Постанова № 19112156, 25.10.2011, Севастопольський апеляційний господарський суд

<Список >

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

25 жовтня 2011 року Справа № 5020-745/2011 Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого суддіЧерткової І.В.,

суддівГолика В.С.,

Сотула В.В.,

за участю представників сторін:

позивача ОСОБА_1, довіреність № 1001 від 30.05.11, фізична особа-підприємець ОСОБА_2;

відповідача ОСОБА_3, довіреність № б/н від 14.06.11, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ОСМД-1";

розглянувши апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Ребриста С.В.) від 01 серпня 2011 року у справі №5020-745/2011

за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_1)

до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ОСМД-1" (АДРЕСА_2, кв. 54, Севастополь, 99008)

про стягнення 66690,00 грн. вартості витрат на поліпшення орендованого нерухомого майна

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовом до об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1»про стягнення компенсації вартості здійснених ним поліпшень нерухомого майна в сумі 66690,00 грн.

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 01 серпня 2011 року у справі №5020-745/2011 у позові відмовлено.

Не погодившись з зазначеним рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду першої інстанції скасувати повністю, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Підставою для скасування рішення суду першої інстанції заявник апеляційної скарги вважає порушення норм матеріального та процесуального права.

Зазначає, що строк позовної давності не сплив, оскільки правовідносини між сторонами щодо найму нежитлових приміщень є продовжуваними, так як договори укладалися з приводу того самого майна та приміщення при цьому відповідачеві не поверталися.

Представник позивача підтримав вимоги апеляційної скарги, наполягав на її задоволенні.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечував проти задоволення апеляційної скарги, просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.

При повторному розгляді справи в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України судова колегія встановила наступне.

18.09.96 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар) та товариством власників квартир „ТВК-1” (правонаступник об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1») було укладено договір №2 оренди нерухомого майна, розташованого в приміщенні житлового будинку АДРЕСА_2 (т.1,а.с.15-16).

Відповідно до пунктів 3.3, 3.4 договору проводити реконструкцію, перепланування, переобладнання, ремонт напівпідвалу та благоустрій прибудинкової території орендар має право за узгодженням з орендодавцем.

Строк дії договору визначений сторонами до 01.01.02 (пункт 5.1 договору).

18.05.97 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар) та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1»було укладено договір оренди нерухомого майна, розташованого в приміщенні житлового будинку АДРЕСА_2 (т.1,а.с.17-18).

Даний договір був укладений замість договору №2 від 18.09.96 у звязку з реєстрацією статуту обєднання у новій редакції (абзац 2 пункту 1.1 договору).

Відповідно до пунктів 3.3, 3.4 договору проводити реконструкцію, перепланування, переобладнання, ремонт напівпідвалу та благоустрій прибудинкової території орендар має право за узгодженням з орендодавцем.

Строк дії договору визначений сторонами до 01.01.02 (пункт 5.1 договору).

26.12.01 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар) та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1»було укладено договір оренди нежитлового приміщення, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2 зі строком оренди з 01.01.02 по 31.12.06 (т.1,а.с.19).

01.09.04 у звязку зі збільшенням площі, яка передається у оренду між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар) та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1»було укладено договір оренди нежитлового приміщення, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2 зі строком оренди з 01.09.04 по 01.08.05 (т.1,а.с.20). У подальшому зазначений договір був пролонгований до 01.08.07 (т.2,а.с.7,8).

21.11.07 між сторонами була укладена мирова угода (т.2,а.с.138) відповідно до якої сторони погодили укласти з 01.12.07 договір оренди нежитлового приміщення, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2. Крім того, сторони погодили, що позивач сплачує орендну плату за фактичну оренду приміщень з 01.08.07 у повному обсязі (пункт 7 мирової угоди).

01.12.07 на виконання зазначеної мирової угоди між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар) та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1»було укладено договір оренди нежитлового приміщення, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2.

Наведене свідчить про те, що з 18.09.96 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1» безперервно існували правовідносини оренди нерухомого майна, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2.

Актом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю № 1227 від 01.10.96 зафіксовано обслідування підвальної частини житлового будинку по АДРЕСА_2 на предмет визначення можливості використання підвального приміщення для розміщення обладнання з переробки сільгосппродукції (т.1,а.с.28). Зазначеним актом встановлено, що у місцях проходу трубопроводів герметизація вводів, яка вимагається СНіП, не здійснена; прокладені трубопроводи по вісі „А” перетинають вхід до підвалу, чим порушуються протипожежні та інші норми СНіП; не зроблений поріг та дренаж при вході у підвальне приміщення.

Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю зазначила, що використання частини підвального приміщення, зокрема, для розміщення обладнання з переробки сільгосппродукції можливе за умови врахування викладених в акті зауважень та дотриманні вимог СНіП 2.08.01-89 „Житлові будівлі”, правил експлуатації житлових приміщень, житлового законодавства, що повинно бути відображено під час розробки проекту.

Отже, приміщення, яке передавалося позивачеві не могло ним використовуватись для здійснення підприємницької діяльності без проведення відповідних ремонтно-будівельних роботіт.

Після цього позивачем був розроблений проект переобладнання підвальних приміщень для переробки сільгосппродукції за адресою АДРЕСА_2 (т.1,а.с.43-77).

21.01.97 товариство власників квартир „ТВК-1” (правонаступник об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1») на імя голови Ленінської районної державної адміністрації міста Севастополя направило листа, у якому повідомило про те, що не заперечує проти переобладнання відповідно до проекту приміщення по АДРЕСА_2, яке орендує позивач (т.1,а.с.30).

У період дії договорів оренди від 18.09.96 та від 18.05.97, укладених між сторонами, позивачем були здійснені ремонтно-будівельні роботи у орендованому приміщені, виконане переобладнання та перепідключення електричних мереж, мереж водопостачання та водовідведення, що підтверджується наявними у матеріалах справи доказами (т.1,а.с.31,33,35,36,38;т.2,а.с.54-63,64-77,78-81).

Згідно звіту про ідентифікацію та оцінку невідємних поліпшень нежитлового приміщення у цокольному поверсі пятиетажного житлового будинку, якій розташований за адресою: АДРЕСА_2, вартість цих поліпшень станом на 31.12.10 складає 66690, 00 грн. (т.2,а.с.85-96).

Як свідчать матеріали справи, сторони дійшли згоди про те, щоб вважати договір оренди нежитлового приміщення, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2 від 01.12.07 (останній договір) таким, що припинив свою дію з 01.12.10 (т.1,а.с.81,82).

Так, 02.12.10 відповідач листом №36/1210 повідомив позивача по закінчення строку дії зазначеного договору і небажання укладати новий договір, у звязку з чим просив звільнити орендовані приміщення (т.1,а.с.81).

03.12.10 позивач відповів на лист №36/1210 від 02.12.10 та просив компенсувати вартість витрат на облаштування та обладнання орендованого приміщення у строк до 08.12.10 (т.1,а.с.82).

Несплата компенсації поліпшень стало підставою для звернення фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 до об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1»з позовом про стягнення 66 690, 00 грн. вартості витрат на поліпшення орендованого нерухомого майна.

Вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що з 18.09.96 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1» безперервно існували правовідносини оренди нерухомого майна, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2 до припинення 01.12.10 договору від 01.12.07 (останній договір) (т.1,а.с.81,82).

Абзацом 2 пункту 4 прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України встановлено, що до цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з частинами 1,3 статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Наведені норми надають право наймачеві поліпшити річ за згодою наймодавця та вимагати при цьому відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Вибір способу відшкодування здійснюється наймачем або за погодженням сторін.

Для привільного вирішення спору про стягнення вартості витрат на поліпшення необхідною умовою є встановлення двох обставин: чи можуть поліпшення бути відокремлені від речі без її пошкодження; чи була надана згода наймодавця на проведення поліпшень.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем були здійснені ремонтно-будівельні роботи у орендованому приміщені, виконане переобладнання та перепідключення електричних мереж, мереж водопостачання та водовідведення, що підтверджується наявними у матеріалах справи доказами (т.1,а.с.31,33,35,36,38;т.2,а.с.54-63,64-77,78-81). Зазначені поліпшення є невідємними від речі без її пошкодження (т.2,ас.85-96).

Відповідно до пунктів 3.3, 3.4 договору №2 від 18.09.96 (т.1,а.с.15-16) і договору 18.05.97 (т.1,а.с.17-18) проводити реконструкцію, перепланування, переобладнання, ремонт напівпідвалу та благоустрій прибудинкової території орендар має право за узгодженням з орендодавцем.

21.01.97 товариство власників квартир „ТВК-1” (правонаступник об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1») на імя голови Ленінської районної державної адміністрації міста Севастополя направило листа, у якому повідомило про те, що не заперечує проти переобладнання відповідно до проекту приміщення по АДРЕСА_2, яке орендує позивач (т.1,а.с.30). Отже, позивач здійснив поліпшення орендованого майна за згодою відповідача та відповідно до вимог договору №2 від 18.09.96 (т.1,а.с.15-16) і договору 18.05.97 (т.1,а.с.17-18) з дотриманням частини 1 статті 778 Цивільного кодексу України.

Таким чином, відповідно частини 3 статті 778 Цивільного кодексу України позивач має право на відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення орендованого приміщення по АДРЕСА_2 у м. Севастополі.

03.12.10 позивач у своєму листі просив відповідача компенсувати вартість витрат на облаштування та обладнання орендованого приміщення у строк до 08.12.10 (т.1,а.с.82). Наведене свідчить про обрання фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 способу відшкодування вартості поліпшень у вигляді грошової компенсації, що не суперечить частини 3 статті 778 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частини 2 статті 530 Цивільного кодексу України якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

З урахуванням того, що позивач звернувся до відповідача з вимогою про компенсацію вартості витрат на облаштування та обладнання орендованого приміщення 03.12.10 (т.1,а.с.82) то відповідач мав виконати свій обовязок щодо компенсації вартості поліпшень у строк до 10.12.10.

Згідно звіту про ідентифікацію та оцінку невідємних поліпшень нежитлового приміщення у цокольному поверсі пятиетажного житлового будинку, якій розташований за адресою: АДРЕСА_2, вартість цих поліпшень станом на 31.12.10 складає 66690, 00 грн. (т.2,а.с.85-96).

У матеріалах справи та у відповідача немає доказів сплати 66690, 00 грн. вартості витрат на поліпшення орендованого нерухомого майна, яке розташоване у житловому будинку АДРЕСА_2.

З огляду на викладене позовні вимоги фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про стягнення з об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ОСМД-1" 66 690, 00 грн. вартості витрат на поліпшення орендованого нерухомого майна підлягають задоволенню.

Відмовляючи у позові суд першої інстанції застосував до позовних вимог загальний строк позовної давності за заявою відповідача. При цьому суд першої інстанції виходив з того, що позивачем здійснені роботи в 1996, 1997 роках, строк позовної давності починає свій відлік з моменту закінчення строку дії договору оренди укладеного сторонами у 1996 році, оскільки в період з 01.08.07 по 01.12.07 між позивачем та відповідачем договірних відносин з оренди не існувало.

З такими висновками суду першої інстанції погодитися неможна з наступних підстав.

У період з 01.08.07 по 01.12.07, тобто після закінчення строку дії договору оренди від 01.08.07 і до укладення нового договору оренди від 01.12.07, між сторонами велися переговори з приводу погодження орендної плати та інших істотних умов майбутнього договору, про що свідчить наявна у матеріалах справи переписка сторін з цього приводу (т.2,а.с.6,7,8,29-31,127,128,133,135,136).

21.11.07 між сторонами була укладена мирова угода (т.2,а.с.138), відповідно до якої сторони погодили укласти з 01.12.07 договір оренди нежитлового приміщення, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2. Крім того, сторони погодили, що позивач сплачує орендну плату за фактичну оренду приміщень з 01.08.07 у повному обсязі (пункт 7 мирової угоди). Тобто, сторони визнали існування між ними у період з 01.08.07 по 01.12.07 правовідносин оренди нерухомого майна.

01.12.07 на виконання зазначеної мирової угоди між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар) та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1»було укладено договір оренди нежитлового приміщення, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2.

Наведене свідчить про те, що з 18.09.96 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1» безперервно існували правовідносини оренди нерухомого майна, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2.

Таким чином суд першої інстанції помилково дійшов висновку про те, що строк позовної давності починає свій відлік з моменту закінчення строку дії договору оренди укладеного сторонами у 1996 році та, як наслідок, неправильно застосував главу 19 Цивільного кодексу України до позовних вимог, що призвело до прийняття неправильного рішення.

Крім того, слід зазначити, що до вимог про стягнення вартості витрат на поліпшення орендованого нерухомого майна не може бути застосований загальний строк позовної давності у три роки (статті 257 Цивільного кодексу України), оскільки статтею 786 Цивільного кодексу України встановлений спеціальний строк у один рік та його перебіг починається з моменту припинення договору оренди.

Як свідчать матеріали справи, сторони дійшли згоди про те, щоб вважати договір оренди нежитлового приміщення, розташованого в житловому будинку АДРЕСА_2 від 01.12.07 (останній договір) таким, що припинив свою дію з 01.12.10 (т.1,а.с.81,82). Саме з 01.12.10 слід вважати початком перебігу позовної давності у один рік за вимогами позивача.

Вбачається, що фізична особа-підприємець ОСОБА_2 звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовом до об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ОСМД-1»16.05.11, про що свідчить штамп господарського суду на позовній заяві. Отже, строк позовної давності за вимогами про стягнення 66 690, 00 грн. вартості витрат на поліпшення орендованого нерухомого майна пропущений не був.

З огляду на викладене, суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, що призвело до прийняття неправильного рішення.

За таких обставин, апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду підлягає скасуванню.

Керуючись статтею 101, пунктом 2 частини 1 статті 103, пунктом 4 частини 1 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 задовольнити.

2.Рішення господарського суду Севастополя від 01 серпня 2011 року у справі №5020-745/2011 скасувати.

3.Прийняти нове рішення.

4.Стягнути з об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ОСМД-1" (вул. Пожарова, 6, кв. 54, м. Севастополь, 99008; ЕДРПОУ 34834660; р/р 260035194 в ПАТ „ЕРСТЕ Банк”, МФО 380009) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_3; ідентифікаційний код НОМЕР_1) компенсацію вартості поліпшень орендованого майна у сумі 66690, 00 грн.

5.Господарському суду міста Севастополя видати наказ.

Головуючий суддя< Підпис >І.В. Черткова

Судді< Підпис >В.С. Голик

< Підпис >В.В.Сотула

<Список >

<Список ><Довідник >

Розсилка:

1. Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 (АДРЕСА_1)

2. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "ОСМД-1" (вул. Пожарова, 6, кв.54,Севастополь,99008)

3. <3-тя особа >(< адреса >)

4. <кредитор >(< адреса >)

<Сюда вписывать остальных >