Постанова № 31983427, 20.06.2013, Одеський апеляційний господарський суд

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

__________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" червня 2013 р.Справа № 5017/3226/2012Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів Л.І. Бандури, В.Б. Туренко,

при секретарі судового засідання - А.М. Ільченко,

за участю представників сторін:

від прокуратури: І.О. Коломійчук,

від позивача: не з'явився,

від відповідача:ОСОБА_2,

від третіх осіб:

1)Одеського міського управління земельних ресурсів: Т.Л. Польщіна,

2) ОСОБА_4: не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Першого заступника прокурора м.Одеси

на рішення господарського суду Одеської області від 15.05.2013 р.

у справі № 5017/3226/2012

за позовом Прокурора м.Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору:

1)Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради;

2)ОСОБА_4

про внесення змін до договору оренди,

встановив:

Заступник прокурора м.Одеси звернувся з позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради, про внесення змін до укладеного між Одеською міською радою та ФОП ОСОБА_2 договору оренди землі від 19.02.2007р., зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП "Цент ДЗК", в частині збільшення ставки орендної плати за використання земельної ділянки загальною площею 621м2, розташованою за адресою: АДРЕСА_1, виклавши пункти 2.3., 4.1. договору в наступній редакції:

"2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1242875,61грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №462/11 від 17.11.2011, складеного управлінням Держкомзему у м.Одесі."

"4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 621м2 розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 62143,80грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі."

В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначив, що пунктом 4.1. договору сторонами врегульований розмір орендної плати, який складає 17170,03 грн. на рік. У зв'язку із змінами, внесеними до статті 21 Закону України «Про оренду землі» відносно визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній та комунальній власності, а також затвердженням Одеською міською радою нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради, який є виконавчим органом Одеської міської ради, звернулося до відповідача з пропозицією щодо зміни умов договору оренди. Однак, згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки між сторонами досягнуто не було, що стало підставою звернення до господарського суду з відповідним позовом.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 06.03.2013р. залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_4.

Рішенням господарського суду Одеської області від 15.05.2013р. у задоволенні позову відмовлено з огляду на те, що договір оренди припинив свою дію відповідно до вимог статті 31 Закону України "Про оренду землі" у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно, розташованого на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Не погодившись з рішенням суду, Перший заступник прокурора м.Одеси звернувся із апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, позов задовольнити, посилаючись на його незаконність та необґрунтованість. Апеляційна скарга мотивована тим, що судом при прийнятті рішення не враховано положень пункту 9.4.6. договору оренди, відповідно до якого у разі зміни власника розташованого на орендованій земельній ділянці об'єкту нерухомості орендна плата сплачується орендарем до переоформлення прав третіх осіб на користування цією земельною ділянкою.

В судовому засіданні апеляційної інстанції ФОП ОСОБА_2 заявлено клопотання про залучення до матеріалів справи заяви ФОП ОСОБА_2 до Одеського міського управління земельних ресурсів про зняття її з обліку як платника орендної плати. Судовою колегією у задоволенні вказаного клопотання відмовлено з огляду на приписи статей 32, 34, 101 Господарського процесуального кодексу України.

Заслухавши представників учасників процесу, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

19.02.2007р. між Одеською міською радою (орендодавцем) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (орендарем) укладено договір оренди землі, посвідчений 19.02.2007р. приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим №174, зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП "Центр ДЗК" 04.07.2007р. за №040750500091, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Одеської міської ради №270-V від 27.06.2006р. надає, а орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку загальною площею 621м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору (т. 1 а.с.23-27).

Відповідно до пункту 2.1. договору в оренду передається земельна ділянка площею 621 м2, у тому числі: під капітальною забудовою - 200 м2; під тимчасовою забудовою - 136 м2; під проїздами проходами, площадками - 285м2.

На земельній ділянці розташована нежила будівля магазину продовольчих товарів та кафе, що належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 14.06.2003р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за реєстровим №3637, зареєстрованого Одеським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості 18.06.2003р. в книзі 25неж. на стор. 116 за реєстраційним №265 (пункт 2.2. договору).

Згідно із пунктом 3.1. договір укладено терміном на 10 років, але не пізніше початку реконструкції району, для експлуатації та обслуговування будівлі магазину з кафе з літнім майданчиком.

Відповідно до пункту 2.3. договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 171 700,29грн., з урахуванням індексації за 2005 рік, згідно витягу №161/М від 30.09.2005р. грошової оцінки земель м.Одеси, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах.

У розділі 4 договору сторонами врегульований розмір та порядок сплати орендної плати.

Пунктом 4.1. договору встановлено, що орендна плата за земельну ділянку площею 621 м2 розрахована у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 17 170,03грн. за рік.

Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради №4247- V від 15.07.2005р. у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні (пункт 4.2. договору).

Відповідно до пункту 4.4. договору умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені і будуть невід'ємними частинами цього договору.

Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010р. №41 -VІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси", з урахуванням рішення Одеською міською радою рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1268-VІ, затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та введено в дію затверджену нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати 20.09.2011р.

З наявного в матеріалах справи довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м.Одеси від 17.11.2011р. №462/М, розробленого Управлінням Держкомзему у м.Одесі, вбачається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 621м2, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, землекористувачем якої являється ФОП ОСОБА_2, становить 1242875,61грн. (т.1 а.с.56-57). Відповідно до розрахунку, який здійснений Одеським міським управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради, розмір орендної плати за спірну земельну ділянку становить 62 143,80грн. (т.1 а.с.48).

29.08.2012р. Одеське міське управління земельних ресурсів звернулося до відповідача з листом за вих.№01-23/2181-04 з пропозицією щодо внесення змін до договору оренди від 04.07.2007р. за №040750500091 в частині збільшення розміру орендної плати до 5% від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, що складає 62 143,80грн. за рік, разом з розрахунком орендної плати (т.1 а.с.46-47).

У зв'язку з відмовою відповідача внести зміни до договору оренди Заступник прокурора м.Одеси звернувся з відповідним позовом до господарського суду.

Місцевий господарський суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог про внесення змін до договору оренди, виходив з того, що 29.08.2011р. між гр.ОСОБА_2 (продавцем) та гр.ОСОБА_4 (покупцем) укладено договір купівлі-продажу нежилої будівлі, посвідчений 29.08.2011р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим №991, відповідно до умов якого гр.ОСОБА_2 продала, а гр.ОСОБА_4 купив нежилу будівлю магазину продовольчих товарів та кафе загальною площею 167,5м2, що знаходиться в АДРЕСА_1 та розташована на земельній ділянці площею 621м2, яка передана в оренду на підставі договору оренди, посвідченого 19.02.2007р. приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим номером №174 (а.с.136). У зв'язку з вибуттям зазначеної нежитлової будівлі із права власності ФОП ОСОБА_2 та з урахуванням вимог статті 31 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, господарський суд дійшов висновку про те, що на час подання позову про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та ФОП ОСОБА_2, вказаний договір припинив свою дію.

Проте, такі висновки господарського суду не відповідають в повній мірі обставинам справи та були зроблені з порушенням норм матеріального права, виходячи з наступного.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 11 Цивільного кодексу України встановлено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини. Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За приписами статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення умов договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (стаття 652 Цивільного кодексу України).

Статтею 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

З аналізу вищенаведених статей вбачається, що договір, який укладений сторонами з дотриманням вимог, необхідних для чинності правочину, у тому числі відповідно до чинних нормативно-правових актів, є обов'язковим для виконання. Однак після укладення договору і, зокрема, під час його виконання може виникнути потреба у його зміні чи розірванні. За загальним правилом, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. При відсутності згоди (домовленості) сторін про зміну або розірвання договору він може бути змінений чи розірваний на вимогу однієї із сторін лише за рішенням суду за наявності певних підстав, передбачених договором або законом.

Як вбачається із умов договору, сторонами у розділі 12 врегульовано підстави зміни умов договору і припинення його дії, у тому числі шляхом розірвання.

Між тим, пунктом 9.4.6. договору сторонами передбачено, що орендар зобов'язаний повідомити у тижневий термін орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

Матеріали справи свідчать про те, що ОСОБА_2 та ОСОБА_4 03.11.2011р. зверталися із спільною заявою до Одеської міської ради про переоформлення укладеного між ФОП ОСОБА_2 та Одеською міською радою договору оренди земельної ділянки у зв'язку із набуттям ОСОБА_4 права власності на розташовану на цій земельній ділянці нежитлову будівлю магазину продовольчих товарів та кафе (а.с.125). ФОП ОСОБА_2 також зверталася із заявою від 26.11.2012р. до Одеського міського управління земельних ресурсів, як виконавчого органу Одеської міської ради, про розірвання спірного договору оренди землі (а.с.82).

Проте, згоди щодо дострокового розірвання договору оренди землі між сторонами досягнуто не було, у зв'язку з чим договір є чинним та обов'язковим для виконання обома сторонами. Натомість факт вибуття нежитлової будівлі, розташованої на спірній орендованій земельній ділянці, із права власності ФОП ОСОБА_2 та наявність законодавчої підстави для припинення договору оренди у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно, розташованого на орендованій іншою особою земельній ділянці (частина 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі"), не свідчать про автоматичне розірвання цього договору, а є лише підставою для його припинення в порядку, передбаченому статтею 654 Цивільного кодексу України.

Таким чином, є помилковим висновок суду першої інстанції про те, що договір припинив свою дію, а тому апеляційна інстанція, розглядаючи даний спір по суті, виходить із чинності договору оренди земельної ділянки, внесення змін до якого є предметом позову у даній справі.

З огляду на наведені обставини судова колегія зазначає наступне.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" № 2756- VІ від 02.12.2010 р. внесено зміни до статті 21 Закону України "Про оренду землі", у зв'язку з чим частина 2 цієї статті викладена у такій редакції: "Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України)".

Пунктом 288.5. статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Відповідно до пункту 274.1 статті 274 Податкового Кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 цього Кодексу.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно із статтею 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати (пункт 4.2. договору), а орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Таким чином, апеляційна інстанція дійшла до висновку про наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині встановлення орендної плати у розмірі 5% відсотків від нової нормативної грошової оцінки.

Вищенаведене не враховано місцевим господарським судом при прийнятті рішення, у зв'язку з чим воно підлягає скасуванню, а апеляційна скарга та позов - задоволенню.

Керуючись ст.ст. 99, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу

України, суд -

постановив:

1. Апеляційну скаргу задовольнити.

2. Рішення господарського суду Одеської області від 15.05.2013р. у справі №5017/3226/2012 скасувати, позов задовольнити.

3. Внести зміни до укладеного між Одеською міською радою та ФОП ОСОБА_2 договору оренди землі від 19.02.2007р. в частині збільшення ставки орендної плати за використання земельної ділянки площею 621кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1, виклавши пункти 2.3., 4.1. в наступній редакції:

"2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1242875,61грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №462/11 від 17.11.2011, складеного управлінням Держкомзему у м.Одесі."

"4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 621кв.м. розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 62143,80грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі."

Стягнути з ФОП ОСОБА_2, ідент. код НОМЕР_1 в доход Державного бюджету України судовий збір в сумі 1147грн. та за апеляційний перегляд справи - судовий збір в сумі 573,50грн. на рахунок 31217206782002, код бюджетної класифікації 22030001, отримувач коштів: ГУДКСУ в Одеській області, МФО 828011.

Доручити господарському суду Одеської області видати відповідні накази.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови підписано 21.06.2013р.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя Л.І. Бандура

Суддя В.Б. Туренко