Рішення № 18691836, 12.09.2011, Господарський суд Луганської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

91000, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел. 55-17-32

______

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.09.11 Справа № 9/134/2011

Суддя Ворожцов А.Г., розглянувши матеріали справи за позовом

Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 , м. Стаханов Луганської області

до Фонду комунального майна Стахановської міської ради Луганської області , м. Стаханов

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Стахановська міська рада , м. Стаханов

про стягнення 90 272 грн. 48 коп.

в присутності представників :

від позивача ОСОБА_1, пасп. ЕК № НОМЕР_3 від 06.05.10, ОСОБА_2, дов. № 434 від 06.05.10,

від позивача: ОСОБА_1, паспорт серії ЕК № НОМЕР_3, виданий Стахановським МВ УМВС України в Луганській області, 26.03.1998; ОСОБА_2, довіреність № 434 від 06.05.2010;

від відповідача: Погребняк Д.Є. - голова, посвідчення № 40 видане 23.05.2011;

від 3-ї особи - ОСОБА_4, довіреність № 04-13/120 від 03.08.2011.

в с т а н о в и в:

суть спору : позивач звернувся з позовом, у якому просить відшкодувати з відповідача збитки, повязані з поліпшенням орендованого майна в сумі 90272,48 грн . за договором оренди № 25/07 від 31.05.07.

Відповідач , Фонд комунального майна Стахановської міськради (далі Фонд ), відзивом на позовну заяву за № 748 з позовом не погоджується з наступних підстав.

Спірний договір оренди був укладений за результатами конкурсу, проведеного 29.05.01, однією з умов якого було проведення капітального ремонту всієї нежитлової будівлі за рахунок коштів орендаря в строк до 01.09.07.

17 листопада 2010 року керівник КП "Ритуальні послуги" звернувся до орендодавця з листом за № 79, яким просив не продовжувати дію спірного договору у звязку з виробничою необхідністю для розвитку підприємства і організації надання ритуальних послуг, виготовлення і продажу предметів ритуальної приналежності.

На підставі п. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" Фонд звернувся до відповідача листом від 25.11.10 за № 696 та повторно від 26.04.11 № 276 з попередженням про те, що договір оренди не буде продовжений.

30 травня 2011 року Фонд листом за № 402 вимагав від позивача повернути орендовані приміщення за актом прийому-передачі, однак останній відмовився звільняти приміщення.

Щодо вимоги позивача, відповідач зазначив, що відповідно до п. 6 розд. 1 Порядку компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації , затв. рішенням Стахановської міськради від 16.11.01 з наступними змінами, компенсація вартості поліпшень здійснюється за таких умов:

· наявність письмової згоди орендодавця на виконання орендарем таких поліпшень,

· наявність дефектного акту, складеного комісією, призначеною наказом Фонду,

· наявність договору, укладеного з відділом капітального будівництва Стахановської міськради,

· надання орендарем аудиторського висновку про фінансування вказаних робіт і придбання будматеріалів.

Оскільки зазначені вище вимоги не дотримані позивачем, йому було відмовлено у компенсації.

3-тя особа , Стахановська міськрада, відзивом на позовну заяву з позовом не погоджується з підстав викладених у відзиві.

Доводи позивача , ОСОБА_1, підприємця полягають у наступному.

31 травня 2007 року між ним та Фондом було укладено договір оренди № 25/07, згідно з яким позивачу було передано в платне користування вбудоване нежитлове приміщення площею 68,8 кв. м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_2, та знаходяться на балансі КП "Ритуальні послуги".

28 квітня 2011 року позивач у звязку із закінченням терміну дії договору оренди та відмовою відповідача його продовжити звернувся до міського голови із заявою про компенсацію витрат, повязаних з поліпшенням орендованого майна, однак отримав відмову в компенсації, викладену в листі Фонду від 16.05.11 № 16.05.2011.

Посилаючись на ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та аудиторський висновок ТОВ "Аудиторська фірма "РК Аудит", позивач звернувся з цим позовом до суду.

У судовому засіданні позивач надав до матеріалів справи копію дефектного акту від 25.07.07, складеного комісійно за участю представників Стахановської міськради та затверджений орендодавцем, довідку про договірну ціну на ремонт спірного приміщення, затверджену орендодавцем та інші документи, що стосуються здійсненого позивачем поліпшення приміщення.

Оцінивши матеріали справи, вислухавши доводи учасників судового процесу, суд дійшов висновку про наступне .

Відповідно до ч. 1 ст. 1 ГПК України громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу субєкта підприємницької діяльності… мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.

Інтерес позивача у спірних правовідносинах полягає у стягненні з відповідача збитків, повязаних з поліпшенням орендованого майна.

Судом встановлено, що між позивачем та відповідачем 31 травня 2007 року було укладено договір оренди № 25/07 (а.с. 13 18), згідно з яким позивачу було передано в платне користування вбудоване нежитлове приміщення площею 68,8 кв. м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_2, та знаходяться на балансі КП "Ритуальні послуги".

Умовою п. 3.2 договору розмір орендної плати за перший місяць оренди був визначений сторонами на рівні 200,0 грн. на місяць без ПДВ.

Згідно з умовою п. 9.1 договору строк оренди встановлений з 31.05.07 по 30.05.08, однак строк дії договору додатковою угодою від 28.05.10 було продовжено до 29.05.11.

9 березня 2011 року позивач звернувся до міського голови із заявою про продовження договору оренди до 30 травня 2013 року, однак отримав лист Фонду № 276 від 26.04.11 про те, що у звязку із закінченням терміну дії договору оренди він не буде продовжений, а спірне приміщення необхідне балансоутримувачу.

Враховуючи такі обставини позивач 28 квітня 2011 року звернувся до міського голови із заявою про компенсацію витрат, повязаних з поліпшенням орендованого майна, однак отримав відмову в компенсації, викладену в листі Фонду від 16.05.11 № 16.05.2011.

Вирішуючи цей спір, суд виходить з наступних принципових позицій.

Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.92 № 2269 ХІІ якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Виходячи з цієї норми орендар має право на відшкодування витрат, понесених за договором оренди, за таких підстав:

· здійснення поліпшень орендованого майна відбулося за рахунок власних коштів орендаря,

· здійснені поліпшення неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди,

· здійснені поліпшення відбулися за згодою орендодавця.

Як вбачається з матеріалів справи, у т.ч. фотографій нежитлового приміщення, яке передавалося в оренду позивачу (а.с. 51 57) під час укладення спірного договору, та матеріалів Звіту про оцінку майна , зробленого МПП "Іскра" (а.с. 39 57), обєкт нерухомості - вбудоване нежитлове приміщення, не було придатним для його використання.

Зі змісту спірного договору оренди вбачається, що позивач був зобовязаний зробити капітальний ремонт всієї нежитлової будівлі, що є предметом спору у цій справі (розділ 12 договору), крім того, зробити ремонт прилеглого до обєкту гаража за рахунок власних коштів.

Відповідач вважає, оскільки ремонт спірної будівлі був основною підставою укладення спірного договору за конкурсом та його істотною умовою, розглядати підписання договору як згоду орендодавця на здійснення поліпшень орендарем є необґрунтованим.

Суд не погоджується з такими доводами, зважаючи на таке.

Ані Законом України "Про оренду державного та комунального майна", ані нормою ч. 1 ст. 778 ЦК України, що регулює право наймача здійснювати поліпшення речі, яка є предметом договору найму лише за згодою наймодавця, ані будь-яким іншим нормативним актом не встановлено певної або окремої письмової форми згоди орендодавця на здійснення орендарем поліпшень.

Відтак, уклавши письмову угоду щодо оренди спірного приміщення з умовою здійснення відповідачем його ремонту, сторони фактично дійшли письмової згоди орендодавця щодо поліпшення орендованого майна вже на стадії укладення договору оренди № 25/07 від 31.05.07, оскільки це не спростовує юридичної природи письмової згоди відповідача та сам факт здійснення таких поліпшень.

Таким чином, здійснення за кошти позивача ремонтних робіт як орендованого приміщення, так і іншого майна, було істотною умовою укладення спірного договору № 25/07 між позивачем, підприємцем ОСОБА_1, та відповідачем, Фондом.

Понад інше, матеріали справи містять такі докази згоди орендодавця на здійснення позивачем поліпшень спірного майна (а.с. 24 38):

· наказ Фонду № 144/1 від 20.07.07 Про створення комісії з обстеження вбудованих нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_2 ,

· дефектний акт, складений комісійно та затверджений керівником Фонду,

· довідкою про договірну ціну на ремонт приміщень, затверджену керівником Фонду,

· зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва, затверджений керівником Фонду.

Щодо розміру заявленої у позові суми .

Як вбачається з матеріалів справи, заявлений розмір витрат позивача в сумі 90272,48 грн., повязаних з поліпшенням орендованого приміщення, підтверджується висновком експерта з оціночної діяльності, МПП "Іскра" (а.с. 40), згідно з яким різниця між ринковою вартістю спірного приміщення з урахуванням здійснених невідокремлених поліпшень (117166,0 грн.) та без цих поліпшень (27867,0 грн.), тобто вартість самих поліпшень, складає 89299,0 грн .

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 82, 84, 85 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити.

2. Стягнути з відповідача, Фонду комунального майна Стахановської міськради Луганської області , 94000, Луганська обл., м. Стаханов, вул. Кірова, 32, код 21795475 , на користь позивача, підприємця ОСОБА_1 , 94005, АДРЕСА_1, ід. код НОМЕР_2 , грошову суму в розмірі 90272,48 грн . в рахунок відшкодування витрат, повязаних з поліпшенням орендованого майна, крім того, витрати зі сплати держмита 902,72 грн . та інформаційно-технічні витрати 236,0 грн .

Наказ видати після набрання законної сили цим рішенням.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Рішення підписане 12.09.11.

Суддя Ворожцов А.Г.