Рішення № 23696078, 23.02.2012, Святошинський районний суд міста Києва

ун. № 2-6193/11

пр. № 2/2608/1067/12

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 лютого 2012 року Святошинський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Миколаєць І.Ю.

при секретарі Руденко Ю.Ф.

за участю позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк «Київ», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання недійсним в частині договору іпотеки,

ВСТАНОВИВ :

У вересні 2011 року позивач звернулася до суду із позовом, щодо визнання недійсним договіру іпотеки між ТОВ «Екобуд»та ПАТ АБ «Київ»№ 371д від 18.09.2007 р. в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 60,32 кв.м. в будинку АДРЕСА_1. В позовній заяві зазначила, що ТОВ «Екобуд»передано в іпотеку ПАТ АБ «Київ»майнові права на спірну квартиру без достатніх правових підстав, адже на час укладення договору іпотеки заставодавець ТОВ «Екобуд»не мав майнових прав на дану нерухомість.

Позивач та її представник у судовому засіданні позов підтримали та просять його задовольнити. Позивач пояснила, що на момент укладання спірного договору іпотеки майнові права на квартиру АДРЕСА_1, що стали предметом іпотеки, не могли бути передані ТОВ «Екобуд»в іпотеку, оскільки не були передбачені Законом України «Про іпотеку»як майно, що може бути предметом іпотеки. Лише в 2008 році були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку», якими до кола майна, що може бути предметом іпотеки, включено об'єкти незавершеного будівництва та майнові права на такі об'єкти.

Представник відповідача ТОВ «Екобуд»у судові засідання двічі не з'явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, про причини своєї неявки суду не повідомив, клопотання про розгляд справи за його відсутності не подавав.

Представник відповідача ПАТ АКБ «Київ»у судове засідання не з'явився, через канцелярію суду надав заперечення проти позову, в яких зазначено, що на момент укладення спірного договору іпотеки діяв Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», в статті 5 якого передбачено можливість виникнення іпотеки щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Крім того відповідно до ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»майнове право позивача по відношенню до ТОВ «Екобуд»полягає у праві вимоги виконання зобов'язань за договором підряду, зокрема передачу у власність квартири, що є відмінним від предмету спірного договору іпотеки -майнові права на отримання у власність нерухомості. Крім того, позивач не надав належних доказів виконання своїх грошових зобов'язань за договором підряду.

Третя особа приватний нотаріус ОСОБА_3 у судове засідання не з'явилася, подала заяву про розгляд справи за її відсутності. В заяві також зазначила, що спірний договір іпотеки був посвідчений нею з дотриманням усіх вимог чинного законодавства України. ТОВ «Екобуд»було надано ряд документів, що підтверджували майнові права на квартири в будинку АДРЕСА_1, а саме: дозвіл на виконання будівельних робіт від 24.03.06 р. № 1907-Св/С; позитивний висновок комплексної державної експертизи від 09.03.2006 р.; Договір про страхування фінансового ризику від 12.09.07 р. № ВРК 94/07; договір оренди земельної ділянки від 26.01.05 р. з її планом; Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № Ю-30119/2004; Акт визначення меж земельної ділянки в натурі; Акт прийняття-передачі земельної ділянки від 31.01.05 р. з її планом та ситуаційною схемою; Лист від 23.11.06 р. до ОСОБА_5 про подовження договору оренди земельної ділянки; Лист до Голови правління АКБ «Київ»; Архітектурно-планувальне завдання № 04-1275 на проектування будівництва з планом; Ордер КМДА № 06080030 з листом його погодження; Протокол № 22 зборів учасників ТОВ «Екобуд»з додатком-переліком квартир, майнові права на які передаються в іпотеку за адресою: АДРЕСА_1; статутні документи ТОВ «Екобуд»; кредитний договір № 76/07 від 12.09.07р. між АКБ «Київ»та ТОВ «Екобуд».

Суд відповідно до положень ст. 224 ЦПК України вважає можливим ухвалити у справі заочне рішення за наявними в матеріалах справи доказами, оскільки позивач та його представник не заперечує проти такого вирішення справи.

Суд, вислухавши пояснення позивача та її представника, дослідивши матеріали справи дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи із наступного.

Судом встановлено, що 21.07.2005 р. між ТОВ «Екобуд»та ОСОБА_1 укладений договір будівельного підряду № 69-б/22, за умовами якого ТОВ «Екобуд»зобов'язується за завданням ОСОБА_1, з використанням своїх матеріалів та устаткування здійснити: затвердження всієї необхідної документації, будівництво та облаштування квартири НОМЕР_1 загальною площею 60,32 кв.м. на шостому поверсі будинку АДРЕСА_1, а ОСОБА_1 зобов'язується прийняти та оплатити такі роботи. Запланована дата передачі об'єкту в експлуатацію 4-ий квартал 2007 року (а.с.4-7).

26.09.2006 року між ТОВ «Екобуд»та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 1 до договору будівельного підряду № 69-б/22 від 25.09.2006 року, за умовами якої п. 7.1. було викладено в наступній редакції: замовник зобов'язується до введення будинку в експлуатацію та підписання договорів з експлуатаційними організаціями (Київенерго, Київводоканал, тощо) не проводити ремонтних робіт в квартирі (а.с.8).

За актом звірки взаєморозрахунків між ТОВ «Екобуд»та ОСОБА_1 від 01.10.2007 року суд робить висновок, що в період з 25.09.2006 р. по 30.07.2007 р. ОСОБА_1 внесла на рахунок ТОВ «Екобуд»всі кошти за договором.

Ця обставина також підтверджується довідкою від 24.06.2011 року до договору будівельного підряду № 69-б/22 від 25 вересня 2006 року, замовник виконуючи умови договору будівельного підряду № 69-б/22 від 25.09.2006 року перерахував на розрахунковий рахунок ТОВ «Екобуд»суму у розмірі 289413,96 грн. 96 коп., що відповідає 100% вартості фінансування об'єкту інвестування, а саме квартири АДРЕСА_1 (а.с.9).

18.09.2007 р. між АКБ «Київ»та ТОВ «Екобуд»укладений іпотечний договір майнових прав, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, за умовами якого на забезпечення виконання ТОВ «Екобуд» зобов'язань за кредитним договором від 12.09.2007 р. ТОВ «Екобуд»передає в іпотеку банку належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, у тому числі квартири НОМЕР_1, яка будується за адресою: АДРЕСА_1. Після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цим договором є предметом іпотеки (а.с.11-14).

Відповідно до сертифікату серії КВ № 16411052305 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві посвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта: будівництво житлового будинку з підземним паркінгом на вул. Ірпінська, 69-Б, у Святошинському районі м. Києва. Сертифікат виданий на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації від 03.10.2011 року (а.с.52).

12.10.2011 року було виготовлено технічний паспорт на квартиру НОМЕР_1 у житловому будинку АДРЕСА_1 (а.с.53).

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не повинен суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, що є обов'язковою умовою чинності правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені в тому числі ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України.

За змістом ст. 583 Цивільного кодексу України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, або особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.

Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»від 25.12.2008 р. № 800-VI було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку», а саме частину 2 статті 5 даного Закону викладено у новій редакції, відповідно до якої в число об'єктів, що можуть бути предметом іпотеки включено майнові права на об'єкти незавершеного будівництва, інше нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

До внесення вищезазначених змін до Закону України «Про іпотеку» майнові права на об'єкти незавершеного будівництва не могли бути предметом договору іпотеки. Із спірного договору іпотеки вбачається, що його предметом є майнові права на квартири, у тому числі НОМЕР_1, по АДРЕСА_1. Оскільки зазначений договір укладений 18.09.2007 р., суд приходить до висновку, що він укладений щодо об'єкту, який не був передбачений в Законі України «Про іпотеку»предметом іпотеки.

Суд не приймає до уваги зазначені у запереченнях посилання представника відповідача ПАТ АКБ «Київ»на те, що позивачем не підтверджено належним чином виконання грошових зобов'язань, оскільки ТОВ «Екобуд»відповідно своєї довідки від 12.12.2011 року підписаної в.о. генерального директора «Екобуд»ОСОБА_4 не заперечує проти обставин належного виконання ОСОБА_1 грошових зобов'язано за договором підряду від 25.09.2006 р. № 69-б/22, а саме сплатою 100 % вартості квартири НОМЕР_1, по АДРЕСА_1 (а.с.56). В силу ч. 1 ст. 61 ЦПК України дану обставину суд вважає такою, що не потребує доказуванню.

Слід зазначити, що із змісту ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», на яку посилаються відповідачі та приватний нотаріус ОСОБА_3, вбачається, що предметом іпотеки можуть бути майнові права на об'єкти незавершеного будівництва, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору. За наявності Договору будівельного підряду від 25.09.2006 р. № 69-б/22, за яким ТОВ «Екобуд»надає послуги по будівництву за замовленням ОСОБА_1 кватири НОМЕР_1 і передає позивачу цю квартиру для подальшої приватизації, а також враховуючи, що позивач виконала свої грошові зобов'язання за вказаним договором, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для отримання ТОВ «Екобуд»у свою власність квартири НОМЕР_1 по АДРЕСА_1, майнові права на яку ТОВ «Екобуд»передано в іпотеку.

Пунктом 7.1 Договору будівельного підряду від 25.09.2006 р. № 69-б/22 передбачено, що власником об'єкта будівництва, який сторони визначити як квартиру НОМЕР_1 загальною площею 60,32 кв.м. на шостому поверсі будинку АДРЕСА_1, до здачі Замовнику (ОСОБА_1.) є Підрядник (ТОВ «Екобуд»).

Оцінюючи пункт 7.1 Договору підряду з точки зору чинного законодавства суд приходить до висновку про правову некоректність його формулювання. Із змісту ст. 331 ЦК України вбачається, що право власності на об'єкти незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації. Державну реєстрацію квартири НОМЕР_1 по АДРЕСА_1, як об'єкта незавершеного будівництва, що належить на праві власності ТОВ «Екобуд», проведено не було. Тобто до здачі об'єкта замовнику (ОСОБА_1.), що може відбутися лише після введення будинку в експлуатацію, ніхто, навіть підрядник (ТОВ «Екобуд») не може бути власником цього майна.

З наданих приватним нотаріусом ОСОБА_3 пояснень та документів вбачається, що при укладені спірного договору іпотеки ТОВ «Екобуд»не було надано Договору підряду від 25.09.2006 р. № 69-б/22, як доказ належності саме ТОВ «Екобуд»майнових прав зокрема на квартиру НОМЕР_1 по АДРЕСА_1.

Таким чином спірний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 укладений ТОВ «Екобуд»за відсутності майнових прав на дане майно та без згоди ОСОБА_1 і її дозволу передати спірну квартиру в іпотеку.

Укладення ТОВ «Екобуд»іпотечного договору щодо квартири НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 за відсутності майнових прав на дане майно суперечить положенням ч. 2 ст. 583 Цивільного кодексу України. Крім того майнові права на об'єкт незавершеного будівництва на момент укладення спірного іпотечного договору не могли бути предметом іпотеки. Тому позовні вимоги щодо визнання такого недійсним в частині передачі в іпотеку ПАТ АКБ «Київ»квартири НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 203, 215, 583 Цивільного кодексу України, п. 253 Інструкції Про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5, ст.ст. 10, 11, 57, 60, 209, 212-215, 292, 294 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ :

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк «Київ», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання недійсним в частині договору іпотеки, задовольнити.

Визнати недійсним іпотечний договір № 371д від 18.09.2007 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству акціонерному комерційному банку «Київ»квартири НОМЕР_1 загальною площею 60,32 кв.м., що знаходиться на шостому поверсі будинку АДРЕСА_1.

Стягнути солідарно із Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд»(код ЄДРПОУ 31482028), юридична адреса: м. Київ, вул. Гната Юри, буд.9, к.414 та із Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ»(код ЄДРПОУ 14371869), що знаходиться за адресою: проспект Повітрофлотський, 62 на користь держави судовий збір у розмірі 214,60 грн.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: