Рішення № 17559183, 03.08.2011, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_____________________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" серпня 2011 р.Справа № 8-12/128-10-3697 Господарський суд Одеської області у складі судді Лічмана Л.В.,

секретар судового засідання Борисенко В.В.,

за участю представників сторін:

від позивача Курлович О.О.,

від відповідача Гончарова О.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю „Юридичний дім” про розірвання договору, виселення та стягнення 45525,67 грн.,

встановив:

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі Департамент), звернулось в господарський суд Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю „Юридичний дім” (далі ТОВ „Юридичний дім”) про: розірвання договору оренди від 02.02.2007 р. № 40/1 зі змінами від 08.05.2007 р., укладеного між відповідачами; виселення з нежитлового приміщення підвалу № 801 загальною площею 192 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя,14, та передачу зазначеного приміщення Департаменту; стягнення орендної плати в сумі 42255,37 грн. та пені в сумі 3270,30 грн.

Обґрунтовуючи позов, Департамент посилається на ст.ст.526,530,629, 651,762,782 ЦК України, ст.ст.18,26,27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, умови договору оренди від 02.02.2007 р. № 40/1 та зазначає, що відповідач несвоєчасно та не в повному обсязі вносить орендні платежі, чим суттєво позбавляє позивача того, на що розраховував, укладаючи правочин.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 25.08.2010 р. прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі № 12/128-10-3697.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01.11.2010 р. по справі № 12/128-10-3697, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 14.12.2010 р., у позові відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 14.04.2011 р. скасовано названі рішення та постанову, справу передано на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Постанова касаційного господарського суду вмотивована тим, що судами не надано оцінки: доводам позовної заяви та наданим до неї матеріалам про відмову позивача від договору оренди у березні 2010 р., що за певних умов тягне за собою його розірвання; тому, що відповідно до п.4.5 договору оренди орендна плата орендодавцем з орендаря не стягується при проведенні саме орендодавцем реконструкції, реставрації чи капітального ремонту обєкта оренди, повязаних з тимчасовим звільненням орендованих приміщень, а, отже, висновок судів стосовно того, що заборгованість по орендній платі у відповідача відсутня, оскільки останній передав обєкт оренди підрядній організації для здійснення капітального ремонту, суперечить положенням ст.629 ЦК України про обовязковість договору, відповідно до якого орендар взяв на себе обовязок сплачувати орендну плату за весь строк користування обєктом оренди, крім випадку, коли він не може ним користуватись в силу звільнення орендованих приміщень на вимогу орендодавця. Крім того, судами не обґрунтовано підстав застосування до правовідносин сторін ст.ст.776,778 ЦК України, т.я. не встановлено обставин щодо невідкладної потреби у капітальному ремонті орендованого приміщення станом на грудень 2009 р., повідомлення орендарем орендодавця про обовязок останнього провести капітальний ремонт цього приміщення та виникнення перешкод у користуванні ним, відмови орендодавця здійснити невідкладний капітальний ремонт, а також обставин щодо того, що внаслідок капітального ремонту орендоване приміщення було поліпшене.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 19.05.2011 р. справа прийнята до провадження суддею Лічманом Л.В., присвоєно їй № 8-12/128-10-3697 та призначено справу до розгляду в засіданні суду на 06.06.2011 р.

За правилами ст.77 ГПК України в судовому засіданні 06.06.2011 р. розгляд справи відкладено на 29.06.2011 р., у судовому засіданні 29.06.2011 р. оголошено перерву до 13.07.2011 р., у судовому засіданні 13.07.2011 р. до 18.07.2011 р., у судовому засіданні 18.07.2011 р. до 03.08.2011 р.

Сторони повідомлені про час і місце засідань господарського суду, що підтверджується повідомленнями про вручення поштового відправлення та розписками їхніх представників.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.07.2011 р. відповідно до ч.3 ст.69 ГПК України за клопотанням відповідача продовжено строк розгляду спору до 03.08.2011 р.

Згідно із приписами ст.85 ГПК України в судовому засіданні 03.08.2011 р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Під час нового розгляду справи представники Департаменту шляхом подачі усних та письмових пояснень позов підтримали, пославшись на те, що обовязок здійснення капітального ремонту за змістом орендної угоди покладено саме на ТОВ „Юридичний дім”, яке на період проведення ремонту від обовязку перераховувати орендну плату не звільняється.

Відповідач проти задоволення позову заперечив та вказав, що в процесі використання нежитлового приміщення зявилась невідкладна потреба у здійсненні капітального ремонту, проведення якого узгоджено з орендодавцем, а тому підстави для здійснення орендних платежів відсутні.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд встановив таке.

22.03.1999 р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ „Юридичний дім” (Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 40/1.

02.02.2007 р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ „Юридичний дім” (Орендар) укладено нову редакцію договору оренди нежитлового приміщення від 22.03.1999 р. № 40/1, посвідчену приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_1 та зареєстровану в реєстрі за № 744 (Договір) згідно якої Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові підвальні приміщення загальною площею 192 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя,14, приміщення № 801 (п.1.1 Договору). Термін дії Договору визначено з 02.02.2007 р. по 02.02.2012 р (п.1.3 Договору). За орендоване приміщення Орендар зобовязується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до Договору, що становить за перший після підписання Договору оренди місяць 6704,44 грн. без ПДВ та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України (п.2.2 Договору). Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності (п.2.4 Договору). Орендодавець має право проводити реконструкцію або капітальний ремонт будинку (споруди, приміщення) (п.3.1 Договору). Вказане у п.1.1 приміщення Орендодавцем передано Орендарю виключно для використання під розміщення офісу (п.4.1 Договору). На протязі дії Договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобовязаний забезпечувати збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити капітальний та поточний ремонт приміщення, запобігати його пошкодженню і псуванню (п.п. „а” п.4.2 Договору). Орендар зобовязується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого нежитлового приміщення (будівлі)... (п.4.3 Договору). Капітальний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання обєкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності Орендаря, проводяться лише з дозволу Орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок Орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку (п.4.4 Договору). При проведенні Орендодавцем реконструкції, реставрації чи капітального ремонту обєкта оренди, повязаних з тимчасовим звільненням орендованих приміщень, Орендар зобовязаний його звільнити у 30-денний строк з дати надіслання повідомлення Орендодавця з урахуванням пятиденного терміну поштового обігу. За період тимчасового звільнення приміщення Орендарем орендна плата Орендодавцем не стягується (п.4.5 Договору). За несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки (п.5.2 Договору). Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством (п.7.6 Договору).

08.05.2007 р. Орендодавцем та Орендарем укладено договір про внесення змін до нової редакції Договору, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_1 та зареєстрований в реєстрі за № 2155, яким викладені в новій редакції п.2.2 Договору: „за орендоване приміщення Орендар зобовязується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до Договору, що становить за перший після підписання договору про внесення змін місяць 2713,96 грн. без ПДВ та індексу інфляції”; п.4.1 Договору: „вказане у п.1.1 приміщення Орендодавцем передано Орендарю виключно для використання під розміщення майстерні з ремонту електропобутової техніки”.

У липні 2007 р. Орендар звернувся до Орендодавця з приводу проведення в орендованому приміщенні капітального ремонту.

Листом від 18.07.2007 р. за № 01-12/3548 Орендодавець надав згоду на проведення капітального ремонту орендованого ТОВ „Юридичний дім” приміщення при умові надання затвердженої Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради проектно-кошторисної документації у встановленому законом порядку.

Враховуючи те, що будівля, в який розташовано орендоване приміщення, є памяткою архітектури, 21.05.2009 р. між ТОВ „Юридичний дім” та Управлінням охорони обєктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації укладено охоронний договір на памятку культурної спадщини.

Листом-замовленням від 21.08.2009 р. ТОВ „Юридичний дім” звернулося до Одеського відділення науково-виробничого центру „Екострой” з проханням встановити та зафіксувати фактичний технічний стан основних будівельних конструкцій частки приміщень обєкту оренди та встановити вплив виконаних будівельних робіт на збереження будівлі як памятки містобудівництва та архітектури.

28.08.2009 р. разом із супровідним листом № 227/2 Одеське відділення науково-виробничого центру „Екострой” передало ТОВ „Юридичний дім” висновок про технічний стан частини нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 192 кв.м, розташованих в будівлі житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя,14, та кошторисну документацію на капітальний ремонт цих приміщень.

Зазначені висновок та кошторисна документація погоджені Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради.

Листом від 17.09.2009 р. № 01-13/7038 Управління охорони обєктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації з посиланням на п.12 охоронного договору погодило проведення ремонту орендованих приміщень відповідно до проектної документації розробленої НВЦ „Екострой” та погодженої Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради.

Для проведення капітального ремонту обєкту оренди ТОВ „Юридичний дім” 16.12.2009 р. уклало із НВЦ „Екострой” договір підряду № 1.

17.12.2009 р. Орендар передав, а НВЦ „Екострой” прийняв частину нежитлових приміщень підвалу загальною площею 192 кв.м, розташованих в будівлі житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя,14, для проведення робіт з капітального ремонту, що підтверджується актом здачі-приймання обєкту в ремонт.

В період проведення ремонту орендна плата не вносилась, в звязку з чим Орендодавцем оформлено повідомлення від 30.03.2010 р. № 01-15/290, в якому зазначено про відмову від Договору в порядку ст.782 ЦК України.

В подальшому, вказуючи на те, що назване повідомлення вручено не було, а, відтак, Договір свою дію в порядку ст.782 ЦК України не припинив, а також те, що у Орендаря існує перед Орендодавцем борг з орендної плати в сумі 42255,37 грн. за період з 01.03.2008 р. по 22.07.2010 р., Департамент звернувся до господарського суду Одеської області з позовом у рамках провадження у даній справі.

Перевіривши обґрунтованість доводів сторін, господарський суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, виходячи з наступного:

Згідно із приписами ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За правилами ст.526 ЦК України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобовязанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк...

Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобовязання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання).

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Аналогічні положення містяться в ч.ч.1,7 ст.193 ГК України, в яких визначено, що субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться; до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом; не допускаються одностороння відмова від виконання зобовязань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобовязання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Частиною 1 ст.283 ГК України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Відповідно до п.6 даної статті до відносин оренди застосовуються положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

В ч.3 ст.285 ГК України встановлено, що орендар зобовязаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно із приписами ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобовязується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст.762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно ст.2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 р. № 2269-XII (із змінами) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За правилами ч.3 ст.18 цього ж Закону України орендар зобовязаний своєчасно та в повному обсязі вносити плату за користування приміщенням.

Господарський суд, проаналізувавши наведені вище норми матеріального права в аспекті спірних правовідносин, відзначає, що між Департаментом та ТОВ „Юридичний дім” виникли господарські зобовязання, підставою яких є письмовий Договір оренди частини нежитлового приміщення, яке належить до комунальної форми власності.

При цьому Департаментом як Орендодавцем передано в оренду майно, обумовлене Договором (будь-які докази існування претензій Орендаря з цього приводу в матеріалах справи відсутні).

В свою чергу Орендарем в порушення приписів ст.ст.525,526,530,610, 629,759,762 ЦК України, ч.ч.1,7 ст.193, ст.ст.283,285 ГК України, ст.ст.2,18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та умов Договору не виконано зобовязання по перерахуванню на користь Орендодавця орендної плати в сумі 42255,37 грн. за період з 01.03.2008 р. по 22.07.2010 р. (вірний розрахунок наведено в додатку до позову), не дивлячись на те, що згідно із ч.1 ст.530 ЦК України та п.2.4 Договору строк виконання кожного зобовязання сплив 15 числа поточного місяця незалежно від результатів господарської діяльності Орендаря.

Отже, позов про стягнення основного боргу підлягає задоволенню.

За правилами п.7.6 Договору він може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Положеннями ч.3 ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобовязань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Загальні передумови для розірвання договору містяться в ч.2 ст.651 ЦК України, де встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З урахуванням того, що, як зазначено вище, матеріалами справи підтверджується неналежне виконання відповідачем зобовязань по перерахуванню орендної плати, чим порушено одну з істотних умов правочину та значною мірою позбавлено позивача того, на що він розраховував, укладаючи угоду, суд вважає цілком обґрунтованими вимоги Департаменту про розірвання Договору, укладеного між сторонами.

Одночасно господарський суд відмічає, що направлення Орендодавцем повідомлення від 30.03.2010 р. № 01-15/290, в якому зазначено про відмову від Договору, не припинило дію останнього, оскільки приписи ст.782 ЦК України настання наслідків у вигляді розірвання угоди в односторонньому порядку повязують з моментом одержання наймачем повідомлення, чого не відбулось.

Крім того, припинення дії правочину позбавляє Орендаря набутих ним прав користування нерухомим майном, а, отже, правомірно заявленим також є позов про виселення ТОВ „Юридичний дім” з нежитлового приміщення підвалу № 801 загальною площею 192 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя,14, та передачу зазначеного приміщення Департаменту.

Не приймаються до уваги доводи відповідача стосовно відсутності зобовязання перераховувати орендні платежі під час проведення ним капітального ремонту приміщення, т.я. таких виключень Договір не містить, у звязку з чим плата за користування нерухомим майном мала вноситись у повному обсязі.

Окремо слід відмітити, що п.4.5 Договору на спірні відносини не розповсюджується, оскільки він звільняє Орендаря від орендної плати при проведенні Орендодавцем реконструкції, реставрації чи капітального ремонту обєкта оренди, в ході якого Орендар звільняє орендовані приміщення, а в даному випадку капітальний ремонт виконувався на підставі п.п. „а” п.4.2, п.4.3 Договору з ініціативи та силами Орендаря, котрий орендований підвал не звільняв.

Разом з тим, в ч.1 ст.548 ЦК України закріплено, що виконання зобовязання (основного зобовязання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом. В силу ч.1 ст.546 ЦК України виконання зобовязання може забезпечуватися, зокрема, неустойкою (штраф, пеня).

Згідно ст.549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобовязання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобовязання за кожен день прострочення виконання.

Невиконання зобовязання або виконання зобовязання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання), згідно ст.610 ЦК України є порушенням зобовязання.

Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобовязання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.

Відповідно до ч.1 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобовязання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно ч.6 ст.232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобовязання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобовязання мало бути виконано.

За несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки (п.5.2 Договору).

Наведені норми діючого законодавства, умова Договору та порушення відповідачем обумовлених угодою строків внесення орендної плати надають позивачу право нарахувати пеню.

Між тим, Департаментом не представлено обґрунтований розрахунок нарахованої пені як-то передбачено п.5 ч.2 ст.54 ГПК України.

Так, на виконання пропозиції суду, викладеної в протоколі судового засідання від 18.07.2011 р. (поданий разом з позовною заявою розрахунок пені в сумі 3270,30 грн. не містить детального визначення розміру проценту за один день прострочення), позивачем надано розрахунок пені в сумі 3666,04 грн., який відрізняється від попереднього не тільки розмірами, а й періодом нарахування. При цьому заява про збільшення позовних вимог не подавалась.

За таких обставин, з огляду на ненадання без поважних причин детального розрахунку пені в сумі 3270,30 грн., позов в частині її стягнення слід залишити без розгляду на підставі п.5 ч.1 ст.81 ГПК України.

Окремо слід звернути увагу позивача на те, що згідно із ч.4 ст.81 ГПК України після усунення обставин, що зумовили залишення позову без розгляду, він має право знову звернутися з ним до господарського суду в загальному порядку.

За правилами ч.1 ст.49 ГПК України судові витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Керуючись ст.ст.33,34,43,44-49,81,82-85 ГПК України, вирішив:

Позов задовольнити частково.

Розірвати договір оренди від 02.02.2007 р. № 40/1 зі змінами від 08.05.2007 р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; код 26302595) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Юридичний дім” (65026, м. Одеса, вул. Гоголя, 14; код 32751389).

Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю „Юридичний дім” (65026, м. Одеса, вул. Гоголя, 14; код 32751389) з нежитлового приміщення підвалу № 801 загальною площею 192 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Гоголя,14, та передати зазначене приміщення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; код 26302595).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Юридичний дім” (65026, м. Одеса, вул. Гоголя, 14; код 32751389) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1; код 26302595) 42255/сорок дві тисячі двісті пятдесят пять/грн. 37 коп. заборгованості з орендної плати, 507/пятсот сім/грн. 56 коп. державного мита та 219/двісті девятнадцять/грн. 05 коп. витрат на ІТЗ судового процесу.

В решті позов залишити без розгляду.

Рішення набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання і може бути оскаржено в апеляційному порядку.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення підписано 05.08.2011 р.

Суддя Лічман Л.В.