Рішення № 28715474, 21.01.2013, Апеляційний суд Харківської області

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

___________

Провадження № 22ц/790/378/13 Головуючий 1 інст. Вельможна І.В.

Справа № 2014/2817/2012 Доповідач - Хорошевський О.М.

Категорія: договірні

РІШЕННЯ

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 січня 2013 року судова колегія судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого, судді - Хорошевського О.М.,

суддів: Зазулинської Т.П., Кругової С.С. при секретарі - Шпарага О.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 та ОСОБА_2 -ОСОБА_3

на рішення Зміївського районного суду Харківської області від 14 листопада 2012 року по справі за позовом ОСОБА_1 до Споживчого товариства «Надія», ОСОБА_4, Комунального підприємства «Зміївське бюро технічної інвентаризації»про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, визнання права власності на нежитлове приміщення, позовні вимоги третьої особи яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору ОСОБА_2 до Споживчого товариства «Надія», ОСОБА_4, Комунального підприємства «Зміївське бюро технічної інвентаризації»про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, визнання права власності на нежитлове приміщення, -

встановила:

У червні 2012 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом у якому просила перевести на неї права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу укладеним 20.12.2011 року між Споживчим товариством «Надія»і ОСОБА_4, зобов'язати КП «Зміївське бюро технічної інвентаризації», скасувати державну реєстрацію права власності на 31/50 частини будівлі 15-Д (літера «А-1»згідно технічного плану БТІ), розташовану по АДРЕСА_1, визнати за нею право власності на зазначену частину будівлі та зобов'язати КП «Зміївське МБТІ»здійснити держану реєстрацію права власності на зазначені нежитлові приміщення за нею.

В обґрунтування позовних вимог зазначила, що вона разом із своїм чоловіком починаючи з 2003 року на умовах оренди користувалась нежитловим приміщенням магазину № 23 площею 35 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1.

Власником цього приміщення було СТ «Надія».

Приміщення використовувалось для ведення підприємницької діяльності. Вона та її чоловік здійснювали дії щодо утримання цього приміщення, підтримання його у належному технічному стані, здійснювали поточний та капітальний ремонт.

18 жовтня 2003 року рішенням загальних зборів пайщиків СТ «Надія»було прийняте рішення про продаж позивачу приміщення магазину № 23.

Грошові кошти за це приміщення у сумі 6000 грн. були у повному обсязі внесені позивачем протягом 2011 року.

У 2012 році їй стало відомо, що 20.12.2011 року між СТ «Надія»і ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу вищевказаних приміщень.

Посилаючись на ч. 2 ст. 777 ЦК України просила позов задовольнити.

До участі у справі як третю особу, що заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору було притягнуто ОСОБА_2, який просив перевести на нього права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу укладеного 20.12.2011 року між Споживчим товариством «Надія»і ОСОБА_4, зобов'язати КП «Зміївське бюро технічної інвентаризації», скасувати державну реєстрацію права власності на 31/50 частини будівлі 15-Д (літера «А-1»згідно технічного плану БТІ), розташовану по АДРЕСА_1, визнати за ним право власності на зазначену частину будівлі та зобов'язати КП «Зміївське МБТІ»здійснити держану реєстрацію права власності на зазначені нежитлові приміщення за ним.

Зазначив, що з 2003 року на умовах оренди використовував приміщення магазину № 23, який належав на праві власності СТ «Надія», для ведення підприємницької діяльності.

У квітні 2012 року йому стало відомо, що між СТ «Надія»та ОСОБА_4 20.12.2011 року було укладено договір купівлі-продажу приміщення магазину, яким він користувався на умовах оренди.

Вважаючи, що відповідно до правил ч. 2 ст. 777 ЦК України він має переважне право перед іншими особами на придбання спірного приміщення просив позов задовольнити.

Рішенням Зміївського районного суду Харківської області від 14 листопада 2012 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 та вимог ОСОБА_2 відмовлено.

В апеляційних скаргах представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 просить рішення суду першої інстанції скасувати задовольнивши вимоги своїх довірителів.

Скаргу подану в інтересах ОСОБА_1 представник не підтримав.

Скарга подана в інтересах ОСОБА_2 містить доводи викладені у заяві ОСОБА_2 до суду першої інстанції. Крім того, скарга містить посилання на те, що частиною 2 ст. 777 ЦК України закріплене право, проте не встановлене способу захисту переважного права купівлі у разі його порушення, а тому захист порушеного права можливе за аналогією відповідно до ч. 4 ст. 362 ЦК України.

Апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підлягають частковому задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 суд першої інстанції виходив з того, що постановою № 1 загальних зборів членів споживчого товариства «Надія»від 16 грудня 2006 року було відмінено рішення загальних зборів членів товариства від 18.10.2003 року щодо продажу магазину № 23 розташованого за адресою: АДРЕСА_1, площею 56,39 кв.м. ОСОБА_1

Постановою загальних зборів товариства від 16.12.2011 року вирішене питання про продаж ОСОБА_4 частини нежитлової будівлі 59,1 кв.м.(магазин № 23)за адресою: АДРЕСА_1 по ціні нижчі залишкової вартості, а саме за 6000 грн.

20 грудня 2011 року укладено договір купівлі-продажу між СТ «Надія»і ОСОБА_4 за яким остання придбала 31/50 нежитлової будівлі АДРЕСА_1

Власницею 19/50 частин цієї ж будівлі ОСОБА_4 була на підставі договору купівлі-продажу від 20 серпня 2002 року.

Таким чином суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що ОСОБА_4 мала переважне право перед ОСОБА_1 на придбання частини спірної нежитлової будівлі і позовні вимоги ОСОБА_1 задоволенню не підлягають.

При цьому сплата ОСОБА_1 на рахунок СТ «Надія»6000 грн. не має значення для вирішення справи.

Відмовляючи у задоволенні вимог ОСОБА_2 суд першої інстанції виходив з того, що будь-яких фактичних даних з боку ОСОБА_2 на підтвердження порушення його прав з боку відповідачів у контексті вимог встановлених ст. 777 ЦК України суду надано не було.

При прийнятті рішення від 16.12.2011 року стосовно продажу 31/50 частини нежитлової будівлі магазину № 23, розташованого у АДРЕСА_1 ОСОБА_4, СТ «Надія»діяло з урахуванням того, що остання є власницею 19/50 частин вказаної будівлі на підставі договору купівлі-продажу від 20 серпня 2002 року відповідно до вимог, визначених ст. 362 ЦК України.

ОСОБА_2 повідомлявся про прийняття рішення щодо відчуження частини нежитлової будівлі магазину ОСОБА_4 і про відмову у подальшому укладати договір оренди.

Однак з таким висновком погодитись не можна оскільки він не відповідає обставинам справи та вимогам закону.

Судом першої інстанції встановлено та не заперечувалось сторонами, що 19/50 частин нежитлової будівлі АДРЕСА_1 належить ОСОБА_4 на підставах договору купівлі-продажу від 20 серпня 2002 року.

31/50 частин цієї будівлі належало СТ «Надія».

Протягом 2004-2011 років частиною приміщення, що належало СТ «Надія»користувався ОСОБА_2 на підставі договорів оренди, що укладались щорічно.

Останній договір оренди було укладено СТ «Надія»і ОСОБА_2 01.01.2011 року за № 6, з визначенням строку дії до 01.01.2012 року.

16 грудня 2011 року загальними зборами членів СТ «Надія»було прийняте рішення про продаж ОСОБА_4 частини нежитлової будівлі 59,1 кв.м. (магазин № 23) розташований за адресою АДРЕСА_1, по ціні не нижче залишкової вартості, а саме 6000 грн.

20 грудня 2011 рокуміж СТ «Надія та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу частини зазначеної нежитлової будівлі. Продаж майна вчинено за 6000 грн.

Таким чином договір купівлі-продажу від 20.12.2011 року, укладено СТ «Надія».та ОСОБА_4 у той час як діяв договір оренди цього ж приміщення, укладений між СТ «Надія»та ОСОБА_2

За правилами ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно використовує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відмовляючи у задоволенні вимог ОСОБА_2 суд на ці вимоги закону уваги не звернув і не взяв до уваги, що згідно рішення Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 по справі 1-46/2009 за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення ст.ст. 177, 760, ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму майна, що є річчю, яка не вилучена, не обмежена у цивільному обороті і може бути предметом договору найму (оренди), у разі продажу такого майна має переважне право перед іншими особами на його придбання.

При цьому Конституційний Суд України виходив з того, що обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Законодавець може допускати захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження прав його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

Таким чином, Конституційним Судом України встановлено пріоритетне право особи, у якої майна знаходиться у оренді перед іншими особами, у тому числі і співвласниками, у разі продажу такого майна.

Та обставина, що ОСОБА_2 належним чином виконував умови договору оренди ніким не оспорювалась.

На реалізацію переважного права ОСОБА_2 на придбання спірної частини нежитлової будівлі йому не було пропоноване її придбати.

Повідомлення СТ «Надія»ОСОБА_2 про розірвання договору оренди з 01.01.2012 року не можна вважати такою пропозицією (а.с. 124).

Крім того, матеріали справи не містять відомостей про те, що ОСОБА_2 отримав це повідомлення.

Оскільки право ОСОБА_2 як орендаря частини нежитлового приміщення було порушено, у нього виникло право звернення до суду з вимогою про переведення на нього прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу.

Грошові кошти, у розмірі вартості проданого майна внесені ОСОБА_2 на депозит суду.

Оскільки судом неправильно застосовано норми матеріального права оскаржуване рішення в частині відмови у задоволенні вимог ОСОБА_2 підлягає скасуванню з урахуванням нового рішення.

При цьому, не підлягають задоволенню вимоги ОСОБА_2 щодо визнання за ним права власності на спірну частину приміщення, оскільки за ним визнаються права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу.

Не можуть бути задоволені і вимоги щодо зобов'язання бюро технічної інвентаризації вчинити дії по реєстрації права власності, оскільки у здійсненні таких дій ОСОБА_2 відмовлено не було.

Керуючись ст.ст. 303, 304, п.п. 2 ч. 1 ст. 307, п. 4 ч. 1 ст. 309, 316, 317, 319 ЦПК України судова колегія, -

вирішила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Зміївського районного суду Харківської області від 14 листопада 2012 року скасувати.

Вимоги ОСОБА_2 задовольнити частково.

Перевести на ОСОБА_2 права та обов'язки покупця нежитлових приміщень № 1-1 та технічного приміщення тамбура, розташованого в будинку АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу від 20.12.2011 року, укладеним між Споживчим товариством «Надія»та фізичною особою ОСОБА_4, посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_4, зареєстрованого в реєстрі за № 4813345.

Зобов'язати КП «Зміївське міське бюро технічної інвентаризації»скасувати державну реєстрацію права власності на 31/50 частини будівлі АДРЕСА_1, здійсненої на підставі договору купівлі-продажу від 20.12.2011 року, укладеного між Споживчим товариством «Надія»та фізичною особою ОСОБА_4, посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_4, зареєстрованого в реєстрі за № 4813345.

Сплатити ОСОБА_4 грошові кошти в сумі 6000 (шість тисяч) грн., що внесені на депозит суду та знаходяться на рахунку № 37318008000164 територіального Управління Державної судової адміністрації України в Харківській області код отримувача 26281249, банк отримувача ГУ ДКСУ у Харківській області, код банку 851011.

В іншій частині позовні вимоги ОСОБА_2 залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_4 та Споживчого товариства «Надія»на користь ОСОБА_2 судовий збір в сумі 107 грн. 30 коп. з кожного.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту його проголошення, та може бути оскаржено в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий - Судді: