Рішення № 20111980, 13.12.2011, Господарський суд Дніпропетровської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

13.12.11р.Справа № 16/5005/15352/2011 За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче об'єднання "ПРОДИС ", м. Дніпропетровськ

до відповідача-1: Публічного акціонерного товариства "МІСТО БАНК" в особі Дніпропетровської філії Акціонерного товариства "МІСТО БАНК", м. Дніпропетровськ;

відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю "КОНСФАКТ", м. Київ

Третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Публічне акціонерне товариство "Озеленитель", м. Дніпропетровськ

Третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Юрсервісцентр", м. Дніпропетровськ

про визнання недійсним договору оренди від 04.07.2011р. №1

Суддя ЗАГИНАЙКО Т.В.

Представники:

від позивача: ОСОБА_1 - представник, дов. від 03.04.2011р.;

ОСОБА_2 - представник, дов. від 23.02.2011р. (був присутній у судовому засіданні 24.11.2011р. );

від відповідача-1: ОСОБА_3 - директор, дов. від 26.11.2009р.;

ОСОБА_4 - заступник директора, дов. від 21.12.2009р.;

ОСОБА_5 - начальник юридичного відділу, дов. від 21.12.2009р.;

від відповідача-2: ОСОБА_6 - представник, дов. від 30.11.2011р.;

від третьої особи-1: не з'явився, про час і місце судового засідання був повідомлений належним чином;

від третьої соби-2: не з'явився, про час і місце судового засідання був повідомлений належним чином.

СУТЬ СПОРУ:

Позивач просить визнати недійсним з моменту укладення укладений між відповідачами-1, 2 договір від 04.07.2011р. №1 оренди адміністративної будівлі, яка знаходиться по вул. Верхній, 7 в м. Дніпропетровську.

Відповідач-1 у відзиві (вх. №83716/11 від 01.12.2011р.) на позовну заяву просить відмовити в позові повністю, оскільки: - ні з боку третьої особи, ані з боку позивача, відповідач-1 не був повідомлений про наявність укладеного договору оренди приміщення від 01.03.2007р. №03/07-1; - строк договору оренди, що укладений між позивачем та третьою особою, перевищує три роки і більше та у відповідності до частини 2 статті 793, частини 1 статті 794 Цивільного кодексу України не був нотаріально посвідчений та не пройшов державну реєстрацію, тому на даний час будь-які законі правовідносини між позивачем та третьою особою щодо оренди спірної будівлі відсутні; - відповідач-1 для встановлення наявності орендарів, які фактично орендують офісні приміщення, неодноразово звертався до позивача та третьої особи з письмовими вимогами надати належно завірені копії договору оренди, які так і не були надані; - відповідач-1 є законним власником зазначеного об'єкту нерухомого майна; - господарським судом Дніпропетровської області порушено справу №21/5005/13255/2011 про зобов'язання позивача та третьої особи усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні банком адміністративною будівлею.

Відповідач-2 у відзиві (вх. №85265/11 від 06.12.2011р.) на позовну заяву просить відмовити у позові повністю, оскільки: - строк договору оренди спірної будівлі, що укладений між позивачем та третьою особою, перевищує три роки і більше, та у відповідності до частини 2 статті 793, частини 1 статті 794 Цивільного кодексу України не був нотаріально посвідчений та не пройшов державну реєстрацію; - позивачем не надано документального підтвердження сплати орендних платежів; - будь-які законі правовідносини між позивачем та третьою особою щодо оренди спірної будівлі відсутні; - позивач добровільно відмовляється звільнити вищезазначену будівлю, тому відповідач-1 не має можливості фактично передати в оренди зазначене приміщення відповідач-2 по акту прийому-передачі і цей договір на даний час не почав свою дію.

Позивач у поясненнях (вх. №85380/11 від 07.12.2011р.) на відзив на позовну заяву про визнання недійсним договору оренди зазначає про те, що: - твердження відповідача-1 в частині того, що він не знав про існування договору оренди від 01.03.2007р. № 03/07-1, не відповідає дійсності; - твердження відповідача-1 в частині того, що договір оренди від 01.03.2007р. № 03/07-1 повинен бути посвідчений нотаріально та зареєстрований, не відповідає даним правовідносинам; - всі документи позивача, включаючи даний договір, знаходились в спірній будівлі, вхід до якої позивачу було заблоковано; - при укладенні договору оренди від 04.07.2011р. №1 відповідач-1 не мав наміру виконувати його істотні умови щодо передачі відповідач-2 адміністративної будівлі в строк до 07.07.2011р.

Також позивач у доповненнях (вх. №86983/11 від 13.12.2011р.) до письмових пояснень на відзив на позовну заяву про визнання недійсним договору оренди зазначає про те, що чинне законодавство не допускає можливості укладення нового договору оренди стосовно приміщення, яке вже є обєктом оренди за іншими чинними договорами оренди, що не припинився та не розірваний у встановленому порядку.

Відповідач-1 у клопотанні (вх. №86955/11 від 13.12.2011р.) просить відмовити в позові повністю, оскільки: - документи, надані позивачем на виконання зобовязань за договором оренди від 01.03.2007р. №03/07-1, не містять доказів наявності правовідносин у 2010 та 2011р.; - 18.07.2011р. між відповідачем-1 та позивачем були підписані акти приймання-передачі усієї бухгалтерської документації, печаток, статутних документів підприємства тощо та іншого майна позивача; - ні касові книги, ні журнали реєстрації прибуткових касових документів третьої соби-1, що застосовується для здійснення первинного обліку готівки в касі, а ні банківських виписок про внесення надходжень готівки з каси третьої соби-1 на поточний рахунок підприємства не надано; - у матеріалах справи містяться прибуткові касові ордери, в яких взагалі відсутні підписи, прізвище та ініціали касира, який здійснював касові операції; - позивачем не надано документів про звернення до відповідача-1, як до власника адміністративної будівлі, які б підтверджувала намір позивача укласти з власником будівлі договір оренди.

Третя особа-1 у поясненнях (вх. №86984/11 від 13.12.2011р.) зазначає про те, що: - договір оренди від 01.03.2007р. № 03/07-1 є чинним і діє до тепер; - твердження відповідача-1 в частині того, що він не знав про існування договору оренди від 01.03.2007р. № 03/07-1, не відповідає дійсності; - твердження відповідача-1, що договір оренди від 01.03.2007р. №03/07-1 укладено більше ніж на три роки є хибни, бо згідно пунктів 4.2., 7.6. та 8.1. цього договору, строк його дії до 01.02.2208р. було встановлено при його укладенні, але з правом пролонгації, тому посилання відповідача на те, що умови договору оренди від 01.03.2007р. №03/07-1 щодо строку не відповідають частині 2 статті 793 Цивільного кодексу України, що даний договір має бути посвідчено та зареєстровано нотаріально, не відповідають даними правовідносинам.

Третя особа-2 у поясненнях (вх. №86985/11 від 13.12.2011р.) зазначає про те, що відповідачі не мали права укладати спірний договір, оскільки 01.06.2009р. між третьою особою-2 та позивачем був укладений договір суборенди №19/06-09 приміщень, що знаходиться по вул. Верхній, 7 в м. Дніпропетровську; - строк дії цього договору закінчується 31.12.2011р.; - на підставі цього договору у третьої особи-2 в даному приміщенні знаходилося майно та документи; - відповідач-1 про знаходження цього майна та документів знало.

Клопотання про застосування засобів технічної фіксації судового процесу представниками сторін заявлено не було.

У судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

- 04.07.2011р. між відповідачем-1 Публічним акціонерним товариством "МІСТО БАНК" (орендодавцем) та відповідачем-2 Товариством з обмеженою відповідальністю "КОНСФАКТ" (орендарем) було укладено договір №1 оренди адміністративної будівлі (надалі Договір оренди адміністративної будівлі), відповідно до пункту 1.1. якого орендодавець зобовязується передати орендарю в тимчасове користування адміністративну будівлю літ. А-2, прибудови літ. А-2, прибудова (теплиця) літ. А”-1, ганок а, огорожі №1-4, мостіння №І, ІІ, розташовану за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Верхня, буд. 7, загальною площею 574 грн. 6 кв. м., балансовою вартістю 2008000 грн. 00 коп. (надалі - приміщення), що знаходиться у орендодавця на правах власності згідно Свідоцтва про право власності на адміністративну будівлю по вул. Верхня, буд. 7, виданого 26.04.2011р. приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_7, реєстровий №1015, що зареєстроване у Комунальному підприємстві „Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації” Дніпропетровської обласної ради згідно витягу про державну реєстрацію прав від 01.07.2011р., номер витягу 30478953, для використання з метою, визначеною у даному договорі для розміщення офісу підприємства, а орендар зобовязується оплачувати орендодавцю плату за користування ( надалі - орендну плату);

- відповідно до пункту 1.2 Договору оренди адміністративної будівлі строк оренди встановлюється з 04.07.2011р. по 04.07.2012р. включно, але в будь-якому випадку даний договір починає свою дію з моменту фактичної передачі приміщення орендареві по акту прийому-передачі, підписаного обома сторонами до повного виконання сторонами своїх зобовязань за цим договором;

- орендодавець зобовязаний в 3-х денний строк з моменту підписання даного договору надати приміщення орендарю по акту прийому-передачі, у якому вказується технічний стан приміщення та інженерного устаткування в момент здачі приміщення в оренду (підпункт 2.1.1 пункту 2.1 Договору оренди адміністративної будівлі);

- згідно статті 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу;

- частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, що вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх та непрацездатних дітей;

- отже, вирішуючи спір про визнання угоди недійсною необхідно встановити наявність тих обставин, з якими закон повязує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору;

- позивач вважає, що договір від 04.07.2011р. №1, укладений між відповідачами-1, 2, оренди адміністративної будівлі, суперечить чинному законодавству, не був спрямований реальне настання правових наслідків, оскільки при його укладені відповідач-1 усвідомлював свою неможливість виконати його умови; відповідачі проти цього заперечують.

Враховуючи викладене суд доходить висновку про обґрунтованість вимог позивача, виходячи з наступного:

- 01.03.2007р. між Відкритим акціонерним товариством "Озеленитель" (орендодавцем) та позивачем Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче об'єднання "ПРОДИС" (орендарем) було укладено договір №03-/07-1 оренди приміщення (надалі Договір оренди приміщення), відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду офісне приміщення, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Верхня, 7, відповідно до схеми орендованих приміщень (Додаток №1), загальною площею 526, 4 кв. м. (надалі - Приміщення) для користування з цілями, що визначаються статутними задачами орендаря;

- як вбачається організаційно-правову форму Відкритого акціонерного товариства "Озеленитель" (код ЄДРПОУ 03342511) було змінено у звязку з приведенням його діяльності у відповідність до вимог Закону України „Про акціонерні товариства” від 17.09.2008 року №514-VI на Публічне акціонерне товариство Озеленитель" (ідентифікаційний код ЄДРПОУ 03342511), що є третьою особою-1 у справі;

- приміщення надається в оренду відповідно до Акту приймання-передачі приміщення (пункту 4.1 Договору оренди приміщення);

- як вбачається на виконання умов Договору оренди приміщення між третьою особою-1 та позивачем було складено акт від 01.03.2007р. приймання-передачі, який свідчить про передачу позивачу в оренду приміщення, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Верхня, 7, загальною площею 526, 4 кв. м.;

- відповідно до пункту 8.1 Договір оренди приміщення набирає чинності з дня його підписання сторонами та діє до 01.02.2008р.; якщо протягом місячного строку сторони не заявлять претензій по розірванню договору, договір вважається продовженим на один рік;

- також згідно з пунктом 7.6. Договору оренди приміщення (в редакції договору №1 від 12.03.2007р. про внесення змін та доповнень до договору оренди приміщення №03/07-01 від 01.03.2007р.) у випадку, якщо протягом 1 місяця до спливу строку оренди жодна зі сторін не виступить з ініціативою про розірвання цього договору оренди, дія договору продовжується на наступний строк терміном на 1 рік; вказана процедура пролонгації строку дії повторюється при кожному випадку закінчення дії договору та не потребує укладення додаткових угод до договору;

- також частиною 3 статті 763 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором;

- матеріали справи не містять жодних заяв про відмову від Договору від 01.03.2007р. №03-/07-1 оренди приміщення, розірвання чи припинення його сторонами;

- отже, строк дії Договору від 01.03.2007р. №03-/07-1 оренди приміщення було автоматично пролонговано до 01.02.2009р., до 01.02.2010р., до 01.02.2011р. та до 01.02.2012р.

- таким чином, Договір від 01.03.2007р. №03-/07-1 оренди приміщення на момент укладання спірного Договору оренди адміністративної будівлі був чинний;

- також як вбачається позивачем, як орендарем, було укладено договори суборенди, у тому числі: - Договір від 01.06.2009р. №19/06-09 суборенди нежилого приміщення, відповідно до умов якого третій особі-2 Товариству з обмеженою відповідальністю „Юрсервісцентр” було передано у суборенду офісні приміщення на 1-му поверсі площею 20,6 кв. м та на 2-му поверсі площею 81,1 кв. м., загальною площею 101,7 кв.м по вул. Верхня, 7 у м. Дніпропетровську; - Договір суборенди від 29.07.2010р. №08/06-10, відповідно до умов якого Товариству з обмеженою відповідальністю „Правовий формат” в суборенду було передано кімнату, розташовану на 2-му поверсі, загальною площею 21,6 кв.м по вул. Верхня,7 у місті Дніпропетровську; - Договір від 01.06.2009р. №18/06-09 суборенди частини нежилого приміщення, відповідно до умов якого частину нежилого приміщення магазин площею 66,1 кв.м, офісне приміщення на 2-му поверсі площею 44,7 кв.м загальною площею 110,8 кв.м по вул. Верхній,7 у м. Дніпропетровську було передано в суборенду Товариству з обмеженою відповідальністю „Приват”;

- як вбачається з умов вказаних Договорів суборенди на момент укладення спірного Договору оренди адміністративної будівлі вказані Договори суборенди також були чинними;

- як вбачається 22.04.2011р. відповідно до акту Індустріального відділу Державної виконавчої служби Дніпропетровського міського управління юстиції про передачу непроданого майна при примусовому виконані виконавчого напису №1649, вчиненого 08.05.2009р. приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_7, про звернення стягнення на предмет іпотеки на суму 3 938207 грн. 34 коп., відповідачу-1 було передано будівлю літ. А-2, прибудови літ. А-2, прибудова (теплиця) літ. А”-1, загальною площею 574 грн. 6 кв. м., ганок а, огорожі №1-4, мостіння №І, ІІ, що знаходиться у м. Дніпропетровську по вул. Верхня, буд. 7, що належить Відкритому акціонерному товариству "Озеленитель",

- відповідно до витягу від 01.07.2011р. №30478953 Комунального підприємства „Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації” Дніпропетровської обласної ради про державну реєстрацію прав на підставі свідоцтва від 26.04.2011р. про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, що не відбулися, виданого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_7, право власності на вищевказане нерухоме майно адміністративної будівлі по вул. Верхній, 7 у м. Дніпропетровську зареєстровано за відповідачем-1;

- частиною 1 статті 770 Цивільного кодексу України унормовано, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця;

- отже, перехід права власності на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни, розірвання чи припинення договору оренди, а первісний орендодавець за договором оренди повинен бути замінений новим набувачем речового права на дане майно; при переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи в порядку правонаслідування ця особа стає наймодавцем з покладанням на неї всіх прав і обовязків за договором найму; при цьому договір найму зберігає силу і в тому разі, якщо новий власник, до якого перейшло право власності, не знав про те, що воно здане в найом;

- таким чином, до відповідача-1 перейшли права та обовязки наймодавця по Договору від 01.03.2007р. №03/07-01 оренди приміщення;

- будь-яких доказів в підтвердження розірвання чи припинення дії Договору від 01.03.2007р. №03/07-01 оренди приміщення відповідачем-1 не надано;

- водночас чинне законодавство про оренду не допускає можливості укладення нового договору оренди стосовно приміщення, яке вже є обєктом оренди за іншим чинним договором оренди, що не припинився та не розірваний у встановленому порядку;

- за таких обставин, договір від 04.07.2011р. №1 оренди адміністративної будівлі, укладений між Публічним акціонерним товариством „МІСТОБАНК” та Товариством з обмеженою відповідальністю „КОНСФАКТ” не породжує юридичних наслідків щодо спірних орендних правовідносин;

- при цьому суд вважає за необхідне зазначити, що аналогічна правова позиція викладена у постанові Вищого господарського суду України від 10.06.2008р. у справі №17/376.

Також господарський суд не може погодитися з думкою відповідача-1 про те, що після трьох років дії Договір від 01.03.2007р. №03/07-1 оренди приміщення повинен був нотаріально посвідчуватися, оскільки чинне законодавство не містить такої правової вимоги щодо тих договорів оренди, які можуть бути пролонговані за відсутності відповідних заяв про припинення таких договорів. При цьому така пролонгація чинному законодавству не суперечить.

Крім того суд вважає за необхідне зазначити, що виконання умов договору (у тому числі і неналежне) щодо оплати за оренду приміщення не може свідчити про його припинення чи розірвання.

Статтею 236 Цивільного кодексу України встановлено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

З урахуванням вищевикладеного позовні вимоги про визнання недійсним з моменту укладення договору від 04.07.2011р. №1 оренди адміністративної будівлі є такими, що підлягають задоволенню.

Згідно із статтею 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі слід покласти на відповідачів-1,2.

Керуючись статтями 49, 82-85, 116 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним з моменту укладення Договір від 04.07.2011р. №1 оренди адміністративної будівлі, яка знаходиться по вул. Верхній, 7 у м. Дніпропетровську, укладений між Публічним акціонерним товариством "МІСТО БАНК" (ідентифікаційний код 20966466) та Товариством з обмеженою відповідальністю "КОНСФАКТ" (ідентифікаційний код 33297671).

Стягнути з Публічного акціонерного товариства "МІСТО БАНК" (65009, м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, буд. 11; ідентифікаційний код 20966466) в особі Дніпропетровської філії Публічного акціонерного товариства "МІСТО БАНК" (49070, м. Дніпропетровськ, вул. Виконкомівська, буд. 13, кв. 29; ідентифікаційний код 33506841) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче об'єднання "ПРОДИС " (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Верхня, буд. 7; ідентифікаційний код 34410637) 42 грн. 50 коп. витрати по сплаті державного мита та 118 грн. 00 коп. витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "КОНСФАКТ" (02156, м. Київ, вул. Братиславська, 14-Б; ідентифікаційний код 33297671) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче об'єднання "ПРОДИС " (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Верхня, буд. 7; ідентифікаційний код 34410637) 42 грн. 50 коп. витрати по сплаті державного мита та 118 грн. 00 коп. витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати накази.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

СУДДЯ Т.В. ЗАГИНАЙКО

Дата підписання рішення,

оформленого відповідно до статті 84 ГПК України,

„19„ грудня 2011р.