Постанова № 2204778, 08.10.2008, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.10.2008 № 4/189

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Гарник Л.Л.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача -

від відповідача -

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Державне підприємство "Укржитлосервіс"

на рішення Господарського суду м.Києва від 17.06.2008

у справі № 4/189

за позовом Державне підприємство "Укржитлосервіс" Державного управління справами

до Колективне підприємство Творча архітектурна майстерня "Анна"

третя особа позивача

третя особа відповідача

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та примусове виселення

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 26.04.1994 та зобов'язання відповідача передати за актом позивачу об'єкт оренди, а саме нежитлове приміщення в напівпідвалі будинку № 20/8 по вул. Інститутській, що в м. Києві, площею 141 кв.

Позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимоги, посилається на той факт, що відповідач систематично порушує вимоги щодо оплати по договору оренди вищезазначеного приміщення. Крім того, за твердженням позивача, відповідачем виконано незаконне перепланування орендованого не житлового приміщення.

Відповідач позовні вимоги не визнає. Свої заперечення представник відповідача виклав в письмовому відзиві на позовну заяву, в якому зазначив, що позов заявлено неналежною стороною. Відповідач в письмовому відзиві вказав, що договір оренди нежитлового приміщення від 26.04.1994 було укладено між Виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним управлінням господарського управління Кабінету Міністрів України, а не Виробничим житлово-експлуатаційним управлінням господарського управління Кабінету Міністрів України, правонаступником якого є позивач.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.06.2008 у справі № 4/189 (далі – Рішення суду) у позові відмовлено повністю.

Не погоджуючись з Рішенням суду, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив Рішення суду скасувати та прийняте нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що місцевим господарським судом було неповно з’ясовано обставини, які мають значення для справи, а також невірно застосовано норми матеріального і процесуального права.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 21.08.2008 розгляд апеляційної скарги був призначений на 10.09.2008, про що учасники усі судового процесу були повідомлені належним чином.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 10.09.2008 розгляд апеляційної скарги відкладено на 08.10.2008.

Розпорядженням Заступника Голови Київського апеляційного господарського суду від 07.10.2008 Новікова М.М. у зв’язку з виробничою необхідністю – зайнятістю судді Вербицької О.В. у розгляді іншої справи та з метою забезпечення дотримання вимог законодавства в частині додержання процесуальних строків передано для здійснення апеляційного провадження справу № 4/189 колегії у складі головуючого судді Гарник Л.Л., суддів Євсікова О.О., Лосєва А.М.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 07.10.2008 прийнято до розгляду апеляційну скаргу Державного підприємства „Укржитлосервіс” Державного управління справами суддів у наступному складі: головуючий суддя – Гарник Л.Л., судді: Євсіков О.О. (доповідач), Лосєв А.М., розгляд апеляційної скарги призначено на 08.10.2008.

Згідно зі ст. 22 Господарського процесуального кодексу України сторони користуються рівними процесуальними правами. Сторони, зокрема, мають право знайомитися з матеріалами справи, робити з них витяги, знімати копії, брати участь в господарських засіданнях, подавати докази, брати участь у дослідженні доказів, заявляти клопотання, давати усні та письмові пояснення господарському суду та ін.

Відповідач своїми процесуальними правами не скористався, у судове засідання 08.10.2008 не з’явився.

Оскільки явка представників сторін не була визнана судом обов’язковою, а також зважаючи на наявні в матеріалах справи докази належного повідомлення представників сторін про місце, дату та час судового засідання, апеляційний суд визнав за можливе розглядати справу у відсутність представників відповідача за наявними у справі матеріалами, відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.

В судовому засіданні 08.10.2008 було оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 26 квітня 1994 року між Виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним управлінням господарського управління Кабінету Міністрів України (Орендодавець) та Творчою архітектурною майстернею «Анна» Спілки архітекторів України (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення в напівпідвалі будинку № 20/8 по вул. Інститутській в м. Києві корисною площею 141 кв. м з наступними змінами відповідно до додаткових угод №№ 1, 2, які підписані та скріплені печатками сторін.

Вищевказане нежитлове приміщення знаходиться на балансі позивача за адресою: м. Київ, вул. Інститутська, буд. 20/8 та перебуває в оперативному управлінні Державного управління справами Президента України.

На виконання ухвали Господарського суду м. Києва від 07.05.2008 позивачем було подано докази того, що Державне підприємство «Укржитлосервіс» є правонаступником Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління господарського управління Кабінету Міністрів України.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що документи, які надані позивачем до матеріалів справи, не можуть вважатися доказами того, що позивач є правонаступником Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління господарського управління КМУ, оскільки: відсутні тексти Указу Президента від 23.02.2000 № 278/2000 та Розпорядження КМУ від 06.04.2000 №165-р; Указом Президента № 498/2000 від 23.02.2000 Указ від 23.02.2000р. № 278/2000 змінено. Вищевказана зміна стосується, в тому числі, і статусу Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління господарського управління КМУ. Розпорядження керівника ДУС “Про підпорядкування об’єктів державної власності та затвердження Положень і Статутів” від 17.05.2000 №53 не містить жодних вказівок на “правонаступництво” Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління господарського управління КМУ, а лише може свідчити про його підпорядкування.

Акт приймання-передачі Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління до сфери управління ДУС від 20.04.2000, як зазначив суд першої інстанції, не є доказом того, що позивач є правонаступником Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління господарського управління КМУ, оскільки у разі злиття (приєднання) підприємств їх майно передається на баланс того підприємства, яке створюється в результаті реорганізації, а про те, що новостворене підприємство є правонаступником ліквідованого, зазначається у статутних документах. Вищенаведений акт приймання-передачі не є доказом того, що майно та інші активи Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління господарського управління КМУ були передані правонаступнику, а саме Жилуправління було ліквідоване.

Розпорядження керівника ДУС “Про Управління житлового господарства ДУС” № 207 від 04.09.2000 також не прийнято судом першої станції як належний доказ, оскільки, як закачано у спірному рішенні, стосується Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління ДУС, а не Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління господарського управління КМУ.

З урахуванням наведеного суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач не довів того, що він є правонаступником Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління господарського управління КМУ, а відповідно і стороною спірного Договору оренди.

Наведенні обставини стали підставою для відмови у задоволенні позову.

Однак колегія суддів вважає такий висновок місцевого суду помилковим та таким, що не відповідає дійсності з огляду на наступне.

Розпорядженням керівника Державного управління справами „Про підпорядкування об'єктів державної власності та затвердження Положень і Статутів” від 12.05.2000 № 53 Виробниче житлове ремонтно-експлуатаційним управління було передане зі сфери управління господарського управління Кабінету Міністрів України до сфери управління Державного управління справами, про вказане свідчить акт приймання-передачі 20.04.2000. Вказане Розпорядження прийняте відповідно до Указу Президента України від 23.02.2000 № 2000 „Про Державне управління справами” та Розпорядження Кабінету Міністрів України від 06.04.2000 № 165-р.

За Актом приймання-передачі Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління до сфери управління ДУС від 20.04.2000 Державне управління справами прийняло зазначене управління з усім майном, що обліковується на його балансі.

Згідно з розпорядженням керівника Державного управління справами „Про управління житлового господарства Державного управління справами" від 04.09.2000 № 207 Виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне управління Державного управління справами перереєстровано в Управління житлового господарства Державного управління справами.

Розпорядженням керівника Державного управління справами „Про реорганізацію Управління житлового господарства Державного управління справами" від 05.03.2001 № 108 реорганізовано в Управління житлово-комунального господарства Державного управління справами.

Розпорядженням керівника Державного управління справами „Про створення Державного підприємства „Укржитлосервіс" Державного управління справами" від 27.09.2002 № 439 реорганізовано Управління житлово-комунального господарства Державного управління справами й Державне підприємство „Центр ділового співробітництва та консалтингу" Державного управління справами шляхом їх злиття та створено Державне підприємство „Укржитлосервіс" Державного управління справами.

Відповідно до п. 1.2. статуту Державного підприємства „Укржитлосервіс" - державне підприємство „Укржитлосервіс" є правонаступником всіх прав та обов'язків Управління житлово-комунального господарства Державного управління справами.

Таким чином, ДП "Укржитлосервіс", як правонаступник вищезазначених підприємств, є належним позивачем по справі та стороною спірного договору.

При цьому КП ТАМ „АННА" визнало свої обов'язки перед ДП «Укржитлосервіс», про що свідчать: листи відповідача, підписані сторонами додаткові угоди № 1, 2, сплата орендної плати на розрахункові рахунки ДП „Укржитлосервіс".

Так, у Додатковій угоді № 1 від 01.08.2004 до Договору оренди приміщення від 26.04.1994 визначено, що Орендодавцем нежитлового приміщення в напівпідвалі будинку № 20/8 по вул. Інститутській в м. Києві корисною площею 141 кв. М є ДП „Укржитлосервіс”, а орендарем КП ТАМ „АННА”. Також саме ці юридичні особи підписали Додаткову угоду № 1 від 01.08.2004 до Договору оренди приміщення від 26.04.1994.

Однак, Господарський суд м. Києва в оскаржуваному рішенні хибно вказує, що позивач не є орендодавцем, а відтак і не може бути позивачем по справі, не вказавши при цьому докази, які свідчать про такі обставини.

Судом першої інстанції не взято до уваги при розгляді даної справи, що 01.08.2004 між Сторонами було укладено додаткову угоду № 1 до Договору від 26 квітня 1994, відповідно до якої внесено зміни в преамбулу цього Договору, а саме вказано, що Державне підприємство «Укржитлосервіс» (далі Орендодавець) та Колективне підприємство Творча архітектурна майстерня «АННА» (далі - Орендар) уклали цей договір про наступне.

Натомість, Господарським судом м. Києва помилково вказано, що додаткові угоди № 1, 2 є лише угодами про підвищення орендної плати.

Колегія суддів також бере до уваги, що судами неодноразово розглядалися аналогічні справи та встановлювався факт правонаступництва ДП "Укржитлосервіс" (копії судових рішень – у справі).

Згідно з роз'ясненнями Пленуму Верховного суду України, викладеними в частині 3 пункту 1 Постанови від 29.12.1976 року № 11 «Про судове рішення» (зі змінами та доповненнями), обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Таким чином, висновок Господарського суду м. Києва про те, що ДП «Укржитлосервіс» не є належним позивачем у справі, не відповідає вимогам чинного законодавства, та є помилковим.

Розглядаючи спір по суті, колегія суддів також встановила наступне.

Відповідно ч. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частиною 6 ст. 283 ГК України передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України.

У відповідності до ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Згідно з п. 5. ст. 762 ЦК України плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Водночас положення ст. 782 ЦК України передбачають, що наймодавець має право відмовитися від договору найму й вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Згідно зі ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно з п. 13 Роз'яснень президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 року № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна», (з наступними змінами та доповненнями) на вимогу однієї зі сторін договір оренди може біти достроково розірвано за погодженням сторін, а за наявності спору - за рішенням господарського суду. Підставою для розірвання може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» або договором оренди, а також вчинення ним одного чи кількох порушень, зазначених у ст. 269 Цивільного Кодексу України (в редакції 1964 року).

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Згідно зі ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендна плата з урахуванням її індексації та страхування об'єкту оренди є істотними умовами договору оренди.

Відповідно до п. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно й у повному обсязі.

Пунктом 20 спірного договору встановлено, що при невиконанні або порушенні однією зі сторін умов договору та додаткових угод до нього та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду.

Між Позивачем (Орендодавець) та Відповідачем (Орендар) 26 квітня 1994 року було укладено договір оренди нежитлового приміщення (загальною площею 141 кв. м) з наступними змінами відповідно до додаткових угод № 1, 2.

За цим договором (п. 23) Відповідач зобов'язувався без письмової згоди Позивача не проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території, дозвіл на виконання таких робіт оформлюють листом Позивача, у якому зазначається: про надання дозволу, погодження проекту, кошторису витрат та термін виконання робіт.

Тобто, відповідно до п. 23 цього договору між Позивачем та Відповідачем повинно було існувати постійне листування з цього приводу, починаючи від першої стадії - надання дозволу, і закінчуючи останньою стадією - актом введення в експлуатацію завершеного будівництвом перепланування з улаштування окремої вхідної групи.

Відповідач не виконав цих вимог, чим порушив п. 24 зазначеного договору, відповідно до якого будівельні роботи на об'єкті оренди повинні виконуватися виключно на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.

В силу ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Відповідач у своєму відзиві на позовну заяву помилково вказує як на підставу законності перепланування - лист № 693 від 02.07.2004, яким Державне підприємство "Укржитлосервіс" повідомило Відповідачу, що не заперечує щодо влаштування окремого виходу за умови виконання проектно-кошторисної документації згідно з нормами чинного законодавства України та оздоблюваних робіт у м. Києві, відповідно до Закону України "Про основи містобудування".

Однак у порушення ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", умов договору (п. 23, 24) Відповідачем виконано незаконне перепланування орендованого нежитлового приміщення без проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому порядку та без наявності дозволу на ведення таких будівельних робіт. Доказів протилежного відповідачем не надано.

У відповідності до п. 2 договору оренди нежитлового приміщення від 26 квітня 1994 року вказане в п. 1 приміщення в напівпідвали буд. 20/8 по вул. Інститутській, що в м. Києві, Орендодавець передає Орендатору виключно для потреб, які визначені цим договором.

Згідно з укладеним сторонами договором оренди Відповідачеві передано в оренду нежиле приміщення для розміщення архітектурної майстерні. Розмір орендної плати встановлено відповідно до Методики.

За результатами перевірки Державного підприємства "Укржитлосервіс", проведеної РВ ФДМ України по м. Києву від 13.10.2006, встановлено, що фактично Відповідач використовує об'єкт оренди для розміщення предметів антикваріату (136,6 кв. м) та кімнати архітекторів (10,4 кв. м).

Актом від 06.12.2006 в приміщеннях 1, 2, 3 виявлено виставку картини та сувенірів.

В зв'язку з чим згідно з Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 № 786 з подальшими змінами і доповненнями, розмір орендної плати для Відповідача має носити фіксований та відмінний від зазначеного у договорі розмір.

Згідно з пунктом 14 Додаткової угоди № 1 від 01.08.2004 до договору оренди нежитлового приміщення від 01.04.1994 Орендар взяв на себе зобов'язання - протягом місяця, починаючи з дати укладення додаткової угоди № 1, застрахувати об'єкт оренди на користь Орендодавця на весь термін дії договору оренди від вогневих ризиків, ризиків стихійних явищ та інших майнових ризиків на суму не менше, ніж балансова вартість об'єкта оренди. У договорі страхування (страховому полісі) Орендодавець повинен був бути вказаний, як вигодонабувач страхового відшкодування. Орендар зобов'язувався надати Орендодавцю копію договору страхування (страхового полісу) та копії платіжних доручень про сплату страхових платежів. Утім, Відповідачем дане зобов'язання проігноровано та невиконане.

Статтею 509 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона зобов'язана вчинити на користь другої сторони певну дію, у даному випадку застрахувати об'єкт оренди. Цей обов'язок виникає з підстав, встановлених ст. 11 ЦК України, а саме з договору.

Статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст. 610 Цивільного кодексу України порушення зобов'язання це є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема розірвання договору.

Відповідно до ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" страхування об'єкту оренди є істотною умовою договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач провів страхування спірного майна лише в 2008 році.

Відповідно до приписів ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди.

Згідно п. 5. ст. 762 Цивільного кодексу України плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до п. 3. ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Відповідно до ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 286 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності, строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

У відповідності до ст. 782 Цивільного кодексу України, наймодавець має право відмовитися від договору найму вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Із матеріалів справи вбачається порушення Відповідачем зобов'язання щодо внесення орендної плати у період з січня по квітень 2005 року та інші періоди, в результаті чого за Відповідачем постійно рахувався борг.

Згідно із п. 16 договору Орендодавець має право порушити справу в Господарському суді про дострокове розірвання договору та примусове виселення Орендаря в разі несплати останнім орендної плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу.

Матеріали справи свідчать про порушення Відповідачем зобов'язань з внесення орендної плати у розмірі та строки встановлені договором. Разом з тим позивачем не надано доказів несплати відповідачем орендної плати протягом трьох місяців поспіль. А тому наведені вище обставини не можуть бути окремою підставою для дострокового розірвання договору.

Що стосується порушення умов договору та законодавства щодо зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін у разі міни цін і тарифів, то колегія суддів відзначає наступне.

Статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

За Додатковою угодою № 1 до Договору оренди нежитлового приміщення, укладеною між Орендодавцем та Орендарем 01.08.2004, місячний розмір орендної плати згідно з розрахунком орендної плати становить 1780 гривень 00 коп. (без ПДВ).

Відповідно до умов зазначеної угоди (п. 4.3) та ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено у випадках, установлених законодавчими актами України.

З 01 січня 2007 року набрав чинності Закон України „Про Державний бюджет України на 2007 рік".

Статтею 118 цього Закону передбачено, що в 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурентних засадах. Крім того, договори оренди, що укладені до 01 січня 2007 року, підлягали обов'язковому перегляду в шестимісячний термін.

Таким чином законодавством України була прямо передбачена необхідність (обов'язок) перегляду договорів оренди державного майна, укладених до 01 січня 2007 року, у частині розміру орендної плати відповідно до встановлених постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 орендних ставок.

У зв'язку з вказаним у грудні 2006 року виникла потреба підписання додаткової угоди № 3, яка була викликана необхідністю приведення орендних відносин у відповідність до чинного законодавства України. Матеріалами справи підтверджується , що позивач направив відповідачу додаткову угоду № 3 від 01.12.2006. Не дочекавшись відповіді, Позивач листом № 1443 від 12.12.2006 (копія міститься у матеріалах справи) вдруге направив Відповідачу додаткову угоду № 3. Втім Відповідач листом № 083 від 18.12.2006 взагалі відмовився від погодження та підписання додаткової угоди.

Наведене свідчить про неналежне виконання Відповідачем умов договору оренди від 26 квітня 1994 року.

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (з наступними змінами та доповненнями) орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Крім того, згідно з ч. З ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (з наступними змінами та доповненнями) на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

В силу ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або в разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно ч. 2 ст. 175 ГК України майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Статтею 193 ГК України визначено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Стаття 526 ЦК України зазначає, що зобов'язання повинні виконуватись належним чином та в установлений строк.

Згідно ст. 525 ЦК України та ст. 193 ГК України, одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна умов договору не допускається.

В силу ст. 626 ЦК України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного судочинства (п. 1 ст. 628 ЦК України).

Положеннями ч. 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 773 ЦК України якщо наймач користується річчю, переданою йому у найом, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно з положенням ст. 43 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

В силу ч. 3 ст. 129 Конституції України до основних засад судочинства належать, зокрема, законність, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і в доведенні перед судом їх переконливості.

Зважаючи на наведені норми чинного законодавства, колегія суддів також бере до уваги, що відповідач звернувся до позивача листом від 09.07.2008 № 9/7 (копія – у справі), в якому просив достроково припинити дію договору оренди приміщення в будинку №20/8 по вул. Інститутській в м. Києві.

Таким чином, позовні вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 26.04.1994 та зобов'язання відповідача передати за актом позивачу об'єкт оренди, а саме нежитлове приміщення в напівпідвалі будинку № 20/8 по вул. Інститутській, що в м. Києві, площею 141 кв., є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ст. 104 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є:

1) неповне з’ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинами справи;

4) порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

За таких обставин, апеляційна скарга Державного підприємства „Укржитлосервіс” Державного управління справами підлягає задоволенню, а Рішення Господарського суду міста Києва від 17.06.2008 у справі № 4/189 – скасуванню.

Відповідно до ст. 49 ГПК України з відповідача підлягають стягненню на користь позивача судові витрати, понесені під час розгляду справи судом першої інстанції та за подання апеляційної скарги в розмірі 245,50 грн. (в т.ч. державне мито у розмірі 127,50 грн. (85,00 грн. + 42,50 грн.) та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 118,00 грн.).

Враховуючи викладене, керуючись статтями 33, 69, 75, 99, 101, 104-106 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Державного підприємства „Укржитлосервіс” Державного управління справами задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 17.06.2008 у справі № 4/189 скасувати.

3. Постановити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

4. Розірвати договір оренди від 26.04.1994, укладений між Державним підприємством „Укржитлосервіс” Державного управління справами, яке є правонаступником Виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного управління господарського управління Кабінету Міністрів України (01133, м. Київ, бульвар Л. Українки, буд. 24-А, р/р 26001012825376 в Укрексімбанку м. Києва, МФО 322313, ЗКПО 32207896) та Колективним підприємством Творчою архітектурною майстернею „АННА” Київської організації Спілки архітекторів України (01001, м. Київ, вул. Б. Грінченка, буд. 7, 01021, м. Київ, вул. Інститутська, буд 20/8, р/р 2600800187900 в АТ „Укрінбанк”, МФО 300142, код ЄДРПОУ 14290545).

5. Зобов’язати Колективне підприємство Творчу архітектурну майстерню „АННА” Київської організації Спілки архітекторів України (01001, м. Київ, вул. Б. Грінченка, буд. 7, 01021, м. Київ, вул. Інститутська, буд 20/8, р/р 2600800187900 в АТ „Укрінбанк”, МФО 300142, код ЄДРПОУ 14290545) передати Державному підприємству „Укржитлосервіс” Державного управління справами (01133, м. Київ, бульвар Л. Українки, буд. 24-А, р/р 26001012825376 в Укрексімбанку м. Києва, МФО 322313, ЗКПО 32207896) за актом прийому-передачі об’єкт оренди, а саме нежитлове приміщення в напівпідвалі будинку № 20/8 по вул. Інститутській, що знаходиться в м. Києві, площею 141 кв.

6. Стягнути з Колективного підприємства Творчої архітектурної майстерні „АННА” Київської організації Спілки архітекторів України (01001, м. Київ, вул. Б. Грінченка, буд. 7, 01021, м. Київ, вул. Інститутська, буд 20/8, р/р 2600800187900 в АТ „Укрінбанк”, МФО 300142, код ЄДРПОУ 14290545, або з будь-якого іншого рахунку, виявленого під час виконавчого провадження) на користь Державного підприємства „Укржитлосервіс” Державного управління справами (01133, м. Київ, бульвар Л. Українки, буд. 24-А, р/р 26001012825376 в Укрексімбанку м. Києва, МФО 322313, ЗКПО 32207896) судові витрати у розмірі 245,50 грн.

7. Видачу наказів доручити Господарському суду м. Києва.

8. Матеріали справи № 4/189 повернути до Господарського суду міста Києва.

9. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до касаційної інстанції у встановленому законом порядку.

Головуючий суддя

Судді