.

При здійсненні оцінки, оцінювач не оглядав приміщень торговельного комплексу, значна кількість яких орендується, підвал та технічний поверх, огляд яких неможливо здійснити без участі представника боржника, зважаючи на обмеженість доступу.

З метою проведення оцінки, оцінювач для вихідних даних своїх досліджень використовував технічну документацію, що була складена станом на 04.06.2008р. і не відповідає наявним показникам об"єкта та його індивідуальним ознакам, які існують на дату проведення оцінки, оскільки за цей проміжок часу боржником здійснені невід'ємні поліпшення майна, що збільшили його ринкову вартість, а саме: будівництво двоповерхового вбудовано-прибудованого кафе, що збільшило площу об"єкта на 122 кв.м.; реконструкції другого поверху будівлі торговельного залу ресторану в окремі приміщення - бутіки, що призвело до поліпшення функціональних здібностей і, в свою чергу, збільшення ринкової вартості об"єкта.

До основних показників, що ідентифікують об"єкт оцінки, у звіті зазначено цокольний і мансардний поверх, тоді як фактично будівля торговельного комплексу є підвальною з технічним поверхом.

В порушення п.53 Національного стандарту №1 при визначенні вартості об"єкта, оцінювач не наводить у звіті жодних обґрунтувань застосованих ним методів і оціночних процедур. Так, визначаючи ринкову вартість об"єкта оцінки за доходним методичним підходом, при визначенні вартості оренди приміщень, оцінювачем застосовано коефіцієнт 0,9 без будь яких обґрунтувань та пояснень. При визначенні ставки капіталізації, оцінювач без наведення обґрунтувань за активними і пасивними операціями приймає показник вартості облікової ставки Національного банку України на рівні 7,5 %; наводить розрахунки витрат, показники яких є необґрунтованими і незрозумілими.

Розраховуючи вартість об'єкта за доходним методичним підходом застосовує ставку податку на прибуток за ставкою 25%, в той час як ставка цього податку відповідно до Податкового кодексу становить 19%.

Викладені порушення вплинули на визначення ринкової вартості об'єкта оцінки та призвели до її заниження.

З врахуванням викладеного, боржник вважає проведену оцінку необ"єктивною та неякісною, а складений за її наслідками звіт, таким, що не підлягає використанню при визначенні стартової ціни під час проведення торгів з реалізації об"єкта оцінки.

Позивач (стягувач) з поданою скаргою не погоджується, просить суд залишити її без задоволення.

На думку стягувача, скаржником пропущено процесуальний строк на подання скарги без клопотання про його поновлення, в зв'язку з чим подана ним скарга не може бути прийнята до розгляду. Повідомлення про рецензування звіту отримано 28.05.2013р., скаргу датовано 12.06.2013р. та подано господарському суду 14.06.2013р.

Скаржник вважає також необґрунтованими доводи скарги щодо недостовірності оцінки майна.

Національним стандартом №1, на який посилається боржник, встановлюються загальні засади оцінки майна і майнових прав. Особливості проведення оцінки нерухомого майна встановлені Національним стандартом №2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженим постановою Кабінету міністрів України" від 29.10.2004р. №1442, який є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна.

Здійснюючи оцінку майна, оцінювач правильно застосував для визначення вартості майна два методичних підходи: дохідний та порівнювальний.

Застосування передбаченого п. 38 Національного стандарту №1 витратного методичного підходу не є обов'язковим, оскільки його застосування є доцільним щодо оцінки майна, ринок купівлі-продажу якого є обмеженим.

Пункт 12 Національного стандарту № 2 встановлює, що валовий дохід, що очікується отриманти від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.

Цим же пунктом встановлено обмеження застосування даних про фактичний валовий дохід, що отримує власник від використання об'єкта оцінки.

Такі дані можуть застосовуватися у випадках, якщо вони відповідають ринковим даним щодо подібного майна.

Щодо застосування порівняльного підходу, то послідовність оціночних процедур оцінювачем виконано у відповідності з вимогами п.19 Національного стандарту №2 , а зіставлення об"єкта оцінки з об"єктами порівняння - відповідно до вимог п.20 зазначеного стандарту.

Оцінювачем при проведенні оцінки враховано всі відомі йому дані щодо об"єкту оцінки, специфіку та інші показники, що впливають на ринкову вартість торговельного комплексу, яку було визначено на підставі порівняльного методичного підходу.

Щодо визначення ставки капіталізації, то оцінювач застосував показник вартості облікової ставки Національного банку України, яка діяла на дату оцінки.

Обґрунтованість коригуючих коефіцієнтів, застосованих оцінювачем, а також правильність використаних при проведенні оцінки порівнювальних підходів підтверджено наданою рецензією на звіт про незалежну оцінку.

Щодо призначення судової будівельно-технічної експертизи, то стягувач вважає її проведення недоцільним, оскільки предмет експертизи стосується досліджень, пов'язаних з оцінкою об'єкта нерухомого майна, а не його технічного обстеження на предмет відповідності будівельним нормам, відсотку готовності та інших, пов'язаних з цим показників.

Представник ВПВР УДВС ГУЮ у Херсонській області в наданих суду усних поясненнях зазначив, що виконавчі дії, пов'язані з описом та арештом майна боржника, визначенням його вартості та повідомлення сторін виконавчого провадження про результати оцінки вчинені у повній відповідності з приписами статті 58 Закону України "Про виконавче провадження".

Про призначення для участі у виконавчому провадженні для здійснення оцінки майна експерта - суб'єкта оціночної діяльності та призначення експерта для рецензування звіту про незалежну оцінку було винесено відповідні постанови, які були своєчасно направлені стягувачу і боржнику.

З результатами оцінки сторони виконавчого провадження були своєчасно ознайомлені у встановленому законом порядку.

Копію рецензії та звіт на адресу боржника було направлено поштовим відправленням (лист від 29.05.2013р. №6402) з повідомленням про вручення.

Безпосередньо оцінку об'єкта нерухомості здійснює суб'єкт оціночної діяльності, який має для цього ліцензію і спеціальні знання, зважаючи на що, уповноважений представник виконавчої служби в частині визначення питання щодо відповідності застосованих оцінювачем методичних підходів оцінки вимогам чинного законодавства покладається на суд.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наданні на підтвердження викладених доводів докази, суд -

в с т а н о в и в:

На виконанні ВПВР УДВС ГУЮ у Херсонській області знаходиться виконавче провадження №36159504 по примусовому виконанню виданого господарським судом Херсонської області 19 грудня 2011р. наказу №5024/453/2011, про стягнення з відповідача на користь позивача 6433096 грн. 02 коп. кредитного боргу.

В ході проведення виконавчих дій було здійснено опис та арешт заставного нерухомого майна боржника, у тому числі й торговельного комплексу "Центральний", розташованого по вул. Белінського, 15 у м.Херсоні.

З метою визначення вартості зазначеного об"єкта, виконавчою службою 25.02.2013р. винесено постанову про призначення експерта, суб"єкта оціночної діяльності для участі у виконавчому провадженні №36159504.

На підставі висновку звіту про незалежну оцінку об"єкта нерухомості - торговельного комплексу "Центральний" від 15.04.2013р., складеного ПП "Профіт", станом на дату оцінки -18.03.2013р. його ринкова вартість складає 10245830 грн.

У зв'язку з тим, що боржник не погодився з результатами оцінки, на підставі поданої ним заяви, державним виконавцем Григоренко М.Ю.26.04.2013р. було винесено постанову про призначення експерта, суб'єкта оціночної діяльності для здійснення рецензування звіту та надання письмового висновку з питань рецензування.

Відповідно до складеної 27.05.2013р. рецензії звіт в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів, якими врегульовано правовідносини з оцінки майна і може використовуватися без обмежень у повному обсязі.

За наявності обставин, викладених у описовій частині ухвали, боржник вважає оцінку майна визначеного з порушенням нормативно-правових актів з оцінки майна і просить визнати такою, що не підлягає використанню при визначенні стартової ціни під час проведення торгів з реалізації майна.

З"ясувавши доводи сторін, дослідивши докази та їх підтвердження та надавши їм правову оцінку, суд визнав скаргу боржника обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню врахувавши наступне.

Відповідно до ст.9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", методичне регулювання оцінки майна, здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методичних та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог, положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими для виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Таким нормативно-правовим актом з оцінки майна, зокрема є Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. №1440 (далі за текстом Національний стандарт №1).

Відповідно до п.38 Національного стандарту №1 для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об"єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний, порівняльний.

За приписами пунктів 36, 51 Національного стандарту №1 оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. При цьому, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки, є окремим, самостійним етапом незалежної оцінки майна.

Пункт 53 зазначеного стандарту передбачає, що оцінювач повинен зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об"єкт оцінки, зокрема, вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики , інформацію про стан ринку стосовно об"єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об"єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об"єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання).

При цьому, відповідно до положень п.43 Національного стандарту№1 інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні або очікувані доходи та витрати об"єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об"єкта оцінки, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Як вбачається з даних звіту, суб"єктом оціночної діяльності для визначення ринкової вартості торговельного комплексу "Центральний" використано витратний, доходний та порівняльний методичні підходи (абз.3 висновку оцінювача про вартість нерухомого майна)

В порушення п.53 Національного стандарту №1, визначаючи вартість об"єкта оцінки, оцінювачем в наданому звіті не наведено обґрунтувань застосованих ним методів та оціночних процедур.

Встановлюючи ринкову вартість об'єкта за доходним методичним підходом, при визначенні вартості оренди приміщень, яке в цілому впливає на ринкову вартість торговельного комплексу, оцінювач, розраховуючи середню ставку орендної плати застосовує коефіцієнт 0,9 без будь-яких пояснень та обґрунтувань, в результаті чого, в цілому знижується вартість об'єкта (стор.25 звіту).

Визначаючи ринкову вартість об"єкта за доходним методичним підходом, в таблиці розрахунку оцінювачем наведено необґрунтовані процентні показники адміністративних витрат на поточний ремонт приміщень (стор.34 звіту).

В оцінці майна оцінювачем зазначено про використання величини доходу, скоригованого на суму податку на прибуток в розмірі 25%, тоді як ставка цього податку згідно положень Податкового кодексу України становить 19% (стор.34 звіту)

Інформаційними джерелами відомостей про фактичні доходи та витрати об"єкта оцінки є первинні бухгалтерські документи обсягів одержаних доходів та кількісних показників господарських витрат, пов"язаних з використанням об"єкта оцінки.

В той же час, оспорюваний звіт не містить доказів використання зазначених інформаційних джерел, і з відповідними запитами щодо надання такої інформації оцінювач до скаржника не звертався.

Відповідно до п.51 Національного стандарту №1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об"єктом оцінки; збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об"єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів.

Пункт 3 зазначеного стандарту передбачає, що ідентифікація об"єкта оцінки визначається як встановлення відповідності об"єкта оцінки наявним вихідним даним та ідентифікації про нього.

Як вбачається зі змісту звіту оцінки ідентифікація об'єкта оцінки оцінювачем здійснювалась на підставі технічної документації, виготовленої БТІ до 2009р., що вбачається з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.08.2009р., у зв'язку з чим оцінювач здійснював ідентифікацію майна шляхом "натурного" обстеження у присутності замовника (стор.10 звіту оцінки)

У оспорюваному звіті оцінювачем не прийнято до розрахунку вартості об"єкта оцінки комунікаційні мережі, що відносяться до інфраструктури підприємства і об"єктивно впливають на визначення ринкової вартості об"єкта.

Зокрема, на стор.11 звіту у його пунктах 9, 10 встановлено, що у власника як і в документах БТІ не відображено дані на слідуючи комунікаційні мережі: зовнішні мережі енергозабезпечення, водопостачання, каналізації, мережі опалення, газопостачання, пожежних гідрантів. Будь-яких документів на використання даних мереж для проведення оцінки не надано. У разі відсутності будь-яких технічних параметрів та неможливості проведення досконалого вивчення цього питання, оцінювач не приймає до розрахунків вартості об"єкта оцінки комунікаційні споруди.

Як зазначив скаржник, наведені оцінювачем показники щодо наявних комунікаційних мереж не відповідають дійсним, оскільки газопостачання в будівлі торговельного комплексу взагалі відсутнє.

За відсутності даних технічних параметрів, оцінювач мав можливість дослідити це питання і у випадку встановлення відмінностей з даними технічної документації прийняти до уваги їх фактичний стан на дату оцінки та врахувати.

Зазначене підтверджується наданим відповідачем в якості доказів підтвердження зазначеного факту виконаного суб"єктом оціночної діяльності звіту про незалежну оцінку цього ж об"єкта, проведену у серпні 2012р., при складенні якого оцінювачем було враховано всі наявні інженерні мережі - централізоване електро- і водопостачання, відвід стічних вод у каналізацію, місцеве теплозабезпечення за рахунок встановлених електричних водогрійних котлів у підвальній частині будівлі, кондиціюванням приміщень (а.с. 23 звіту від 09.10.2012р.).

Зазначений звіт складено експертом-оцінювачем ФОП Андресенко Ю.А. на виконання постанови державного виконавця Григоренко М.Ю. про призначення експерта, суб"єкта господарської діяльності для участі у виконавчому провадженні по примусовому виконанню наказу №5024/453/2011 по цій же справі.

Згідно даних цього звіту ринкова вартість торговельного комплексу "Центральний", розташованого по вул.Белінського, 15 у м.Херсоні станом на дату оцінки - 06.08.2012р. становила 15866672 грн. без ПДВ.

Непроведення оцінювачем повного зовнішнього огляду об"єкта оцінки також полягає у невідображені в даних звіту об"єктів самовільного будівництва двоповерхового вбудовано-прибудованого приміщення кафе площею 122 кв.м., яке призвело до збільшення площі об"єкта оцінки, і відповідно, до збільшення його ринкової вартості.

Викладені порушення призвели до використання недостовірної інформації під час аналітичної роботи оцінювача.

За таких обставин, висновок суб"єкта оціночної діяльності щодо вартості торговельного комплексу "Центральний", визначеної з врахуванням доходного та витратного методичних підходів не можна вважати обґрунтованим, об"єктивним та достовірним.

З огляду на викладене, з врахуванням приписів ст.20 ГК України, ст.ст.9, 31, 33 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", ч.4 ст.58 Закону України "Про виконавче провадження" оспорюваний звіт оцінки визнається недійсним, як такий, що складений з порушенням нормативно-правових актів з оцінки майна, зокрема пунктів 43, 51, 53 Національного стандарту №1 , а також проведений на основі недостовірної інформації.

Така ж правова позиція по аналогічній справі викладена в постанові Вищого господарського суду України від 10.12.2012р. по справі №5024/1639/2011.

Судом розглянуто клопотання скаржника на призначення судової будівельно-технічної експертизи з метою визначення ринкової вартості торговельного комплексу "Центральний" та відхилено як безпідставне та необґрунтоване.

Загальні засади оцінки майна і майнових прав врегульовано положеннями Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність" Оцінка майна у виконавчому провадженні здійснюється експертами, суб"єктами оціночної діяльності, які мають відповідні сертифікати.

Метою призначення будівельно-технічних експертиз є роз"яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань.

У конкретному випадку господарський спір вирішено, а прийняте за наслідками його розгляду рішення набрало законної сили і знаходиться на стадії примусового виконання.

Безпідставними також є доводи щодо пропуску скаржником встановленого приписами ст. 121-2 ГПК України 10-денного строку для подачі скарги. З наданих належних доказів, а саме, скерованого сторонам виконавчого провадження листа від 29.05.2013 р. № 6402 про ознайомлення з копією рецензії на звіт встановлено, що АТ "Сигма" цей лист отримало 03.06.13 р. за вх. № 1269/0101/17, що засвідчено штампом товариства.

При цьому, згідно штампу канцелярії господарського суду, скаргу одержано 13.06.13 р., тобто в межах 10-денного строку.

Керуючись ст.86, ст.121-2 ГПК України, господарський суд, -

у х в а л и в:

1. Задовольнити скаргу ПАТ "Сигма", подану на підставі ч. 4 ст. 58 Закону України "Про виконавче провадження".

2. Визнати звіт Приватного підприємства "Профіт", м. Херсон про незалежну оцінку об'єкта нерухомого майна - торговельного комплексу "Центральний", який розташований за адресою: м.Херсон, вул.Белінського, 15 станом на 18.03.2013р. таким, що не підлягає використанню при визначенні стартової ціни під час проведення торгів з реалізації майна ПАТ "Сигма" на виконання наказу Господарського суду Херсонської області №5024/453/2011 від 19.12.2011р.

Суддя Н.О. Задорожна