Рішення № 310652, 16.11.2006, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95000, м.Сімферополь, вул. К.Маркса, 18, к.

РІШЕННЯ

Іменем України

16.11.2006

Справа №2-20/17673-2006

За позовом : Товариства з обмеженою відповідальністю «ПАН Укрейн», 01054 , м. Київ, вул. О. Гончара 73

До відповідача : Фонду майна Автономної республіки Крим, м. Сімферополь, вул. Севастопольська 17

Про внесення змін до договору оренди

Суддя Луцяк М.І.

ПРЕДСТАВНИКИ:

Від позивача : Недзведська В. П., дов-ть від 31.01.06 р.

Від відповідача : Іскра Ю. Ю., дов-ть від 10.01.06 р.

Сутність спору:

Позивач звернувся у господарський суд АРК із позовом до Фонду майна АР Крим про внесення змін до договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства Міністерства оборони України «Центральна військова туристична база «Кічкіне», розташованого за адресою: Автономна республіка Крим, м. Ялта, смт. Лівадія, п/в Лівадія-1, укладеного 20.08.2004 р. шляхом викладення п. 10.5 у редакції, яка передбачає у разі дострокового розірвання (припинення) Договору не з ініціативи Орендаря, зобов’язання орендодавця компенсувати орендарю вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, що здійснені орендарем за власні кошти за згодою Орендодавця. Зазначені кошти мають компенсуватися Орендодавцем в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень.

Позовні вимоги обґрунтовувались наявністю істотної зміни обставин , якими сторони керувалися при укладенні договору, що згідно із ст. 652 Цивільного кодексу України надає підстави для внесення змін до договору. Так при укладенні договору позивач виходив з того, що вартість зроблених ним капітальних вкладень буде відшкодована у значний строк, крім того приймалася до уваги передбачена ст. 17 закону України „Про приватизацію державного майна” можливість щодо приватизації. Проте після укладення договору сталися зміни, у тому числі у законодавстві. Прийнятий 01.02.05 р. закон „Про тимчасову заборону приватизації пам’яток культурної спадщини”, з огляду на включення до цілісного майнового комплексу пам’ятки архітектури „Дача Кічкіне”, позбавляє можливості отримання відшкодування капітальних вкладень у ході приватизації . Розірвання ж договору завдасть сторонам значної шкоди.

Фонд майна АРК згідно листа від 27.10.06 р. із внесенням змін до договору не згодний, що обґрунтовувалось посиланням на ст. 26 Закону „Про оренду державного та комунального майна”, те, що договір укладений у відповідності до типового договору, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р.

Відповідач позовні вимоги не визнавав, у запереченнях також посилався на типовий договір та те, що при укладенні договору позивач не заперечував проти запропонованої редакції п. 10.5 договору, істотної ж зміни обставин не сталося.

Розглянувши матеріали справи, вислухав надані пояснення учасників, суд –

УСТАНОВИВ:

Відповідно до Договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства Міністерства оборони України «Центральна військова туристична база «Кічкіне», розташованого за адресою: Автономна республіка Крим, м. Ялта, смт. Лівадія, п/в Лівадія-1, укладеного 20.08.2004 р., відповідач (Орендодавець) передав, а Позивач (Орендар) прийняв у довгострокову оренду цілісний майновий комплекс ДП МОУ «ЦВТБ «Кічкіне».

Керуючись п. 10.3. Договору оренди, яким передбачено порядок внесення змін до Договору, Позивач звернувся до Відповідача із листом про викладення у новій редакції абз. 2 п. 10.5. Договору оренди, який регулює питання компенсації Орендарю невід'ємних поліпшень цілісного майнового комплексу. Листом від 27.10.06 р. № 08-10/9922 Відповідач відмовився від внесення змін до Договору.

Абзацом 2 п. 10.5. Договору оренди передбачено, що Орендар має право на компенсацію невід'ємних поліпшень орендованого майна тільки у випадку приватизації орендованого майна. Текст договору був розроблений Відповідачем.

За ствердженням позивача при підписанні договору він погодився на таку редакцію абз. 2 п. 10.5., виходячи із положень чинного на той час законодавства України та встановленого строку оренди. Стан цілісного майнового комплексу при передачі в оренду вимагав проведення реконструкції та внесення значних капітальних вкладень, при цьому мінімальний строк повернення таких вкладень становить 19 років, що підтверджується витягом з Бізнес-плану, на підставі якого Сторонами було укладено Додаткову угоду від 08.09.2005 р. про продовження строку договору оренди до 20 років (дод. 22 арк. 75, дод. З арк. 13). Таким чином, Позивач розраховував, що вартість зроблених ним капітальних вкладень буде відшкодована за рахунок прибутку від використання орендованого майна, що буде отриманий протягом всього встановленого строку оренди.

При підписанні Договору оренди, Позивач також керувався положеннями ст. 17 Закону України «Про приватизацію державного майна», яка визначає переважне право орендаря виступити засновником акціонерного товариства, яке створюється в ході приватизації зданого в оренду підприємства, та отримати пакет акцій на суму внесеного ним майна. Таким чином, на час підписання Договору Позивач вважав редакцію абз. 2 ст. 10.5. такою, що не порушує його права та інтереси.

Згідно матеріалів справи на протязі дії договору позивач зіткнувся із перешкодами у використанні орендованого майна, зокрема був змушений неодноразово доводити в судових інстанціях правомірність укладання договору оренди, відсутність підстав для його розірвання, про що надано копії судових рішень у справах 2-1/8831-2004, № 23\10. При укладанні Договору оренди позивач не передбачав можливості дострокового припинення оренди, що укладений у відповідності до вимог законодавства з його боку та не міг і не повинен був її передбачити.

Існуюча редакція п. 10.5. договору при достроковому розірванні договору нанесе значні збитки Позивачу, оскільки за такої ситуації вона позбавляє його можливості отримати відшкодування зроблених ним за погодженням з Відповідачем капітальних вкладень, які перебільшили 18 млн. гривень, тобто складають 200% вартості ЦМК на момент його передачі в оренду, що не відповідає встановленим цивільним законодавством ( ст. 3, ч. 3 ст. 509, 627 ЦК України) принципам справедливості зобов’язань.

Ситуація щодо права позивача на приватизацію орендованого підприємства істотно змінилась. Згідно з листом Директора Департаменту економічної та господарської діяльності МОУ № 46 від 07.04.05 р. , питання приватизації не може розглядатись до закінчення слідства військової прокуратури з питань порушень, допущених при оренді.

Прийнятий після укладання Договору оренди Закон України «Про тимчасову заборону приватизації пам'яток культурної спадщини» від 01.02.2005 р. також позбавляє Позивача того, на що він розраховував при укладанні договору у чинній редакції. До складу цілісного майнового комплексу входить пам'ятка архітектури «Дача Кічкіне», що має статус пам'ятки національного значення і вірогідно увійде до списку пам'яток, які не підлягатимуть приватизації. Таким чином, прийняття Закону України «По тимчасову заборону приватизації пам'яток культурної спадщини» від 01.02.2005 р. позбавило Позивача можливості отримати відшкодування капітальних вкладень, які зроблені у реставрацію «Дачі Кічкіне», оскільки її приватизація вже зараз прямо заборонена законом і вірогідно не буде дозволена у майбутньому. Такі зміни у законодавстві можуть завдати значну шкоду майновим інтересам Позивача, оскільки капітальні вкладення у реставрацію цієї будівлі та створення у ній музею на сьогодні вже перевищили 1 500 000 грн., а при завершенні реставрації мають перевищити 4 000 000 грн.

Згідно ч. 2 ст. 5 закону України „Про приватизацію державного майна”, на який посилався відповідач, встановлювалися обмеження щодо приватизації об’єктів культури, мистецтва, архітектури, меморіальних комплексів, заповідників, парків тощо загальнонаціонального значення. Позначений закон «Про тимчасову заборону приватизації пам'яток культурної спадщини» встановив додаткові обмеження.

Відповідно до всього вищевикладеного наявні підстави стверджувати, що має місце передбачена ст. 652 Цивільного кодексу України (2003 р.) істотна зміна обставин, при цьому одночасно наявні всі умови, передбачені пп. 1-4 п. 2 ст. 652 ЦК , які є необхідними підставами для приведення договору у відповідність з обставинами, що істотно змінились, а саме:

1. в момент укладання договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2. зміна обставин зумовлена причинами, які Позивач не може усунути при всій турботливості та обачності, яка від нього вимагається;

3. виконання п. 10.5. договору порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє Позивача того, на що він розраховував при укладанні договору;

4. із суті договору та звичаїв ділового обороту не випливає що ризик зміни обставин несе Позивач;

Відповідно до п. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України , зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

У даному випадку розірвання договору суперечить суспільним інтересам, оскільки Позивач своєчасно вносить до державного бюджету орендну плату та ефективно використовує та реконструює орендоване майно, а також за власною ініціативою фінансує створення музею на пам'ятці архітектури, що поліпшує туристичну інфраструктуру АРК. Збитковість підприємства до передачі його в оренду та поганих технічний стан об'єктів, що входять до його цілісного майнового комплексу підтверджується доповідними начальника контрольно-ревізійного департаменту МОУ та начальника ДП «ЦВТБ «Кічкіне». Крім того, розірвання договору потягне для сторін значну майнову шкоду, яка для Відповідача полягає у недоотриманні державним бюджетом орендної плати та достроковому поверненні цілісного майнового комплексу у стані незавершеної реконструкції, Закінчення якої потребуватиме значних витрат, а для Позивача - у майнових збитках через позбавлення можливості відшкодування внесених ним капітальних вкладень.

Відповідач, у листі від 27.10.2006 р. мотивує свою відмову тим, що текст договору було складено відповідно до Типового договору оренди цілісного майнового комплексу, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774. При цьому Відповідач посилається на п. 10.5. Типового договору. У даному пункті вказано, що «у разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю Орендодавця. Питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього Договору та чинного законодавства». Отже, даний пункт жодним чином не обмежує проведення компенсації невідокремлюваних поліпшень випадками приватизації майна, а тому не може бути підставою для відмови у внесенні змін до Договору оренди.

Оскільки сторони не дійшли згоди щодо внесення змін до договору спір передано на вирішення суду, що відповідає приписам ст. 188 Господарського кодексу.

За позначених обставин згідно із ст. 16 Цивільного кодексу , ст. 20 Господарського кодексу України є наявними підстави для зміни правовідносин, задоволення позову, договір оренди має бути приведений у відповідність з обставинами, які істотно змінились шляхом викладення п. 10.5. у новій редакції, а саме:

«10.5. У разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю Орендодавця.

У разі дострокового розірвання (припинення) Договору не з ініціативи Орендаря, Орендодавець зобов'язаний компенсувати Орендарю вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, що здійснені Орендарем за власні кошти за згодою Орендодавця. Зазначені кошти компенсуються Орендодавцем в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень.

У разі припинення Договору в зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, або при достроковому розірванні Договору з ініціативи Орендаря, вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, що здійснені Орендарем за власні кошти за згодою Орендодавця, підлягає компенсації лише при приватизації орендованого майна.»

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Внести зміни до Договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства Міністерства оборони України «Центральна військова туристична база «Кічкіне», розташованого за адресою: Автономна республіка Крим, м. Ялта, смт. Лівадія, п/в Лівадія-1, укладеного 20.08.2004 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю „Пан-Укрейн” (м. Київ, вул. О. Гончара 73, код ЄДРПОУ 21466335) та Фондом майна АР Крим (м. Сімферополь, вул. Севастопольська 17) , шляхом викладення п. 10.5. у такій редакції:

«10.5. У разі припинення або розірваний Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю Орендодавця.

У разі дострокового розірвання (припинення) Договору не з ініціативи Орендаря, Орендодавець зобов'язаний компенсувати Орендарю вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, що здійснені Орендарем за власні кошти за згодою Орендодавця. Зазначені кошти компенсуються Орендодавцем в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень.

У разі припинення Договору в зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, або при достроковому розірванні Договору з ініціативи Орендаря, вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, що здійснені Орендарем за власні кошти за згодою Орендодавця, підлягає компенсації лише при приватизації орендованого майна.

Повний текст рішення оформлено та підписано 22.11.06 р.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим Луцяк М.І.