Рішення № 19889041, 24.11.2011, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 38/19824.11.11 За позовомЗаступника прокурора Київської області в інтересах держави в особі Державної виконавчої служби Київської області

ДоТовариства з обмеженою відповідальністю «Українська експертна група»

Пропро визнання недійсним експертного висновку та звіту Суддя Власов Ю.Л.

Представники: Від прокурораІвашин О.Є. Від позивачане зявились

Від відповідачане зявились ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Прокурор звернувся до суду в інтересах держави в особі Позивача з позовною заявою до Відповідача про визнання недійсним експертного висновку та звіту про незалежну оцінку нерухомого майна земельної ділянки 0,12 га з недобудованим будинком та надвірними спорудами, розташованими за адресою: Київська область, Обухівський район, смт. Козин, ділянка №117, наданих Відповідачем.

Заявлені позовні вимоги Прокурор обґрунтовує тим, що спірний висновок та звіт Відповідача не відповідають нормам чинного законодавства України, не відповідають дійсності та прийняті з перевищенням повноважень, а тому є недійсними з моменту їх прийняття.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 14.05.07р. провадження у справі було порушено, позовна заява прийнята до розгляду, розгляд справи був призначений на 06.06.07р. в су домову засіданні розгляд справи відкладався.

Ухвалою суду від 12.06.07р. провадження у справі №38/198 зупинено до закінчення процесу припинення Державної виконавчої служби Київської області внаслідок її реорганізації з визначенням правонаступника або ліквідації.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 16.09.11р. провадження у справі було поновлено, розгляд справи був призначений на 04.10.11р. У судовому засіданні розгляд справи відкладався.

Судом досліджені надані суду докази та матеріали. В результаті дослідження наданих суду доказів та матеріалів, слухання сторін суд, -

ВСТАНОВИВ:

07.04.05р. між Відповідачем та Відділом державної виконавчої служби Обухівського районного управління юстиції був укладений договір про проведення незалежної оцінки по визначенню вартості майна №6/ОБ, згідно з яким Відповідач зобовязався здійснити незалежну оцінку вартості нерухомого майна земельної ділянки 0,12 га з недобудованим будинком та надвірними спорудами, які заходяться в Обухівському районі, смт. Козин, садове товариство «Межиріччя», ділянка №117.

07.04.05р. на виконання вказаного договору Відповідачем складений експертний висновок та звіт про незалежну оцінку нерухомого майна земельної ділянки №117 з недобудованим будинком та надвірними спорудами, які заходяться в Обухівському районі, смт. Козин.

Згідно з даним експертним висновком ринкова вартість вищезазначеного нерухомого майна станом на 07.04.05р. становить 125484,00 грн.

Відповідно до п.4.2. вказаного звіту експертом оцінка нерухомого майна була проведена з використанням трьох методів оцінки: метод витрат, метод оцінки, оснований на порівнянні з аналогами продажу, прибутковий метод.

Згідно з п.4.2.1. «Метод витрат»зазначеного звіту експерт вказав на некоректність використання методу витрат для оцінки вказаного нерухомого майна, про це зазначається також у п.6.2. звіту.

Відповідно до п.4.2.2. «Оцінка вартості прибутковим методом»вказаного звіту в рамках прибуткового методу в оцінці використовуються два підходи: дисконтування грошових потоків або непрямої капіталізації; прямої капіталізації. При цьому, підхід дисконтування грошових потоків експертом не використовувався в силу неможливості визначення вартості реверсії, а згідно з п.6.1. даного звіту експерт вказав на недоцільність взагалі застосування прибуткового методу, оскільки дане майно знаходиться під арештом, в недобудованому стані, а тому не є прибутковим майном.

Згідно з п.6.3. звіту при оцінці вказаного нерухомого майна експерт використовував метод порівняння з трьома аналогами продажу, вказаними в газеті АВІЗО №25 від 05.04.2004р., зменшивши шляхом коригування вартість двох з них на 72-74%, а одного на 8% від їх пропонованої ціни продажу.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги Прокурора підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно з ст.20 Господарського кодексу України права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом, в тому числі визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемлюють права та законні інтереси суб'єкта господарювання або споживачів.

Відповідно до ст.201 Земельного кодексу України грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно з ст.57 Закону України «Про виконавче провадження»для проведення оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських, річкових суден та майна, вартість якого перевищує сто неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, державний виконавець залучає оцінювача, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Відповідно до ст.12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Згідно з ст.33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»спори, пов'язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.

Відповідно до п.47, 48 Національного стандарту "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.03 р. N1440, порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки. Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Згідно з п.8 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.02р. N1531, за методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних. Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою. Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється. За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

З наведених норм права вбачається, що для проведення оцінки нерухомого майна державний виконавець залучає оцінювача, який проводить оцінку з використанням методів оцінки, в тому числі порівняльного методу. При цьому даний метод використовується шляхом порівняння цін продажу подібного майна, які на час оцінки склались на ринку, з коригуванням ціни за певною формулою.

Як встановлено судом 07.04.05р. між Відповідачем та Відділом державної виконавчої служби Обухівського районного управління юстиції був укладений договір про проведення незалежної оцінки по визначенню вартості майна №6/ОБ, згідно з яким Відповідач зобовязався здійснити незалежну оцінку вартості нерухомого майна земельної ділянки 0,12 га з недобудованим будинком та надвірними спорудами, які заходяться в Обухівському районі, смт. Козин, садове товариство «Межиріччя», ділянка №117.

Як встановлено судом 07.04.05р. на виконання вказаного договору Відповідачем складений експертний висновок та звіт про незалежну оцінку нерухомого майна земельної ділянки №117 з недобудованим будинком та надвірними спорудами, які заходяться в Обухівському районі, смт. Козин. Згідно з даним експертним висновком ринкова вартість вищезазначеного нерухомого майна станом на 07.04.05р. становить 125484,00 грн.

Як встановлено судом відповідно до п.4.2. вказаного звіту експертом оцінка нерухомого майна була проведена з використанням трьох методів оцінки: метод витрат, метод оцінки, оснований на порівнянні з аналогами продажу, прибутковий метод. Згідно з п.4.2.1. «Метод витрат»зазначеного звіту експерт вказав на некоректність використання методу витрат для оцінки вказаного нерухомого майна, про це зазначається також у п.6.2. звіту. Відповідно до п.4.2.2. «Оцінка вартості прибутковим методом»вказаного звіту в рамках прибуткового методу в оцінці використовуються два підходи: дисконтування грошових потоків або непрямої капіталізації; прямої капіталізації. При цьому, підхід дисконтування грошових потоків експертом не використовувався в силу неможливості визначення вартості реверсії, а згідно з п.6.1. даного звіту експерт вказав на недоцільність взагалі застосування прибуткового методу, оскільки дане майно знаходиться під арештом, в недобудованому стані, а тому не є прибутковим майном. Згідно з п.6.3. звіту при оцінці вказаного нерухомого майна експерт використовував метод порівняння з трьома аналогами продажу, вказаними в газеті АВІЗО №25 від 05.04.2004р., зменшивши шляхом коригування вартість двох з них на 72-74%, а одного на 8% від їх пропонованої ціни продажу.

З наведеного вбачається, що для проведення спірної оцінки оцінювач використав лише метод порівняння, при цьому для порівняння обрав обєкти нерухомого майна, які пропонувались до продажу майже на півтори роки раніше проведення оцінки. При цьому, у звіті оцінювач не пояснює, чому він для порівняння не обрав подібні обєкти, які пропонувались для продажу на час проведення оцінки. При проведенні порівняння оцінювач застосовує корегування ціни цих подібних обєктів, проте не використовуючи встановлену наведеною постановою Кабінету міністрів України формулу коригування, та взагалі не обґрунтовуючи підстав такого коригування, при цьому знижуючи скориговану ціну більш ніж на 70% від ціни пропонування.

Враховуючи вищевикладене суд вважає, що спірні висновок та звіт Відповідача не відповідають наведеним вище нормам Національного стандарту "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.03 р. N1440, Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.02р. N1531, не відображають дійсну ринкову ціну вказаного нерухомого майна, тому позовні вимоги Прокурора підлягають задоволенню.

Виходячи з вищенаведеного та керуючись ст.4, 33, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним експертний висновок та звіт про незалежну оцінку нерухомого майна земельної ділянки 0,12 га з недобудованим будинком та надвірними спорудами, розташованими за адресою: Київська область, Обухівський район, смт. Козин, ділянка №117, складений Товариством обмеженою відповідальністю «Українська експертна група»(03124, м. Київ, вул. М. Василенка, 7-а; код 31807372).

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська експертна група»(03124, м. Київ, вул. М. Василенка, 7-а; код 31807372) в дохід Державного бюджету України державне мито в сумі 85 (вісімдесят пять) грн. 00 коп. та витрати з інформаційно-технічного забезпечення судового процесу в сумі 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп.

Суддя Ю.Л. Власов

Рішення підписане 07.12.2011 р.