Рішення № 21431173, 02.02.2012, Господарський суд Чернігівської області

02.02.12УКРАЇНА

Господарський суд

Чернігівської області

14000,м.Чернігів телефон 67-28-47

проспект Миру,20

Іменем України

РІШЕННЯ

31.01.2012. Справа № 5028/15/150/2011.

Позивач: Управління комунального майна Чернігівської обласної ради, 14005, м. Чернігів, пр-кт Миру, 43.

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Кінотехпром», 14021, м. Чернігів, вул. Любецька, 66.

Предмет спору: про врегулювання переддоговірного спору.

Суддя Федоренко Ю.В.

Представники сторін:

Від позивача: ОСОБА_1, дов. від 10.01.12.

Від відповідача: Олексієнко О.П., директор.

С У Т Ь С П О Р У:

Рішення прийняте після перерви, яку оголошено на підставі ст.77 ГПК України.

Позивачем подано позов про врегулювання розбіжностей, які виникли між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради (далі-Управління) та Приватним акціонерним товариством «Кінотехпром»(далі- Товариство) під час укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області №66 від 01.11.11 (далі Договір оренди) та викласти пункти 1.1, 3.8, 3.10, 5.1.3, 5.1.4, 6.1.3, 8.1.2, 8.1.3, 9.1,9.5, 10.3, 10.4, 10.8 договору в редакції, запропонованої Управлінням.

Додаткове обґрунтування позовний вимог Управлінням надано у письмових поясненнях від 23.01.12.

Товариство позов не визнало. Просить прийняти рішення, яким врегулювати розбіжності, що виникли між сторонами під час укладення договору оренди та викласти пункти договору 1.1, 3.10, 6.1.3, 8.1.2, 8.1.3, 9.1, 10.3, 10.4, 10.8 у його редакції, а пункти 3.8, 5.1.3, 5.1.4, 9.5 виключити.

В обґрунтування заперечень позову посилається на те, що всі істотні умови договору оренди погоджені сторонами і відповідають типовому договору оренди, розбіжності виникли при погодженні інших умов, які можуть бути складовою договору тільки за згодою сторін, орендоване майно знаходиться на його балансі, запропонована Управлінням редакціє інших пунктів договору не відповідає закону.

У письмовій заяві суду від 12.12.11 Товариство просить дослідити питання щодо законності оперативного управління Управлінням частиною приміщень та підвалу будівлі, які є предметом договору оренди №66 від 01.11.11.

Додаткові підстави заперечення позову Товариством надані у доповненні до відзиву від 25.01.12 №21/01 та письмових доповнень до заяви від 26.01.12 №25/01.

Дослідивши матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін суд встановив таке.

Свідоцтвом про право власності на об»єкти нерухомості, яке видане на підставі рішення виконкому Чернігівської міської ради від 18.11.02 №237, посвідчується, що об»єкти нерухомості, які розташовані по вул. Любецькій, 66 у м. Чернігові, в тому числі приміщення підвалу та частина першого поверху адмінбудівлі літ А-2 (з літ.1-1 по 1-23)загальною площею 366,1 кв.м., дійсно належать територіальним громадам сіл, селищ, міст Чернігівської області.

Згідно з ч.5 ст.60 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні»органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до абзацу 2 п. 10 Прикінцевих та перехідних положень Закону «Про місяцеве самоврядування в Україні»майно, передане до комунальної власності областей і районів, а також набуте на інших законних підставах, є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст, управління яким відповідно до Конституції України здійснюють районні та обласні ради або уповноважені ними органи.

Як зазначено у статті 5 Закону України «Про оренду державного та коммунального майна»орендодавцями цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності, є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном.

Аналогічна норма міститься і у п.2 ч.1 ст.287 Господарського кодексу України.

Управління утворене рішенням Чернігівської обласної ради від 25.03.05, зареєстроване Виконавчим комітетом Чернігівської міської ради 06.04.05.

Згідно з п.1.1, 2.1-2.3 3.5 Положення про Управляння (нова редакція), затвердженого рішенням сесії обласної ради від 22.12.05, Управління відповідно до чинного законодавства України забезпечує реалізацію повноважень обласної ради по управлінню та розпорядженню об»єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області. Основними завданнями Управління є: реалізація державної та регіональної політики у сфері управління майном комунальної власності; забезпечення ефективного використання об»єктів комунальної власності; забезпечення надходження до обласного бюджету коштів за рахунок передачі в оренду та відчуження майна, яке належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області. Управління виступає орендодавцем цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в його управлінні.

Рішенням 19 сесії 4 скликання Чернігівської обласної ради від 22.12.05 затверджено перелік об»єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області (додаток №1).

Згідно з п/п 1 розділу 4 додатку №1 до цього рішення комплекс будівель по вул. Любецька, 66 у м. Чернігові є об»єктом комунальної власності, переданим в оперативне управління Управлінню.

Цим рішенням Управлінню передано в оперативне управління комплекс будівель по вул. Любецька,66. Приміщення, які є предметом Договору оренди, також розміщені за цією ж адресою.

Передача нерухомого майна по вул. Любецькій, 66 у м. Чернігові в управління Управлінню підтверджується актом прийняття передачі основних засобів від 17.06.05.

Рішенням господарського суду Чернігівської області від 26.11.07 по справі №15/338/16 за позовом Управління до Товариства про врегулювання переддоговірного спору встановлено факт передачі нерухомого майна по вул. Любецька, 66 у м. Чернігові в управління позивача.

Наведений вище факт встановлено також і рішенням господарського суду Чернігівської області від 21.07.11 у справі №18/59 за позовом Управління до Товариства про стягнення 2492,09 грн.

За приписами ч.2 ст35 ГПК України факти, встановлені, зокрема, рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Відповідно до ч.1 ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Товариством не надано доказів про те, що приміщення, які є предметом Договору оренди, не були належним чином передані Чернігівською обласною радою Управлінню, що ці приміщення не входять в комплекс переданих у оперативне управління будівель, які знаходяться по вул. Любецька,66 у м. Чернігові.. А тому вказані заперечення позову до уваги судом не приймаються.

Пунктом 3 Положення про порядок передачі майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в оренду, затвердженого рішенням третьої сесії шостого скликання Чернігівської обласної ради від 25.03.11, визначено, що орендодавцями майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, зокрема, є Управління щодо цілісних майнових комплексів комунальних підприємств обласної ради, їх структурних підрозділів, нерухомого майна, яке перебуває на бухгалтерському обліку Управління, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених в процесі приватизації (корпоратизації) комунальних підприємств обласної ради та нерухомого майна, яке перебуває в користуванні (на бухгалтерському обліку) окремих структурних підрозділів Чернігівської обласної державної адміністрації та не використовується ними для виконання своїх функцій.

Рішенням 6 сесії 6 скликання Чернігівської обласної ради від 23.12.11, зокрема, затверджено перелік об»єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області із змінами та доповненнями згідно з додатком №5 станом на 01.11.11.

Як зазначено у переліку нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області станом на 01.11.11 Управління є користувачем адмінбудівлі з підвалом по вул. Любецька, 66 у м. Чернігові.

Таким чином, на підставі вищенаведених доказів господарським судом встановлено, що Управління є належним орендодавцем нерухомого майна, яке розміщене по вул. Любецька, 66 м. Чернігова, і яке є предметом спірного договору оренди.

Листом від 01.11.11 №03-982 Управління направило Товариству для підписання проект договору оренди від 01.11.11 з додатками на группу інвентарних об»єктів: приміщення підвалу загальною площею 81,7 кв.м., та частину приміщень 1 поверху адмінбудівлі загальною площею 279,6 кв.м., які розташовані по вул. Любецька, 66 у м. Чернігові.

Договір оренд нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 66 від 01.11.11, акт прийому-передачі майна комунальної власності області від 01.11.11, підписано Товариством з застереженнями, протокол розбіжностей від 21.11.06 (а.с.11-23).

Підписаний договір, акт приймання передачі та протокол розбіжностей направлені Управлінню листом від 24.11.11 і отримані останнім в той же день.

Листом від 12.12.10 №01-1135 Управління повідомило Товариство, що за результатами розгляду протоколу розбіжностей до договору оренди №66 від 01.11.11 погоджується з викладенням абзацу 1 пункту 3.7, пунктів 3.11, 5.1.2, 5.1.11, та п. 1.4 акта приймання-передачі, в редакції запропонованої у протоколі розбіжностей до договору оренди, та на виключення з тексту договору п.6.1.2 та 6.2. Управління запропонувало виключити з протоколу розбіжностей п.6.3 та 6.4, доповнити договір оренди п.6.2 «Орендар має інші права, передбачені чинним законодавством», та прохало підтвердити згоду на передачу неврегульованих розбіжностей на розгляд господарського суду.

На цьому листі директором Товариства 12.12.11 зроблено надпис: «Погоджено, крім того підтверджую згоду на передачу неузгоджених розбіжностей на розгляд господарського суду», який засвідчено підписом представника та відтиском печатки Товариства.

14.12.11, тобто у встановлений ч. 7 ст. 181 Господарського кодексу України строк, Управління звернулося до суду з позовом про врегулювання переддоговірного спору.

Як вбачається з протоколу розбіжностей від 21.11.11 до договору № 66 від 01.11.11 Товариство запропонувало викласти спірні пункти договору в його редакції, а саме:

п.1.1 Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення в будівлі, що є об»єктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області (надалі Майно), розташоване за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66;

п.3.8- виключити;

п.3.10 розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін розмір орендної плати може бути змінений у випадках встановлених законодавчими актами України;

п.5.1.3 виключити;

п.5.1.4 виключити;

6.1.3 здавати орендовані приміщення в суборенду відповідно до чинного законодавства;

п.8.1.2 вимагати повернення орендованого майна у разі несплати Орендарем орендної плати у сумі, що перевищує сумарний розмір орендної плати за останні три місяці;

п. 8.1.3 - відповідно до чинного законодавства України виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання;

п.9.1 за невиконання або неналежне виконання зобов»язань за договором оренди, у тому числі зміну або розірвання в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України;

п.9.5 виключити;

п.10.3 зміни та доповнення до договору допускаються за взаємної згоди сторін та оформляються додатковим договором;

п.10.4 договір може бути розірвано лише за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством України;

п.10.8 договір оренди припиняється тільки з підстав передбачених чинним законодавством України.

Відповідно до ч.1 ст.180 Господарського кодексу України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов»язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов»язкові умови договору відповідно до законодавства.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності регулюються Законом України „Про оренду державного та комунального майна” який і повинен використовуватись при вирішенні спору між сторонами як спеціальний закон, що регулює вказані відносини.

Як встановлено ч.2 ст.10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ч.1 ст.10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” істотними умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

термін, на який укладається договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;

відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов'язань;

забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

відповідальність сторін;

страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Рішенням 3 сесії 6 скликання Чернігівської обласної ради від 25.03.11 затверджено Типовий договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в новій редакції (далі-Типовий договір).

Пункт 1.1 Договору оренди Управлінням запропоновано викласти у такій редакції: «Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування не житлові приміщення, в будівлі, що є об»єктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області (надалі Майно), розташований за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька,66 та перебуває на бухгалтерському обліку управління комунального майна Чернігівської обласної ради».

Товариством не погоджено п.1.1 Договору оренди в редакції Управління на підставі абзацу 2 ч.2 ст.13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»якою передбачено, що орендовані приміщення, частини будівель, споруд та інше окреме індивідуально визначене майно залишаються на балансі підприємства чи господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), із зазначенням, що це майно передано в оренду, та зараховується на позабалансовий рахунок орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Також Товариство вказує на те, що цей пункт Договору оренди у редакції Управління не відповідає п.1.1 Типового договору у якому зазначено, що майно «перебуває в оперативному управлінні (господарському віданні ___».

Але Товариство не є орендодавцем майна за Договором оренди і, відповідно, майно що є предметом спірного Договору оренди, не повинно залишатись на його балансі.

Умова Договору оренди щодо перебування на балансі орендодавця орендованого майно є не істотною умовою договору, а тому у цій частині Договір оренди не повинен відповідати Типовому договору.

Факт передачі на баланс Управління будівлі по вул. Любецькій, 66 підтверджується актом прийняття-передачі основних засобів від 17.06.05 за яким об»єкт цегляне приміщення, підвал та котельня, загальна площа 86,0 кв.м.; адмінпобутові приміщення 280,1 кв.м., всього загальною площею 366,0 кв.м. передані з балансу управління з питань майна комунальної власності на баланс Управління разом з технічною документацією інвентарними картками, інвентаризаційною справою, свідоцтвом на право власності.; інвентарною карткою №5 адмінбудівлі А-2, а1-1.

Отже, факт знаходження на балансі Управління нерухомого майна, яке є предметом Договору оренди, підтверджується матеріалами справи, включення у договір слів про те, що майно перебуває на бухгалтерському обліку Управління не порушує права та охоронювані законом інтереси Товариства яким надано згоду на передачу неузгоджених розбіжностей до договору на розгляд господарського суду.

В зв»язку з цим п.1.1 Договору оренди необхідно викласти у запропонованій Управлінням редакції.

Пункт 3.8 Договору оренди Управлінням запропоновано у такій редакції: «у разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менше ніж за три місяці, Орендар також сплачує Орендодавцю штраф у розмірі 10% від суми заборгованості».

Як зазначено у п.3.8 Типового договору «У разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менше ніж три місяці, Орендар також сплачує Орендодавцю штраф у розмірі __% від суми заборгованості».

Тобто Типовим договором не визначено розмір штрафу і його розмір повинен визначатися за погодженням сторін, а Товариство не погодилося з запропонованим Управлінням розміром штрафу.

В зв»язку з цим пропозиція Товариства про виключення п.3.8 в редакції Управління з Договору оренди є правомірною.

Виключення п.3.8 з Договору оренди не суперечить закону, оскільки п.3.7 Договору оренди сторонами погоджено розмір пені за прострочення перерахування орендної плати, а п. 3.11та 5.1.2 розмір та строк внесення завдатку, тобто виконані умови закону щодо забезпечення виконання зобов'язань.

Пункт 3.10 Договору оренди Управлінням запропоновано у такій редакції: «Розмір орендної плати змінюється Орендодавцем в односторонньому порядку у випадку зміни Методики її розрахунку та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями обласної ради, а також в залежності від результатів незалежної оцінки, яка проводиться кожні три роки після укладення цього договору».

Відповідно до ч. 1 та 2 статті 21 Закону України «Про оренду державного та коммунального майна»розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Зміна методики розрахунку орендної плати може бути лише підставою для зміни її розміру на вимогу однієї із сторін договору.

Включення в п.3.10 Договору оренди слів «а також в залежності від результатів незалежної оцінки, яка проводиться кожні три роки після укладення цього договору»запропоновано Управлінням не на підставі Типового договору, і ці умови, як і умови щодо зміни розміру орендної плати, не є істотними для данного типу договорів.

Отже, закон України „Про оренду державного та комунального майна” не надає права орендодавцю в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати, а тому п. 3.10 договору в редакції позивача не відповідає вимогам закону і цей пункт слід викласти у редакції, запропонованій Товариством „ розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін розмір орендної плати може бути змінений в випадках, встановлених законодавчими актами України”.

Пункт 5.1.3 Управлінням викладено у такій редакції: «Сплатити вартість послуг з проведення незалежної оцінки об»єкта оренди протягом семи днів з моменту укладення договору оренди та сплачувати в подальшому вартість послуг з незалежної оцінки кожні три роки. Компенсувати Орендодавцю витрати з державної реєстрації та нотаріального посвідчення договору оренди».

У відповідністю з статтею 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України ( 629-95-п ).

Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно до абзаців 2 та 3 п.2 Методики оцінки об»єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 №629 у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.03 N 3, оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар.

Отже, редакція пункту 5.1.3 Договору оренди в частині зобов»язання Орендаря сплати вартість послуг з проведення незалежної оцінки об»єкта оренди та сплачувати в подальшому вартість послуг з незалежної оцінки відповідає вимогам закону і позов у цій частині підлягає задоволенню.

Як погоджено сторонами у п.10.1 Договору оренди він діє з 01.11.11 по 31.10.16 включно.

В зв»язку із цим включення Управлінням у п.5.1.3 Договору оренди слів щодо зобов»язання Орендаря кожні три роки сплачувати послуги з оцінки майна не відповідає вимогам закону враховуючи що договір укладено на строк більше ніж три роки, а тому слова «кожні три роки»підлягають виключенню з п.5.1.3.

Згідно з п.5.1.15 Типового договору, на який посилається Управління як на підставу своїх вимог, до обов»язку Орендаря віднесено і здійснення нотаріального посвідчення та державної реєстрації Договору оренди (якщо це передбачено законодавством) за рахунок своїх коштів.

Отже, включення в п.5.1.3 Договору оренди речення «Компенсувати Орендодавцю витрати з державної реєстрації та нотаріального посвідчення договору оренди»не відповідає законодавству та Типовому договору, а тому вказане речення підлягає виключенню з п.5.1.3.

Пункт 5.1.4 Управлінням запропоновано у такій редакції: «Використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору, своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого майна або його частини».

Частиною 2 ст.18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»до основних обов»язків орендаря віднесено використання та зберігання орендованого майна відповідно до умов договору, запобігання його пошкодженню, псуванню.

Як узгоджено сторонами у п.1.3 Договору оренди майно передається в оренду з метою здійснення виробничої діяльності.

Частиною 2 ст.32 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»передбачено, що контроль за використанням майна, переданого в оренду, покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди.

Такими органами щодо майна, яке перебуває у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування ( ч.2 ст.2 цього Закону).

Положенням про Управління, затвердженого рішенням Чернігівської обласної ради 22.12.05, до основних завдань Управління віднесено і реалізацію державної та регіональної політики у сфері управління майном комунальної власності.

Пунктом 3.8 цього Положення до функцій Управління віднесено контроль виконання договорів оренди об»єктів спільної власності територіальних громад області, а також надходження коштів від оренди до обласного бюджету.

Отже, включення у Договір оренди п.5.1.4 в редакції Управління відповідає вимогам закону по погодженим сторонами умов договору щодо передачі майна з метою здійснення виробничої діяльності, а тому цей пункт договору підлягає викладенню в редакції Управління.

Пункт 6.1.3 Управлінням викладено у такій редакції: «Здавати частину орендованого приміщення (не більше 40% орендованих площ) в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим дозволом Орендодавця).

Згідно з ч.1 ст.774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Спеціальним законом, а саме частиною 2 ст.22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди.

Суборенда не є істотною умовою договору оренди і в цій частині укладений між сторонами договір не повинен відповідати умовам Типового договору.

Тобто умова щодо права передавати орендарем в суборенду лише за письмовою згодою орендодавця може бути включена до відповідного договору оренди лише за погодженням сторін. Товариство такого погодження не надало.

Отже, п. 6.1.3 Договору оренди слід викласти у редакції Товариства: «Здавати орендовані приміщення в суборенду відповідно до чинного законодавства.

При цьому викладення цього пункту Договору оренди у редакції Товариства не обмежує прав Управління здійснювати передбачений законом контроль за визначенням розміру плати за суборенду та її спрямуванням (в частині, що перевищує суму орендної плати за майно, яке передається в суборенду) до відповідного бюджету враховуючи що відповідно до погоджених сторонами умов Договору оренди, зокрема, п.8.1.1 Орендодавець має право контролювати наявність, технічний стан, напрямки та ефективність використання майна, переданого в оренду за цим договором; а Орендар зобов»язався забезпечувати безперешкодний доступ у будь-який час до орендованого майна представників Орендодавця для перевірки його використання за цільовим призначенням та дотримання Орендарем умов договору. Надавати Орендодавцю за першою вимогою всю необхідну інформацію щодо орендованого майна (п.5.1.10).

Пункт 8.1.2 Управлінням щодо прав Орендодавця викладено у такій редакції: «Відмовитися від цього договору і вимагати повернення орендованого майна у разі несплати Орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд, або допущення заборгованості з орендної плати у сумі, що перевищує сумарний розмір орендної плати за останні три місяці. У разі відмови Орендодавця від договору, договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від цього договору».

Обгрунтовуючи свої вимоги Управління посилається на ст.782 Цивільного кодексу України якою надано право наймодавцю відмовитись від договору найму.

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди майна державної та комунальної власності регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Цим законом чітко встановлено, що оренда об'єктів права державної та комунальної власності є сферою правового регулювання спеціального закону - Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно імперативних вимог ч. 1 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Як зазначено у ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Отже, несплата Орендарем орендної плати, в тому числі і протягом трьох місяців підряд, може бути підставою для дострокового розірвання Договору оренди, але не є підставою для відмови від договору, оскільки прямо суперечить ч.1 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Але і редакція п. 8.1.2 Договору оренди Товариства: «Вимагати повернення орендованого майна у разі несплати Орендарем орендної плати у сумі, що перевищує сумарний розмір орендної плати за останні три місяці»також не відповідає вимогам закону та 10.9 Договору оренди, яким передбачено повернення майна у разі припинення або розірвання договору.

В зв»язку з цим п.8.1.2 не підлягає включенню в Договір оренди ні в редакції Управління, ні в редакції Товариства.

Пункт 8.1.3 Управлінням щодо прав Орендодавця викладено у такій редакції: «Виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі: невикористання орендованого майна відповідно до умов цього договору, погіршення стану орендованого майна, порушення, невиконання (або неналежного виконання) умов договору».

Частина 3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" надає право сторонам договору оренди на дострокове розірвання договору у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законами України.

Відповідно до приписів ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 783 Цивільного кодексу України наймодавцю надано право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов»язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Порядок зміни та розірвання господарських договорів встановлений ст.188 Господарського кодексу України.

Отже, законом не визначено таких підстав для внесення змін або розірвання договору оренди як: невикористання орендованого майна відповідно до умов договору, погіршення стану орендованого майна, порушення, (неналежне виконання) умов договору, які включені Управлінням в редакцію п.8.1.3. Такі умови можуть бути включені до договору тільки за погодженням сторін, а Товариство висловило свої заперечення щодо включення цього пункту в договір у редакції Управління.

В зв»язку з цим п.8.1.3 Договору оренди щодо прав Орендодавця слід викласти в редакції Товариства: «відповідно до чинного законодавства України виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання», що відповідає вимогам закону та не порушує права і охоронювані законом інтереси Управління.

Пункт 9.1 Управлінням запропоновано у такій редакції: «За невиконання або неналежне виконання зобов»язань за договором оренди, у тому числі зміну або розірвання його в односторонньому порядку, крім випадків, передбачених цим договором, сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України».

Як зазначалося вище імперативною нормою Закону України «Про оренду державного та комунального майна»одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Відповідно до ч.1 ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторонами у Договорі оренди не узгоджено підстав для зміни або розірвання цього договору у односторонньому порядку.

Оскільки включення Управлінням у п.9.1 слів «крім випадків, передбачених цим договором»не відповідає погодженим умовам Договору оренди та вимогам закону, ці слова слід виключити з п.9.1.

Пункт 9.5 Договору оренди Управлінням викладено у такій редакції: «У разі несвоєчасного виконання зобов»язання по сплаті орендної плати, Орендар повинен сплатити Орендодавцю суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також 10% річних від простроченої суми».

Редакція п.9.5 Договору оренди Управління в частині сплати Орендарем 10% річних відповідає п.9.5 Типового договору.

Товариство пропонує виключити цей пункт з договору з посиланням на те, що він дублює п.3.7 Договору оренди.

Відповідно до ст.536 Цивільного кодексу України за користування чужими грошовими коштами боржник зобов»язаний сплачувати проценти, якщо інше не встановлено договором між фізичними особами.

Розмір процентів за користування чужими грошовими коштами встановлюється договором, законом або іншим актом цивільного законодавства.

Як встановлено ч.2 ст.625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов»язання, на вимогу кредитора зобов»язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Тобто розмір процентів річних 3% встановлений законом і цей розмір може бути збільшено у договорі тільки за погодженням сторін. Товариство такого погодження на збільшення розміру процентів річних до 10% не надало.

Встановлення у Типовому договорі 10% річних не є підставою для включення цього розміру процентів до Договору оренди, оскільки проценти річних законом не відносяться до істотних умов договору оренди.

Разом із тим посилання Товариства на те, що вказаним пунктом договору дублюється п. 3.7 Договору оренди судом до уваги не приймається оскільки п.3.7 врегульовано питання щодо відповідальності за порушення зобов»язання у вигляді сплати пені.

Отже, з п.9.5 Договору оренди слід виключити слова «а також 10% річних від простроченої суми».

Пункт 10.3 Договору оренди Управлінням викладено у такій редакції: «Зміни і доповнення до договору допускаються у випадках, передбачених цим договором. Інші зміни та доповнення до договору допускаються за взаємної згоди сторін та оформляються додатковою угодою до договору».

Обгрунтовуючи підстави викладення цього пункту договору у його редакції Управління посилається на те, що цей пункт договору безпосередньо пов»язаний з п.3.10 у його редакції який передбачено підстави для зміни розміру орендної плати в односторонньому порядку.

Але суд прийшов до висновку, що п.3.10 Договору оренди слід викласти у запропонованій відповідачем редакції, а тому п.10.3 Договору оренди слід викласти у такій редакції «зміни та доповнення до договору допускаються за взаємної згоди сторін та оформляються додатковою угодою до договору».

Пункт 10.4 Договору оренди Управлінням запропоновано викласти у такій редакції: «Цей договір може бути розірвано Орендодавцем в односторонньому порядку за наявності підстав, передбачених цим договором. В інших випадках даний договір може бути розірвано лише за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду випадках, передбачених чинним законодавством України».

Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Можливість розірвання договору оренди у односторонньому порядку цей закон не передбачає.

Отже, п.10.4 Договору оренди слід викласти у запропонованій Товариством редакції: «Договір може бути розірвано лише за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством України».

Пункт 10.8 Договору оренди Управлінням запропоновано у такій редакції: «Чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації орендованого майна Орендарем; загибелі орендованого майна; достроково за ініціативою Орендодавця за наявності підстав, визначених цим договором, або за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства Орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством та умовам цього договору».

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»договір оренди припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

банкрутства орендаря;

загибелі об'єкта оренди;

ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Договір оренди може бути розірвано в порядку, встановленому ст.188 Господарського кодексу України.

Оскільки законом не передбачено права розірвання договору оренди в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, слова «за ініціативою Орендодавця за наявності підстав, визначених цим договором або»підлягають виключенню з п.10.8.

Інші підстави припинення договору оренди, запропоновані Управлінням, відповідають вимогам закону.

Відповідно до ч.2 ст.187 Господарського суду України день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Враховуючи те, що Товариство фактично користується майном, яке є предметом спірного договору, днем його укладення слід вважати день підписання представником Товариства Договору оренди з застереженнями до нього, тобто 21.11.11.

На підставі викладеного позов підлягає частковому задоволенню.

Керуючись ст.49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Врегулювати розбіжності, які виникли між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради та Приватним акціонерним товариством «Кінотехпром»під час укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області №66 від 01.11.2011 року, виклавши наступні пункти договору в такій редакції: п.1.1 - «Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування не житлові приміщення, в будівлі, що є об»єктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області (надалі Майно), розташованій за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66 та перебуває на бухгалтерському обліку управління комунального майна Чернігівської обласної ради»; п.3.10 - «Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін розмір орендної плати може бути змінений в випадках, встановлених законодавчими актами України”; п.5.1.3 - «Сплатити вартість послуг з проведення незалежної оцінки об»єкта оренди протягом семи днів з моменту укладення договору оренди та сплачувати в подальшому вартість послуг з незалежної оцінки»; п.5.1.4 «Використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору, своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого майна або його частини»; п.6.1.3 - «Здавати орендовані приміщення в суборенду відповідно до чинного законодавства»; п.8.1.3 - «відповідно до чинного законодавства України виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання»; п.9.1 - «За невиконання або неналежне виконання зобов»язань за договором оренди, у тому числі зміну або розірвання його в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України»; п. 9.5 - «У разі несвоєчасного виконання зобов»язання по сплаті орендної плати, Орендар повинен сплатити Орендодавцю суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення»; п.10.3 - «Зміни та доповнення до договору допускаються за взаємної згоди сторін та оформляються додатковою угодою до договору»; п.10.4 - «Договір може бути розірвано лише за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством України»; п.10.8 - «Чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації орендованого майна Орендарем; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства Орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством та умовам цього договору».

Днем укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області №66 від 01.11.2011 року між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради та Приватним акціонерним товариством «Кінотехпром»вважати 21.11.2011 року.

В решті позову відмовити.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Кінотехпром», м. Чернігів, вул. Любецька 66, код 14293201, (р/р 26004010641701 в ПАТ «Альфа-банк») на користь Управління комунального майна Чернігівської обласної ради, м. Чернігів, пр.-кт Миру, 43, код 33469166, (р/р 35425001002691 в УДК Чернігівської області), 470,50 грн. судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення виготовлене та підписане у повному обсязі 02.02.2012.

Суддя Ю.В. Федоренко