Рішення № 23956926, 14.05.2012, Чорноморський міський суд Одеської області (до 25.04.2025 - Іллічівський міський суд Одеської області)

Дата документу 14.05.2012

Справа №2-1524/11р.

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 квітня 2012 року Іллічівський міський суд Одеської області в складі:

головуючого - судді Семенова О.А.,

при секретарі -Кравченко М.А.,

за участю:

представника позивача -ОСОБА_1,

представника відповідача ОСОБА_2 -ОСОБА_3,

представника відповідача, відділу державної виконавчої служби Іллічівського міського управління юстиції в Одеській області -ОСОБА_4,

розглянувши|розгледівши| в відкритому судовому засіданні в залі суду м.Іллічівська Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_5 до приватного підприємства «Спеціалізоване підприємство Юстиції», ОСОБА_2, товариства з обмеженою відповідальністю «Полонія-2006», відділу державної виконавчої служби Іллічівського міського управління юстиції в Одеській області про визнання недійсним звіту про оцінку майна, визнання недійсним протоколу проведення прилюдних торгів, за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про визнання права власності,

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_5 звернувся до суду з|із| позовом, вказуючи, що при здійсненні дій щодо примусового стягнення з нього заборгованості за виконавчим документом відносно нього ТОВ «Полонія-2006»(далі -Товариство) та оцінщик ОСОБА_6 допустили грубі порушення норм діючого законодавства, при наданні звіту про оцінку майна - житлового будинку АДРЕСА_1 який належить йому на праві приватної власності; відділ державної виконавчої служби Іллічівського міського управління юстиції в Одеській області (далі -Відділ) при проведенні опису арештованого майна та поданні заявки на проведення торгів вказаного майна, приватним підприємством «Спеціалізоване підприємство Юстиції» (далі -Підприємство) при повідомленні через засоби масової інформації про характеристики об'єкту прилюдних торгів. Просить визнати недійсними: звіт від 11 квітня 2011 року про оцінку майна -житлового будинку АДРЕСА_1 та протокол №10/136/11/А з проведення торгів з продажу цього житлового будинку затверджений 29 червня 2011 року.

ОСОБА_2 звернувся до суду із|із| зустрічним позовом, вказуючи, що з дотриманням норм діючого законодавства придбав на прилюдних торгах житловій будинок АДРЕСА_1 а його право на цей будинок безпідставно оспорюється ОСОБА_5. Просить визнати за ним право власності на вказаний житловій будинок, стягнути з ОСОБА_5 на його користь судові витрати.

ОСОБА_5 та його представник, адвокат ОСОБА_1, підтримали позовні вимоги в повному обсязі, заперечували проти вимог ОСОБА_2.

В судовому засіданні ОСОБА_2 та його представник ОСОБА_3 вимоги за зустрічним позовом підтримали в повному обсязі, заперечували проти вимог ОСОБА_5. Вважають, що незгода зі звітом оцінки майна повинна була проводитися шляхом оскарження до суду протягом строку десять днів, який ОСОБА_5 пропущений. Крім того, вказаний звіт, відповідно до діючого законодавства, підлягає рецензуванню оцінщиком, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, а не порівнювальному аналізу з висновком судової будівельно-технічної експертизи.

Представник відповідача, Відділу, ОСОБА_4, в судовому засіданні позовні вимоги не визнала, вказуючи, що виконавчі дії та реалізація спірного домоволодіння проведено з дотриманням норм діючого законодавства.

Представник відповідача, Підприємства, в судове засідання не прибув, про дату та час якого повідомлялися у встановленому порядку, причини неявки суду не надано.

Представник відповідача, Товариства, в судове засідання не прибув, про дату та час якого повідомлялися у встановленому порядку, причини неявки суду не надано.

Представник третьої особи, Банку, в судове засідання не прибув, причини неявки суду не надано.

Вислухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали справи|речі|, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_5 підлягає задоволенню, а позов ОСОБА_2 -не підлягає, за наступними підставами.

Судом встановлено, що ОСОБА_5 є боржником перед ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит», в розмірі 54505,46грн. за судовим наказом Жовтневого районного суду м.Кривій Ріг від 25 липня 2008 року (а.с.15).

В порядку примусового виконання виконавчого документу звернуто стягнення на житловий будинок АДРЕСА_1 який належить ОСОБА_5 на праві власності на підставі договору дарування від 21 грудня 2004 року. Житловий будинок загальною площею 48,5 кв. м та літня кухня пл.17 кв.м., сарай, площею 22 кв.м, вбиральня, дворові споруди розташовані на земельній ділянці комунальної власності площею 0,0481 га (а.с.67,69).

Постановою старшого державного виконавця відділу державної виконавчої служби Іллічівського міського управління юстиції Одеської області, при виконанні вказаного виконавчого документу, призначено ТОВ «Полонія-2000», як суб'єкта оціночної діяльності (сертифікат від 09 вересня 2010 року №9943/10, директор та оцінщик -ОСОБА_6, свідоцтво про реєстрацію в Держреєстрі оцінювачів від 27 вересня 2006 року №4883), для проведення оцінки житлового будинку АДРЕСА_1 (а.с.22).

За звітом по оцінку майна від 11 квітня 2011 року від імені ТОВ «Полонія-2000»складений ОСОБА_6, ринкова вартість вказаного житлового будинку -20110,00 грн. (а.с.32).

Вказаний житловий будинок проданий з торгів ОСОБА_2 за 20200,00грн. про що складно протокол №10/136/11/А, затверджений 29 червня 2011 року (а.с.56).

Відповідно до пп.15,16,47,48,49,56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»(затверджена постановою КМУ №1440 від 10 вересня 2003 року) та п.19 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» (затверджена постановою КМУ №1442 від 28 жовтня 2004 року), за вимогами яких визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача; інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості, умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані; основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо; звіт про оцінку майна повинен містити опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки.

В порушення вказаних Стандартів звіт про оцінку нерухомого майна Товариства вищевказаним вимогам не відповідає, оскільки звіт не містить опису аналогів продаж, використані дані про аналоги, що містяться в розділі висновку «Обробка об'єктів аналогів», не містять ідентифікуючих даних про такі аналоги, не підтверджені наданням точних джерел отримання інформації та за своїм змістом є такими, що явно не відповідають дійсності.

Так, в описовій частині оцінщик посилається на застосування поправки на торг в мінімальному розмірі -1%, але фактично розраховує виходячи з 15%. Вказує, що поправку на матеріал стін не застосовує, а при розрахунку приймає її в розмірі 15%. Зменшує вартість 1 кв.м. будинку на 20 відсотків за особливостями планування, але в описовій частині звіту обґрунтовує зменшення тільки на 5%. Враховує фізичний знос спірного об'єкту, який складає 44 відсотка та застосовує максимальний коефіцієнт виправлення на фізичний стан (35%) передбачений в межах 15-35% для об'єктів зі зносом від 40 до 60 відсотків. Застосовано понижувальних коефіцієнтів в загальній сумі 85 відсотка, а вартість квадратного метру житлового будинку, порівняно з аналогами, зменшено на 63 відсотка, що свідчить про неналежність обрання об'єктів, які фактично не є аналогами для спірного об'єкту (а.с.29-30).

ОСОБА_7 оцінки майна (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року N1891), яка не застосовується до приватних будинків в даному випадку.

Вказаний будинок, який виставлявся на прилюдні торги, надавав потенційним покупцям право на приватизацію, безоплатне отримання земельної ділянки на який він розташований, вартість якої при продажу в загальному порядку враховується продавцями та впливає на вартість аналогів об'єктів нерухомості незалежно від наявності права власності на відповідну земельну ділянку або знаходження її в користуванні.

Таким чином, в порушення п.1 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»(затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. №1440) оцінщик оцінювала в якості об'єкту нерухомості тільки будинок, а не земельну ділянку з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна. Врахування вартості земельної ділянки відповідає принципу очікування, який, в розумінні цього Стандарту, передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Це порушення привело до того, що оцінщик ОСОБА_6 при оцінці нерухомого майна не застосувала Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна».

При оцінці житлового будинку оцінщик безпідставно посилалася на Правила оцінки фізичного зносу жилих будинків ВБН 53-86 (р) (затверджено наказом Державного комітету по цивільному будівництву та архітектурі при Держбуді СРСР від 24 грудня 1986 року №446), на Правила оцінки фізичного зносу жилих будинків (затверджено наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №52 від 02 липня 1993 року), збірник укрупнених показників відновної вартості (затверджений в 1971 році Держкомітетом Радміна СРСР), які фактично на час укладення звіту не діяли. Навпаки, не було застосовано Правила визначення фізичного зносу житлових будинків - Стандарт Соу жкг 75.11 -35077234.0015:2009 (затверджено наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 03 лютого 2009 року № 21), який діяв на час проведення дослідження.

Крім того, за звітом не враховано наявні господарські будівлі (літня кухня, сарай, вбиральня, літній душ) та господарські споруди (огорожа, басейн для збору води, хвіртка, елементи будівель з водозабезпечення, ганок).

При проведенні вказаної оцінки у звіті застосовано курс, нібито встановлений НБУ на дату оцінки, в розмірі 760,00 грн. (за 100 доларів США), але який в дійсності складав на той час -796,47 грн.(а.с.37).

В той же час, вартість цього об'єкту за висновком судової будівельно-технічної експертизи від 18 січня 2012 року №594/2012 (судовий експерт ОСОБА_9, стаж експертної роботи з 2007 року), яка призначалася судом, проводилися за методом аналога продаж, склала 293026,00грн., в тому числі, вартість окремо будинку з господарчими будівлями та спорудами -180010,00грн.(а.с.184-195).

Відповідно до п.5.11 Інструкції про проведення виконавчих дій (затверджено Наказом Мінюста України від 15 грудня 1999 року №74/5) до заявки державного виконавця на реалізацію арештованого майна повинні додаватись документи, що характеризують об'єкт нерухомості. Такими документами, крім іншого, безумовно є документи, що характеризують земельну ділянку, оскільки її розмір та правове положення мають суттєве значення при відчуженні житлового будинку.

Відповідно до п.3.9 «Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна»(затвердженого наказом Мінюста України від 27 жовтня 1999 року №68/5), зміст інформаційного повідомлення спеціалізованої організації, що проводить прилюдні торги житлового будинку, повинен містити, в тому числі, відомості про земельну ділянку, на якій розташований будинок (її правовий режим та розмір).

В порушення цих вимог державним виконавцем не надані документи, що характеризують земельну ділянку, а Підприємство в інформаційному повідомленні розмістило на відповідному сайті Інтернету, відомості про вказаний будинок, як об'єкт продажу без повідомлення про земельну ділянку та вказано недостовірні відомості про площі приміщень (літня кухня 4,8 кв.м. при фактичній площі - 17 кв.м.; сарай -2,1 кв.м. при фактичній 22,00 кв.м.) та недостовірні відомості про матеріал стін будинку та підлоги (а.с.46-47,58). Вказане порушення привело до спотворення вихідних даних про об'єкт, що виставлявся на торги та безумовно впливало на попит потенційних покупців.

Відповідно до ст.41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише на підставі і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до ст.33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в України»спори, пов'язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.

Згідно ст.ст.10, 27, 60 ЦПК України сторони, яки приймають участь у справі, користуються рівними правами відносно надання доказів, їх дослідження та доведення до суду їх переконливості. Кожна сторона зобов'язана довести ти обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Судом враховується, що відповідно до ст.13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»та Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»з метою неупередженого критичного розгляду оцінки передбачено отримання рецензії на відповідний звіт про оцінку майна, за яким повинен міститься висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна.

Разом з тим, враховуючи, що сторони не внесли заяви про проведення рецензування, суд вважає, що відсутність відповідної рецензії, яка, за суттю, є одним з доказів, не може бути перешкодою у прийнятті відповідного рішення за аналізом всіх доказів по справі.

З цих підстав, та враховуючи ч.1 ст.55 Конституції, ст.8 Загальної декларації ООН з прав людини, ст.3 ЦПК України, судом критично оцінюються твердження відповідача, що ОСОБА_5 повинен був, оспорюючи звіт про оцінку майна, первинно звертатися тільки до державного виконавця для проведення рецензування звіту, а подалі вже оскаржувати до суду в десятиденний термін.

Крім того, спірні відносини, що виникають з приводу примусової реалізації майна, є спорами про право.

Теж стосується протоколу з проведення торгів. За результатами торгів укладається договір купівлі-продажу між організатором торгів та його переможцем, який оформляється у вигляді протоколу проведення торгів, і його, як і будь який інший договір, може бути визнано недійсним з підстав, передбачених законом, зокрема, через його невідповідність актам цивільного законодавства.

Аналізуючи докази по справі, суд приходить до висновку, що підлягають визнанню недійсними звіт про оцінку майна - житлового будинку АДРЕСА_1 від 11 квітня 2011 року, який зроблено ТОВ «Полонія-2006», оцінщиком ОСОБА_6, та протокол №10/136/11/А затверджений 29 червня 2011 року з проведення торгів приватним підприємством «Спеціалізоване підприємство «Юстиція»з продажу житлового будинку АДРЕСА_1.

З цих підстав не підлягають задоволенню позовні вимоги ОСОБА_2.

Керуючись ст.ст.10, 60, 209, 215, 218, 294 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_5 до приватного підприємства «Спеціалізоване підприємство Юстиції», ОСОБА_2, товариства з обмеженою відповідальністю «Полонія-2006», відділу державної виконавчої служби Іллічівського міського управління юстиції в Одеській області про визнання недійсним звіту про оцінку майна, визнання недійсним протоколу проведення прилюдних торгів, задовольнити.

Визнати недійсним звіт про оцінку майна - житлового будинку АДРЕСА_1 від 11 квітня 2011 року, який зроблено ТОВ «Полонія-2006», оцінщиком ОСОБА_6.

Визнати недійсним протокол №10/136/11/А затверджений 29 червня 2011 року з проведення торгів приватним підприємством «Спеціалізоване підприємство «Юстиція»з продажу житлового будинку АДРЕСА_1.

Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про визнання права власності, залишити без задоволення.

Апеляційна скарга подається до апеляційного суду Одеської області через Іллічівський міський суд Одеської області на протязі десяти днів з дня наступного за проголошенням рішення.

Суддя