Рішення № 20799450, 22.12.2011, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"22" грудня 2011 р.Справа № 14/5025/2064/11 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "ГЕРАЛЬД" м. Хмельницький

до 1) Хмельницької обласної організації Національної спілки художників України м. Хмельницький

2) фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 м. Хмельницький

3) Національної спілки художників України м. Київ

про визнання договору недійсним

Суддя Гладюк Ю.В.

Представники сторін:

позивача : ОСОБА_2 за довіреністю

відповідача 1: ОСОБА_3 за довіреністю

відповідача 2: ОСОБА_1 приватний підприємець

відповідача 3: ОСОБА_3 за довіреністю

ОСОБА_4 за довіреністю

Суть спору: позивач, після уточнення позовних вимог просить суд визнати недійсним договір найму нежитлового приміщення від 01.12.10р., укладений між Хмельницькою обласною організацією Національної спілки художників України та ФОП ОСОБА_1

Обґрунтовуючи позов, позивач зазначає, що згідно з договором від 26.08.10р. (п. 5.4) , укладеним між позивачем та відповідачем Національною спілкою художників України (власником майна), позивач має переважне право на укладення договору оренди інших приміщень (усі приміщення (окрім виставкового залу), розташовані на першому поверсі АДРЕСА_1 (п. 1.8.)). Проте відповідач - Хмельницька обласна організація Національної спілки художників України, уклав договір з відповідачем ОСОБА_1, відповідно до якого останньому передано в оренду приміщення, яке входить в перелік пункту 1.8. договору від 26.08.10р. При цьому про свої наміри щодо передачі майна в оренду, а ні Хмельницька обласна організація Національної спілки художників України, а ні Національна спілка художників України позивача не повідомила чим порушено п. 5.4. договору від 26.08.10р. Маючи намір орендувати вище зазначене приміщення позивач, звернувся до Національної спілки художників України та Хмельницької обласної організації Національної спілки художників України з вимогою про розірвання договору з ОСОБА_1 На даний лист, зі сторони Хмельницької обласної організації Національної спілки художників України реагування не було, а Національна спілка художників України повідомила про відсутність порушень умов договору від 26.08.10р.

Позивач доводить, що укладення спірного договору відбулось при порушенні загальних норм щодо виконання зобовязань, а також норм (за аналогією закону), якими регулюються питання переважного прав, а тому спірний договір має бути визнаний недійсним в силу ст. ст. 203, 215 ЦК України.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав, наполягав на його задоволенні.

Відповідач - Хмельницька обласна організація Національної спілки художників України в відзиві на позов та його представник в судовому засіданні проти позову заперечують, вказують на його необґрунтованість. Зазначає, що він не є стороною договору від 26.08.10р., укладеного між позивачем та Національною спілкою художників України, а тому не міг порушити умови цього договору. Крім того доводить, що зазначений договір відноситься до попередніх договорів, метою якого є укладення в майбутньому двох основних договорів, про що зазначено в п.1.3. та 1.9. договору. Тому вважає, що строк дії цього договору закінчився.

Також звертає увагу суду на те, що позивач не зазначає в позові, які саме вимоги Закону не були дотримані сторонами в момент укладення спірного договору, і яке відношення має позивач до договору, укладеного між ФОП ОСОБА_1 і Хмельницькою обласною організацією НСХУ. Тобто вважає, що ТзОВ „Геральд»не може бути позивачем у справі про визнання недійсним договору, так як він не зазначив в позові, яке саме його право, як позивача, і коли було порушено відповідачами при підписанні договору від 01.12.2010 р.

ТОВ „Геральд” жодного разу не зверталося до НСХУ з пропозицією укласти договір оренди приміщення, тому НСХУ не порушувала будь - яких прав позивача.

Другий відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні та у поданому відзиві проти позову заперечує, зазначає, що 02.12.2009 року він уклав договір оренди на спірне приміщення з управлінням комунального майна Хмельницької міської ради, Міським комунальним підприємством по утриманню не житлових приміщень комунальної власності, строком до 2 листопада 2012 року. 25 листопада 2010 року Національна спілка художників України набула право власності на нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 на підставі рішення Господарського суду Хмельницької області від 2 вересня 2010 р.

Згідно статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. При цьому, сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється. Однак, такої можливості в договорі від 02.12.2009 р. сторони не визначили, а отже, до нового власника перейшли всі права та обов'язки за договором. При цьому, користуючись правом на укладення договору найму (оренди) ОСОБА_1 та відповідач - Хмельницька обласна організація НСХУ, яка згідно вищевказаного мала відповідні повноваження на укладення договору найму (оренди), уклали такий договір (від 01.12.2010 р. договір найму (оренди) нежитлового приміщення по АДРЕСА_1).

Крім того, згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Позивач не зазначає в позові, які саме вимоги Закону не були дотримані сторонами в момент укладення спірного договору.

Позиція третього відповідача Національної спілки художників України, в цілому збігається з позицією Хмельницької обласної організації Національної спілки художників України. Додатково даний відповідач зазначив, що оскільки Національною спілкою художників України та позивачем протягом року з моменту укладення попереднього договору (яким є договір від 26.08.10р.) не було укладено основного договору підряду (що є предметом цього договору), а інші умови виконані, то зобовязання за договором від 26.08.10р. припинені. Тому посилання позивача на порушення умов такого договору, як на підставу позову є безпідставним. Також вважає, що позивач не зазначив, в чому полягає недійсність спірного договору та не надав доказів, що свідчать про його недійсність.

Розглядом матеріалів встановлено.

Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради прийнято рішення від 27 лютого 1997 року № 1442, яким зобовязано житловоексплуатаційній конторі № 1 передати, а Хмельницькій обласній організації спілки художників України прийняти на баланс приміщення виставочного залу по АДРЕСА_1, загальною площею 202, 9 кв. м. Рішенням виконкому від 17.05.04 року № 258 А дозволено управлінню ЖКГ передати в тимчасове користування строком на 11

місяців Хмельницькій обласній організації спілки художників України та членам Національної спілки художників України приміщення міської комунальної власності по АДРЕСА_1, площами вказаними у рішенні під склад та творчі майстерні.

24.06.09р. Хмельницькою міською радою прийнято рішення № 9, згідно якого не житлові приміщення площею 886 кв. м. по АДРЕСА_1 включено до переліку майна та обєктів, що перебувають у власності територіальної громади м. Хмельницького.

23 вересня 2009 року рішенням Хмельницької міської ради № 27 скасовано рішення виконкому від 27.02.97р. № 1442 „Про передачу приміщень виставочного залу по АДРЕСА_1 на баланс Хмельницької обласної організації спілки художників України ” та вирішено прийняти на баланс міського комунального підприємства по утриманню не житлових приміщень комунальної власності приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 228 кв. м.

2 грудня 2009 року між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець), фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (орендар) та міським комунальним підприємством по утриманню не житлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів) укладено договір, відповідно до положень якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно не житлове приміщення, загальною площею 70,2 кв.м., в т.ч. підвал, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 на 1му поверсі 4 поверхової будівлі, що знаходиться на балансі міського комунального підприємства по утриманню не житлових приміщень комунальної власності. Майно передано в оренду строком на два роки і одинадцять місяців з 2 грудня 2009 року по 2 листопада 2012 року. Власником майна залишається територіальна громада міста (п. 2.2.).

26 серпня 2010 року між позивачем та Національною спілкою художників України укладено договір, відповідно до якого позивач зобовязується забезпечити організаційне та юридичне супроводження судового процесу (судових процесів), метою яких є реєстрація за Національною спілкою художників України права власності на не житлові приміщення першого та четвертого поверхів будинку № 48 по вул.Камянецькій у м. Хмельницькому (крім приміщень загального користування жителів будинку сходових клітин, підїзду тощо). Вказаний договір є змішаним, який містить елементи договору про надання послуг, попереднього договору та договору підряду (п. 5.1.).

Відповідно до п. 1.2. договору передбачено, що протягом чотирьох робочих днів з моменту отримання права на не житлові приміщення (набрання законної сили відповідним рішенням суду про визнання права власності на не житлові приміщення або отриманням свідоцтва про право власності на не житлові приміщення тощо) сторона-2 (НСХУ) зобов'язується вчинити дії, необхідні та достатні для реєстрації своїх прав на не житлові приміщення органом технічної інвентаризації. Крім того, сторона-2 зобов'язується укласти зі стороною-1 (позивачем) договір міни (далі - основний договір-1), за яким стороні-1 у якості оплати послуг по забезпеченню організаційного та юридичного супроводження судового процесу (судових процесів), метою яких є реєстрація за стороною-2 (НСХУ) права власності на не житлові приміщення, перейде право власності на приміщення виставкового залу площею, не меншою ніж, 132 (сто тридцять два) квадратних метри, розташоване на першому поверсі АДРЕСА_1 (далі - Виставковий зал); предметом основного договору-1 є міна Виставкового залу на послуги сторони-1 (позивача) по забезпеченню організаційного та юридичного супроводження судового процесу (судових процесів), метою яких є реєстрація за стороною-2 права власності на не житлові приміщення. Обмін проводиться сторонами без доплати. Сторони визначились, що вартість Виставкового залу та вартість виконаних стороною-1 робіт (послуг) є рівноцінними. Укладення сторонами основного договору - 1 не має на меті отримання прибутку (п. 1.3.); основний договір 1 повинен бути укладений сторонами на четвертий календарний день після дня реєстрації права власності сторони 2 на не житлові приміщення органом технічної інвентаризації. В разі, якщо такий четвертий календарний день припаде на суботу, неділю, або ж офіційний

святковий день, укладення основного договору 1 має відбутися першого робочого дня після вказаного четвертого календарного дня (п. 1.4.).

Відповідно до п. 1.8. сторони погодили, що протягом чотирьох робочих днів з моменту підписання акту введення в експлуатацію пятого (мансардового) поверху у АДРЕСА_1 або ж прибудови до вказаного будинку, сторона 2 зобовязується укласти зі стороною 1 договір міни (основний договір 2), за яким стороні 1 (у якості оплати послуг по будівництву пятого (мансардового) поверху у АДРЕСА_1 у місті Хмельницький, або ж прибудови до вказаного будинку) перейде право власності на усі приміщення (окрім виставкового залу), розташовані на першому поверсі АДРЕСА_1 площею не меншою, ніж 318 кв. м. (інші приміщення).

Згідно п. 5.4. сторона 1 (позивач) має переважне право на заключення договору оренди інших приміщень зі стороною 2.

Договір підписаний обома сторонами та посвідчений нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу ОСОБА_5.

В подальшому, на підставі рішення господарського суду Хмельницької області від 02.09.2010 року (справа № 14/70310) право власності на приміщення по АДРЕСА_1 у м. Хмельницькому, площею 886 кв. м. (що є 1/1 частки) визнане за Національною спілкою художників України, про що свідчить наявний у справі Витяг про державну реєстрацію прав № 28129752 від 25.11.2010, наданий Хмельницьким БТІ. Дата прийняття рішення про державну реєстрацію 25.11. 2010 року.

24 вересня 2010 року проведено засідання ради НСХУ за участю в тому числі голови ХооНСХУ, про що складено протокол № 5. Рада ухвалила, що в разі реєстрації за НСХУ права власності на не житлові приміщення в АДРЕСА_1, згідно п.п. 6.7, 7.9 статуту НСХУ укласти договір з Хоо НСХУ на закріплення частин майна (яке залишається у власності НСХУ) за Хмельницькою обласною організацією НСХУ на праві оперативного управління, без урахування площ не житлових приміщень, які будуть передані за послуги ТзОВ „Геральд”, відповідно до договору від 26.08.10р.

Згідно п. 7.9. Статуту НСХУ, Рішенням Правління (Ради) спілки обласним, міським, регіональним організаціям, Київській, Севастопольській та Кримській організації НСХУ передається в управління майно, розташоване на їх території, крім будинків творчості і підприємств, безпосередньо підпорядкованих спілці, в інтересах територіальної організації спілки та спілки. Угода на управління відокремленим майном НСХУ укладається з керівниками структурних підрозділів і головами територіальних організацій на строк їхніх повноважень. Згідно п. 5.10. Статуту голова спілки НСХУ є вищою посадовою особою спілки, очолює правління (Раду) спілки. Згідно п. 8.4. Статуту Хмельницької обласної організації НСХУ рішенням ради НСХУ обласній організації передається в користування майно, розташоване на її території.

30 листопада 2010 року між Управлінням майном і матеріальними ресурсами Національної спілки художників України (що є уповноваженим органом НСХУ) та Хмельницькою обласною організацією НСХУ укладено договір, згідно якого НСХУ передала Хмельницькій обласній організації НСХУ в оперативне управління нерухоме майно (підвал 53 м. кв., 1-й поверх 272, 4 кв. м., 2-й поверх 53, 2 кв. м., 4-й поверх 374, 5 кв. м., всього 754 м. кв.), яке розташоване у АДРЕСА_1 Відповідно до п. 1 цього договору користувач (Хмельницька обласна організація НСХУ) зобовязується здійснювати від свого імені управління майном в інтересах уповноваженого органу (НСХУ) або вказаної ним особи. У відповідності до п. 9 користувач, який здійснює господарську діяльність на основі оперативного управління, на свій розсуд, одноосібно або спільно з іншими субєктами володіє, користується і розпоряджається належним йому майном, у тому числі має право надати майно іншим субєктам для використання його на праві оренди.

1 грудня 2010 року Хмельницька обласна організація НСХУ (наймодавець) та ФОП ОСОБА_1 (наймач) уклали договір, відповідно до якого наймодавець передає, а наймач приймає в користування без права викупу не житлове приміщення корисною площею 70, 2 кв. м.,

розташоване за адресою: АДРЕСА_1 на першому поверсі 4-х поверхової будівлі. Майно передається в оренду строком на один рік і одинадцять місяців з 1 грудня 2010 року по 2 листопада 2012 року (п. 1.3.). Договір підписаний обома сторонами та скріплений їх печатками. Передача приміщень здійснена 1 грудня 2010 року по акту прийому передачі, копія якого наявна в матеріалах. Факт укладення договору та його зміст (за наявною у справі копією) учасниками процесу не заперечується.

3 жовтня 2011 року позивач, маючи намір орендувати приміщення АДРЕСА_1 звернувся до відповідачів НСХУ та ХооНСХУ листом № 29 з вимогою про розірвання договору від 1 грудня 2010 року, укладеного між ОСОБА_1 та ХооНСХУ та укладення договору оренди з позивачем, як то передбачено п. 5.4. договору від 26 серпня 2010 року. На вказаний лист Національною спілкою художників України надано відповідь (лист № 01 522 12 від 27.10.11р.), де зазначено, що НСХУ п. 5.4. договору від 26.08.10 не порушувала, оскільки договору оренди з ОСОБА_1 не укладала.

9 грудня 2011 року Хмельницькою обласною організацією НСХУ на адресу ОСОБА_1 направлено лист, де адресат, в звязку з наявною заборгованістю за договором оренди від 01.12.10р., відповідно до п. 5.4. цього договору повідомив орендаря (за 10 днів) про намір розірвати даний договір з 23 грудня 2011 року.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та давши їм оцінку в сукупності, суд прийшов до висновку про обґрунтованість позову виходячи з наступного.

Статтею третьою Цивільного кодексу України закріплений принцип свободи договору, а згідно ст. 6 сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Також сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Статтею 204 Цивільного кодексу України закріплена презумпція правомірності правочину, за змістом якої правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Договір між позивачем та Національною спілкою художників України від 26.08.10р. посвідчений нотаріально та не визнаний судом не дійсним. Також його зміст не дає підстав дійти висновку про наявність положень, недійсність яких прямо встановлена законом. Тому судом не можуть бути прийняті до уваги сумніви відповідачів щодо його законності. Крім того судом враховується, що підстава позову не визначається умовами договору в цілому, а ґрунтується виключно на його положенні стосовно закріпленого за позивачем переважного права. Підставою ж позову та його предметом визначається предмет доказування, а з рештою коло тих обставин, які підлягають зясуванню в процесі вирішення спору.

Національне законодавство не містить поняття (дефініції) переважного права. Аналіз законодавства, яке використовує дане поняття свідчить про те, що воно використовується в буквальному розумінні, а саме як перевага (прерогатива, виключне право, монополія) однієї особи над іншими в якій-небудь галузі або з певних питань. Конкретний зміст переважного права визначається змістом правовідносин, в якій діє це право.

Договором від 26.08.2010 року сторони - ТзОВ „ГЕРАЛЬД” та Національна спілка художників України врегулювали свої правовідносини, що випливають з його предмету, в тому числі щодо належних спілці приміщень в АДРЕСА_1 Пунктом 5.4 договору сторони закріпили за ТзОВ „ГЕРАЛЬД” переважне право на укладення договору оренди інших приміщень. За умовами договору (п.1.8, 1.9) під іншими приміщеннями розуміються всі належні Національній спілці художників України в АДРЕСА_1 приміщення крім мансардного поверху та виставкового залу.

24.09.2010 року відбулось засідання ради Національної спілки художників України про що складено протокол № 5 з якого слідує, що в засіданні приймали участь голови територіальних організацій спілки в тому числі голова Хмельницької обласної організації НСХУ Коваленко Л.В. На засіданні слухалась інформація про укладення з ТзОВ „ГЕРАЛЬД” договору від 26.08.2010 року з висвітленням змісту цього договору та зобовязань сторін. Ухвалено рішення про прийняття інформації до відома. Таким чином Хмельницька обласна організація НСХУ (перший відповідач) знала про наявність договору з ТзОВ „ГЕРАЛЬД” від 26.08.2010 року, його зміст, в тому числі щодо закріпленого за останнім переважного права оренди. Слід мати на увазі, що в цивільних та господарських правовідносинах суб'єктивному праву кореспондує обов'язок учинити певні дії або утриматися від їх учинення. Тому переважному праву ТзОВ „ГЕРАЛЬД” кореспондує обовязок Національної спілки художників України утриматись від дій, які б порушували це право.

В силу ст. 193 Господарського кодексу України та ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, закону, інших правових актів, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Приміщення в АДРЕСА_1 Хмельницька обласна організація НСХУ використовує на праві оперативного управління на підставі договору з Національною спілкою художників України від 30.11.2010 року.

Зміст оперативного управління визначений статтею 137 Господарського кодексу України. Так, правом оперативного управління визнається речове право суб'єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом) для здійснення некомерційної господарської діяльності, у межах, встановлених цим Кодексом та іншими законами, а також власником майна (уповноваженим ним органом). Тобто обєм правомочностей користувача визначається законом та власником на підставі договору.

Зміст договору від 30.11.2010 року та обставини справи свідчать про те, що визначаючи обєм правомочностей користувача - Хмельницької обласної організації НСХУ, сторони цього договору свідомо ухилились від регламентації обмежень щодо переважного права позивача, встановленого п. 5.4 договору від 26.08.2010 року, адже зобовязання НСХУ, які кореспондують переважному праву позивача та про які було відомо Хмельницької обласної організації НСХУ не змінені та не припинені у встановленому законом порядку.

Поряд з цим, визначаючи правомочності Хмельницької обласної організації НСХУ щодо користування переданим майном, сторони договору регламентували інші обмеження щодо розпорядження майном Хмельницькою обласною організацією НСХУ як то: обмеження щодо порядку відчуження (п.17); обмеження строку передачі майна в користування іншим особам без погодження з власником (п.25) та інші.

Отже, суд виходить з того, що власник майна, обтяжений певними зобовязаннями щодо свого майна не може передавати його в користування іншим особам без повідомлення користувача стосовно таких зобовязань (обмежень) та без врегулювання відносин з користування з врахування названих обмежень.

Сукупність наведеного дає підстави дійти висновку, що спірна угода укладена внаслідок зловмисної домовленості Національної спілки художників України та Хмельницької обласної організації Національної спілки художників України з порушенням вищенаведених загальних норм господарського та цивільного кодексів в частині належного виконання зобовязань, а також закріпленої ст. 3 Цивільного кодексу України такої засади цивільного законодавства як добросовісність. Це є достатньою підставою для визнання спірного договору недійсним в силу ст.ст. 203,215 Цивільного кодексу України.

Оцінюючи заперечення другого відповідача щодо наявності у нього також переважного права суд окремо відмічає наступне.

За рішенням суду не набувається право власності, а лише поновлюється (визнається) порушене право власності. Тому доводи другого відповідача про те, що при зміні власника до нового власника переходять зобовязання за договором оренди не приймаються судом.

Підписаний 2 грудня 2009 року договір оренди між ОСОБА_1 і управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та Міським комунальним підприємством по утриманню не житлових приміщень комунальної власності не можна вважати законним з огляду на те, що за даним договором орендодавці фактично розпорядились майном (на підставі делегованих повноважень), яке не відносилось до комунальної власності.

Отже спірний договір судом оцінюється як самостійний договір, а не договір за яким продовжуються орендні відносини з наявністю переважного права закріпленого ст. 777 Цивільного кодексу України. При цьому судом враховується відмінність субєктного складу сторін за договором від 2 грудня 2009 року та у спірному договорі.

При вирішенні питання розподілу судових витрат суд враховує те, що спір виник внаслідок неправильних дій Хмельницької обласної організації Національної спілки художників України та Національної спілки художників України, а тому покладає на них в рівних частинах обовязок відшкодування позивачеві суми сплаченого судового збору.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82, 84, 116 Господарського процесуального кодексу України,

ВИРІШИВ :

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір найму не житлового приміщення від 1 грудня 2010 року, укладений між Хмельницькою обласною організацією Національної спілки Художників України та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1.

Стягнути з Хмельницької обласної організації Національної спілки художників України (АДРЕСА_1, код ЄДРПОУ 23563349) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "ГЕРАЛЬД" (м. Хмельницький, вул. Свободи, 9 А, код ЄДРПОУ 32517543) - 470, 50 грн. суми судового збору.

Видати наказ.

Стягнути з Національної спілки художників України (м. Київ, вул. Артема, буд. 1 - 5, код ЄДРПОУ 00015912) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "ГЕРАЛЬД" (м. Хмельницький, вул. Свободи, 9 А, код ЄДРПОУ 32517543) - 470, 50 грн. суми судового збору.

Видати наказ.

Суддя Ю.В. Гладюк

Повний текст виготовлений та підписаний 23.12.11р.

Віддрук. 5 прим. : 1 - до справи, 2 - позивачу, 3, 4, 5 відповідачам. (ОСОБА_1 рекомендованим з повідомленням)