Рішення № 19897516, 15.11.2011, Господарський суд Миколаївської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

=====

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" листопада 2011 р. Справа № 5016/3107/2011(3/198)

за позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по

Миколаївській області

54017, м. Миколаїв, вул. Чкалова, 20

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “ЮГТРАНЗИТ”

54001, м. Миколаїв, вул. Набережна, 5/11

про розірвання договору оренди від 14.04.06 р. № РОФ-486.

Суддя Смородінова О.Г.

П Р Е Д С Т А В Н И К И:

Від позивача: ОСОБА_1, за довіреністю;

Очкурова Л.В. заступник начальника.

Від відповідача: не зявився.

СУТЬ СПОРУ:

Позивач 15.09.2011 р. звернувся до суду з позовом, в якому просив розірвати договір оренди № РОФ-486 від 14.04.2006 р. нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду, 4/8, що знаходиться на балансі Палацу спорту Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту.

Позовні вимоги ґрунтуються на підставі норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (ст. ст. 5, 19, 26), ст. ст. 530, 610, 611, 782, 783 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, листа Міністерства освіти і науки України від 09.12.2005 р. за № 1/11-7250, договору від 11.07.2011 р. про розірвання договору № РОФ-483 від 14.04.2006 р., акту перевірки від 03-05 серпня 2011 р., платіжного доручення № 850 від 14.10.2011 р., та мотивовані тим, що: розірвавши договір № РОФ 483 ТОВ «Югтранзит»втратило можливість реалізувати мету реконструкція стадіону, так як доцільне використання майна, яке орендоване за договором № РОФ-486 (вбиральні) не можливе без орендованого раніше спортивного корпусу, футбольного поля та трибуни; відповідачем не виконані умови п. 5.5 договору № РОФ-486 в частині здійснення капітального ремонту; відповідач порушує розмір та строки внесення орендної плати, передбачені п. 3.4 договору, в звязку з чим регіональним відділенням була нарахована заборгованість по орендній платі за липень-вересень 2011 року в розмірі 343,78 грн.

26.10.2011 р. позивач, до початку розгляду справи по суті, заявою (вих. № 07/1303 від 24.10.2011 р.) змінив підстави позову шляхом їх доповнення новими фактами.

За правилами ч. 4 ст. 22 Господарського процесуального кодексу України цю заяву було прийнято судом до розгляду.

Відповідач у відзиві (вх. № 23583/2011 від 13.10.2011 р.) просить суд відмовити Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Миколаївській області в задоволенні позову, посилаючись на норми ст. ст. 627, 776, 631, 783, 651 Цивільного кодексу України та мотивуючи тим, що: в оренду передавалось окреме індивідуально визначене майно (а не цілісний майновий спортивний комплекс в єдиному складі необхідних будівель та споруд) із чітким цільовим призначенням (п. 1.1 договору) на підставі індивідуального договору оренди, який жодним чином не повязаний з будь-яким іншим договором; в цьому договорі немає визначення тієї «мети», заради якої центральний орган виконавчої влади надавав своє погодження на передачу в оренду майна відповідачу; строк щодо обовязку відповідача здійснити капітальний ремонт обєкта оренди договором вже не передбачений, і відповідач зобовязаний здійснити капітальний ремонт у розумний строк в межах строку дії договору оренди нерухомого майна; обовязок відповідача по здійсненню капітального ремонту предмета оскаржуваного договору (п.5.5 договору) не міг бути виконаний в силу обставин, які не залежать від відповідача. Таким чином, відповідач не вбачає жодного порушення обовязку за спірним договором, яке слугувало б належною підставою для розірвання договору оренди нерухомого майна.

В судове засідання 15.11.2011 р. відповідач вдруге свого представника не направив, хоча про час розгляду справи був повідомлений 08.11.2011 р. -належним чином, про що свідчить поштове повідомлення. Ухвалу суду від 01.11.2011 р. не виконав.

При цьому, 15.11.2011 р. через канцелярію суду, звернувся з письмовим клопотанням відкласти розгляд справи в звязку з находженням представника у відрядженні, та розглядати цю справу при участі представника ТОВ «Югтранзит»для надання можливості повідомити суду свої доводи в звязку зі зміною (доповненням) підстав позову.

Суд відмовляє відповідачу в задоволенні цього клопотання оскільки: по-перше, відповідно до правил ч. 1 ст. 69 Господарського процесуального кодексу України спір має бути вирішено господарським судом у строк не більше двох місяців від дня одержання позовної заяви. Строк розгляду даної справи закінчується саме 15.11.2011 р. По-друге, документальні докази на підтвердження викладеного в клопотанні відповідачем не надані. Крім того, суд вважає, що у відповідача було достатньо часу для того, щоб належним чином відреагувати на зміну підстав позову, оскільки відповідна заява позивача була скерована відповідачу 25.10.2011 року.

Назване клопотання визнано судом необґрунтованим та відхилено також з огляду на те, що вказана відповідачем у клопотанні причина про перенесення судового засідання не є достатньою, оскільки представництво інтересів відповідача може здійснюватися також любою іншою особою в силу повноваження, що ґрунтується на довіреності. Поважною причиною перенесення судового засідання може вважатися та, існування якої зумовлено факторами обєктивного характеру, які не залежать від волі заявника, тобто ні за яких обставин не можуть бути ним змінені чи усунуті, а таких причин, у даному випадку, немає.

15.11.2011 року за результатами розгляду справи, суд на підставі ст. 85 Господарського процесуального кодексу України оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Ознайомившись з матеріалами справи, вислухавши представників позивача, суд

встановив:

14 квітня 2006 р. між сторонами був укладений договір № РОФ-486 «оренди нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду, 4/8, яке знаходиться на балансі Палацу спорту Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту», згідно з умовами якого Регіональне відділення фонду держмайна України по Миколаївській області, як орендодавець, передає, а Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮГТРАНЗИТ», як орендар, приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно нежитлову будівлю, вбиральні, що знаходиться за адресою: м. Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду, 4/8, на балансі Палацу спорту Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту (надалі балансоутримувач), загальною площею 29,9 кв.м. літ. Л. Вказане майно належить орендодавцю на підставі свідоцтва № 2533.

Сторони визначили, що майно передається в оренду з метою використання під вбиральню. Обєкт оренди має використовуватися тільки за його призначенням.

Відповідно до умов п. 11.1 цей договір укладено строком на 20 років, що діє з 14 квітня 2006 року до 14 квітня 2026 року включно.

Відносини в сфері оренди державного і комунального майна регулюються Законом України «Про оренду державного і комунального майна». До цього виду оренди в частині, що не суперечить названому закону, можуть застосовуватись загальні положення цивільного й господарського законодавства про найм (оренду).

Так, відповідно до приписів ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»(далі - Закон) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

За змістом ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та ст. 287 Господарського кодексу України Регіональне відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області є орендодавцем щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна.

Матеріали справи свідчать, що укладанню спірного договору оренди за № РОФ-486 між фондом та товариством передували наступні обставини:

1)10.10.2005 р. ТОВ «ЮГТРАНЗИТ»звернувся до позивача з листом № 120 про узгодження питання щодо передачі в довгострокову оренду частину спортивного комплексу у складі: стадіон з трибуною та огорожею, павільйон-роздягальня, спортмайданчики, футбольне поле, огорожі, бетонні майданчики, склад, гаражі з побутовими приміщеннями, туалети для відновлення основної споруди комплексу стадіону, ряду допоміжних будівель і споруд, а також розроблення проекту і поетапного будівництва на цій базі сучасного гостинично - оздоровчого спортивного комплексу.

2)Міністерство освіти і науки України своїм листом № 1/11-7250

від 09.12.2005 року дало дозвіл на передачу в довгострокову оренду в установленому законодавством порядку терміном на 20 років ТОВ «ЮГТРАНЗИТ»стадіону і ряду допоміжних будівель та споруд за адресою: м. Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду, 4/3-4/4; 4/8-4/9 для реконструкції стадіону та будівництва сучасного готельно-оздоровчого комплексу з метою залучення дітей і молоді до систематичних занять фізичним вихованням та спортом, покращення їх фізичного розвитку і здоровя.

3)10.03.2006 р. відповідач листом № 17 підтвердив бажання укласти з позивачем договір оренди частини спортивного комплексу за адресами:

- побутові приміщення (інв. 01010003) (Літ. Г-1) загальна площа 35 кв.м., пр. Героїв Сталінграда, 4/3;

- гаражі з побутовими приміщеннями (інв. 01010005) (Літ. Д-1), загальна площа 337,5 кв.м., пр. Героїв Сталінграду, 4/4;

- вбиральня (інв. 01100011) (Літ. Л-1) загальна площа 29,9 кв.м., пр. Героїв Сталінграду, 4/8;

- спортивний корпус (інв. 01010002) (Літ. В-2) загальна площа 223,5 кв.м., футбольне поле (інв. 01100006) (№ 38), трибуни 3000 місць (інв. 01100007) (№ 39), пр. Героїв Сталінграда, 4/9;

- підїзні дороги та тротуари (інв. 01100014) загальна площа 3800 кв.м.

В цьому листі відповідач зазначив, що майно береться в оренду з метою залучення дітей і молоді до систематичних занять фізичним вихованням та спортом, поліпшення їх фізичного стану та здоровя, а також з метою поновлення основної споруди стадіону з плануванням на прилеглій до спортивного комплексу території будівництва сучасного готельно-оздоровчого комплексу.

4)14.04.2006 року Регіональне відділення фонду держмайна України по Миколаївській області видало відповідні накази про передачу в оренду ТОВ «ЮГТРАНЗИТ»державного нерухомого майна, зокрема, наказ № 101-П, яким було передано вбиральню (інв. № 01100011) (літ. Л-1), площею 29,9 кв.м., за адресою: м. Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду, 4/8.

За змістом п. 1 ст. 18 та пунктів 2, 3 ст. 18-1 Закону за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач виконав свої зобовязання за договором № РОФ-486 та 14.04.2006 р. передав відповідачу по акту приймання-передачі в строкове платне користування державне нерухоме майно вбиральню площею 29,9 кв.м.

За умовами пунктів 5.1, 5.2, 5.5 та 5.6 (в редакції додаткової угоди) договору № РОФ-486 орендар, в свою чергу, зобовязався: використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору (п. 1.1 договору). Своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату згідно з умовами, передбаченими розділом 3 цього договору. Своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Здійснити реконструкцію будівель та споруд обєктів оренди на підставі проектно-кошторисної документації, виконаної ліцензійною організацією за погодженням орендодавця, у термін до 14.04.2012 року.

По договору № РОФ-486 в оренду було передано нежитлову будівлю вбиральні, рік забудови якої до 1964. На дату передачі в оренду, згідно звіту з оцінки майна, знос будівлі складав 50 %, технічний стан визначався в цілому як незадовільний.

Як вбачається з наданих суду документів капітальний ремонт орендованої будівлі за роки експлуатації відповідачем не проводився. Орендар не приступив до проведення капітального ремонту орендованої будівлі, мотивуючи це відсутністю належно оформленого права користування земельної ділянки під обєктом нерухомого майна за спірним договором оренди.

Так, комісією регіонального відділення 03-05 серпня 2001 року, була виконана перевірка виконання орендарем ТОВ «ЮГТРАНЗИТ»умов договору та складено відповідний акт, яким встановлено, що ТОВ «ЮГТРАНЗИТ»не виконує належним чином умови договору № РОФ-486, а саме п. 5.5 договору. На момент перевірки було зясовано, що орендарем здійснювався тільки поточний ремонт в орендованому приміщенні. Але для виконання умов п. 5.4 договору № РОФ 486 в частині збереження орендованого майна та запобіганню його псуванню, існує необхідність проведення капітального ремонту, який досі відповідачем не виконано.

У відзиві відповідач посилається на негативний висновок управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради від 22.06.11 р. № 02-18/1150 (07), рекомендацію постійної комісії Миколаївської міської ради з питань архітектури, будівництва та регулювання земельних відносин, протокол № 15 від 14.04.11 р., яка рекомендувала відмовити ТОВ «ЮГТРАНЗИТ»у погодженні проекту землеустрою в звязку з тим, що це паркова зона.

Водночас, зазначені обставини не можуть бути підставою для невиконання орендарем обовязків, передбачених п. 5.5 договору.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найма якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обовязок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

З матеріалів справи вбачається, що між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Миколаївській області, як орендодавцем, та ТОВ «ЮГТРАНЗИТ», як орендарем, було укладено договір оренди від 14.04.2006 р. № РОФ-483 державного нерухомого майна: спортивний корпус 223,5 кв.м., футбольне поле, трибуни, розташованого за адресою: м. Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду, 4/9, що знаходиться на балансі Палацу спорту Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту.

Відповідно до п. 1.1 цього договору майно передавалося в оренду з метою організації занять дітей, молоді та населення міста фізичною культурою та спортом.

Договором від 11.07.2011 року було вирішено розірвати договір № РОФ-483. Орендоване майно (спортивний корпус, футбольне поле, трибуни) було повернуто від товариства державному органу на підставі акта приймання-передачі.

З вищенаведених обставин можна дійти висновку, що після таких подій першочергова мета з якою передавалось державне майно в оренду, що розташоване за адресою: м. Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду, 4/8, знаходиться на балансі Палацу спорту Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту, та входить до складу частини спортивного комплексу за договором оренди № РОФ-486 від 14.04.2006 року, а саме - реконструкція стадіону та будівництва сучасного готельно-оздоровчого спортивного комплексу відповідно до сучасних вимог з метою залучення дітей, молоді до систематичних занять фізичним вихованням та спортом, покращенням їх фізичного розвитку і здоровя, - не досягнута.

В п. 8.2 договору № РОФ- 486 вказано, що орендодавець має право: виступати з ініціативою відносно внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору, в тому числі, якщо орендар не вносить орендну плату протягом 3-х місяців.

Відповідно до змісту п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Так, регіональним відділенням 15.08.11 р. за № 07/1009 на адресу відповідача була надіслана пропозиція про розірвання договору, в звязку з тим, що втрачено першочергову мету з якою укладався договір оренди № РОФ-486, а також невиконання орендарем вимог п. 5.5 договору. На вказану пропозицію регіональне відділення відповіді від орендаря не отримало.

За приписами п. 3 ст. 26 Закону договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

За змістом ч. 3 ст. 18 Закону орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

За умовами пункту 3.4 договору № РОФ-486 орендна плата визначається щомісячно згідно з розрахунком розміру плати за оренду майна і перераховується орендарем не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним, з урахування щомісячного індексу інфляції безпосередньо до державного бюджету на відповідний розрахунковий рахунок УДК в Миколаївській області у розмірі 50% орендної плати, балансоутримувачу у розмірі 50% орендної плати, при цьому орендар самостійно розділяє кожен черговий платіж за оренду державного майна та направляє відповідні частини орендної плати безпосередньо до державного бюджету та балансоутримувачу.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач неодноразово звертався з листами до орендаря з приводу належної сплати заборгованості по орендній платі.

По даній справі, відповідачем 14.10.2011 року платіжним дорученням № 850, після настання строку внесення плати за користування майном за третій місяць, була погашена зарахована заборгованість за липень-вересень 2011 року в сумі 343,78 грн. Хоча, за умовами п. 3.4 договору орендна плата повинна здійснюватись не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним.

Частиною 1 ст. 530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Згідно зі ст.ст. 610 ,611 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У ч. 1 ст. 782 ЦК України закріплюється підстава односторонньої відмови наймодавця від договору найму це факт невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Право на відмову від договору виникає у наймодавця після настання строку внесення плати за користування майном за третій місяць. Наймодавець має право відмовитись від договору в такому випадку, незалежно від того, внесе наймач у подальшому плату за користування чи ні. Тому навіть у разі внесення наймачем плати за користування після настання строку оплати за третій місяць наймач вправі відмовитися від договору найму.

Відповідно до ч. 1 ст. ст. 32, 33, 34 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Дослідивши матеріали даної справи, оцінивши надані сторонами докази у відповідності з вимогами ст. 43 ГПК України, проаналізувавши вищенаведені обставини, суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених позивачем вимог, їх доведеність, а отже задоволенню в повному обсязі.

Керуючись ст. ст. 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82, 82-1, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити.

2.Розірвати договір оренди № РОФ-486 від 14.04.2006 р. нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Миколаїв, пр. Героїв Сталінграду, 4/8, що знаходиться на балансі Палацу спорту Миколаївського обласного управління з фізичного виховання та спорту.

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “ЮГТРАНЗИТ” (54001, м. Миколаїв, вул. Набережна, 5/11, код ЄДРПОУ 32612992) на користь державного бюджету (р/р 31213206700002, банк одержувача ГУДКУ у Миколаївській області, МФО 826013, назва одержувача ГУДКУ у Миколаївській області0 код платежу 22030001, призначення платежу судовий збір) 941,00 грн. судового збору.

Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Суддя О.Г. Смородінова

Рішення підписано 21.11.2011 року.