Рішення № 17149596, 15.07.2011, Господарський суд Кіровоградської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Кіровоградської області

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"15" липня 2011 р.Справа № 5013/1052/11 Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Коротченко Л.С., розглянув у відкритому судовому засіданні справу № 5013/1052/11

за позовом: комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради, м. Кіровоград

до відповідача: малого приватного підприємства "Інвест-Оптим", м. Кіровоград

про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору.

Представники :

від позивача - ОСОБА_1 , довіреність № 6 від 05.01.11 р.;

від відповідача - участі не брали.

Комунальне підприємство по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради звернулося до господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою про зобов'язання відповідача укласти додаткову угоду до договору оренди нежитлового приміщення № 136 від 01.01.03 р. про зміну розміру орендної плати від 11.05.11 р.

11.07.11 р. та 15.07.11 р. позивачем подано до суду уточнення до позовної заяви, згідно останньої редакції яких позивач просить внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення № 136 від 01.01.03 р., виклавши п. 3.1. вказаного договору в наступній редакції:

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку, пропорції розподілу та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, затвердженої рішенням Кіровоградської обласної ради від 04.11.05 р. № 501 (з наступними змінами та доповненнями) і становить 174879,98 грн. в місяць (а.с. 91, 99).

Враховуючи те, що подані до суду позивачем 15.07.11 р. уточнення, не є зміною підстав або предмету позову, а також наявність доказу направлення уточнень відповідача, господарський суд приймає уточнення до позову та розглядає вимоги позивача в редакції уточнень (а.с. 99).

30.06.11 р. на адресу господарського суду надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого відповідач зазначає, що лист - пропозиція про необхідність зміни п. 3.1. договору оренди шляхом підписання додаткової угоди не надходив на адресу орендаря. Таким чином, порушення позивачем порядку зміни умов договору є підставою для відмови у позові.

Крім того, відповідач вважає позов необґрунтованим, оскільки позивач в позовній заяві посилається на норми чинного законодавства, що не регулюють відносини, пов'язані зі зміною умов договору оренди.

До того ж, укладення додаткової угоди до договору на умовах, запропонованих позивачем, є неможливим, оскільки суперечить ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Посилаючись на зміст постанови Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 25.06.08 р. у справі № 4/90 та на вимоги ч. 2 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України, відповідач просить в задоволенні позовних вимог відмовити повністю (а.с. 20-22).

Представник відповідача приймав участь в судовому розгляді справи, однак в судовому засіданні 15.07.11 р. участі не брав.

Разом з цим, відповідач належним чином повідомлений про дату, час та місце судового засідання, що підтверджується підписом повноважного представника малого приватного підприємства "Інвест-Оптим" на судовому повідомленні про наступне засідання від 12.07.11 р. (а.с. 97).

Дослідивши матеріали справи, надані у справі докази, заслухавши пояснення представника позивача, господарський суд встановив наступне.

01.01.03 р. між комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (далі - Орендодавець) та малим приватним підприємством "Інвест-Оптим" (далі - Орендар), згідно розпорядження голови Кіровоградської обласної державної адміністрації № 266-р від 18.07.02 р. (а.с.38), укладено договір оренди приміщення № 136 (далі - Договір, а.с. 7-9).

Відповідно до умов Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування приміщення (далі - майно), розташоване за адресою: вул. Бєляєва, 2, загальною площею 3589,4 кв.м., балансова вартість якого становить 717487 тис. грн.

На момент підписання Договору освоєних площ 2047,8 кв.м. (1-2 поверхи, підвальне приміщення).

Неосвоєних площ 1541,6 кв.м. (3-4 поверхи). Строк освоєння до 01.01.04 р.

Майна передається в оренду з метою створення комплексу по наданню торгівельних та побутових послуг (п. 1.1. Договору).

Відповідно до п. 2.1. Договору, орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі майна.

Згідно п. 3.1. Договору орендна плата визначається на підставі розрахунку за базовими ставками і становить без ПДВ за перший місяць (січень 2003 р.) місяць оренди 4 127,29 грн.

Орендна плата нараховується поступово по мірі освоєння Орендарем площ, нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Відповідно до п.п. 3.2.-3.3. Договору, орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць; орендна плата перераховується Орендодавцю не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним місяцем.

Пунктом 3.4. Договору визначено, що розмір орендної плати та комунальних послуг може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Згідно п. 10.1 Договору, Договір укладено строком на 10 років, що діє з 01.01.03 р. по 01.01.13 р. включно.

Договір підписаний Орендодавцем і Орендарем та погоджений заступником голови Кіровоградської обласної державної адміністрації.

Під час дії укладеного між Орендодавцем та Орендарем Договору, сторонами вносились зміни та доповнення до Договору.

Так, змінено з 01.01.04 р. та викладено в наступній редакції п. 1.1. Договору: "1.1. Неосвоєних площ 1541,6 кв.м. (3-4 поверхи). Строк освоєння ІІІ поверху до 01.07.04 р., ІV поверху до 01.01.05 р. (а.с. 72).

З 01.01.05 р. змінено п. 3.1. Договору, згідно нової редакції якого орендна плата становить 8 467,24 грн. і перераховується Орендарем Орендодавцю на протязі 5-ти днів після одержання рахунків (а.с. 33-34); з 16.05.09 р. змінено та викладено в новій редакції розділ 11 Договору "Платіжні та поштові реквізити сторін" (а.с. 10 зворотній бік).

Крім того, змінами з 01.01.10 р. та з 01.04.10 р. викладено в нових редакціях п.п. 3.7. та 11 Договору відповідно (а.с. 77 - 80).

До того ж, 26.02.08 р. шляхом укладення Додаткової угоди, сторонами внесено доповнення до тексту Договору: п. 5.10. Орендодавець зобов'язує Орендаря заключити договір з КМ РЕМ ВАТ "Кіровоградобленерго" на постачання електроенергії орендованої будівлі по вул. Бєляєва, 2, як субабонента КП по управлінню будинками обласної ради. (а.с. 75).

Додатки до Договору, наступні зміни до Договору та Додаткова угода до Договору є його невід'ємними частинами, підписані сторонами та скріплені круглими печатками Орендодавця та Орендаря.

Як вбачається з Акту приймання - передачі майна, Орендодавцем передано, а Орендарем прийнято в оренду строком на 10 років будівлю, розташовану по вул. Бєляєва, 2, вартісні показники якої наведені у вказаному Акті (а.с. 9 зворотній бік).

Як вбачається зі змісту укладеного сторонами 01.01.2003 р. Договору, а також відповідного до нього розрахунку орендної плати на 2003 рік, розмір орендної плати визначався з урахуванням діючої на той час базової орендної ставки (1,5) і коефіцієнтів до базових ставок, які враховують характеристику нежитлових приміщень (1,2; 1.1) (а.с.7-9, 80).

Як вбачається з матеріалів справи, на час укладення Договору, 01.01.2003 р., базова орендна ставка орендної плати за 1 кв.м. в місяць нежитлових приміщень в м. Кіровограді (1,5), а також коефіцієнти та їх значення, які враховуються як характеристика нежитлових приміщень, що застосовуються при визначені ставки орендної плати визначені рішенням Кіровоградської міської ради № 90 від 15.10.1998 р. (а.с. 69-зворотній бік, 70, 70-звортній бік).

На підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у зв'язку із змінами, що відбулися у законодавстві з питань оренди у 2004 році, рішенням Кіровоградської обласної ради від 04.11.05 р. № 501 затверджено Методику розрахунку, пропорції розподілу та порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області (далі - Методика, а.с. 39).

14.12.07 р. Кіровоградською обласною радою внесено зміни до рішення обласної ради від 04.11.05 р. № 501 та затвердженої ним Методики, а також затверджено Типовий договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області (а.с. 40-64).

Згідно ч. 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування та оренду.

Частиною 2 ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті ( у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Рішенням Кіровоградської обласної ради від 22.04.11 р. № 141 "Про внесення змін до Методики розрахунку, пропорції розподілу та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, затвердженої рішенням Кіровоградської обласної ради від 04.11.05 р. № 501" (далі - Рішення) змінено розмір базових орендних ставок, зокрема, розміщення торгівельних об'єктів - 40,00 грн. у місяць за 1 кв.м. (а.с. 11-12).

Пунктом 2 Рішення зобов'язано орендодавців майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області у місячний термін з дня прийняття обласною радою Рішення провести роботу про приведенню договорів оренди вказаного майна у відповідність з Рішенням та вимогами чинного законодавства.

На виконання вимог Рішення, 11.05.11 р. позивачем на адресу відповідача було направлено лист № 275 з доданою до нього для підписання Орендарем додатковою угодою про зміну розміру орендної плати. У вказаному листі Орендодавець просив розглянути пропозицію до 16.05.11 р., підписати додаткову угоду та повернути один примірник на адресу позивача (а.с. 13-14).

Оскільки відповідач відповіді на пропозицію не надав, додаткову угоду від 11.05.11 р. у встановлений Орендодавцем строк не підписав, позивач звернувся до суду з даним позовом за захистом своїх порушених прав та охоронюваних законом інтересів.

Відповідач позовні вимоги заперечив, вказуючи на те, що лист - пропозиція про необхідність зміни п. 3.1. договору оренди шляхом підписання додаткової угоди не надходив на адресу орендаря. Таким чином, порушення позивачем порядку зміни умов договору є підставою для відмови у позові.

Крім того, відповідач вважає позов необґрунтованим, оскільки позивач в позовній заяві посилається на норми чинного законодавства, що не регулюють відносини, пов'язані зі зміною умов договору оренди.

До того ж, укладення додаткової угоди до договору на умовах, запропонованих позивачем, є неможливим, оскільки суперечить ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Посилаючись на зміст постанови Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 25.06.08 р. у справі № 4/90 та на вимоги ч. 2 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України, відповідач просить в задоволенні позовних вимог відмовити повністю (а.с. 20-22).

Згідно ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За змістом статей 10, 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" однією із істотних умов договору оренди є, зокрема, орендна плата (з урахуванням її індексації), яка встановлюється згідно з методикою розрахунку орендної плати.

Правила щодо зміни розмірів орендної плати встановлені статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно якої розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 632 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Запропонована позивачем Додаткова угода від 11.05.11 р. до Договору, яка фактично є договором про внесення змін до договору оренди, була у відповідності до вимог ст. 181 Господарського кодексу України направлена відповідачу за адресою: 25017, м. Кіровоград, вул. Бєляєва, 2, що підтверджується копією вкладення до цінного листа від 11.05.11 р. (а.с. 13 зв. бік).

Оскільки, згідно довідки Головного управління статистики в Кіровоградській області № 14-7596 від 23.06.11 р. (а.с. 19), місцезнаходженням відповідача значиться саме м. Кіровоград, вул. Бєляєва, 2, господарський суд не приймає до уваги заперечення відповідача щодо невиконання позивачем вимог закону щодо надіслання пропозиції про укладення (зміну) договору.

Господарський суд вважає також цілком обґрунтованим та доречним посилання позивача в обґрунтування своїх вимог на ст. 203 параграфу 1 глави 16 Цивільного кодексу України, що встановлює загальні вимоги до правочинів, ст. ст. 628, 632 глави 52 Цивільного кодексу України, що визначає поняття та умови договору, ст. 651 глави 53 Цивільного кодексу України, що визначає умови укладення, зміни і розірвання договору, ст. 759 параграфу 1 глави 58 Цивільного кодексу України, що регулює загальні положення про найм (оренду), а також на норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

В частині заперечень відповідача щодо фактів, встановлених постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 25.06.08 р. у справі № 4/90, винесеної у спорі між тими ж сторонами, слід зазначити наступне.

Відповідач як на підставу застосування ст. 35 ГПК України послався на те, що постановою ДАГС від 25.06.2008 р. у справі № 4/90 встановлено факти, які не підлягають доведенню у даній справі. Однак господарський суд не погоджується з думкою відповідача в цій частині, оскільки твердження відповідача стосуються не фактів, встановлених судом у справі № 4/90, а висновків, яких дійшов суд в іншій справі, які не є обов'язковими для суду при розгляді даної справи, у зв'язку з чим доводи відповідача в цій частині є безпідставними.

Крім того, слід зазначити також, що на думку позивача, з якою погоджується господарський суд, положення ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо граничного розміру річної орендної плати за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом, не підлягає застосуванню до правовідносини за Договором, укладеним між сторонами у даній справі.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

Пунктом 3 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.03 р., визначено, що цілісний майновий комплекс - об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності.

Відповідач не надав суду належних доказів того, до орендоване ним приміщення належить до об'єктів, що мають ознаки цілісного майнового комплексу, у зв'язку з чим господарський суд вважає заперечення відповідача в цій частині безпідставними.

Відповідно до п. 7 ст. 79 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно - правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Частиною 1 ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Підстави для зміни або розірвання договору встановлено ст. 651 Цивільного кодексу України. Відповідно до ч. 2 зазначеної статті договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з п. 3.4. Договору, розмір орендної плати та комунальних послуг може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разу неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Таким чином, на виконання вимог ст. 181 та ст. 188 Господарського кодексу України позивачем дотримано встановлений порядок внесення змін до укладеного договору оренди.

Крім того, господарський суд встановив, що умова про зміну розміру орендної плати цілком відповідає умовам п.3.4. Договору оренди.

За наведених обставин, позовні вимоги про внесення змін до Договору оренди шляхом викладення п. 3.1. Договору в редакції позивача є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

При цьому, з підстав зазначених вище, господарський суд не приймає до уваги заперечення відповідача, вважає їх безпідставними та необґрунтованими.

Отже, позовні вимоги слід задовольнити в повному обсязі.

На підставі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 49, 82-85, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ :

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення № 136 від 01.01.2003 р., виклавши п. 3.1 договору в наступній редакції: “Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, затвердженої рішенням Кіровоградської обласної ради від 04.11.2005 р. № 501 (з наступними змінами та доповненнями) і становить 174 879,98 грн. в місяць ".

Стягнути з малого приватного підприємства "Інвест-Оптим (25006, м. Кіровоград, вул. Бєляєва, 2, код 23098792, рахунки в банківських установах не відомі) на користь комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (25022, м. Кіровоград, пл. Кірова, 1 Будинок Рад, код 04013867, рахунки в банківських установах не відомі) витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 236,00 грн.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення місцевим господарським судом.

У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання повного рішення.

Суддя Л.С. Коротченко

Повне рішення складено - 20.07.2011 р.