Рішення № 22038540, 15.03.2012, Господарський суд Черкаської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 березня 2012 рокуСправа № 09/5026/308/2012

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого - судді Курченко Н.М., при секретарі - Комзюк О.Л., за участю позивача - ОСОБА_1 (паспорт НОМЕР_2), розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Черкаси справу за позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м.Канів до Канівської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Управління Держкомзему в м.Каневі та Канівському районі Черкаської області, про визнання недійсним додаткового договору №256 до договору оренди №48 від 16.01.2006р., -

ВСТАНОВИВ :

До господарського суду Черкаської області подано позов, у якому позивач просить визнати недійсним додатковий договір №256 до договору оренди №48 від 16 січня 2006 року, укладений у м. Каневі Черкаської області 18 серпня 2009 року, між Канівською міською радою (орендодавець, відповідач у справі) та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (орендар, позивач у справі), зареєстрований у Канівському міському відділі ЧРФ ДП "Центр ДЗК", про що в державному реєстрі земель зроблено запис за № 040677700377 (далі вживається - спірний додатковий договір).

Позовні вимоги мотивовані наступним: спірний додатковий договір не відповідає п.40 основного договору, статтям 4-6, 11, 15, 17, 19 Закону України "Про оренду землі", постанові Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року №2073 "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі", чинного на дату укладання спірного додаткового договору) (далі вживається скорочено - постанова КМУ №2073), тому є недійсним, а саме: відсутній акт визначення земельної ділянки в натурі (на місцевості), отже договір не має його обов'язкових істотних умов; державна реєстрація додаткового договору не здійснена; у додатковому договорі зазначені реквізити іншої особи - ОСОБА_2.

У письмовому відзиві на позовну заяву відповідач позов не визнав, просить відмовити у позові повністю, посилаючись на наступне:

- 10 квітня 2009 року ФОП ОСОБА_1 (позивач) звернулась із заявою до Канівського міського голови, у якій просила поновити договір оренди земельної ділянки від 22.05.2006 року № 040677700377 на земельну ділянку площею 94 кв.м, яка розташована на території Канівської міської ради по АДРЕСА_2, якою вона користувалась і надалі мала намір користуватись для комерційного використання;

- на підставі вказаної заяви Канівською міською радою було прийнято рішення від 25.06.2009 року № 14-54 "Про продовження договору оренди землі" і укладено спірний додатковий Договір, який зареєстрований у Канівському міському відділі ЧРФ ДП "Центр ДЗК", що видно із самого вищевказаного додаткового Договору;

- Договір оренди землі № 48 від 16.01.2006 року також є зареєстрованим у Канівському міському відділі ЧРФ ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі зроблено запис від 22.05.2006 року за № 040677700377, що теж видно в зазначеному договорі, отже незрозуміло, чому позивачка вказує на те, що спірний додатковий Договір не зареєстрований;

- згідно акту приймання-передачі земельної ділянки від 22.05.2006 року та викопіювання з топогеодезичного плану міста, викопіювання із чергового кадастрового плану, кадастрового плану земельної ділянки від 18.02.2004 року (надано позивачем) видно, що межові знаки, якими закріплена земельна ділянка в кількості 13 точок, показані Орендарю в натурі (на місцевості). Всі вищевказані документи додаються до основного Договору, і якщо при укладанні додаткового договору не змінюється конфігурація земельної ділянки, не є обовязковим додатком до додаткового договору;

- у спірному додатковому договорі помилково зазначені реквізити іншої особи.

Управління Держкомзему в м. Каневі та Канівському районі Черкаської області (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача) направила письмові пояснення, у яких зазначило, що договори оренди земельних ділянок укладаються на підставі рішення Канівської міської ради, зміни до договору вносяться також на підставі рішення сесії міської ради. Просить провести судове засідання без участі представника, рішення прийняти на розсуд суду.

Ухвалою суду від 06.03.2012 року клопотання третьої особи про розгляд справи без участі її представника задоволено судом.

На підставі ст.77 ГПК України за клопотанням відповідача розгляд справи відкладався, в межах встановленого ст.69 ГПК України двомісячного строку вирішення спору.

Представник відповідача у судове засідання повторно не з'явився. Враховуючи думку позивачки, яка вважала можливим розгляд справи без участі представника відповідача, наявність письмового відзиву відповідача на позовну заяву, суд визнав можливим розгляд справи без участі представника відповідача.

У судовому засіданні позивачка підтримала позовні вимоги у повному обсязі, просила позов задовольнити повністю, доводи відповідача вважає безпідставними, такими, що не відповідають фактичним обставинам справи, спростовуючи доводи відповідача, пояснила, що номер, за яким зареєстрований у Канівському міському відділі ЧРФ ДП "Центр ДЗК" спірний додатковий договір до договору оренди, є аналогічним номеру основного договору, що є недопустимим; у спірному додатковому договорі у розділі "Підписи сторін" в графі "Орендар" реквізити і підпис не її, а іншої особи. Додатково пояснила, що приміщення, у якому знаходиться магазин є вбудовано-прибудованим приміщенням до багатоквартирного житлового будинку; після викупу орендованих нею протягом п'яти років приміщень колишньої дитячої кухні, в установленому порядку, з відповідних дозволів приміщення було реконструйовано та переобладнано під магазин, який зданий в експлуатацію. Земельна ділянка, на якій розміщений магазин, відведена під забудову житлового будинку, проте від неї вимагали укладення окремого договору оренди; вважає, що орендна плата повинна сплачуватись всіма власниками приміщень, що знаходяться у будівлі багатоквартирного житлового будинку, підвал під магазином з'єднаний із підвалом житлового будинку, магазин окремого входу в підвал не має, в підвалі проходять комунікації житлового будинку.

Згідно ст. 85 ГПК України у судовому засіданні оголошені вступна та резолютивна частини рішення.

Дослідивши докази, наявні у матеріалах справи, заслухавши пояснення позивачки, судом встановлено наступне.

16 січня 2006 року між Канівською міською радою (орендодавець, відповідач по справі) та приватним підприємцем ОСОБА_1 (орендар, позивач по справі) укладено договір оренди землі № 48.

Пунктом 1 Договору оренди землі передбачено, що на підставі рішень Канівської міської ради від 22.04.2004 року № 21-13, від 15.12.2005 року орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка знаходиться у АДРЕСА_2. Пунктом 2 договору передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 93.74 кв.м, у тому числі 68,90 кв.м - під капітальною одноповерховою забудовою, 24,84 кв.м - під проходами, площадками. Термін дії договору до 01.04.2009 року (п.8 Договору).

Даний договір зареєстрований у Канівському міському відділі ЧРФ ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель зроблено запис від 22.05.2006 року за № 040677700377.

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 22.05.2006 року Канівська міська рада передала, а приватний підприємець ОСОБА_1 прийняла в строкове платне користування земельну ділянку площею 94 кв.м, яка знаходиться в АДРЕСА_2

Заявою від 10.04.2009 року на ім'я Канівського міського голови Коломійця В.В. фізична особа-підприємець ОСОБА_1 просила поновити договір оренди земельної ділянки від 22.05.2006 року № 040677700377 на земельну ділянку площею 94 кв.м, яка розташована на території Канівської міської ради по АДРЕСА_2.

18 серпня 2009 року сторонами укладено спірний додатковий договір № 256 до Договору № 48 від 16.01.2006 року, яким на підставі рішення Канівської міської ради від 25.06.2009 року №14-54 внесено зміни до договору оренди земельної ділянки № 48, зареєстрованого у книзі записів державної реєстрації за № 040677700377 від 22.05.2006 року.

Перше речення пункту 8 спірного додаткового договору викладено в такій редакції: "Термін дії договору до 01.07.2014 року."

Також змінені пункти: 9 щодо розміру орендної плати; 10 щодо обчислення орендної плати; абзац 3 п.12; абзац 1 пункту 19; пункт 28 доповнено реченням щодо виконання Правил благоустрою, санітарного утримання територій, забезпечення чистоти і порядку в м. Каневі.

Пунктом 8 спірного додаткового договору передбачено, що Додатковий договір підлягає державній реєстрації в Канівському міському відділі ЧРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України".

У розділі "Реквізити сторін" у графі "Орендар" вказані реквізити іншої особи - ОСОБА_2.

У додатковому договорі зроблена відмітка про його державну реєстрацію, де зазначено: "Договір зареєстрований у Канівському міському відділі ЧРФ ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель зроблено запис зроблено запис від 22 травня 2006 за № 040677700377", тобто за тим же номером, що і основний договір.

Відповідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 09.09.2008 року на підставі Рішення Виконавчого комітету Канівської міської ради від 20.08.2008 року № 374 ОСОБА_1 на праві приватної власності належить нежитлове приміщення, тамбур № І, загальною площею - 3,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2.

14.01.2009 року між Відділом комунального майна м. Канева (Продавець по договору) та громадянкою України ОСОБА_1 (покупець по договору) укладено договір № 125 купівлі-продажу приміщення, підпунктом 1.1 якого передбачено, що продавець зобовязується передати у власність Покупцю нежитлове приміщення, літер. "А-9", а саме: приміщення: № 1 - 27.2 кв.м, загальною площею 27,2 кв.м, яке належить територіальній громаді міста Канева, в особі Канівської міської ради на праві власності, та на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 а покупець зобовязується прийняти зазначене приміщення і сплатити ціну, відповідно до умов, що визначені в Договорі.

На підставі вказаного договору купівлі-продажу Канівським виробничим відділком КП "ЧООБТІ" 30.03.2010 року зареєстровано право власності на нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1

Оцінюючи докази у справі в їх сукупності, суд вважає позовні вимоги підлягаючими задоволенню, з огляду на наступне.

Предметом спору у справі є визнання недійним додаткового договору до договору оренди землі.

Позивач, орендар за спірним додатковим договором, являється фізичною особою-підприємцем, зареєстрованим в установленому законом порядку, отже є суб'єктом господарювання в розумінні ст.55 Господарського кодексу України (далі - ГК України).

У відповідності до ч. 2 ст. 4 ГК України особливості регулювання майнових відносин суб'єктів господарювання визначаються цим Кодексом.

Відповідач, орендодавець за спірним додатковим договором, являється представницьким органом місцевого самоврядування, що представляє територіальну громаду міста Канева. Засади організації діяльності, правовий статус, повноваження відповідача визначені спеціальним Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Відповідно до ч.1 п.34 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Повноваження міських рад у галузі земельних відносин, визначені ст.12 Земельного кодексу України, серед яких розпорядженнями землями територіальних громад.

Загальні положення стосовно використання природних ресурсів у сфері господарювання визначені у главі 15 ГК України. Зокрема, ч.3 ст.148 ГК України встановлено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою відповідно до Земельного кодексу України та інших законів.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Закон України "Про оренду землі", прийнятий 06.10.1998 року №161-ХІУ, має численні зміни і доповнення. Судом враховані зміни і доповнення до Закону України "Про оренду землі" за станом на дату укладання спірного додаткового договору, тобто на 18 серпня 2009 року.

Згідно ст.1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (ч.2 ст.2 Закону України "Про оренду землі).

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ст.6 Закону України "Про оренду землі).

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (ст.14 Закону України "Про оренду землі).

Істотними умовами договору оренди землі є:

об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін;

умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (ст. 15 Закону України "Про оренду землі).

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:

план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об'єкта оренди;

проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом (ст.15 Закону України "Про оренду землі).

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 20 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до п. 17 Постанови КМУ №2073, чинної на дату укладання спірного додаткового договору, на порушення якої посилається позивач, у разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації. Перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.

Згідно п.18 Постанови КМУ №2073 про результати державної реєстрації договору оренди відповідний державний орган земельних ресурсів повідомляє заявника.

Пунктом 5 вищевказаної Постанови КМУ №2073 передбачено порядок державної реєстрації договорів оренди, який повинен застосовуватись і у разі внесення змін до договору оренди при його перереєстрації. Так, відповідно до зазначеного п. 5 для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів:

заяву про державну реєстрацію договору оренди;

договір оренди (у трьох примірниках);

план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках);

рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності;

результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах;

копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб.

Статтею ст.203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1 ст. 215).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215).

З матеріалів справи та змісту спірного додаткового договору вбачається, що відповідачем не дотримані вимоги щодо проведення державної перереєстрації спірного додаткового договору до договору оренди землі № 48, чим порушено вимоги статей 17, 18 Закону України "Про оренду землі". Доводи відповідача, викладені у письмовому відзиві на позов, не відповідають фактичним обставинам справи та спростовуються наявними у справі доказами, а тому не приймаються судом.

До основного і до додаткового спірного договору не складений акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) з врахуванням фактичного місцезнаходження об'єкту позивачки, який є вбудовано-прибудованим приміщенням до багатоквартирного житлового будинку.

При цьому суд також враховує те, що у спірному додатковому договорі орендарем значиться інша особа - ОСОБА_2, який мешкає у АДРЕСА_3. Відповідач визнав це помилкою, однак вказана помилка в позасудовому порядку не виправлена, і її наявність унеможливлює спростування доводів позивачки про те, що спірний договір нею не підписувався. Наявність цієї помилки також свідчить про невиконання державним органом реєстрації договорів оренди п.18 Постанови КМУ №2073, щодо повідомлення заявника про результати державної реєстрації договору оренди.

З огляду на викладені норми законодавства та встановлені фактичні обставини справи, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими, підлягаючими задоволенню повністю, спірний додатковий договір до договору оренди землі №48 від 16.01.2006 року підлягає визнанню недійсним на підставі ст.15 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.203,215 Цивільного кодексу України.

Згідно довідки Канівської ОДПІ № 38/17-052 від 08.02.2012 року, фізичною особою-підприємцем за період з 01.01.2009 року по 31.12.2011 року сплачено 2563,00 грн. плати за земельну ділянку, а також платіжним дорученням №12 від 30.01.2012 року позивачем сплачено ще 80,00 грн. з призначенням платежу: "оренда землі за січень 2012р.". Однак відповідно до ч.6 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним, отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі, не повертається.

Відповідно до ст. 49 ГПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати, понесені останнім при поданні позову, а саме: 1073,00 грн. судового збору.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, суд,

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним додатковий договір №256 до договору оренди №48 від 16.01.2006 року, укладений у м. Каневі Черкаської області 18 серпня 2009 року, між Канівською міською радою (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (орендар), зареєстрований у Канівському міському відділі ЧРФ ДП "Центр ДЗК", про що в державному реєстрі земель зроблено запис за № 040677700377.

Стягнути з Канівської міської ради (19002, м. Канів, вул. О.Кошового, 3, ідентифікаційний код 22809050) на користь фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1 ідентифікаційний номер НОМЕР_1) - 1073,00 грн. судового збору.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд Черкаської області протягом 10 днів з дня складення повного рішення.

СУДДЯН.М. Курченко

Повне рішення складено 19 березня 2012 року.