Рішення № 25140857, 10.07.2012, Господарський суд Дніпропетровської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

02.07.12р. Справа № 14/5005/3026/2012

За позовом Приватного підприємства "Світлана-2000", 51900, м.Дніпродзержинськ, пр. Ювілейний, 41-10

до

відповідача-1 Дніпродзержинська міська рада, 51900, м.Дніпродзержинськ, пл. Дзержинського, 2

відповідача-2 Фонд комунальної власності м.Дніпродзержинська, 51000, Дніпропетровська обл., м. Дніпродзержинськ, пл. Дзержинського,2

про визнання права власності на частку в майні

Суддя Панна С.П.

Представники:

Від позивача ОСОБА_1 - представник за довіреністю від 01.11.2011 року

Від відповідача-1 ОСОБА_2 - головний спеціаліст, довіреність № 01-17/2/30вих від 13.01.2012 року

Від відповідача-2 ОСОБА_2 - головний спеціаліст, довіреність № 01/22 від 05.01.2012 року

СУТЬ СПОРУ:

Приватне підприємство "Світлана-2000" звернулось до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпродзержинської міської ради про визнання права власності на 26/100 частку нерухомого майна вбудованого приміщення № 37, яке розташоване по пр. Конституції, 58 у м. Дніпродзержинську, площею 274,3 м. кв., з подальшою реєстрацією цих прав в Єдиному державному реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що згідно п. 4.2.2, 6.1, 6.2 договорів оренди комунального майна, укладених у 1998 році, 2001 році, 2004 та 2005 роках, керуючись ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та на підставі дозволу на проведення реконструкції з розширенням орендованого нежитлового приміщення по пр. Конституції, 58 у м. Дніпродзержинську, затвердженого рішенням виконкому Дніпродзержинської міської ради № 541 від 04.08.2004 року, позивачем були проведені ремонтно-будівельні роботи з реконструкції приміщення із розширенням, також було фактично змінено у фізичному розумінні орендоване майно, змінено його в тому числі збільшено загальну площу об'єкту до 274,3 кв. м, зі зміною меж та розмірів фундаментів, функціонального призначення та експлікації приміщень; магазин переобладнано у кафе й магазин з кіосками, яке знаходиться за адресою пр. Конституції, 58 у м Дніпродзержинську. Позивач вважає, що в результаті здійсненого ним поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, співвласником якої він стає.

Відповідач-1 позовні вимоги не визнає (заперечення на позовну заяву від 10.05.2012 року) посилаючись на те, що:

- договорами оренди чітко визначено, що відшкодування орендарю зроблених невідокремлених поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця та органу уповноваженому управляти комунальним майном проводиться у разі припинення (розірвання) договору оренди;

- виконана реконструкція не змінила конструктивну схему будівлі та не вплинула на його міцність та стійкість, інженерне оснащення приміщень відповідає вимогам державних стандартів, будівельним нормам та правилам, тобто в процесі ремонтних робіт даного приміщення нової речі збудовано не було.

Відповідач-2 позовні вимоги не визнає (заперечення на позовну заяву № 06/1148 від 08.05.2012 року) посилаючись на те, що:

- позивач є орендарем комунального нерухомого майна, розташованого за адресою: пр. Конституції, 58, а набуття права оренди не передбачає набуття права власності на об'єкт, що підтверджується договорами оренди зазначеного майна;

- спірний об'єкт належить територіальній громаді м. Дніпродзержинська, а Фонду комунальної власності виконує повноваження власника на підставі рішення Виконавчого комітету Дніпродзержинської міської ради № 448 від 11.06.2008 року "Про затвердження положення Фонду комунальної власності м.Дніпродзержинська Дніпродзержинської міської ради";

- актом про прийняття в експлуатацію даного об'єкта (який додано до позову) встановлено, що на об'єкті виконані роботи згідно з державними будівельними нормами та інвестиційна вартість будівництва за затвердженою документацією складає 65,485 тис. грн.

- виконана реконструкція не змінила конструктивну схему будівлі та не вплинула на його міцність та стійкість, інженерне оснащення приміщень відповідає вимогам державних стандартів, будівельним нормам та правилам, тобто в процесі ремонтних робіт спірного приміщення нової речі збудовано не було;

- договорами оренди чітко визначено, що відшкодування орендарю зроблених невідокремленим поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця та органу уповноваженому управляти комунальним майном проводиться у разі припинення (розірвання) договору оренди.

Ухвалою суду від 22.05.2012 року на підставі ч. 3 ст. 69 Господарського процесуального кодексу України строки вирішення спору у справі № 14/5005/30262012 були продовжені на 15 днів, а саме до 02.07.2012 року.

Відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України у справі оголошувались вступна та резолютивна частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

01.04.1998 року між Управлінням житлового господарства міськвиконкому, як орендодавцем, та приватною виробничо-комерційною фірмою "Світлана 95", як орендарем, було укладено договір оренди нежилих приміщень згідно п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає по акту передачі в термінове платне користування такі нежилі приміщення: нежиле приміщення для використання під магазин по пр. Конституції в буд. 58 площею 264,8 м2.

Даний договір укладено строком на 4 роки з 01.04.1998 року по 01.04.2001 року (п. 2.1 договору).

Пунктом 2.3 договору передбачено, що за місяць до закінчення строку дії цього договору орендар повинен повідомити орендодавця про бажання переукласти договір на новий строк або про його припинення. Відсутність письмового повідомлення орендаря про переукладення договору означає, що дія договору припиняється.

Згідно з п. 4.2.2 договору орендодавець зобов'язаний виконувати поточний та капітальний ремонт за власні кошти по узгодженню з орендодавцем.

На виконання умов договору сторонами було складено акт приймання-передачі від 01.04.1998 року (а. с. 9) відповідно до якого позивач прийняв вбудоване приміщення на першому поверсі по пр. Конституції, 58 у м.Дніпродзержинську загальною площею 264,8 м2 у тимчасове користування - оренду. Вказаним актом зафіксовано, що балансова вартість об'єкту на момент прийняття (передачі) складає 3207,99 грн.

В подальшому 01.04.2001 року між Комунальним підприємством "Дніпродзержинське житлове об'єднання", як орендодавцем, та ПВКФ "Світлана-2000", як орендарем, було укладено типовий договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста згідно п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар бере в тимчасове володіння наступну споруду, приміщення, яке знаходиться за адресою: пр. Конституції, 58, загальною площею 264,8 м2 (продуктовий магазин) вартістю 28370 грн. у задовільному стані.

Пунктом 2.1 договору передбачено, що метою оренди вказаного вище приміщення є розміщення магазину.

Відповідно до п. 3.2 договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на майно.

Пунктом 6.1 договору встановлено обов'язок орендаря, зокрема, не здійснювати без письмової згоди орендодавця перебудову, добудову, та перепланування об'єкта, що орендується. Крім того, орендаря зобов'язано оформити в управлінні земельних ресурсів міста (вул. Москворецька, 14) документи на право користування землею).

Термін оренди складає три роки з 01.04.2001 року до 01.04.2004 року (п. 9.1 договору).

Згідно з п. 9.6 договору у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлені поліпшення - власністю орендодавця. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.

Крім того, між сторонами було укладено з аналогічними умовами договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста від 01.04.2004 року з терміном оренди з 01.04.2004 року до 01.04.2007 року, договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста від 01.03.2005 року з терміном оренди з 01.03.2005 року до 01.02.2006 року, договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста від 01.02.2006 року з терміном оренди з 01.02.2006 року до 01.01.2007 року, договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста від 01.12.2007 року з терміном оренди з 01.12.2007 року до 01.12.2008 року.

Крім того, 01.12.2008 року між Комунальним підприємством "Дніпродзержинське житлове об'єднання", як орендодавцем, та Приватним підприємством "Світлана-2000", як орендарем, було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста згідно п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар бере в тимчасове користування наступну споруду, приміщення за адресою пр. Конституції, 58 загальною площею 264,8 кв. м вартістю 706029,00 грн.

Орендар зобов'язується, зокрема, не здійснювати без письмової згоди орендодавця перебудову, добудову та перепланування об'єкта, що орендується, та протягом місяця оформити в управлінні земельних ресурсів міста (вул. Москворецька, 14) документи на право користування землею та повідомити орендодавця (6.1 договору).

Пунктом 9.5 договору передбачено наступне: у разі припинення або розірвання цього договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення є власністю орендодавця. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.

Термін оренди складає два роки одинадцять місяців з 01.12.2008 року до 01.11.2011 року (п. 9.1 договору).

Як встановлено матеріалами справи, рішенням виконавчого комітету Дніпродзержинської міської ради від 04.08.2004 року за № 541 "Про дозвіл на реконструкцію з розширенням нежитлового приміщення, що знаходиться в оренді, під магазин продовольчих товарів з кіосками, кафе та більярдним клубом за адресою: пр. Конституції, 58" затверджено комплексний висновок на реконструкцію з розширенням нежитлового приміщення, що знаходиться в оренді, під магазин продовольчих товарів з кіосками, кафе та більярдним клубом за адресою: пр. Конституції, 58 та дозволено приватному підприємству "Світлана-2000" (Кузьмич) реконструкцію з розширення нежитлового приміщення, що знаходиться в оренді, під магазин продовольчих товарів з кіосками, кафе та більярдним клубом за адресою: пр. Конституції, 58 згідно з викопіровкою, зокрема, за умов одержання в управлінні головного архітектора міста вихідних даних на проектно-вишукувальні роботи з реконструкції та розроблення проектно-кошторисної документації на реконструкцію згідно з вихідними даними та технічними умовами управління по експлуатації газового господарства, Центру електрозв'язку № 3 Дніпропетровської дирекції ВАТ "Укртелеком".

Крім того, вищезазначеним рішенням (п. 3) дозволено експлуатацію об'єкта після завершення будівельних робіт і прийняття в експлуатацію державною технічною комісією, а відповідно до п. 4 даного рішення встановлено строк дії даного рішення - 2 роки.

Відповідно до рішення Виконавчого комітету Дніпродзержинської міської ради від 11.04.2008 року за № 269 "Про прийняття в експлуатацію магазину непродовольчих товарів з кіосками та кафе за адресою: пр. Конституції, 58 (вбудоване приміщення № 37)" затверджено акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію об'єкта "Реконструкція з розширенням нежитлового приміщення, що знаходиться в оренді, під магазин продовольчих товарів з кіосками та кафе за адресою: пр. Кірова, 58" загальною площею 274,3 кв. м.

Пунктом 2 вказаного рішення зазначено, що приватному підприємству "Світлана-2000" (Кузьмич) вирішено оформити документи на землекористування згідно з чинним законодавством.

Згідно з п. 3 вищевказаного рішення Виконавчого комітету Дніпродзержинської міської ради дозволено приватному підприємству "Світлана-2000" (Кузьмич) експлуатацію магазину продовольчих товарів з кіосками та кафе за адресою: пр. Конституції, 58 (вбудоване приміщення № 37).

Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю 04.10.2005 року видано ПП "Світлана-2000" (Кузьмич) дозвіл на виконання будівельних робіт № 105 строком дії до 04.08.2006 року (а. с. 53).

Як свідчать матеріали справи, 29.12.2007 року ПП "Світлана-2000" видано акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, яким встановлено наступне: пред'явлені до прийняття в експлуатацію магазин продовольчих товарів з кіосками та кафе мають такі основні показники: за проектом загальна площа 274,32 кв. м, за архітектурно-технічним паспортом загальна площа 274,3 кв. м. Інвестиційна вартість будівництва за затвердженою проектною документацією: всього 65,485 тис. грн., у тому числі: витрати на будівельно-монтажні роботи 49,982 тис. грн., машини, обладнання та інвентар 0,880 тис. грн.

13.12.2011 року між Фондом комунальної власності в м.Дніпродзержинська міської ради, як орендодавцем, та Приватним підприємством "Світлана-2000", як орендарем, було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська згідно п. 1.1 якого, орендодавець передає, а орендар бере в строкове платне користування комунальне нерухоме майно нежитлове приміщення площею 264,60 м2, розташоване за адресою: пр. Конституції, 58 на першому поверсі житлового будинку, що перебуває на балансі комунального підприємства "Дніпродзержинське житлове об'єднання", вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку і становить 403362,00 грн.

Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акту приймання-передачі майна (п. 2.1 договору).

Пунктом 2.2 договору передбачено, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається територіальна громада м. Дніпродзержинська, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Відповідно до п. 5.8 договору орендаря зобов'язано своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язань орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

Даний договір складено строком дії з 01.12.2011 року до 12.11.2014 року (п. 10.1 договору оренди).

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання за ПП "Світлана-2000" права власності на 26/100 часток нерухомого майна, вбудованого приміщення № 37 по пр. Конституції, 58 у м. Дніпродзержинську, площею 274,3 кв. м з подальшою реєстрацією цих прав в Єдиному державному реєстрі прав власності на нерухоме майно мотивуючи позовні вимоги тим, що згідно п. 4.2.2, 6.1, 6.2 договорів оренди комунального майна, укладених у 1998 році, 2001 році, 2004 та 2005 роках, керуючись ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та на підставі дозволу на проведення реконструкції з розширенням орендованого нежитлового приміщення по пр. Конституції, 58 у м. Дніпродзержинську, затвердженого рішенням виконкому Дніпродзержинської міської ради № 541 від 04.08.2004 року, позивачем були проведені ремонтно-будівельні роботи з реконструкції приміщення із розширенням, також було фактично змінено у фізичному розумінні орендоване майно, змінено його в тому числі збільшено загальну площу об'єкту до 274,3 кв. м, зі зміною меж та розмірів фундаментів, функціонального призначення та експлікації приміщень; магазин переобладнано у кафе й магазин з кіосками, яке знаходиться за адресою пр. Конституції, 58 у м Дніпродзержинську. Позивач вважає, що в результаті здійсненого ним поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, співвласником якої він стає, але, як з'ясовано судом, у визнанні та реєстрації прав ПП "Світлана-2000" як співвласника на частку у новоствореному майні Дніпродзержинською міською радою у встановленому законом порядку - не погоджено й не виконано.

В позовних вимогах належить відмовити виходячи з наступного:

Статтею 778 Цивільного кодексу України встановлено наступне: наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Із зазначеного випливає, що необхідно враховувати відмінність між поняттям "створення нової речі" та "здійснення невід'ємних поліпшень", оскільки у разі створення нової речі орендар має право претендувати на право власності на об'єкт, а якщо він здійснив невід'ємні поліпшення нерухомого майна, яке перебуває у нього в оренді, то за ч. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України вправі розраховувати лише на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Водночас здійснення орендарем переобладнання нежитлових приміщень під певний вид майна не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі.

В підтвердження позовних вимог позивачем надано звіт Експертно-консалтингової фірми "Рейтинг" про незалежну оцінку вартості вбудованих нежитлових приміщень в житлову, п'ятиповерхову будівлю Літ. А-1, розташовану за адресою: пр. Конституції, 58, вбудоване приміщення № 37, магазин продовольчих товарів з кіосками і кафе, м. Дніпродзержинськ, Дніпропетровська обл. (т. 1 а. с. 90) та будівельно-технічний висновок НКП ТОВ "Стеконик ЛТД" при Придніпровській академії будівництва та архітектури з оцінки стану конструкцій з визначенням відповідності цільовому призначенню нежитлової будівлі - магазину продовольчих товарів з кіосками та кафе, що розташована за адресою: пр. Конституції, 58, м. Дніпродзержинськ.

Вказані звіт та будівельно-технічний висновок не можуть прийматись судом як належні докази відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України вартості оцінки вартості вбудованих нежитлових приміщень, оскільки експерта не було судом повідомлено про кримінальну відповідальність, встановлену ст. ст. 384 та 385 Кримінального кодексу України за дачу завідомо неправдивого висновку або за відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов'язків. Окрім того, судом не призначалась будівельно-технічна експертиза і тому у суду та у відповідача-1 й відповідача-2 не було можливості надати питання для поставлення перед судовим експертом.

Відповідач-2 поясненням від 02.07.2012 року просить суд не приймати як доказ зазначений будівельно-технічний висновок, оскільки ця експертиза проведена одноособово позивачем, що позбавило можливості відповідача-2 поставити питання даному експерту, а не отримання копії цього висновку позбавило останнього можливості надати суду пояснення та зауваження до цього висновку.

Частиною 5 ст. 42 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що висновок судового експерта для господарського суду не є обов'язковим і оцінюється господарським судом за правилами, встановленими статтею 43 цього Кодексу.

Необхідно зауважити, що неприпустимо ставити перед судовими експертами правові питання щодо створення нової речі, вирішення яких чинним законодавством віднесено до компетенції суду (п. 2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 року № 4).

Позивачем не доведено створення нової речі, оскільки зовнішні стіни, фундамент тощо нежитлового приміщення не зазнали змін. Крім того, на підставі наданих позивачем доказів неможливо визначити його частку у праві спільної власності нерухомого майна.

До того ж, п. 3.2 та п. 2.2 вищезазначених договорів оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста від 01.04.2004 року, від 01.03.2005 року, від 01.02.2006 року, від 01.12.2007 року, від 13.12.2011 року сторони обумовили наступне: передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно.

Щодо тверджень позивача, що відповідач-1 не є власником спірного нежитлового майна та неправомірності укладених ним договорів оренди, оскільки в технічному паспорті, виданого на громадський будинок магазин продовольчих товарів з кіосками і кафе (вбудоване приміщення № 37) (т. 1 а. с. 141), не вказано власника цього приміщення необхідно зазначити наступне: статтею 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що у разі передачі майна в оренду не припиняється право власності на це майно.

Відповідно до ч. 8 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб'єктів. Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу.

Відповідно до ч. 2 ст. 327 Цивільного кодексу України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Частиною 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що органи місцевого самоврядування здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності від імені та в інтересах територіальної громади міста.

Позивачем не надано доказів визнання недійсності вищезазначених договорів оренди в судовому порядку. Крім того, в справі наявний акт обстеження об'єктів, які знаходяться на балансі КП "Депо" від 22.06.2012 року про недопуск комісії у складі головного спеціаліста відділу оренди ФКВ, техніка БТІ до приміщення для огляду та обстеження приміщення.

Судовий збір відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладається на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 327, 331, 332, 778 Цивільного кодексу України, ст. ст. 41, 42, 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", господарський суд, -

ВИРІШИВ:

В позовних вимогах відмовити.

Судові витрати покласти на позивача.

Суддя С.П.Панна

Повне рішення складено 07.07.2012 року.