Рішення № 18721415, 04.10.2011, Господарський суд Луганської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

91000, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел. 55-17-32

______ РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.10.11 Справа № 1/136пд/2011(16/123пд(19/132пд)

За позовом Луганської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Східні ресурси", м. Луганськ

про внесення змін до договору оренди землі

Суддя Зюбанова Н.М.

П р е д с т а в н и к и:

від позивачів ОСОБА_1., довіреність № И01/03-30./5457/0/2-10 від 24.11.10;

від відповідача ОСОБА_2., довіреність № 936 від 15.08.11;

Суть пору: про внесення змін до п.п. 8, 10, 12 договору оренди земельної ділянки від 21.02.07, зареєстрованого 27.03.07 за № 040740200007 (з урахуванням заяви позивача б/н та дати, яку здано у судовому засіданні 19.01.11 (арк. справи 121, т. 2) про зменшення та уточнення позовних вимог).

У відзиві на позовну заяву, поданому відповідачем при третьому розгляді справи, він також заперечує проти вимог позивача з посиланням на те, що на даний час втратило чинність рішення Луганської міської ради від 31.10.07 № 25/5 "Про деякі питання щодо плати за землю у м. Луганську", на підставі якого позивачем були запропоновані зміни до договору оренди землі. Також відповідач стверджує про підписання проекту угоди про внесення змін до договору неповноважною особою та їх односторонній характер зміни умов договору.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши представників сторін, суд дійшов до наступного.

Так, рішенням господарського суду Луганської області від 10.02.11 у справі № 16/123пд(19/132пд), залишеним без змін судом апеляційної інстанції, у задоволенні позовних вимог було відмовлено.

Але постановою Вищого господарського суду України від 20.07.11 у даній справі вказані рішення місцевого суду та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 11.04.11 скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду Луганської області.

Відповідно до ч. 1 ст. 11112 ГПК України вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обовязковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

У постанові від 20.07.11 Вищий господарський суд України зазначив наступне:

- судами не враховано, що вказані у постанові відповідні правові норми передбачають зміну умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, зокрема при перегляді розміру орендної плати, яка є регульованою ціною;

- суди залишили поза увагою встановлену п. 1 договору мету оренди, коли дійшли висновку про відсутність підстав для застосування договірного коефіцієнту в розмірі 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки через недоведеність факту використання земельної ділянки під збудованим та розміщеним готельним комплексом, рестораном, автозаправним комплексом та отримання прибутку.

З урахуванням викладеного, при розгляді справи судом встановлено, що 22.08.06 Луганською міською радою було прийняте рішення № 8/85 (зі змінами за рішенням від 24.10.06 № 10/123) про надання у тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 49 років земельної ділянки площею 0,9 га товариству з обмеженою відповідальністю "Східні ресурси" під будівництво та розміщення готельного комплексу, ресторану, автостоянки та благоустрій прилеглої території, яка знаходиться за адресою: м. Луганськ, вул. Комінтерна (виїзд з міста).

На підставі вказаного рішення 21.02.07 між Луганською міською радою /позивачем/ та Товариством з обмеженою відповідальністю "Східні ресурси" /відповідачем/ було укладено договір оренди землі, зареєстрований у встановленому законом порядку 27.03.07 за № 040740200007, за умовами якого відповідачу було передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,9 га за адресою: м. Луганськ, вул. Комінтерна (виїзд з міста) у редакції внесених змін за договором від 04.12.07 під будівництво та розміщення готельного комплексу, ресторану, автостоянки та автозаправного комплексу, благоустрій прилеглої території.

За умовами п. 4 даного договору оренди землі на момент його укладання нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 1723887 грн. 00 коп.

Пунктом 8 укладеного договору передбачено, що оренда плата встановлюється у розмірі земельного податку (річного) у гривнях, збільшеного на коефіцієнт 2,5 за довідкою розрахунку розмірів земельного податку (річного), яка додається до договору та є його невід'ємною частиною.

Також сторони дійшли згоди, що щороку станом на 1 січня поточного року річна орендна плата попереднього року індексується на коефіцієнт, який застосовується для індексації грошової оцінки земель, порядок проведення якої затверджений Кабінетом Міністрів України (п. 9 договору).

У пункті 10 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексу інфляції, який враховується при здійсненні індексації, яка проводиться у порядку, визначеному у п. 9 договору, а також з урахуванням інших змін розмірів земельного податку, що відбуваються протягом терміну дії договору оренди.

Щодо підстав перегляду розмірів орендної плати, то вони регулюються п. 12 договору оренди та, зокрема, вказують на зміну розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у т.ч. внаслідок інфляції тощо.

Строк дії договору оренди землі встановлено на 49 років.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач звернувся до суду на виконання рішення Луганської міської ради від 31.10.07 № 25/5 "Про деякі питання щодо плати за землю у м. Луганську" зі змінами за рішенням від 25.04.08 № 33/13, у яких зазначено, що у разі передачі земельної ділянки в оренду під декілька цілей використання визначення площі земельних ділянок, які (площі) є складовими загальної площі земельної ділянки, яка передається в оренду, при визначенні договірного коефіцієнту відносно загальної площі вказаної земельної ділянки, застосовується максимальний договірний коефіцієнт із усіх договірних коефіцієнтів, які відповідають цілям використання земельної ділянки під які цілі вона передається.

Відповідно до п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель переданих у приватну власність, та земель, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), обєкти незавершеного будівництва та законсервовані обєкти, здійснюють відповідні селищні, міські ради, а за межами населених пунктів відповідні органи виконавчої влади.

Тому у травні 2010 року позивачем було розпочато роботу у частині внесення змін до укладеного з відповідачем договору оренди землі, у т.ч. з урахуванням прийняття Закону України від 03.06.08 № 309-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України", за якими законодавець передбачив, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають державній або комунальній власності не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, та не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки (ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Заперечуючи проти позову, відповідач посилається на факт втрати чинності рішення Луганської міської ради від 31.10.07 № 25/5 "Про деякі питання щодо плати за землю у м. Луганську" у відповідності до рішення від 27.05.11 № 9/12 "Про деякі питання щодо орендної плати за землю у м. Луганську", що підтверджено документально.

Але суд звертає увагу відповідача, що 20.08.09 Луганською міською радою було прийняте рішення № 55/78 "Про пропозицію Товариству з обмеженою відповідальністю "Східні ресурси" щодо внесення змін до договору оренди землі від 21.02.2007, державна реєстрація від 27.03.2004 № 040740200007 зі змінами до нього, внесеними договором про внесення змін від 04.12.2007, державна реєстрація від 11.02.2008 за № 040840200001, який укладений з вказаним підприємством".

Тобто дане рішення є актом індивідуальної дії суб'єкта владних повноважень відносно відповідача, яким вирішено запропонувати ТОВ "Східні ресурси" внести зміни до договору оренди землі від 21.02.07 згідно проекту договору, який має додаватись при обміні листами.

У даному рішенні орендодавець посилається на своє рішення № 28/10 від 28.12.07, яке є чинним на даний час, а не на рішення № 25/5 від 31.10.07.

У рішенні Луганської міської ради № 9/12 від 27.05.11 за змістом п. 1 аналогічним чином врегульовані питання визначення розміру договірного коефіцієнту від типу об'єкту, під який відводиться земельна ділянка щодо застосування максимального договірного коефіцієнту із усіх договірних коефіцієнтів, які відповідають цілям використання земельної ділянки під які вона передається.

Тому заперечення відповідача відхиляються судом за необгрунтованістю.

Матеріалами справи підтверджено, що на виконання положень цивільного законодавства, яке регулює порядок внесення змін до договору, позивач у встановленому порядку надіслав на адресу відповідача проект договору про внесення змін до договору оренди землі, за змістом якого запропонував розділ "Орендна плата" договору доповнити або викласти в новій редакції наступні умови:

- викласти п. 8 розділу "Орендна плата" договору у новій редакції: "Річна орендна плата встановлюється у розмірі 4,5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передана в оренду, у гривнях";

- змінити у п. 10 та п. 12 розділу "Орендна плата" договору слова "земельного податку" на слова "нормативної грошової оцінки земель м. Луганська";

- доповнити розділ "Орендна плата" після п. 12 новим пунктом 121 наступного змісту: "У разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки протягом терміну дії договору, пропорційно змінюється й розмір орендної плати без внесення відповідних змін у договір. Про зміну нормативної грошової оцінки земель м. Луганська Орендодавець письмово повідомляє Орендаря або публікує про це оголошення у місцевих засобах масової інформації";

- змінити у п.п. 29.1 п. 29 розділу "Інші права та обов'язки сторін" слова "Управління Луганської міської ради з питань регулювання земельних відносин" на слова "Управління Луганської міської ради з питань земельних ресурсів або до іншого органу, уповноваженого орендодавцем".

Право підпису проекту договору про внесення змін начальника Управління нерухомим майном Луганської міської ради Сотникової Л.В. підтверджується нотаріально оформленою довіреністю на вказану особу від 17.07.08 № 1139, у звязку з чим заперечення відповідача є необґрунтованими.

З наведеного вбачається, що фактично предметом спору є внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.02.07, зареєстрованого 27.03.07 за № 040740200007 у редакції змін, внесених 04.12.07, з урахуванням заяви позивача про уточнення позовних вимог (арк. справи 121, т. 2).

Оцінивши доводи сторін та обставини справи у їх сукупності, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими не повністю, а позов таким, що підлягає частковому задоволенню, з огляду на наступне.

Так, відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст.16 Закону України "Про оренду землі” та ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону (ст.126 ЗК України).

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (ст.125 ЗК України).

Матеріалами справи підтверджено факт належного укладання договору оренди земельної ділянки від 21.02.07, зареєстрованого 27.03.07 за № 040740200007, п. 10 та п. 12 якого передбачено, що орендодавець має право змінювати орендну плату при зміні розмірів земельного податку, що відбуваються протягом терміну дії договору оренди.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі ст. 651 ЦК України підставами для зміни або розірвання договору є згода сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору /ст. 652 ЦК України/.

Як передбачено ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни /тарифи, ставки, тощо/, які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Умовами договору оренди землі (п.п.10, 12) також передбачено можливість зміни розміру орендної плати.

Щодо розміру договірного коефіцієнту, то згідно з додатком до рішення Луганської міської ради від 27.05.11 № 9/12 "Про деякі питання щодо орендної плати за землю у м. Луганську" у разі використання земельної ділянки для паливно-роздавальних, автозаправних станцій, пунктів, комплексів тощо, які здійснюють продаж нафтопродуктів або газу встановлений договірний коефіцієнт до розміру земельного податку в 4,5 відсотки (арк. справи 72-73, т. 3).

Заперечення відповідача, які ґрунтуються на факті відсутності відповідних об'єктів спростовуються метою прийняття у користування земельної ділянки, яка зазначена у п. 1 договору оренди землі, а також тим, що у рішенні Луганської міської ради від 27.05.11 № 9/12 відповідні коефіцієнти, у т.ч. 4,5% для відповідача, не ставляться у залежність від фактів розміщення об'єктів або їх майбутнього будівництва.

У зв'язку з тим, що з 01.01.11 набрав чинності Податковий кодекс України, слід зазначити, що за ст. 288 аналогічним чином врегульовано правовідносини обчислення та сплати орендної плати за землю, а саме: розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Необхідність доповнення договору п.п. 29.1 обумовлена зміною структури виконавчих органів Луганської міської ради за рішенням від 11.11.10 № 1/11 та утворенням Управління Луганської міської ради з питань земельних ресурсів, яким слід замінити Управління Луганської міської ради з питань регулювання земельних відносин.

Тому суд дійшов висновку, що позивачем доведено обґрунтованість та підставність внесення змін до договору оренди землі до п. 8, п. 10, п. 12, п. п. 29.1.

Суд звертає увагу сторін на необхідність застосування при розгляді даної справи господарським судом на підставі ст. 11128 ГПК України рішення Верховного Суду України у подібних правовідносинах по справі № 41/81пд від 04.07.11, у якій наголошується, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

У відповідності до ст. 653 ЦК України у разі зміни договору у судовому порядку, зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Щодо доповнення п. 12 новим п. 121, яким позивач пропонує доповнити договір умовами, що у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки на протязі строку дії договору, пропорційно змінюється й розмір орендної плати без внесення відповідних змін у договір, то суд вважає їх такими, що обмежують право відповідача на його оцінку нових умов договору, у т.ч. їх судовий розгляд. Тому у цій частині позову слід відмовити.

За вказаних обставин позов підлягає частковому задоволенню з віднесенням судових витрат на сторони порівну відповідно до ст. 49 ГПК України.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 44, 49, 82, 84, 85, 11112, 11128 ГПК України, суд

в и р і ш и в :

1.Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до договору оренди землі від 21.02.07, зареєстрованого 27.03.07 за № 040740200007, укладеного між Луганською міською радою, м. Луганськ, вул. Коцюбинського, б. 14, ідент. код 26070794 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Східні ресурси", м. Луганськ, вул. Павловська, 2в, ідент. код 24049643 (у редакції змін від 04.12.07), виклавши п. 8 розділу "Орендна плата" договору у новій редакції:

- "Річна орендна плата встановлюється у розмірі 4,5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передана в оренду, у гривнях";

- змінити у п. 10 та п. 12 розділу "Орендна плата" договору слова "земельного податку" на слова "нормативної грошової оцінки земель м. Луганська";

- змінити у п.п. 29.1 п. 29 розділу "Інші права та обов'язки сторін" слова "Управління Луганської міської ради з питань регулювання земельних відносин" на слова "Управління Луганської міської ради з питань земельних ресурсів або до іншого органу, уповноваженого орендодавцем".

3. У задоволенні решти позову відмовити.

4. Стягнути з Товариством з обмеженою відповідальністю "Східні ресурси", м. Луганськ, вул. Павловські, 2в, ідент. код 24049643 на користь Луганської міської ради, м. Луганськ, вул. Коцюбинського, б. 14, ідент. код 26070794 42 грн. 50 коп. витрат по державному миту та 118 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, видати на виконання наказ позивачу після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Дата підписання повного рішення 10.10.11.

Суддя Н.М.Зюбанова

Помічник судді Г.А.Кравцова