Постанова № 24930445, 21.06.2012, Дніпропетровський апеляційний господарський суд

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.06.2012 року Справа № 25/5005/716/2012

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Дмитренко А.К. - доповідач

суддів: Прокопенко А.Є., Крутовських В.І.

За участю прокурора Барчук А.Б., прокурор відділу, посвідчення № 78 від 18.05.10р.

при секретарі: Лазаренко П.М.

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, представник, довіреність № 199 від 13.09.11;

від відповідача: ОСОБА_2, представник, довіреність № б/н від 09.02.12;

від відповідача: ОСОБА_3, представник, довіреність № б/н від 09.02.12

розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "МіКомп", м. Дніпродзержинськ на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 20.03.2012 року у справі № 25/5005/716/2012

за позовом заступника прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі позивача - регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, м. Дніпропетровськ

до товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "МіКомп", м. Дніпродзержинськ

про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна

за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "МіКомп", м. Дніпродзержинськ

до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, м. Дніпропетровськ

про зобов'язання продовжити строк завершення будівництва об'єкта та внесення змін до договору купівлі-продажу

У судовому засіданні оголошувалась перерва з 13.06.12 по 21.06.12 (ст.77 Господарського процесуального кодексу України).

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 20.03.2012р. (суддя Чередко А.Є.) первісний позов задоволено. Розірвано договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок" вартістю 4193 876грн. 12коп., що продано на аукціоні, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, К. Лібкнехта, 85 (стара адреса вул. Тельмана, К. Лібкнехта) від 18.10.06р., укладений між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговою фірмою "Мікомп". Зобов'язано товариство з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгову фірму "Мікомп" повернути об'єкт незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок" вартістю 4 193 876грн. 12 коп., що продано на аукціоні, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, К. Лібкнехта, 85 (стара адреса вул. Тельмана, К. Лібкнехта) державі в особі регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області за актом приймання-передачі. З товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "Мікомп" стягнуто 1073грн. судового збору. У задоволенні зустрічного позову товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "МіКомп до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду, товариство з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма "МіКомп" просить його скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального права.

Прокуратура Дніпропетровської області та регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області у відзивах на апеляційну скаргу просять рішення залишити без змін, а скаргу без задоволення.

Заслухавши пояснення представників сторін і прокурора, розглянувши матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

18.10.2006 року між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (далі - продавець, позивач) та товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговою фірмою "Мікомп" (далі - покупець, відповідач) було укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок", що продано на аукціоні, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Тельмана, К.Лібкнехта, який було посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстровано в реєстрі за № 3580 (т.1, а.с. 11-17).

Згідно з п. 1.1. договору продавець зобов'язується передати у власність покупцеві об'єкт незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок" будівельною готовністю 33%, який знаходиться на балансі відкритого акціонерного товариства "Енергопостачальна компанія "Дніпрообленерго" та розташований за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Тельмана, К. Лібкнехта, на земельній ділянці площею 0,24га., а покупець зобов'язується прийняти об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, визначених договором.

За умовами п. 1.2. договору право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передавання, який підписується у п'ятиденний строк після повної сплати вартості придбаного об'єкта.

За п. 1.3. договору відповідно наказу регіонального відділення від 05.09.06 № 12/07-69-НВМ ціна продажу об'єкта незавершеного будівництва на аукціоні без ПДВ становить 1 456 205грн. 10 коп. Ціна продажу об'єкта незавершеного будівництва на аукціоні з урахуванням ПДВ становить 1 747 446грн. 12 коп.

Згідно протоколу аукціону філії "Дніпропетровський аукціонний центр" від 16.10.06 № 8, який затверджений наказом регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області від 16.10.2006 р. № 12/01-66-ДКП, остаточна ціна продажу об'єкта незавершеного будівництва без ПДВ становить 3 494 896грн. 77 коп.

Відповідно пункту 6.1 Закону України "Про податок на додану вартість" податок на додану нараховується у розмірі 20% бази оподаткування, що становить 698 979грн. 35 коп.

Остаточна ціна продажу об'єкта незавершеного будівництва на аукціоні з урахуванням ППВ становить 4 193 876грн. 12 коп. (п. 1.4. договору).

Указаний в цьому договорі об'єкт продано з урахуванням ПДВ за 4193 876грн. 12 коп. (п. 1.5 договору).

Ціна проданого на аукціоні об'єкта незавершеного будівництва в сумі 4 193 876грн. 12 коп. з урахуванням ПДВ була сплачена покупцем повністю, що продавцем не заперечується.

Розділом 5 договору встановлено перелік обов'язків, покладених на покупця, зокрема, завершити будівництво об'єкту незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію за початковим призначенням на протязі п'яти років від дня підписання акта приймання-передачі об'єкта (п. 5.4).

Згідно п. 5.3. договору покупець зобов'язаний у шестимісячний термін з моменту підписання акта приймання-передачі підготувати документи та звернутися у відповідні органи щодо переоформлення права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва.

В подальшому сторонами вносились зміни до спірного договору шляхом укладення відповідних договорів про внесення змін до договору.

Так, 18.06.2007р. між сторонами було укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "9-поверховий житловий будинок", розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Тельмана, К. Лібкнехта, посвідченого 18.10.2006 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрованого в реєстрі за № 3580. Цим договором були внесені певні зміни та доповнення, в тому числі щодо предмету договору, а саме визначено адресу об'єкта приватизації: м. Дніпропетровськ, вул. К. Лібкнехта, 85. Опис об'єкта приватизації: "9-ти поверховий житловий будинок з прибудованим магазином". Цей договір також було посвідчено нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4 18.06.2007р. та зареєстровано в реєстрі за №2004 (т.1, а.с. 23-24).

09.09.2009р. між сторонами було укладено договір № 2 про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "9-поверховий житловий будинок", розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. К. Лібкнехта 85. Цим договором викладено в новій редакції п. 5.4. договору, а саме: "Завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію за початковим призначенням або зі зміною функціонального призначення згідно проектно-кошторисної документації, затвердженої в установленому порядку, на протязі 5-ти років від дня підписання акта приймання-передавання об'єкту приватизації". Цей договір також посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4 09.09.2009р. та зареєстрований в реєстрі за № 1159 (т.1, а.с.26-27).

Об'єкт незавершеного будівництва за договором позивачем передано відповідачеві 15.11.2006р., про що складено акт приймання-передавання об'єкта незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок", що розташований за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Тельмана, К. Лібкнехта (т.1, а.с.19).

Отже, виконання покупцем покладеного на нього п. 5.4 договору обов'язку щодо завершення будівництва та введення в експлуатацію 9-ти поверхового житлового будинку мало бути здійснено в строк до 16.11.2011р.

На виконання вимог п. 6.1.2 договору та ст. ст. 7, 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", орган приватизації - регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області здійснював контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі - продажу від 18.10.06.

Перевіркою виконання умов договору, проведеною представником регіонального відділення 25.06.2010р. в присутності представника покупця, було встановлено неналежне виконання умов договору, а саме непроведення покупцем будівельних робіт на об'єкті та попереджено його про можливість застосування до нього санкцій, передбачених п. 7.6 договору, ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" та ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", про що складено відповідний акт перевірки (т.1, а.с. 28-31).

Перевіркою дотримання вимог містобудівного законодавства, проведеною фахівцями інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області було встановлено, що роботи з будівництва житлового комплексу станом на 12.08.11р. та 12.10.11р. не виконувалися, відповідальні особи, виконавці робіт або охорона на об'єкті відсутні, дозвіл на виконання будівельних робіт за адресою вул. К. Лібкнехта, 85 у м. Дніпропетровську інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області не надавався, про що складено відповідні акти (т.1, а.с. 41, 44-47).

В акті поточної перевірки від 17.11.2011 року регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області було зафіксовано невиконання умов договору купівлі-продажу від 18.10.2006 року в частині завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію та зазначено, що на момент перевірки будівництво не проводиться та добудова об'єкта взагалі не розпочиналась (т.1, а.с.33-36).

Документи на підтвердження введення даного об'єкта в експлуатацію згідно постанови Кабінету Міністрів України від 08.10.2008 року № 912 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, а саме: акт готовності об'єкта до експлуатації та свідоцтво про відповідність збудованого об'єкта проектної документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм та правил відповідачем не надані.

В силу ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 Цивільного кодексу України).

Аналогічну за змістом норму містить і ст. 193 Господарського кодексу України.

У відповідності з ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Статтею 611 Цивільного кодексу України унормовано, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно ч. 5 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

У відповідності з п. 11.3 договору купівлі-продажу від 18.10.06 у разі невиконання однією із сторін умов договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони.

Наведені товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговою фірмою "МіКомп" в апеляційній скарзі доводи судовою колегією відхиляються виходячи з наступного.

У п. 5.9 договору купівлі-продажу зазначено, що покупець повинен звернутися у місячний термін з дня підписання акта приймання-передавання об'єкта незавершеного будівництва в органи місцевого самоврядування за оформленням права користування, купівлі, оренди земельної ділянки та визначення її розміру під об'єктом приватизації.

Відповідно ч.3 статті 124 Земельного кодексу України в редакції, що діяла станом на 18.10.2006 року, передача в оренду земельних ділянок юридичним особам із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього кодексу.

Згідно ст. 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок. Юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності, звертається з відповідним клопотанням до районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій або сільської, селищної, міської ради. До клопотання про відведення земельної ділянки додаються матеріали, передбачені частиною п'ятнадцятою статті 151 цього Кодексу, документи, що обґрунтовують її розмір, призначення та місце розташування.

Як свідчать матеріали справи, товариство з обмеженою відповідальністю, тільки 12.05.2011 року звернулось до Дніпропетровської міської ради з клопотанням стосовно надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, що вбачається з техніко-економічного обґрунтування про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва «9-ти поверховий житловий будинок», в м. Дніпропетровську по вул. К.Лібкнехта, 85 (т.1, а.с. 110 на звороті) і рішення Дніпропетровської міської ради від 14.09.11 № 45/15 "Про надання дозволу товариству з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговій фірмі "МіКомп" код ЄДРПОУ 21873749, на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для завершення будівництва житлового будинку з прибудованим магазином по вул. Карла Лібкнехта, 85 (Бабушкінський район)" (т.1, а.с.111).

Звернення до міської ради 22.09.09 із заявкою на підготовку документів на право користування земельною ділянкою товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговою фірмою "МіКомп" не доведено.

За змістом ст. 29 Закону України «Про планування та забудову територій»визначений перелік документів, необхідних для отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Так, для одержання вказаного дозволу до відповідної інспекції державного архітектурно-будівельного контролю необхідно подати письмову заяву, до якої додаються, серед іншого, документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію; проектна документація на будівництво, погоджена та затверджена в порядку, визначеному законодавством; копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згоди його власника на проведення зазначених робіт (у разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування), а також визначені документи від підрядника будівництва.

Таким чином, витяг з реєстру права власності на об'єкт незавершеного будівництва для отримання дозволу на проведення будівельних робіт щодо його добудови законодавчо не вимагався, тоді як договір купівлі-продажу є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на майно.

09.09.09 між регіональним відділенням та товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговою фірмою "МіКомп", укладено договір № 2 про внесення змін до договору купівлі-продажу незавершеного будівництва «9-ти поверховий житловий будинок», розташований за адресою м. Дніпропетровськ, вул. К.Лібкнехта,85, яким внесено зміни до п.5.4 договору в частині функціонального призначення об'єкту, дозволивши покупцю завершувати будівництво та введення в експлуатацію об'єкта за початковим призначенням або зі зміною функціонального призначення об'єкту згідно проектно-кошторисної документації. Однак листом від 05.05.11 № 050511/1, адресованому регіональному відділенню Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, товариство повідомляло про невизначеність до того часу з функціональним призначенням добудови (т.1, а.с.73).

В апеляційній скарзі товариство з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма "МіКомп" посилається на статтю 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», де вказано, що у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Відповідно ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України.

Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу визначено наказом Фонду державного майна України від 29.10.98року № 2041, «Про впорядкування процедури внесення змін до договорів купівлі-продажу»(далі Порядок), який зареєстрований в Мін'юсті 11.11.98 за № 717/3157.

Пунктом 3.1 Порядку встановлено, що зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів виконання зобов'язань на більш пізній строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вносяться за таких умов:

- достатня обґрунтованість потреби внесення таких змін;

- недопущення зменшення фактичних обсягів зобов'язань, яке може статися внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.

З листа відповідача від 05.05.11 № 050511/1, направленого на адресу регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, вбачається, що однією з підстав для внесення змін до договору в частині строку виконання зобов'язань є відсутність у підприємства грошових коштів для проведення будівельних робіт (т.1, а.с. 73).

У листі-відповіді від 19.05.11 № 11-01-06118 регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області було повідомлено товариство з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгову фірму "МіКомп" про необхідність надання до відділення наступних документів: техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору, уточнений бізнес план в частині інвестиційних зобов'язань: звіт про стан виконання зобов'язань на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу з підтверджуючими документами; проект додаткової угоди, що містить зміни до договору та рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду на продовження терміну добудови (т.1, а.с. 74).

Із наведеного переліку у жовтні 2011 року відповідачем було надано до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області лише техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору, проект додаткової угоди та звіт про виконання зобов'язань. Доказів надання позивачеві документів, що підтверджують фінансове становище підприємства та бізнес-план щодо виконання зобов'язань за спірним договором, а також відповідного рішення органу місцевого самоврядування на продовження терміну добудови товариством не надано, що є порушенням пунктів 4.3, 4.4 Порядку.

У листі від 14.11.11 № 11-01-06907 регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області повідомило товариство з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгову фірму "МіКомп" про те, що клопотання стосовно змін до договору купівлі-продажу від 18.10.06 об'єкта незавершеного будівництва «9-ти поверховий житловий будинок»за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. К. Лібкнехта, 85 буде розглянуто з урахуванням перевірки, проведення якої заплановано на 17.11.11 (т.1, а.с. 83). Як вказувалось вище, актом поточної перевірки від 17.11.11 встановлено, що будівництво не проводиться, добудова об'єкта взагалі не розпочиналась, що є порушенням п.п. 5.3, 5.4 договору (т.1, а.с.33-36).

Пунктом 7.6 договору купівлі-продажу продукції передбачено, що у разі невиконання покупцем умов цього договору продавець має право у встановленому порядку на розірвання цього договору та повернення об'єкта незавершеного будівництва у державну власність за рішенням суду.

В силу ч.2 ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" у разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Враховуючи викладене, господарським судом обґрунтовано задоволено первісний позов заступника прокурора Дніпропетровської області про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна і водночас відмовлено товариству з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговій фірмі "МіКомп" у зустрічному позові до регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області про зобов'язання останнього продовжити строк завершення будівництва «9-ти поверховий житловий будинок», який знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. К. Лібкнехта, 85, на 5 років та внести зміни до договору купівлі-продажу від 09.09.09 № 2 з викладенням п. 5.4 договору в наступній редакції: «Завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію за початковим призначенням або зі зміною функціонального призначення згідно проектно-кошторисної документації, затвердженої в установленому порядку, на протязі 5-ти років від дня підписання акта приймання-передавання об'єкту приватизації».

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 20.03.12 у справі № 25/5005/716/2012 залишити без змін, а скаргу товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "МіКомп" без задоволення.

Головуючий суддя А.К. Дмитренко

Суддя А.Є. Прокопенко

Суддя В.І. Крутовських

повний текст постанови виготовлений 25.06.12р.