Рішення № 30083298, 19.03.2013, Господарський суд Черкаської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 березня 2013 року Справа № 925/111/13-г

Господарський суд Черкаської області в складі:

головуючого - судді Єфіменка В.В.,

з секретарем судового засідання Макарченко Н.П.;

за участю представників сторін:

від позивача - Басюк О.І., за довіреністю;

від відповідача - Трегубов В.Л. - особисто,

віл ІІІ особи - Тітаренко Д.І. за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні господарського суду Черкаської області в м. Черкаси справу

за позовом комунального підприємства "Смілакомунтеплоенерго", м. Сміла, Черкаська область

до фізичної особи-підприємця Трегубова Валерія Леонідовича, м. Сміла, Черкаська область,

ІІІ особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської Ради,

про стягнення коштів, -

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про стягнення з відповідача (орендаря) 21 602 грн. 26 коп. боргу за оренду майна - частину нежитлового приміщення ЦТП №5, що перебуває на балансі комунального підприємства «Смілакомунтеплоенерго», загальною площею 221,6 кв. м., яке розташоване за адресою: м. Сміла, вул.40 років Перемоги,16а, згідно договору оренди майна товариства №38 від 30.12.2008 та додаткової угоди № 1 від 16.03.2009 про зміну договору оренди від 30.12.2008 №38 за період з грудня 2008р. по січень 2011р.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 16 березня 2009 року орендодавець, балансоутримувач та орендар підписали Додаткову угоду № 1 про зміну договору оренди майна, а саме: пункт 3.1. розділу 3 Договору доповнили абзацом: «На час проведення капітального ремонту частини нежитлового приміщення ЦТП № 5 , по вул. 40 років Перемоги, 16а, що орендується згідно з графіком виконання робіт з невід?ємних поліпшень капітального ремонту об'єкта для розрахунку застосовується орендна ставка згідно з діючої на момент завершення робіт «Методики розрахунку орендної плати».

Згідно акту контрольно-ревізійного відділу у м. Сміла та Смілянському районі № 05-20/15 від 14 травня 2010 року орендарю за невиконання умов Додаткової угоди № 1 від 16.03.2009р. (не проведений капітальний ремонт об'єкту оренди) донараховано орендної плати на суму 6937,91 грн. Всього за період з грудня 2008р. по січень 2011р. Орендарю нараховано до оплати 28187,86 грн. Фактично Орендар сплатив 6585,60 грн.:

29.09.2009р. - 254,61 ( банківська виписка № КТ - 420 );

01.10.2009р. - 330,99 ( банківська виписка № КТ - 432 );

26.11.2009р. - 6000,00 ( банківська виписка № КТ - 584 ).

Договір оренди майна № 38 від 30.12.2008 року з орендарем припинено достроково за взаємною згодою сторін 26 січня 2011 року, про що складено акт прийому - передачі комунального майна з оренди.

У зв'язку з несплатою в повному обсязі орендних платежів у орендаря виникла заборгованість в сумі 21602,26 грн.

На адресу орендаря було направлено претензію-вимогу від 16.02.2011 вих. № 36 з вимогою оплатити виставлений балансоутримувачем рахунок № КТ - 50011 від 26.01.2011 р. на суму 21602,26 грн., та попереджено про звернення до суду за захистом своїх порушених прав у разі невиконання вимоги. Вказана вимога залишилася без відповіді та задоволення.

22.03.2011 за № 36 юр на адресу орендаря було направлено досудове попередження, в якому вдруге запропонували сплатити заборгованість у строк до 01.04.2011р. Однак, і досудове попередження орендар залишив без відповіді та задоволення.

Невиконання орендарем зобов'язань щодо строків та порядку сплати орендної плати стало підставою для звернення КП «Смілакомунтеплоенерго» до суду.

Представник позивача позовні вимоги підтримав повністю, просив суд їх задовольнити з мотивів, викладених в позовній заяві.

Відповідач у відзиві на позов заявлених вимог повністю не визнав, посилаючись на те, що позивач повинен був здійснити ремонт покрівлі ЦТП №5, що дає змогу орендатору розпочати запланований згідно графіку внутрішній ремонт орендованої частки майна. Дозвіл на виконання балансоутримувачем таких робіт було надано рішенням ХІЛ сесії Смілянської міської ради № 41 -30/У від 08.09.2009 року за кошти від орендної плати. Орендар здійснив сплату орендної платні єдиним платежем у розмірі 6000 гривень (платіжне доручення № 24 від 26 листопада 2009 року), але балансоутримувачем дані кошти на ремонт покрівлі використані не були.

Таким чином, балансоутримувач порушив п. 5.1. договору оренди майна № 38 від 30 грудня 2009 року: «не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим майном, що орендується, на умовах цього Договору». Оскільки впродовж певного часу балансоутримувач не виконав необхідних робіт, які б дозволили розпочати ремонт орендарем своєї частки приміщення, орендарем та орендодавцем договір оренди майна було припинено за згодою сторін, про що було складено акт прийому - передачі комунального майна з оренди, згідно якого заборгованість орендаря перед балансоутримувачем з орендної плати складає 7494,46 грн. Даний акт було погоджено та підписано усіма сторонами.

В судовому засіданні відповідач заявлених вимог не визнав з мотивів,, викладених у відзиві, а також надав на огляд суду Акт прийому-передачі комунального майна з оренди від 26.01.2011.

Представник ІІІ особи в судовому засіданні заявлені вимоги підтримав.

Суд, вислухавши представників сторін позивача, дослідивши матеріали справи та подані сторонами докази, приходить до наступного.

За приписами ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до положень ст.759 ЦК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до положень ст.1, ст.2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон) цей Закон регулює:

- організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності;

- майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

30 грудня 2008 року Управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради (далі - Управління) (орендодавець) та фізична особа-підприємець (далі - ФОП) Трегубов Валерій Леонідович (орендар) уклали договір оренди майна №38 (далі - договір), за умовами якого орендар (відповідач) прийняв в строкове платне користування частину нежитлового приміщення ЦТП № 5, що перебуває на балансі КП «Смілакомунтеплоенерго» (позивача) (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку майна станом на 17 листопада 2008 року і становить 232350,00 грн. без ПДВ (а.с.17-19).

П.1.2, п.1.3, п.2.1-п.2.4 договору встановлено, що майно передається в оренду для здійснення виробничої діяльності.

Стан майна на момент укладання договору в задовільному стані потребує капітального ремонту.

Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання Сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менш ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації договору) та акта прийому-передачі майна.

Передача в оренду майна не спричиняє передачу Орендарю права власності на це майно. Власником майна залишається територіальна громада міста Сміли, а Орендар користується ним протягом строку оренди.

Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку майна.

Обов'язок щодо складання акта приймання-передачі покладається на Орендодавця.

30.12.2008 згідно акту прийому-передачі комунального майна м. Сміла відповідно до договору оренди майна № 38 від 30.12.2008 Управління (орендодавець) передало, а орендар (відповідач) прийняв в оренду комунальне майно, що розташоване за адресою: м. Сміла, вул. 40 років Перемоги, 16а, а саме: частину нежитлового приміщення ЦТП № 5, загальною площею 221,6 кв.м. Вартість об'єкта оренди за незалежною оцінкою: згідно зі звітом про оцінку майна станом на 17.11.2008 і становить 232350,0 грн. без ПДВ. Мета оренди: для здійснення виробничої діяльності. Стан майна на момент укладання договору - потребує ремонту (а.с.20).

П.3.1, п.3.3, п.3.4, п.3.6, п.3.9, п.4.2, п.5.2 п.9.1-п.9.3 договору сторони передбачили, що орендна плата становить 980,00 грн. без ПДВ за перший місяць оренди, відповідно до протоколу конкурсної комісії від 29.12.2008 № 17.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Орендна плата перераховується Балансоутримувачу (позивачу) в повному обсязі щомісяця не пізніше 20 числа місяця, наступного за звітним. Балансоутримувач (позивач) на протязі 10 днів з дня отримання орендної плати 50 % перераховує до місцевого бюджету.

Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується Орендодавцем відповідно до чинного законодавства, з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України. При частковій оплаті орендної плати в першу чергу зараховується пеня, потім орендна плата.

Сторони визначили, що нарахування орендної плати та контроль за її надходженням здійснює балансоутримувач (позивач).

Поліпшення орендованого майна підприємства, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю територіальної громади міста.

Орендодавець має право:

- контролювати наявність, стан, напрямки та ефективність використання майна, переданого в оренду;

- виступати з ініціативою відносно внесення змін до договору або його розірвання у випадку погіршення стану орендованого майна внаслідок неналежного його використання або невиконання умов договору;

- здійснювати контроль за станом майна шляхом візуального обстеження зі складанням акта обстеження;

- відмовитися від договору оренди і вимагати повернення майна, що орендується, якщо орендар не вносить орендної плати протягом трьох місяців підряд. У цьому разі договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від оренди.

Договір укладено з 30.12.2008 та діє до 01.12.2011 включно.

Умови договору зберігають силу протягом всього терміну його дії, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов'язань Орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань.

Зміни і доповнення до Договору допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом 20 днів з дати їх подання до розгляду іншою стороною. Зміни та доповнення вносяться до договору шляхом укладання додаткової угоди, або в іншому порядку, передбаченому чинним законодавством. Одностороння відмова від виконання Договору не допускається крім випадків передбачених Договором.

16 березня 2009 року Управління (орендодавець) та відповідач (орендар) уклали Додаткову угоду № 1 про зміну договору оренди від 30.12.2008 №38 (далі - додаткова угода) та внесли зміни до договору, а саме:

1.П.3.1 розділу 3 договору доповнили абзацом:

«На час проведення капітального ремонту частини нежитлового приміщення ЦТП №5 по вул.40 років Перемоги,16а, що орендується згідно з графіком виконання робіт з невід'ємних поліпшень, капітального ремонту та реконструкції будівель орендна плата становить 204,71 грн. без ПДВ на місяць (розрахунок додається). Після завершення капітального ремонту об'єкта для розрахунку застосовується орендна ставка згідно з діючої на момент завершення робіт Методики розрахунку орендної плати».

Оцінюючи вищевикладену умову додаткової угоди, суд приходить до висновку, що ця умова не містить визначення про те, хто саме має проводити капітальний ремонт, як частини приміщень, так і всього об?єкта.

2. П.6.2 розділу 6 договору доповнити абзацами:

«у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової вартості майна. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України;

На відшкодування (у разі приватизації орендованого майна) вартість зроблених останнім невід'ємних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень».

3. Інші умови вищевказаного договору не порушені даною угодою, залишаються незмінними, і сторони підтверджують по них свої зобов'язання (а.с.21).

Відповідно до Додатку до угоди орендна палата за лютий 2009 з орендною ставкою 5% становить 1023,55 грн. без ПДВ:

Орендна плата з орендною ставкою 1% згідно п.5 примітки Методики розрахунку орендної плати.

1023,55:5%*1%=204,71 грн. без ПДВ на місяць.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (а.с.22).

18.11.2009 позивач направив начальнику Управління лист вих. №2376, в якому повідомив, що згідно додаткової угоди від 16.03.2009 №1 відповідачу змінено орендну плату з 1176 грн. на 245 грн.

Згідно рішення XII сесії Смілянської міської ради №41-30/v від 08.09.2009 «Про порядок використання КП «Смілакомунтеплоенерго» орендної плати підприємству дозволено залишати в своєму розпорядженні в повному обсязі орендну плату, отриману від оренди частини будівлі по вул. 40-річчя Перемоги 16а та направляти дані кошти на ремонт частини вказаної будівлі, що не орендується.

Суд враховує, що ні позивач, ні третя особа не надали суду доказів, які ю підтверджували виконання ними рішення Смілянської міської ради від 08.09.2009 № 41/30V.

За час оренди відповідачу позивачем нараховано орендної плати в сумі 5070,26 грн., отримано орендної плати - 585,60 грн., тобто підприємство (позивач) не отримало від орендаря (відповідача) достатньо коштів на ремонт покрівлі (а.с.26).

Згідно акту перевірки контрольно-ревізійного відділу у м. Сміла та Смілянському районі №05-20/15 від 14.05.2010 орендарю ПП Трегубову, по договору оренди майна №38 від 30.12.2008 та додаткової угоди про зміну договору оренди від 30.12.2008 №38 відбулося донарахування орендної плати за невиконання умов даної додаткової угоди - не надання акту виконаних робіт на суму 6937,91 грн. Дана сума повинна бути стягнута. Рахунок на вищезгадану суму був отриманий відповідачем 08.06.2010 особисто. Позивач просив переглянути додаткову угоду на зміну розміру орендної плати та повідомити ставку орендної плати, яку необхідно нараховувати даному приватному підприємцю (а.с.27).

Згідно акта фінансово-господарської діяльності комунального підприємства «Смілакомунтеплоенерго» за період з 01.12.2008 по 28.02.2010 контрольно-ревізійного відділу у м. Сміла та Смілянському районі № 05-20/15 від 14 травня 2010 року відповідачу за невиконання умов Додаткової угоди № 1 від 16.03.2009 (не проведений капітальний ремонт об'єкта оренди) донараховано орендної плати на суму 6937,91 грн. Всього за період з грудня 2008р. по січень 2011р. відповідачу нараховано до оплати 28 187,86 грн.

Суд приходить до висновку, що Акт перевірки контрольно-ревізійного відділу, на який посилався позивач, як на підставу своїх вимог, не містить конкретних висновків щодо дійсності/недійсності додаткової угоди від 16.03.2009, висновків щодо рішення Смілянської міської ради від 08.09.2009 № 41-30/V.

Позивач стверджує, що фактично відповідач сплатив 6585,60 грн. орендної плати, що підтверджується дослідженими в судовому засіданні банківськими виписками про рух коштів:

- № КТ - 420 за 29.09.2009 - 254,61 грн. (а.с.29);

- № КТ - 432 за 01.10.2009 - 330,99 грн. (а.с.30);

- № КТ - 584 за 26.11.2009 - 6000 грн. (а.с.31).

Відповідно до положень ст.18 Закону договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

П.9.9 договору сторони передбачили, що чинність цього договору припиняється в тому числі достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду.

15.11.2010 за вих. №308 Управління надіслало відповідачу лист, в якому повідомило, що у зв'язку з систематичною несплатою орендної плати (більше 3 місяців підряд) за договором оренди №38 у відповідача виникла заборгованість в сумі 7017,64 грн. Керуючись ст.188 ГК України Управління не має наміру продовжувати з відповідачем договір оренди у зв'язку з неналежним його виконанням. Управління просило відповідача на протязі 20 днів повідомити про наміри щодо розірвання договору оренди (а.с.28).

Представники сторін в судовому засіданні підтвердили той факт, що покрівля приміщення ЦТП 5 за період з грудня 2008 по січень 2011 року не ремонтувалась.

Оцінюючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що це є суттєвою обставиною, яка перешкоджала відповідачу виконати умови додаткової угоди від 16.03.2009.

Договір орендодавця з орендарем було припинено достроково за взаємною згодою сторін 26 січня 2011 року, про що складено акт прийому- передачі комунального майна з оренди від 26.01.2011 про наступне:

1. 26 січня 2011 проводиться обстеження орендованого майна - частини нежитлового приміщення ЦТП №5, загальною площею 221,6 кв. м., по вул.40-річчя Перемоги,16а, що перебуває на балансі КП «Смілакомунтеплоенерго».

2.Майно згідно договору оренди від 30 грудня 2008 р. №38 орендується приватним підприємцем Трегубов В.Л.

3.Мета обстеження - повернення об'єкта з оренди.

В ході обстеження комісія встановила:

1. Майно за призначенням (здійснення виробничої діяльності) не використовується.

2.Майно перебуває в незадовільному стані.

3. Капітальний ремонт майна орендарем не проводився, що є порушенням угоди №1 від 16 березня 2009 р. про внесення змін до договору оренди.

4. Заборгованість з орендної плати на 01.01.2011 складає 7494,46 грн., тобто більше 3-х місяців. Орендар був повідомлений про припинення договору оренди згідно п.5.2.

Вирішено:

1. Прийняти майно з оренди.

2. Вважати договір оренди припиненим за згодою сторін (а.с.35).

Вищеназваний акт, в числі інших, підписали представники орендодавця і орендаря та балансоутримувача.

Суд враховує, що договір оренди № 38 від 30 грудня 2008 року не передбачає можливість донарахування орендної плати у разі невиконання робіт, згідно підписаного графіку ремонту орендованої частки будівлі.

Суд приходить до висновку, що на день розгляду справи борг відповідача перед позивачем по орендній платі за період з грудня 2008р. по січень 2011р. становить 7 494 грн. без ПДВ.

Враховуючи, що за умовами договору розмір орендної плати визначався без податку на додану вартість (ПДВ), акт від 26.01.2011 також не містить визначення розміру боргу з ПДВ, а обов?язок сплати ПДВ лежить на відповідачу, суд приходить до висновку, що з метою усунення недорозумінь при виконанні судового рішення - борг по орендній платі підлягає стягненню разом з ПДВ.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають до часткового задоволення, і з відповідача на користь позивача необхідно стягнути 7 494 грн. 46 коп. боргу за оренду майна - нежитлового приміщення ЦТП №5, що перебуває на балансі комунального підприємства «Смілакомунтеплоенерго», загальною площею 221,6 кв. м., яке розташоване за адресою: м. Сміла, вул.40 років Перемоги,16а, згідно договору оренди майна товариства №38 від 30.12.2008 та додаткової угоди № 1 від 16.03.2009 про зміну договору оренди від 30.12.2008 №38 за період з грудня 2008р. по січень 2011р.

З відповідача на користь позивача необхідно стягнути 1 720 грн. 50 коп. витрат по сплаті судового збору.

Керуючись ст.ст.49, 82-85 ГПК України суд,-

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Стягнути 7 494 грн. 46 коп. боргу по орендній платі та 1 249 грн. 08 коп. ПДВ, а також 1 720 грн. 50 коп. витрат по сплаті судового збору з фізичної особи-підприємця Трегубова Валерія Леонідовича, (вул. Ржевського,3, кв.78, м. Сміла, Черкаська область, іден. номер 2942621150) на користь комунального підприємства "Смілакомунтеплоенерго", (вул. Дзержинського,72а, м. Сміла, Черкаська область, код 33648312).

В іншій частині позову - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду протягом 10 денного строку з дня складення повного тексту рішення.

Суддя В.В. Єфіменко

Повне рішення складено та

підписано 21.03.2013.