Рішення № 30477930, 04.04.2013, Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

____________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" квітня 2013 р.Справа № 922/527/13-г

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Светлічного Ю.В.

при секретарі судового засідання Воронько В.В.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків до Товариства з обмеженою відповідальністю "Салейнт", м. Харків про внесення змін до договору оренди землі за участю представників сторін:

позивача - Щолокової Н.О. довіреність №08-11/60/2-13 від 03.01.2013 р.;

відповідача - Степанової Т.Ф. директор;

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (позивач) звернулася до господарського суду Харківської області із позовною заявою до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Салейнт" щодо внесення змін до договору оренди землі від 04.08.2005 року №7968/05 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі у редакції, яка викладена позивачем у позовній заяві. Крім того, позивач просить покласти на відповідача судові витрати у вигляді судового збору у розмірі 1147,00 грн.

У судовому засіданні 25 березня 2013 року оголошувалась перерва до 04 квітня 2013 року о 10:00.

Присутній представник позивача у судовому засіданні підтримав заявлені позовні вимоги та просила позов задовольнити.

Присутній представник відповідача у судовому засіданні проти позову частково заперечувала, про що надала письмові пояснення за вх.№12634, які долучені судом до матеріалів справи. В даних письмових поясненнях відповідач пояснив, що підвищення плати за землю в тій редакції, яка зумовлена додатковою угодою викладене у позовній заяві призведе до підвищення орендної плати орендарям та в подальшому призведе к збиткам підприємства в цілому, тому відповідач просив переглянути орендну плату Харківською міською радою, в частині зменшення ставки річної ставки орендної плати (% від грошової оцінки) до 4%, що становить 35 00,00 тис. грн. в місяць.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, пояснення їх повноважних представників, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступне.

Рішенням Харківської міської ради від 22.02.2005 р. № 21/05 ТОВ фірмі "САЛЕЙНТ" надано в оренду земельну ділянку яка знаходиться по вул. Полтавський шлях, 79 загальною площею 0,4219 га в оренду для будівництва стаціонарної АЗС малої потужності з магазином супутніх товарів і запчастин, кафе, автомийки, салону по продажу автомобілів та СТО для передпродажної підготовки і сервісного обслуговування машин до 31.12.2007 р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об'єкту до 31.12.2030 р., з визначенням черг будівництва: І черга - будівництво стаціонарної АЗС малої потужності з магазином супутніх товарів і запчастин, кафе, виконати до 31.12.206 р.; II черга - будівництво автомийки, салону по продажу автомобілів та СТО для передпродажної підготовки і сервісного обслуговування машин, виконати до 31.12.2007 р.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ фірма "САЛЕЙНТ" укладено договір оренди землі від 04.08.2005 р. № 7968/05 строком до 31.12.2030 р.

Згідно ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно із ст. 15 цього Закону підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно зі ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом є обов'язковими до виконання на відповідній території.

На підставі п. 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до акту обстеження земельна ділянка від 16.01.2013 р. №242/13 земельна ділянка по вул. Полтавський Шлях, 79 у м. Харкові використовується ТОВ фірмою "САЛЕЙНТ" (для експлуатації та обслуговування стаціонарної АЗС з магазином супутніх товарів і запчастин, кафе, автомийки, салону продажу автомобілів та СТО) в межах та на умовах договору оренди землі від 04.08.2005 р. реєстраційний № 7968/05.

Додаткова угода до договору оренди землі від 04.08.2005 р. № 7968/05 між ТОВ фірмою "САЛЕЙНТ" та Харківською міською радою - не укладена.

Згідно ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 15 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно зі ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Верховним Судом України з посиланням на Рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 р. у справі N 15-рп/2002 (про досудове врегулювання спорів) так зазначалося, що Господарського кодексу України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання договору в разі виникнення такої необхідності не позбавляє позивача права звернутися за захистом порушеного права шляхом вчинення прямого позову до відповідача про розірвання договору.

Згідно з рішеннями 17 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 25.12.2007р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та № 41/08 "Про затвердження "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м Харкові" зі змінами та доповненнями внесеними на протязі 2008-2009 років з 01.03.2008 року змінюється базова вартість 1 кв.м. земель м. Харкова та запроваджується новий порядок визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками.

Вказані рішення Харківської міської ради є діючими, в судовому чи адміністративному порядку не скасовані, приписи прокурора на дані рішення не вносилися.

Рішенням 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 р. № 42/08 затверджено Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007 р.

Пункт 1.1. Положення регламентує надання підприємствам, установам та організаціям міста, фізичним особам інформації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок для обчислення земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності та здійснення цивільно-правових угод із земельними ділянками.

Пунктом 1.1.вказаного рішення затверджена у тому числі базова вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 253,30 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2007 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2. Положення регламентовані обов'язки суб'єктів процесу встановлення плати за землю:

Юридичні особи - землекористувачі та власники земельних ділянок - на підставі даних державного земельного кадастру щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок самостійно обчислюють земельний податок за встановленою формою та надають її до відповідної податкової інспекції разом з податковою декларацією на поточний рік, сплачують земельний податок згідно з встановленими строками.

Відповідно до абзацу 13 ст. 1 Закону України "Про оцінку землі" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Згідно з п. 2 ст. 20 п. З ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації (додаток до листа № 953/11 від 20.10.2011 р. становить 11582210 грн. (одинадцять мільйонів п'ятсот вісімдесят дві тисячі двісті десять гривень).

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 27/12 від 30.01.2012 р. на рік становить 5,75861584 % від Ії нормативної грошової оцінки і складає - 666974, 98 грн. (шістсот шістдесят шість тисяч дев'ятсот сімдесят чотири гривні дев'яносто вісім копійок), або в місяць - 55581,25 грн. (п'ятдесят п'ять тисяч п'ятсот вісімдесят одна гривня двадцять п'ять копійок."

Отже на даний час розмір орендної плати за користування земельною ділянкою збільшився.

Відповідно до рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 р. № 41/08 «Про затвердження "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харків" розрахунок проводиться:

2.4. Річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою де: Ц нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.; Б єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення; К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об'єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

2.5. В основу розрахунку базової ставки орендної плати покладена компенсація відстроченої вигоди, яку має одержати власник (Харківська територіальна громада) за надання земельної ділянки в оренду. Розмір відстроченої вигоди представляє різницю між тими доходами, які би Харківська міська рада отримала сьогодні, продав земельну ділянку (одноразові надходження від первинного продажу ділянки та капіталізовані поточні надходження земельного податку), і тими доходами, які вона мала би від цього продажу по закінченні строку оренди, приведених у часі (продисконтованих). Базова ставка орендної плати (Б) розраховується за формулою: де: Нп - норма прибутку на капітал, інвестований у облаштування території (загальноміські земельні поліпшення (частка одиниці); Нк - норма капіталізації (частка одиниці); Нзп - ставка податку на землю (частка одиниці). Вихідні данні розрахунку поточної базової ставки: НП=0,06, Нк=0,03 (Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Держкомзема, Мінагрополітики, Мінбуда, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. N 18/15/21/11, зареєстрований в Мінюсті від 05.04.2006 р. за N 388/12262, розділ З, п. 3.3); Нзп=0,01

Розмір поточної базової ставки орендної плати, визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08.

У разі законодавчої зміни того чи іншого вихідного показника (Нп, Нк, Нзп) базова ставка орендних платежів (Б) має бути перерахована.

2.6. Орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: Строк оренди, роки відсоток від орендної плати, а саме: 1-10 років 100%; 11-15 років - 90%; 16-20 років - 80%; 21-25 років - 70%; 26-50 років - 60%

Законом України "Про державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 28.12.2007 року було внесено зміни до ч. 4 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", які набули чинності з 01.01.2008 року, а саме зазначено, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: - для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" - для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Дані зміни діяли до 01.01.2011 року.

У зв'язку із введенням в дію Податкового кодексу України з 1 січня 2011 року (від 2 грудня 2010 року за №2755-VІ), Закон України "Про плату за землю" втратив чинність згідно ч. 2 Прикінцевих положень Кодексу. Питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою з 1 січня 2011 року регулюється виключно Податковим кодексом України.

Відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: - для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; - для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Ст. 289 Податкового кодексу України передбачає, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно п. 2.19 постанови Пленуму ВГСУ від 17.05.2011р. №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Згідно із статтею 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, установлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органам.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах: Харківського апеляційного господарського суду у справі №66/327-10 від 02.03.2011 р., Вищого господарського суду України у справі №53/245-10 від 06.04.2013 р.

Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат суд керується ст. 49 ГПК України. Судовий збір покладається: у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін. Суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: при задоволенні позову - на відповідача; при відмові в позові - на позивача; при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином судові витрати у даній справі покладаються на відповідача, з вини якого спір доведено до суду.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 1, 4, 12, 22, 33, 43, 47, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до договору оренди землі від 04.08.2005 року № 7968/05 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у наступній редакції:

ДОГОВІР ПРО ЗМІНУ

Договору оренди землі

Зареєстрованого "04" серпня 2005 р. за № 7968/05

у Харківській регіональній філії Державного підприємства

"Центр державного земельного кадастру

при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

" " 2012 р.

Харківська міська рада Харківської області в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА "САЛЕЙНТ" в особі директора Степанової Тетяни Федорівни з другого боку, домовились про нижченаведене:

1. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 17 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 25.12.2007 р. №335/07 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007 р.", рішень 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 р. №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007 р." та №41/08 "Про затвердження "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові", рішень 25 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 10.09.2008 р. №242/08 "Про внесення змін до рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 р. №41/08 "Про затвердження "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові", рішення 10 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 28.09.2011 р. № 437/11 "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові", листа Державного агентства земельних ресурсів України від 12.01.2012 р. № 355/22/6-12 пункти 5., 9. та 13. договору оренди землі, зареєстрованого "04" серпня 2005 р. за № 7968/05 змінити, додати пункт 28. д) та викласти у такій редакції:

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 953/11 від 20.10.2011 р. становить 11 582 210 грн. (одинадцять мільйонів п'ятсот вісімдесят дві тисячі двісті десять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої нормативної грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки".

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 27/12 від 30.01.2012 р. на рік становить 5,75861584 % від її нормативної грошової оцінки і складає - 666 974,98 грн. (шістсот шістдесят шість тисяч дев'ятсот сімдесят чотири гривні дев'яносто вісім копійок), або в місяць - 55581,25 грн. (п'ятдесят п 'ять тисяч п 'ятсот вісімдесят одна гривня двадцять п'ять копійок).".

"13. Розмір орендної плати переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання, передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

в) зміни нормативної грошової оцінки;

г) внаслідок інфляції - щорічно;

д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

е) в інших випадках, передбачених законом."

"28. д) в разі ухилення Орендаря від перерахунку орендної плати при настанні умов, передбачених п. 13 договору. Орендодавець має право звернутися до суду для визнання договору про зміну договору оренди землі укладеним в зміненій редакції."

2. Цей договір про зміну є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "04" вересня 2005 р. за № 7968/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складений та підписаний в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, якии провів його державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

Харківської області ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ

ФІРМА "САЛЕЙНТ"

61052, м. Харків

код 04059243 вул. Полтавський Шлях, б.53/55

м. Харків, м-н Конституції, 7 р/рах. 26007310003201

філія АБ "Південний", м. Харків

МФО 350761, код 23150179

В особі міського голови В особі директора

Г.А. Кернес Т.Ф. Степанова

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Салейнт" (61052, м. Харків, вул. Полтавський Шлях, б.53/55, р/рах. 26007310003201, філія АБ "Південний", м. Харків, МФО 350761, код 23150179) на користь Харківської міської ради (61200, м. Харків, майдан Конституції, 7, код 04059243) судовий збір у розмірі 1 147,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя Светлічний Ю.В.

Справа №922/527/13/13-г

Повне рішення складене 05 квітня 2013 року.