Постанова № 25552745, 02.08.2012, Одеський апеляційний господарський суд

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

__________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" серпня 2012 р.Справа № 5017/821/2012Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів Л.І. Бандури, В.Б. Туренко,

при секретарі судового засідання -Д.Л. Підгурському,

за участю представників сторін:

від позивача: Л.П. Богуцька,

від відповідача: ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Головного управління юстиції в Одеській області

на рішення господарського суду Одеської області від 18.05.2012 р.

у справі № 5017/821/2012

за позовом Головного управління юстиції в Одеській області

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

про виселення,

встановив:

Головне управління юстиції в Одеській області звернулося з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про виселення з безпідставно займаної ним нежитлової будівлі, що належить Головному управлінню юстиції в Одеській області на праві повного господарського відання та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а саме: приміщень 17, 18, 19, 20, 21, 22 будівлі А2 згідно поверхового плану та експлікації внутрішніх площ нежитлових будівель.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач неправомірно та безпідставно займає належну позивачу на праві повного господарського відання будівлю, чим порушує його право на користування та розпорядження будівлею, яке відповідно до статей 16, 391 Цивільного кодексу України, статті 20, частини 3 статті 136 Господарського кодексу України підлягає захисту шляхом виселення відповідача зі спірної будівлі.

Відповідач, заперечуючи на позов, зазначив, що він займає спірні приміщення на підставі укладеного з Арцизьким районним управлінням юстиції договору оренди №3 від 07.09.2004р.

Рішенням господарського суду Одеської області від 18.05.2012р. у задоволенні позову відмовлено з мотивів необґрунтованості позовних вимог, оскільки договір оренди №3 від 07.09.2004р. є укладеним та з матеріалів справи вбачається фактичне виконання сторонами цього договору. При цьому, судом зазначено, що обраний позивачем спосіб захисту порушених прав та інтересів шляхом виселення відповідача із займаного приміщення за наявності чинного договору оренди, який не розірвано та не визнано недійсним, не є належним.

Не погодившись з рішенням суду, позивач звернувся із апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, позовні вимоги задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Скаржник в апеляційній скарзі наполягав на тому, що договір оренди №3 від 07.09.2004р. є неукладеним, оскільки сторонами не досягнуто згоди за всіма істотними умовами договору, договір не підписаний і не скріплений печаткою Одеського обласного управління юстиції, а також договір укладено з порушенням форми. Також скаржник зазначив, що висновки суду стосовно фактичного виконання сторонами договору не відповідають матеріалам справи.

У запереченнях на апеляційну скаргу відповідач просив рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу -без задоволення, посилаючись на те, що договір оренди приміщення є чинним, ФОП ОСОБА_1, як орендар, виконує всі його умови.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Як встановлено судом першої інстанції, спільним наказом Міністерства юстиції України та Фонду державного майна України від 08.01.2002 р. № 12-11/7 будівлю дитячого садка № 8, розташованого за адресою: АДРЕСА_2, яка знаходилась на балансі ВАТ «Арцизький завод залізобетонних виробів», передано до сфери управління Міністерства юстиції України.

Відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 11.07.2002 р. №67/5 з метою створення належних умов для функціонування Арцизького районного управління юстиції за Одеським обласним управлінням юстиції закріплено будівлю за адресою: АДРЕСА_2, м. Арциз, Одеської області.

На підставі вказаного наказу Мінюсту начальником Управління юстиції в Одеській області було прийнято наказ від 17.10.2002 р. № 114-ЗП, на підставі якого за актом приймання-передачі будівлі від 04.02.2002 р. на баланс обласного управління юстиції прийнято будівлю Арцизького районного управління юстиції за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 2019 кв.м.

Рішенням виконавчого комітету Арцизької міської ради від 05.07.2011 р. № 220 присвоєно нову поштову адресу нерухомому майну Головного управління юстиції в АДРЕСА_2, а саме: АДРЕСА_1.

11.07.2011 р. Арцизькою міською радою на підставі рішення виконкому Арцизької міської ради від 08.07.2011 р. № 221 видано Головному управлінню юстиції в Одеській області свідоцтво про право власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю загальною площею 2114,90 кв.м, розташовану за адресою АДРЕСА_1. Форма власності майна згідно свідоцтва - державна; майно закріплено за Управлінням на праві повного господарського відання. Так, відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії ЯЯЯ № 571961 від 11.07.2011 р. нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 2114, 90 кв.м, складається з: нежитлової будівлі «А»загальною площею 824,10 кв.м.; нежитлової будівлі «А1»загальною площею 429,30 кв.м.; нежитлової будівлі «А2»загальною площею 815,60 кв.м; нежитлової будівлі «Б»загальною площею 45,90 кв.м; дворових споруд 1-4; інших споруд -«І».

07.09.2004р. між Одеським обласним управлінням юстиції (орендодавцем) в особі начальника Арцизького районного управління юстиції та приватним підприємцем ОСОБА_1 (орендарем) укладено договір № 3 оренди частини споруди, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове володіння і користування частину споруди згідно із планом, що додається. Адреса: м.Арциз, АДРЕСА_2. Загальна площа об'єкта, що орендується: 156кв.м. Розмір земельної ділянки, що передається у користування разом з об'єктом, що орендується, складає 528 кв.м. Стан об'єкту, що орендується, на момент передачі: непридатний для використання в цілях, зазначених в п.2 даного договору, потребує капітального ремонту, в т.ч. сантехніки, даху, опалення (розділ 1 договору). Метою оренди частини споруди є використання її у якості обладнання продовольчого магазину (п.2.1 договору). Приймання-передача об'єкта здійснюється двосторонньою комісією, що складається з представників сторін (п.3.1 договору). При передачі об'єкта, що орендується, складається акт здачі-приймання, який підписується членами двосторонньої комісії (п.3.5 договору). Об'єкт, що орендується, вважається переданим в оренду з моменту підписання акту здачі-приймання (п.3.6 договору). Термін дії договору оренди складає 50 років, тобто до 2054 року (п.4.1 договору). Розмір орендної плати за весь об'єкт, що орендується, складає 100,00 грн. за місяць (п.5.1 договору). Орендар має право вносити орендну плату наперед за будь-який термін (п.5.4 договору). Орендар зобов'язується: використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням у відповідності до п.2 договору; своєчасно здійснювати орендні платежі; самостійно і за власний рахунок здійснювати капітальний (а при необхідності - поточний) ремонт об'єкта, що орендується; нести всі витрати з експлуатації об'єкта, що орендується; за власний рахунок усувати несправності та поломки об'єкта, що орендується; підтримувати території, прилеглі до об'єкта, що орендується, та земельну ділянку у належному санітарному стані; безборонно допускати на об'єкт, що орендується, представників орендодавця з метою перевірки його використання у відповідності до умов даного договору; нести персональну відповідальність за протипожежну безпеку (п.7.1 договору). Орендар має право: обладнати об'єкт, що орендується, на власний розсуд; упорядкувати територію, прилеглу до об'єкта, що орендується на власний розсуд (п.7.2 договору). Даний договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає, за винятком випадків, коли одна із сторін систематично порушує умови договору і свої зобов'язання (п.11.1 договору)..

07.09.2004 р. орендарем сплачено 4000,00 грн. за оренду приміщення, що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера від тієї ж дати №12; 12.06.2005 р. - 15510,00 грн. за оренду приміщення, що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера від тієї ж дати № 21.

15.09.2004р. комісією у складі начальника Арцизького РУЮ Ткаченко Ю.В. (орендодавець) з однієї сторони та ОСОБА_3, приватного підприємця ОСОБА_1 (орендар) з іншої сторони проведено огляд частини споруди, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, що передається в оренду, за результатами якого складено акт огляду та встановлено, що технічний стан споруди незадовільний, для подальшої експлуатації частини споруди, що передається в оренду, потрібен капітальний ремонт.

16.09.2004 р. сторонами за договором оренди складено, підписано та скріплено печатками акт здачі приймання, згідно якого начальник Арцизького РУЮ Ткаченко Ю.В. (орендодавець) здав, а приватний підприємець ОСОБА_1 (Орендар) прийняв у довгострокову оренду частину споруди загальною площею 156 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_2.

Листом орендодавця - Одеського обласного управління юстиції від 11.05.2006 р. № 03-2685 за підписом начальника Арцизького РУЮ приватному підприємцю ОСОБА_1 надано згоду на проведення перепланування та реконструкції в приміщенні, яке він орендує, для подальшої експлуатації згідно з договором оренди.

До того ж рішенням виконавчого комітету Арцизької міської ради від 24.01.2006 р. № 32 «Про дозвіл ПП ОСОБА_1 реконструкції частини приміщень будівлі районного управління юстиції по АДРЕСА_2 під магазин і кафетерій»дозволено відповідачу реконструкцію частини приміщень будівлі районного управління юстиції по АДРЕСА_2 під магазин і кафетерій. При цьому відповідача було зобов'язано будівельні роботи по реконструкції частини приміщень будівлі районного управління юстиції по АДРЕСА_2 під магазин і кафетерій здійснювати у відповідності з проектною документацією, зареєстрованою у відділі містобудування, архітектури та ЖКГ райдержадміністрації. Крім того ж відповідач зобов'язаний був перед початком реконструкції отримати письмовий дозвіл в районній інспекції держархбудконтролю.

Рішенням Арцизької міської ради від 23.03.2006 р. № 1136-IV «Про надання дозволу СПД ОСОБА_1 на виконання проектних робіт по відводу земельної ділянки по АДРЕСА_2 в м. Арциз» відповідачу було надано дозвіл на виконання проектних робіт по відводу земельної ділянки площею 216 кв.м по АДРЕСА_2 (поряд з будівлею Арцизького управління юстиції).

Так, на замовлення відповідача проектною організацією ПП ОСОБА_1 розроблено робочий проект на реконструкцію частини будівлі управління юстиції під магазин з кафетерієм, який погоджено начальником відділу містобудування, архітектури та ЖКГ Арцизької райдержадміністрації та зареєстровано 14.06.2006 р. за № 16. З матеріалів робочого проекту вбачається, що Орендарем отримано всі необхідні дозволи та висновки компетентних органів для проведення реконструкції приміщення.

В подальшому орендарем були проведені роботи з реконструкції орендованого приміщення, що підтверджується зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва - реконструкції приміщення райуправління юстиції під магазин з кафетерієм ПП ОСОБА_1, пояснювальною запискою, локальним кошторисом № 2-1-1 та відомістю ресурсів витрат підрядника. Згідно вказаних документів вартість витрат на реконструкцію склала 134935,00грн.

Проте, 04.11.2011р. Головне управління юстиції в Одеській області листом за №11-8200 звернулось до відповідача з вимогою припинити порушення прав Управління та звільнити безпідставно зайняте нежитлове приміщення, розташоване за адресою АДРЕСА_1.

11.11.2011 працівниками Головного управління юстиції в Одеській області та начальником Арцизького районного управління юстиції Одеської області оглянуто нежитлову будівлю з метою з'ясування виконання фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 вимог Головного управління юстиції в Одеській області. Під час огляду приміщення встановлено, що Ф.О.П. ОСОБА_1 нежитлову будівлю не звільнив, а використовує її для здійснення підприємницької діяльності, про що складено відповідний акт. Згідно поверхового плану та експлікації нежитлових будівель, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, Ф.О.П. ОСОБА_1 займає приміщення 17, 18, 19, 20, 21, 22 будівлі А2.

Позивач, звертаючись з даним позовом до суду, послався на неправомірність та безпідставність зайняття відповідачем спірних приміщень з огляду на те, що договір оренди №3 від 07.09.2004р. є неукладеним, оскільки сторонами не досягнуто згоди за всіма істотними умовами договору, договір не підписаний і не скріплений печаткою Одеського обласного управління юстиції, а також договір укладено з порушенням форми укладання договору щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації (статті 793, 794 Цивільного кодексу України).

Апеляційна інстанція погоджується з висновком місцевого господарського суду про відмову у позові, виходячи з нижченаведеного.

Згідно із статтею 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»(в редакції, чинній на момент укладення вищевказаного договору оренди № 3) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Зазначений Закон регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Вказаний Закон, який є спеціальним відносно положень статей 793, 794 Цивільного кодексу України, не містив таких приписів щодо необхідності нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди спірного майна. Разом з тим, статтею 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»(в редакції, чинній на момент укладення вищевказаного договору оренди № 3) визначалось, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Як правильно зазначив місцевий господарський суд, оскільки Закон України «Про оренду державного та комунального майна»є спеціальним, відповідно положення статті 12 Закону застосовуються переважно перед нормами Цивільного кодексу України (статті 793, 794) щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі або іншої капітальної споруди строком понад 1 року.

Також при укладенні договору оренди №3 від 07.09.2004р. сторонами була досягнута згода щодо всіх істотних умов договору, відповідно до статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»якими є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Отже, договір оренди від 07.09.2004р. тривалий час виконувався сторонами, відповідач на підставі дозволів орендодавця і міської ради здійснив капітальний ремонт та реконструкцію орендованого приміщення. Спірний договір не розірвано та не визнано недійсним у встановленому законодавством порядку, у зв'язку з чим місцевим господарським судом правомірно відмовлено у задоволенні позову про виселення відповідача із орендованого ним приміщення.

За таких обставин рішення суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу -без задоволення.

Керуючись ст.ст. 99, 103, 105 Господарського процесуального кодексу

України, суд -

постановив:

Рішення господарського суду Одеської області від 18.05.2012р. у справі №5017/821/2012 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови підписано 06.08.2012р.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя Л.І. Бандура

Суддя В.Б. Туренко