Рішення № 2804368, 14.10.2008, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.10.08 Справа№ 4/101

Господарський суд Львівської області у складі судді Гриців В.М. при секретарі Москалі Р.М. за участю представників позивачаОСОБА_2., відповідача Басистого В.О. розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 до Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та відкритого акціонерного товариства „Науково-виробниче підприємство „Каскад” про визнання недійсним укладеного між відповідачами договору оренди від 17 травня 2007 року №Г-5321-7 нежитлових приміщень за адресою: м.Львів, вул.Дорошенка, 25 загальною площею 98 кв.м.

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа -підприємець ОСОБА_1 ( свідоцтво НОМЕР_1 від 25 серпня 2004 року) звернувся до господарського суду Львівської області з позовом до управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та відкритого акціонерного товариства „Науково-виробниче підприємство „Каскад”. Позивач просить суд визнати недійсним укладений відповідачами договір оренди від 17 травня 2007 року №Г-5321-7 нежитлових приміщень за адресою: м.Львів, вул.Дорошенка, 25 загальною площею 98 кв.м., оскільки договір суперечить чинному законодавству та порушує його законні інтереси. Позовні вимоги обгрунтовує наступним.

Позивач 07 лютого 2007 року звернувся до Львівської міської ради із заявою про укладення з ним договору оренди нежитлового приміщення в будинку № 25 по вул. Дорошенка, у м. Львові. Управління комунальної власності 09 березня 2007 року листом № 2-1655/2302 повідомило позивача, що підстав для позитивного вирішення його пропозиції немає, оскільки оголошення про вільні приміщення управління не публікувало. Тим самим відповідач, на думку позивача, порушив право позивача на участь у конкурсі на право оренди нежитлового приміщення у порядку, встановленому ст.9 закону України „Про оренду державного та комунального майна”. Адже у разі надходження до орендодавця двох і більше заяв про намір орендувати приміщення, він зобов'язаний оголосити конкурс на право оренди комунального майна. До управління комунального майна надійшло кілька заяв, окрім попереднього орендаря, зокрема заява позивача, СПД ОСОБА_3., ЮФ „УніверСалюс”. Тому відповідач зобов'язаний був провести конкурс на оренду комунального майна.

Крім того, ст. 118 закону України „Про державний бюджет на 2007 рік” встановлено обов'язок орендодавців у 2007 році укладати договори оренди державного та комунального майна виключно шляхом проведення конкурсу на право оренди державного та комунального майна. Однак, управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та відкрите акціонерне товариство „Науково-виробниче підприємство „Каскад”, всупереч названим вимогам закону України „Про державний бюджет на 2007 рік” без проведення конкурсу, 17 травня 2007 року уклали договір оренди від №Г-5321-7 нежитлових приміщень за адресою: м.Львів, вул.Дорошенка, 25 загальною площею 98 кв.м. Внаслідок укладення оспорюваного договору було порушено право позивача на користування об'єктом комунальної власності, встановлене ч. З ст. 41 Конституції України .

Позивач вважає, що право на звернення до суду з вимогою про визнання недійсним договору, закріплене у ч. З ст. 215 Цивільного кодексу України, відповідно до вимог якої особа, яка не є стороною договору, проте її права порушено внаслідок укладення оспорюваного договору, має право на звернення до суду з вимогою про визнання такого договору недійсним. Правильність такої позиції підтверджується роз'ясненнями Вищого Арбітражного суду України № 02-5/111 від 12.03.1999 р., відповідно до п. 4 даного роз'яснення якщо чинне законодавство не визначає кола осіб, які можуть бути позивачами у справах, пов'язаних з визнанням угод недійсними, господарському суду для вирішення питання про прийняття позовної заяви слід керуватися правилами статті 2 ГПК. Отже, крім, контрагентів за договором, прокурора, державних та інших органів позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує ця угода.

Відповідач відкрите акціонерне товариство „Науково-виробниче підприємство „Каскад” надало суду відзив, у якому повідомляє, що товариство на протязі 5 років являється орендарем нежитлового приміщення в м. Львові по вул. Дорошенка, 25 згідно договорів оренди з Управлінням комунального майна Львівської міської Ради (Управління комунальної власності Департаменту економічної політики львівської міської Ради). На протязі вказаних років ВАТ «НВП «Каскад»своєчасно сплачувало орендну плату, належно виконувало свої обов'язки по договорам, виконувало поточні ремонти приміщення. Згідно статті 777 ЦК України орендар, який належно виконує свої обов'язки по договору оренди, має переважне право перед іншими на укладання договору на новий строк.Виходячи зі змісту статті 777 ЦК України вважаємо, що ВАТ НВП «Каскад»отримало і має переважне право на укладання договору оренди на новий термін. Тому позовні вимоги вважає необгрунтованими, просимть суд в задоволенні позову відмовити.

Відповідач - управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради позовні вимоги вважає необгрунтованими, такими, що суперечать чинному законодавству та не відповідають фактичним обставинам. Твердження позивача про те, що після закінчення терміну дії договору оренди, укладеного управлінням комунального майна з ВАТ «Каскад», орендодавець зобов'язаний був оголосити конкурс на оренду спірних нежитлових приміщень не відповідає дійсності та чинним нормативно-правовим актам. В обгрунтування своїх заперечень відповідач посилається на ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та на ст. 764, 777 ЦК України, які передбачають переважне право попереднього орендаря на оренду. Стверджує, що сторони договору оренди №Г-2395-4 від 30 листопада 2004 року (попередній договір між сторонами) не повідомляли один одного про припинення договору, відтак, названий договір оренди не був припинений і діяв до укладення спірного договору оренди №Г-5321-7 від 17 травня 2007 року. Відповідач також стверджує про відсутність підстав для оголошення конкурсу, мотивуючи це тим, що з 1993 року між управлінням та ВАТ НВП «Каскад»вирішувалось лише питання про пролонгацію існуючого договору, а не про його укладення. Приміщення надається в оренду лише один раз і після закінчення терміну дії одного договору та під час процесу його переукладення орендар не повертає об'єкт оренди орендодавцю, а продовжує ним користуватись. Стосовно договору оренди №Г-5321-7 від 17 травня 2007 року, то, на думку відповідача, мова йде лише про переукладення договору оренди №Г-2395-4 від 30 листопада 2005 року, а не про надання в оренду. Пунктом 1 оспорюваного договору визначено, що орендодавець на підставі наказу управління комунального майна від 18 грудня 2006 року №760-0 та договору оренди нерухомого майна від 30 листопада 2005 року №Г-2395-4 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно. Відповідно до п.5.2.15 Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова договір оренди може бути продовжений сторонами і до закінчення терміну його дії при умові, що орендар належним чином виконує умови договору. Рішення ж про продовження терміну дії договору оренди приймається сторонами. Продовження терміну дії договору оренди оформляється відповідною угодою, яка укладається між орендарем та орендодавцем або внесенням відповідних змін чи доповнень до договору. У випадку ж незгоди орендаря чи орендодавця на продовження дії договору оренди сторони повідомляють одна одну про це не пізніше, як в місячний термін з дня закінчення дії договору оренди. У такому випадку орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно, яке було йому передано в терміни, встановлені договором оренди.А відповідно до змісту п.1.1 Положення „Про порядок організації та проведення конкурсів на право оренди майна територіальної громади м.Львова", затвердженого рішенням виконкому від 06.07.01 №308, конкурс на право оренди майна проводиться щодо нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що є власністю територіальної громади м.Львова і не перебуває у користуванні інших осіб. Тому правомірною є відповідь управління комунальної власності на заяву позивача щодо укладення договору оренди, оскільки спірне приміщення перебуває в користуванні інших осіб. А відповідно до порядку організації та проведення конкурсів надання в оренду нежитлових приміщень можливе лише після їх попередньої публікації в ЗМІ. Такими можуть бути лише вільні приміщення. Конкурсна процедура стосується саме надання в оренду вільних нежитлових приміщень, котрі не перебувають в користуванні інших осіб. Відтак, на думку відповідача, є незрозумілим, чим порушує оскаржуваний договір оренди права позивача, враховуючи те, що рішення орендодавця про переукладення договору оренди (наказ №760-0 від 18.12.06) виданий 18.12.06, а позивач подав заяву лише в лютому місяці наступного року, при ній зазначивши про наявність юридично вільного приміщення за вказаною в заяві адресою. Що мав на увазі заявник під терміном „юридично вільне" не зрозуміло. Оскільки з вищевикладеного вбачається, що жодних дій стосовно припинення терміну дії договору оренди №Г-2395-4 сторони не вчиняли, а саме приміщення і надалі перебувало в користуванні та володінні орендаря - ВАТ „НВП „Каскад". Посилання на ст.118 Закону України «Про державний бюджет на 2007рік»відповідач вважає безпідставним, оскільки управлінське рішення щодо переукладення договору оренди було прийнято ще в 2006 році, дана стаття закону говорить про надання в оренду на конкурсних засадах, а перегляд договорів не стосується тих, котрі укладені бюджетними установами (зауважу, не з бюджетними, а бюджетними, де бюджетна установа є орендодавцем). Управління комунальної власності є саме бюджетною установою. Відповідач повідомляє, що в 2007 році СПД Кравчук звернувся з позовом до управління комунальної власності про визнання недійсним наказу №760-0 від 18.12.06 управління комунального майна «Про переукладення договору оренди з ВАТ НВП «Каскад». В своїй заяві позивач зазначав практично усі ті самі підстави. Рішенням господарського суду по даній справі №3/251-24/24а від 26.06.07 в позові було відмовлено повністю. При цьому в мотивувальній частині суд зазначив, що орендодавцем правомірно було прийнято рішення про переукладення договору оренди, а позовні вимоги позивача є безпідставними та такими, що суперечать нормам матеріального права та жодним чином не порушують його прав. Дане судове рішення було залишено без змін ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 25.03.08.

Суд оглянув архівну справу №3/251-24/24а за позовом фізичної особи-підприємця до управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради про визнання недійсним наказу № 760-0 від 18 грудня 2006 року.

Розглянув матеріали справи, заслухав пояснення представників сторін, дослідив надані докази суд вважає, що позов слід задовольнити повністю.

Відповідно до вимог ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Тобто, особа, яка не є стороною договору, проте її права порушено внаслідок укладення оспорюваного договору, має право на звернення до суду з вимогою про визнання такого договору недійсним.

Згідно з матеріалами справи позивач у лютому 2007 року звернувся до Львівської міської ради із заявою про укладення з ним договору оренди нежитлового приміщення в будинку № 25 по вул.Дорошенка у м.Львові ( літ. А-1), позначені на поверховому плані літерами 17-1, 17-2, 17-3, 17-4, 17-6, 17-7 загальною площею 98,0 кв.м., які належали територіальній громаді м.Львова і перебували в оренді ВАТ НВП „Каскад”. За результатами розгляду звернення Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради листом від 9 березня 2007 року за № К-2544/2302 повідомило позивача про відсутність підстав для позитивної відповіді на пропозицію щодо укладення договору оренди з підстав прийняття управлінням рішення про переукладення договору оренди на вказане приміщення з попереднім орендарем - ВАТ НВП „Каскад” та здійснення процедури переукладення договору оренди на вказаний об'єкт у встановленому порядку. Із заявам про укладення договору оренди цього ж приміщення зверталась 07 лютого 2007 року до відповідача і юридична фірма „Універсалюс”, і ОСОБА_3. Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради не прийняло до уваги заяв про укладення договору оренди на приміщення, що знаходяться за адресою: м.Львів, вул.Дорошенка, 25 загальною площею 98 кв.м. з індексами 17-1, 17-2, 17-3, 17-4, 17-6, 17-7 оскільки за результатом звернення ВАТ НВП „Каскад” та враховуючи рекомендації комісії з підготовки пропозицій про надання в оренду майна територіальної громади м.Львова наказом управління комунального майна від 18 грудня 2006 року № 760-0 вирішено переукласти строком на три роки договір оренди від 30 листопада 2005 року № Г-2395-4 з ВАТ НВП „Каскад”.

Позивач вважає, що оспорюваним договором порушено його права і охоронювані законом інтереси, тому звернувся до суду з даними позовними вимогами.

Предметом спору є договір оренди №Г-5321-7 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), укладений 17 травня 2007 року між управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (Орендодавець) та відкритим акціонерним товариством „Науково-виробниче підприємство „Каскад” (Орендар). Як зазначено в п.1 договору, орендодавець на підставі наказу управління комунального майна від 18 грудня 2006 року № 760-о та договору оренди нерухомого майна від 30 листопада 2004 року № Г-2395 передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно -приміщення, що знаходяться за адресою: м.Львів, вул.Дорошенка, 25 загальною площею 98 кв.м. з індексами 17-1, 17-2, 17-3, 17-4, 17-6, 17-7. Пунктом 3.3. договору визначено, що у зв'язку з фактичним використанням орендарем об'єкта оренди за попереднім договором, об'єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання даного договору.

Суд вважає, що договір оренди №Г-5321-7 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), укладений 17 травня 2007 року між управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та відкритим акціонерним товариством „Науково-виробниче підприємство „Каскад” суперечить чинному законодавству України, порушує законні права позивача і тому є недійсним з наступних підстав.

Конституцією України ( ч.3 ст.41) встановлено право громадян для задоволення своїх потреб користуватися об'єктами права комунальної власності відповідно до закону.

Спеціальний порядок отримання права користування об'єктами державної та комунальної власності встановлено у законі України „Про оренду державного та комунального майна”. За приписами ст. 9 закону за наявності заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах. Порядок проведення конкурсу для об'єктів, що перебувають у комунальній власності визначається органами місцевого самоврядування. У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду.

Крім того, статтею 118 Закону України „Про державний бюджет на 2007 рік” встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним.фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Таким чином законодавець зобов'язав органи, які виступають орендодавцями, укладати договори оренди державного та комунального майна, в незалежності від існування попередніх договірних відносин та наявності заяв від інших осіб , виключно шляхом проведення конкурсу на право оренди державного та комунального майна.

Відповідно до п.5.2.1.Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 11 січня 2001 року № 880, все майно, яке є власністю територіальної громади м.Львова, передається в оренду на конкурентних засадах, за винятком випадків, передбачених цим Положенням. Рішення про проведення конкурсу приймає орендодавець. Положення передбачає випадки, коли договір вважається продовженим, порядок внесення змін та доповнень до нього,порядок продовження сторонами договору оренди до закінчення терміну його дії -за умови, що орендар належним чином виконує умови договору. Рішення про продовження терміну дії договору оренди приймається сторонами. Продовження терміну дії договору оренди оформляється відповідною угодою, яка укладається між орендарем та орендодавцем або внесенням відповідних змін чи доповнень до договору. У випадку ж незгоди орендаря чи орендодавця на продовження дії договору оренди сторони повідомляють одна одну про це не пізніше, як в місячний термін з дня закінчення дії договору оренди. У такому випадку орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно, яке було йому передано в терміни, встановлені договором оренди.

Пунктами 1.1., 1.2., 1.4. Положення „Про порядок організації та проведення конкурсів на право оренди майна територіальної громади м.Львова”, затвердженого рішенням виконкому від 06 липня 2001 №308 визначено, що конкурс на право оренди майна проводиться щодо нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що є власністю територіальної громади м.Львова і не перебуває у користуванні інших осіб. Конкурс проводиться за наявності заяв про оренду нерухомого майна від двох або більше осіб. Рішення про проведення конкурсу приймає орендодавець. Перелік об'єктів, дата проведення та умови конкурсу публікуються в двох місцевих газетах, в тому числі в друкованому органі міської ради.

З урахуванням викладеного твердження відповідача про відсутність підстав для оголошення конкурсу, мотивуючи це тим, що з 1993 року між управлінням та ВАТ НВП «Каскад»вирішувалось лише питання про пролонгацію існуючого договору, а не про його укладення не відповідає фактичним обставинам справи та спростовується наданими суду доказами.

Пролонгацією договору є продовження, за згодою сторін, дії договору на тих самих умовах, на яких він був укладений. В даному випадку договір оренди нерухомого майна від 30 листопада 2004 року № Г-2395 діяв до укладення спірного договору оренди 17 травня 2007 року. Укладенням нового договору оренди дія попереднього договору припинилися. Сторони підписали новий договір та змінили істотні умови договору - термін дії і ціну. Зокрема, у попередньому договорі оренди від 30 листопада 2004 року в п. 4.1. зазначалось, що термін дії договору оренди визначений з 30 листопада 2004 року до 29 листопада 2005 року включно, тобто 1 рік. У наступному, оскаржуваному договорі у п. 4.1. визначено 3-ох річний термін дії договору (з 17 травня 2007 р. до 16 травня 2010 р.). Та обставина, що приміщення не поверталося Орендодавцеві і, як стверджує Управління комунальної власності, тому й не надавалося в оренду, не спростовує факту укладення відповідачами 17 травня 2007 року нового договору оренди, оскільки невиконання Орендарем свого обов'язку повернути приміщення не може бути підставою для невиконання названих вище приписів закону і підзаконних актів щодо обов'язку орендодавця визначити орендаря на конкурсних засадах.

Відповідно до вимог ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Відповідно до вимог ст. ст. 764, 777 Цивільного Кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Тому стверджувати про те, що попередній орендар ВАТ НВП «Каскад»має переважне право перед іншими особами на укладення на новий строк договору оренди нерухомого майна - приміщення за адресою м.Львів, вул.Дорошенка, 25 загальною площею 98 кв.м. можливо було б за умови, якщо і ним, і іншими орендарями запропоновані однакові умови оренди названого об'єкта. Проте, в даному випадку конкурс не проводився. Незаконними і безпідставними є також твердження відповідачів про відсутність підстав для проведення конкурсу на право оренди названого приміщення. Передача в оренду комунального майна без конкурсу, укладення оспорюваного договору оренди приміщення з особою, яка у встановленому законом порядку не набула такого права суперечить приписам ст. 118 Закону України „Про державний бюджет на 2007 рік”, положенням закону України „Про оренду державного та комунального майна” та порушує право позивача на користування об'єктами права комунальної власності шляхом участі в конкурсі на право оренди нежитлового приміщення, зокрема, за результатами конкурсу отримати право оренди цього приміщення.

Виходячи з викладеного оскаржуваний договір є недійсним, оскільки він укладений з порушенням встановленого законом порядку, протиправно та його укладення порушує конституційне право позивача користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону.

Рішення господарського суду Львівської області від 26 червня 2007 року, постановлене у справі за позовом фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 до Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради про скасування наказу № 760-О від 18 грудня 2006 року, на яке зсилається позивач, не має преюдиційного значення для даної справи. Цим рішенням суд відмовив у позові з тих підстав, що наказ № 760-О було видано 18 грудня 2006 року, а ОСОБА_1. звернувся з пропозицією про проведення конкурсу лише 07 лютого 2007 року. Натомість, оспорюваний договір оренди укладено 17 травня 2007 року, тобто, після того, як позивач вже звернувся з пропозицією провести конкурс та під час дії закону України „Про державний бюджет на 2007 рік”.

Всупереч вимогам ст.ст. 33, 34 ГК України відповідач належними і допустимими доказами не довів суду належними і допустимими доказами обставини, якими він заперечує позов.

Судові витрати суд покладає на відповідачів в рівних часнинах.

Керуючись ст.ст.4, 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7, 32, 43, 44, 49, 82, 83, 84, 85 ГПК України, суд-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди №Г-5321-7 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), укладений 17 травня 2007 року між управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та відкритим акціонерним товариством „Науково-виробниче підприємство „Каскад”.

Стягнути з кожного з відповідачів - управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (м.Львів, пл.Галицька,15; ідентифікаційний код ЄДР 25558625) та відкритого акціонерного товариства „Науково-виробниче підприємство „Каскад” (м.Київ, Повітрофлотський простпект,54, ідентифікаційний код ЄДР 21632282) на користь фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_2) по 42,50 грн. державного мита, 59 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя Гриців В.М.