Постанова № 23796843, 09.04.2012, Харківський апеляційний господарський суд

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" квітня 2012 р. Справа № 5023/307/12

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Ільїн О.В., суддя Білоконь Н. Д., суддя Тихий П.В.

при секретарі Вороні В.С.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1, довіреність без номера від 15.10.2010 р.

першого відповідача - ОСОБА_2, довіреність № 08-11/50/2-12 від 04.01.2012 р.

другого відповідача - ОСОБА_3, довіреність без номера від 01.02.2012 р., ОСОБА_4, довіреність без номера від 01.02.2012 р.

третього відповідача - не з"явився.

третьої особи -ОСОБА_5, довіреність № 1073 від 04.04.2012 р., ОСОБА_6, довіреність № 05-юр від 07.12.2011 р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу другого відповідача -Колективного підприємства "Молодіжний житловий комплекс "Моноліт" (вх. № 947 Х/1-14) на рішення господарського суду Харківської області від 20 лютого 2012 року у справі № 5023/307/12

за позовом Фінансової компанії у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський регіональний фонд фінансування будівництва", м. Харків

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - публічне акціонерне товариство Харківський машинобудівний завод "Світло шахтаря", м. Харків

до 1. Виконавчого комітету Харківської міської ради, м. Харків

2. Колективного підприємства молодіжний житловий комплекс "Моноліт", м. Харків

3. Державної архітектурно-будівельної інспекції в Харківській області

про визнання права та зобов"язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИЛА:

Фінансова компанія у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський регіональний фонд фінансування будівництва", м. Харків звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Виконавчого комітету Харківської міської Ради Харківської області, Колективного підприємства МЖК "Моноліт", Державної архітектурно-будівельної інспекції в Харківській області, про визнання за позивачем права на суміщення функцій управителя та забудовника житлового будинку за адресою вул.Селянська, 36, м.Харків, та зобов'язання Харківської міської ради розглянути у встановленому порядку питання про укладення договору оренди земельної ділянки за адресою: вул.Селянська, 36, м.Харків, з позивачем.

Рішенням господарського суду Харківської області від 20 лютого 2012 року у справі № 5023/307/12 (суддя Буракова А.М.) в задоволенні позову відмовлено частково.

Визнано за Фінансовою компанією у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Харківський регіональний фонд фінансування будівництва»право на суміщення функцій Управителя житлового будинку за адресою вул..Селянська,36.

Зобов'язано Харківську міську раду розглянути у встановленому порядку питання про укладення договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул.. Селянська, 36 з Фінансовою компанією в формі товариства з обмеженою відповідальністю «Харківський регіональний фонд фінансування будівництва».

В решті позову відмовлено.

Стягнуто з Фінансової компанії у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Харківський регіональний фонд фінансування будівництва» на користь державного бюджету України 1073,00 грн. судового збору.

Другий відповідач -колективне підприємство "Молодіжний житловий комплекс "Моноліт" із зазначеним рішенням не погодився, подав до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими, невідповідність викладених в рішенні висновків, обставинам справи та порушення норм процесуального права, просить це рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким повністю відмовити в задоволенні позову.

Представник другого відповідача в судовому засіданні підтримує апеляційну скаргу.

Представник першого відповідача в судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечує, просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Представник позивача в судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечує, просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Представники третьої особи у відзиві на апеляційну скаргу та в судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечують, просять залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Третій відповідач, який належним чином повідомлений про час та місце судового засідання не скористався своїм правом на участь в ньому через свого представника, тому справа розглядається за його відсутності.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, вислухавши пояснення представників сторін та третьої особи, перевіривши повноту встановлення місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи та правильність застосування норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Як правильно встановлено місцевим господарським судом, 05 грудня 2006 року між Харківською міською радою -першим відповідачем та КП МЖК «Моноліт»другим відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки за адресою вул. Селянська, 36, м. Харків, згідно з предметом якого (пункт 1 договору) перший відповідач-орендодавець на підставі 4 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 26.07.2006 р. № 79/06 "Про продовження строків будівництва (реконструкції) об"єктів" та рішення 5 сесії Харківської міської ради від 27.09.2006 р. № 122/06 "Про внесення змін до рішень сесій Харківької міської ради надає, а орендар-другий відповідач приймає в строкове платне користування землеьну ділянку несільськогосподарського призначення-землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Селянська, 36.

Згідно з пунктом 1.5. договору оренди земельна ділянка передається в оренду для будівництва двох секцій житлового будинку.

Згідно з п.8 договору оренди, цей договір укладено строком до 01.07.2008 року, апісля закінчення цього строку орендар має переважне право на поновлення його на новий строк за умови письмового попередження орендодавця за тридцять днів про намір продовжити його дію.

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується другим відповідачем, на момент розгляду справи новий договір оренди сторонами не укладено, а другий відповідач користується земельною ділянкою без договору, оскільки наведений договіру оренди від 05 грудня 2006 року припинено 01.07.2008 р. у зв"язку із закінченням строку його дії.

Позивач-Фінансова установа у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський регіональний фонд фінансування будівництва" згідно з його статутом є фінансовою установою, яка діє відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю",виключним предметом діяльності якої є надання фінансових послуг, а саме діяльність із залучення коштів установників управління майном для фінансування об"єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю.Метою створення відповідача є зокрема здійснення операцій з фінансовими активами від свого імені в інтересах установників управління майном та управління залученими коштами згідно із законодавством.

Статтею 9 Закону України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" передбачено, що управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

12 березня 2007 року між позивачем -Фінансовою компанією в формі ТОВ "Харківський регіональний фонд фінансування будівництва ( далі -"ХРФФБ") та другим відповідачем МЖК "Моноліт" було укладено договір № 4 про фінансування та спорудження об*єкта будівництва за адресою м. Харків, вул. Селянська, 36 (далі договір між управителем та забудовником).

Відповідно до статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»договір управителя із забудовником - договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об»єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об»єктів інвестування установникам управління майном та укладається у випадках, передбачених цим Законом.

Статтею 13 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»договір між забудовником та управителем Фонду фінансового будівництва передбачено серед умов функціонування Фонду фінансового будівництва.

Згідно з п. 1.2 договору між управителем та забудовником, управитель замовляє забудовнику збудувати належної якості об*єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об*єкти інвестування довірителям у встановлені цим договором строки та на умовах, визначених Правилами ФФБ, а управитель зобов*язується забезпечити своєчасне фінансування будівництва за рахунок грошових коштів, отриманих у довірчу власність за укладеними з довірителями ФФБ договорами про участь у ФФБ.

Згідно п. 1.5 договору між управителем та забудовником, забудовник організовує спорудження об*єкта будівництва та передає довірителям ФФБ об*єкти інвестування на умовах Правил ФФБ.

Відповідно до п. 1.8 договору між управителем та забудовником порушення забудовником умов договору, вважається невиконання забудовником своїх зобов*язань, визначених п. 3.2.5 цього договору, протягом 60 календарних днів, що має бути підтверджено документально.

Статтею 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об"єктів будівництва та уклала договір з управителем.

Пунктом 2.1 договору між управителем та забудовником передбачено, що забудовник виконує функції орендаря земельної ділянки, згідно чинного законодавства України та договору оренди землі від 05.12.06 р., на підставі рішення 4 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 26.07.06 р. № 79/06, яка знаходиться за адресою м. Харків, вул. Селянська, 36; функції замлекористувача земельною ділянкою протягом усього терміну проектування та спорудження об*єкта будівництва згідно договору № 1-МЖК про спільну діяльність та функції забудовника, згідно з договором № 2-МЖК підряду в капітальному будівництві, Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та цього договору.

Управитель, згідно з п. 2.2. договору між управителем та забудовником виконує наступні функції: розпорядник грошових коштів ФФБ, що належать йому на праві довірчої власності згідно Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", Правилами ФФБ та цим договором; та функції контролю щодо цільового використання Забудовником коштів, спрямованих на фінансування спорудження об*єкта будівництва, а також виконання Забудовником своїх зобов*язань згідно цього договору, Правил ФФБ та Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Забудовник зобов*язався, згідно з п. 4.1.3 договору між управителем та забудовником збудувати та ввести в експлуатацію об*єкт будівництва у ІІ кварталі 2008 р.

Управителем за даним договором було визначено "ХРФФБ", а забудовником -обидва підприємства -ТОВ "Європроект" та МЖК "Моноліт".

Статтею 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" передбачено, що за кожним об"єктом будівництва забудовник та управитель укладають договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об"єктом будівництва, з відкладальницькими умовами та договір доручення з відкладальницькими умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника.

На виконання цієї норми та п. 3.2.2 договору між управителем та забудовником, між тими ж сторонами, одночасно було укладено два договори з відкладальними умовами, а саме, договір № 4 про доручення з відкладальними умовами від 12.03.07 р.( далі -договір про доручення) та договір № 4 про уступку майнових прав на нерухомість, яка є об*єктом будівництва, з відкладальними умовами від 12.03.07 р.( далі -договір про уступку майнових прав).

Згідно з договором про доручення, забудовник зобов"язався, у разі порушення ним умов п. 3.2.5 договору між управителем та забудовником, передати управителю функції забудовника, в т.ч, шляхом передоручення управителем цих функцій іншим особам, згідно з умовами договору між управителем та забудовником, Правил ФФБ та чинного законодавства України.

Згідно з договором про уступку майнових прав, сторони домовились, що, в порядку та на умовах, визначених даним договором та Правилами ФФБ, забудовник уступає управителю, а управитель набуває належні забудовнику майно та майнові права на нерухомість, яка є об*єктом будівництва, з відкладальними умовами.

Місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що, оскільки другий відповідач здійснює свою діяльність з будівництва об"єкта як на підставі договору оренди з першим відповідачем, так і на підставі договору про будівництво з позивачем, ці два договори є безпосередньо пов'язаними один до одного з огляду на те, що ці договори укладені з метою будівництва того ж самого об'єкта, другий відповідач уклав договір будівництва виключно як сторона договору оренди, а статтею 4 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" в редакції, яка діяла на час укладення договору між управителем та забудовником передбачено, що забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем, а замовником може бути лише особа, яка володіє земельною ділянкою на праві власності або користується земельною ділянкою на праві оренди.

Також, як було зазначено вище, статус другого відповідача як забудовника за договором між управителем та забудовником безпосередньо випливає з його статусу орендаря за договором оренди

Зважаючи на наведені обставини та норми, місцевий господарський суд правильно вставновив, що позивач зобов'язався фінансувати будівництво, а другийй відповідач зобов'язався збудувати об'єкт будівництва, і при цьому статус другого відповідача як забудовника по договору з позивачем № 4 від 12.03.2007 р. випливає безпосередньо із договору оренди, другрий відповідач не має ані коштів на будівництво (які надає Позивач), ані можливості будувати (це здійснює будівельна компанія).З матеріалів справи вбачається , що за договором оренди, так за договором будівництва другий відповідач був зобов'язаний завершити будівництво до 01.07.2008 р., а пізніше цей термін було продовжено до 31.12.2010 р., проте цей обов'язок не було виконано у встановлений термін, як його не виконано й до цього часу.

Зважаючи на це доводи апеляційної скарги щодо відсутності порушень другим відповідачем умов договору оренди є безпідставними.

Виходячи з наведеного місцевий господарський суд зробив правильний висновок, що другий відповідач виявив свою повну неспроможність виконувати обов'язки за договором будівництва (бо його прострочка за цим договором вже перевищує три роки), проте позивач пов'язаний фінансуванням саме тієї особи, яка є орендарем земельної ділянки за адресою Селянська, 36, а відновити права та законні інтереси позивача щодо завершення будівництва об'єкту, який повністю профінансовано позивачем, можливо лише шляхом укладення нового договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Оскільки, як було наведено вище, другий відповідач не виконав свої обов'язки за договором оренди належним чином, про що свідчить невиконання завершення будівництва ані в 2008 році, ані в 2010 році, право автоматичної пролонгації договору оренди на другого відповідача не поширюється.

Відповідно до Постанови КМУ від 29.05.2001 N 584, забудовник - це особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів житлового будівництва або згідно з укладеними договорами має право розпоряджатися житловою площею у будинках, які будуються (реконструюються).

Відповідно до абз. 7 Постанови КМУ від 1 серпня 2005 р. N 668 «Про затвердження Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві», замовник - сторона договору підряду, яка за власним рішенням або дорученням інвестора розміщує замовлення на виконання робіт (будівництво об'єкта), приймає закінчені роботи (об'єкт будівництва) та оплачує їх.

На даний час будівництво житлового будинку за адресою м. Харків, вул. Селянська, 36, яке повністю профінансоване позивачем, не має ані замовника, ані забудовника, ані підрядника, тому що: Відповідач-1 не укладав нового договору оренди земельної ділянки з Відповідачем-2.

Відповідно до абз.4 ч. 16 ст. 11 Закону Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ за дорученням довірителів виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань щодо строків спорудження і якості об'єктів будівництва та передачі об'єктів інвестування довірителям у власність.

Відповідно до абз. 4 ч. 2 ст. 13 цього Закону (Система функціонування ФФБ), управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань щодо строків спорудження і якості об'єктів будівництва та передачі довірителям у власність об'єктів інвестування.

Виходячи з наведеного, з урахуванням того, що позивач є єдиною юридичною особою, яка продовжує виконувати дії, спрямовані на введення в експлуатацію об'єкту будівництва та передачі довірителям у власність об'єктів інвестування, а також, приймаючи до уваги відсутність прямої заборони щодо суміщення в одній особі функцій управителя та забудовника та можливість як було наведено вище, передання таких функцій за договорами доручення та уступки права вимоги місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що позивачем доведено обставини, на які він посилається, як на підставу своїх позовних вимог, а відтак позовні вимоги є обґрунтованими, такими, що ґрунтуються на законі, а отже підлягають задоволенню.

При цьому колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги щодо порушення кримінальної справи стосовно його колишнього керівника, оскільки це не спростовує висновки суду щодо допущення другим відповідачем порушень договору оренди та договору між управителем та забудовником щодо введення об"єкта будівництва в експлуатацію та відсутності у другого відповідача права користування земельною ділянкою для забудови.

Виходячи з викладеного підстави для зміни чи скасування оскаржуваного рішення відсутні, у зв"язку з чим його слід залишити без змін.

Керуючись статтями 99, 101, п. 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 20 лютого 2012 року у справі № 5023/307/12 залишити без змін.

Головуючий суддя (підпис) Ільїн О.В.

Суддя (підпис) Білоконь Н. Д.

Суддя (підпис) Тихий П.В.

Повний текст постанови підписано 10.04.2012 р.

Згідно з оригіналом

Секретар суду Скорописова Н.І.

12.04.2012 р.