Постанова № 1669539, 22.10.2007, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 22.10.2007 № 13/164/18

 Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

 головуючого: Корсака В.А.

 суддів:

 За участю представників:

 від позивача - Роговий О.І. -представник за довіреністю,

 від відповідача - ОСОБА_2 -представник за довіреністю,

 розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради

 на рішення Господарського суду Чернігівської області від 16.07.2007

 у справі № 13/164/18  

 за позовом Комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради

 до Суб"єкту підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1

 про дострокове розірвання договору ті вивільнення приміщення

ВСТАНОВИВ:

 Позивач звернувся до Господарського суду Чернігівської області з позовом до відповідача про дострокове розірвання договору оренди № 28у від 01.08.2003 р. та звільнення ним орендованого приміщення будівлі кінотеатру "Дружба" за адресою м. Чернігів, проспект Миру, 51.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивачем зазначено про безпідставне укладення відповідачем договорів суборенди без дозволу позивача та невиконання відповідачем обов'язку по здійсненню поточного ремонту.

Крім того, у суді першої інстанції 02.07.2007 року позивачем подано заяву про зміну підстав заявленого позову, відповідно до якої він зазначає про наявність нових обставин, які є додатковими ( крім тих які зазначались раніше по тексту позовної заяви) підставами для дострокового розірвання договору оренди з відповідачем, а саме недотримання протипожежних правил, вимог, стандартів, невиконання приписів і постанов органів державного пожежного нагляду, неутримання у справному стані засобів протипожежного захисту, зв'язку, пожежної техніки, обладнання, інвентарю, що є порушенням п.5.6. договору оренди та створює загрозу пошкодження орендованого майна від пожежі.

Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 16.07.2007р. по справі №13/164/18 у позові було відмовлено.

Позивач, не погодившись з прийнятим рішенням, звернувся з апеляційною скаргою та просить його скасувати частково та задовольнити позов в повному обсязі, оскільки вважає, що воно прийнято по неповно з'ясованим обставинам, що мають значення для справи, з порушенням норм процесуального та матеріального права.

В своїй апеляційній скарзі позивач посилається на те, що місцевим судом не було досліджено факти безпідставного укладання відповідачем договорів суборенди без отримання дозволу та погодження позивача. Крім того, апелянт вказує на те, що відповідач не виконував свого обов'язку стосовно проведення поточного ремонту згідно умов договору оренди. Також, скаржник зазначає про те, що відповідачем не було виконано договірних зобов'язань з дотримання протипожежних правил, вимог, стандартів. Ці порушення умов договору оренди є підставою для його розірвання.

Розглянувши доводи, які вказані в апеляційній скарзі, дослідивши фактичні обставини та матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, колегія встановила наступне:

Як свідчать матеріали справи, 01 серпня 2003 року між Управлінням з питань майна комунальної власності облдержадміністрації та Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2було укладено договір оренди №28у будівлі комунальної власності області по АДРЕСА_1

Відповідно до умов договору, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування будівлю кінотеатру "Дружба" загальною площею 2128,3 кв. м без (без касових приміщень кінотеатру), яка розташована по АДРЕСА_1 у м. Чернігові, що перебуває на балансі управління з питань майна комунальної власності облдержадміністрації.

Згідно з п. 10.1 договору вказаний договір діє з 01.08.2003 р. по 31.07.2006 р. строком на 3 роки.

01.08.2003 р. актом № 28у прийому-передачі в оренду майна комунальної власності області, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, орендодавцем (Управління з питань майна комунальної власності облдержадміністрації ) передано, а орендарем (СПД ОСОБА_2) прийнято в строкове платне користування будівлю кінотеатру "Дружба" загальною площею 2128,3 кв. м без (без касових приміщень кінотеатру), яка розташована по АДРЕСА_1 у м. Чернігові, що перебуває на балансі управління з питань майна комунальної власності облдержадміністрації.

26.12.2003 р. між Управлінням з питань майна комунальної власності облдержадміністрації та СПД ОСОБА_2 укладено додаткову угоду № 28у-1 до договору оренди згідно якої п. 10.1 викладено в такій редакції "Цей договір діє з 01 серпня 2003 р. по 31 липня 2011 р. строком вісім років".

23 лютого 2005 року між приватним підприємцем ОСОБА_2(первісний кредитор) та приватним підприємцем ОСОБА_1(новий кредитор) укладено договір уступки вимоги. Відповідно до умов договору первісний кредитор уступає, а новий кредитор приймає всі права орендаря за договором оренди будівлі комунальної власності області № 28У від 01.08.2003 р. між Управлінням з питань майна комунальної власності облдержадміністрації (орендодавець) та ОСОБА_2(орендар). Предметом договору оренди є будівля кінотеатру "Дружба" загальною площею 2128,3 кв. м в м. Чернігові по АДРЕСА_1.

Розпорядженням Чернігівської обласної державної адміністрації № 80 від 01.04.2005 р. "Про внесення змін до структури обласної державної адміністрації"" згідно з рішенням 15 сесії Чернігівської обласної ради IV скликання від 25.03.2005 р. "Про створення Управління комунального майна обласної ради" ліквідовано у структурі обласної державної адміністрації Управління з питань майна комунальної власності обласної державної адміністрації.

Згідно підпункту 2.1 п. 2 статуту Комунального підприємства "Діловий центр" Чернігівської обласної ради, затвердженого рішенням Чернігівської обласної ради від 21.04.2005 р. основною метою діяльності підприємства є збереження комплексу будівель комунальної власності (14000 м. Чернігів, вул. Шевченко, 7; м. Чернігів, пр-т Миру, 20; м. Чернігів, пр-т Миру, 22; 14000 м. Чернігів, пр-т Миру, 49а; 14000 м. Чернігів, пр-т Миру, 51; 14000 м. Чернігів, вул. Старобілоуська, 25а), забезпечення їх належної експлуатації, підвищення інвестиційної привабливості та підвищення рівня ділової активності обласного центру, отримання прибутку.

Відповідно до підпункту 4.1 п. 4 статуту до статутного фонду підприємства входять будівлі за адресою 14000 м. Чернігів, вул. Шевченко, 7; м. Чернігів, пр-т Миру, 20; м. Чернігів, пр-т Миру, 22; 14000 м. Чернігів, пр-т Миру, 49а; 14000 м. Чернігів, пр-т Миру, 51; 14000 м. Чернігів, вул. Старобілоуська, 25а.

Згідно підпункту 4.2 п. 4 статуту майно підприємства є комунальною власністю області і закріплюється за ним на праві господарського відання.

01.06.2005 р. між Комунальним підприємством "Діловий центр" Чернігівської обласної ради та Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1укладено додаткову угоду про внесення змін до договору № 28у від 01.08.2003 р. оренди будівлі комунальної власності по АДРЕСА_1 м. Чернігів. Сторони уклали додаткову угоду в зв'язку з тим, що Управління з питань майна комунальної власності облдержадміністрації, що виступало орендодавцем за договором № 28у від 01.08.2003 р. ліквідоване; господарське відання щодо будівлі комунальної власності по АДРЕСА_1 в м. Чернігові здійснює Комунальне підприємство "Діловий центр" Чернігівської обласної ради на підставі Статуту підприємства, затвердженого рішенням Чернігівської обласної ради від : 21.04.2005 р. та дійшли згоди внести відповідні зміни до договору № 28у, а саме преамбулу договору викладено наступним чином: "Комунальне підприємство "Діловий центр" Чернігівської обласної ради (орендодавець) особі директора Стрижака Олексія Вадимовича, що діє на підставі Статуту з одного боку та Суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_1(орендар), що діє на підставі Свідоцтва про державну реєстрацію підприємницької діяльності (зареєстроване 21.08.2003 р. за № 50555) з другого боку, керуючись Законом України "Про оренду державного та комунального майна", уклали цей договір про наступне:".

Як вбачається з вище встановленого, орендоване майно є майном комунальної власності , а тому до правовідносин сторін застосовуються вимоги Цивільного та Господарського Кодексів України га Закону України „Про оренду державного та комунального майна".

На час розгляду справи, договір оренди №28у від 01.08.2003 року з додатками є чинним.

Як свідчать матеріали справи, суд першої інстанції відмовив позивачу у позові в зв'язку з недоведеністю позивачем факту порушення з боку відповідача, наслідком якого є дострокове розірвання договору оренди та звільнення приміщення .

З вищевказаним висновком суду першої інстанції колегія погодитися не може та вважає, що позовні вимоги позивача підлягають задоволенню в повному обсязі з наступних підстав.

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» відповідач , як орендар , має право передавати майно в суборенду , якщо інше не передбачено договором оренди. Аналогічну норми вміщує і ст.288 Господарського кодексу України.

 Пунктом 5.10 договору встановлено обов'язок орендаря погоджувати з орендодавцем умови та терміни дії договорів суборенди приміщень до їх підписання.

Відповідно до п. 6.4 договору орендар має право за дозволом орендодавця передавати окремі приміщення орендованого майна в суборенду фізичним та юридичним особам, при цьому строк надання майна в суборенду не може перевищувати терміну дії цього договору, а умови відповідно до договору повинні бути погоджені з орендодавцем, плата за суборенду не повинна перевищувати плати орендованого майна. Передача всього майна в суборенду забороняється.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач в порушення п. 6.4 договору оренди передав частину орендованого приміщення в суборенду без отримання на це дозволу орендодавця. Ці обставини підтверджуються наступними доказами:

Відповідно до Акту перевірки цільового використання орендованих приміщень від 10.05.2006 року, вбачається відповідач уклав договір з суборендарем - СПД ОСОБА_3, який фактично користується частиною орендованого приміщення в якому облаштував магазин. При цьому згоду від орендодавця на передачу в користування СПД ОСОБА_3, частини орендованого майна від орендодавця отримано не було.

Факт користування СПД ОСОБА_3 частиною орендованого приміщення тривалий час також підтверджує Акт від 16.10.2007р. перевірки використання майна спільної власності територіальних громад сіл, міст Чернігівської області у будівлі, що розташована по проспекту Миру,51 у м. Чернігові. Крім того, матеріали справи містять фототаблиці, відповідно до яких вбачається, що між відповідачем та СПД ОСОБА_3 був укладений договір №10 суборенди нерухомого майна, що належить комунальної власності області без погодження та отримання дозволу на його укладення з позивачем. З фототаблиць, які є в матеріалах справи, вбачається про те, що Приватному підприємцю ОСОБА_3 Чернігівською міською радою був наданий дозвіл №295 на розміщення об'єкту торгівлі, а саме магазину по продажу не продтоварів (побутова техніка) за адресою : АДРЕСА_1 у м. Чернігові (в орендованому приміщенні). Представник відповідача пояснив в судовому засіданні що договір суборенди з СПД ОСОБА_3 з орендодавцем не погоджувався.

Таким чином, відповідачем було порушено умови договору оренди №28у та зазначені факти є підставою для дострокового розірвання договору.

Позивач, після встановлення фактів порушень з боку відповідача умов договору, неодноразове звертався з листами до відповідача про усунення виявлених ним порушень користування майном та просив повернути приміщення з користування від осіб, які ним користуються без укладання з ними договорів.

З огляду на викладене, колегія вважає, що місцевим судом не було досліджено повністю всі обставини даної справи, а саме факт передачі частини орендованого майна в суборенду без згоди орендодавця.

Доводи представника відповідача стосовно того, що СПД ОСОБА_3 користується орендованим майном на підставі договору про сумісну діяльність з одним їз суборендарів колегія вважає необґрунтованими, оскільки ці доводи спростовуються переліченими вище доказами, які свідчать про те, що СПД ОСОБА_3 фактично використовує частину орендованого майна під магазин на підставі договору суборенди, який не був погоджений з орендодавцем.

Щодо невиконання відповідачем робіт з поточного ремонту колегія вважає вказати наступне.

Відповідно до п.5.5 договору оренди відповідач, як орендар , зобов'язаний проводити необхідний поточний ремонт об'єкту оренди за рахунок власних коштів , які не підлягають компенсації.

Стаття 18-1 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачає, що поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Суд першої інстанції в своєму рішенні вказав про те, що відповідач повинен проводити поточний ремонт з моменту подання позивачем вимоги, оскільки в договорі сторонами не зазначено конкретний термін його виконання.

Ці висновки суду першої інстанції колегія вважає помилковими та такими що суперечать умовам договору виходячи з наступного.

В пункті 5.5 договору передбачено обов'язок орендаря робити необхідний поточний ремонт, тобто обов'язок орендаря, в даному випадку, виникає з моменту, коли з'явилися дефекти орендованого ним майна, які можуть бути усуненні поточним ремонтом. Цей обов'язок по проведенню необхідного ремонту орендар повинен виконувати самостійно в розумні строки, без додаткової вимоги орендодавця. Крім того, договором взагалі не передбачено проведення поточного ремонту тільки після отримання вимоги орендодавця.

Таким чином, суд першої інстанції у даному випадку помилково застосував частину 2 ст. 530 Цивільного кодексу України щодо не визначення дати виконання цієї умови договору.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач не виконав умови договору щодо своєчасного проведення необхідного поточного ремонту, в зв'язку з чим орендодавець був вимушений направляти орендарю вимоги щодо виконання його зобов'язань в цій частині. Листом за №98 від 17.05.2006 року позивач звернувся до відповідача з вимогою здійснити необхідні роботи з поточного ремонту орендованого приміщення до 20.06.2006 року.

На думку відповідача, види ремонтних робіт , які беззаперечно відносяться до поточних ремонтних робіт це є фарбування воріт з обох сторін олійною фарбою ; покриття цинковою сталлю парапетної стінки ; ліквідація осідання ґрунту і асфальтового покриття на місці проходження водопроводу. Відповідач повинен був їх виконати до 20.06.2006 року. Вказані роботи здійснені відповідачем несвоєчасно, а саме тільки в листопаді місяці 2006 року після повторного звернення з вимогою про здійснення поточних ремонтних робіт ( лист № 293 від 15.09.2006 року). До речі , факт виконання перелічених робіт в листопаді 2006 року представником відповідача не заперечувався.

За Висновком експертів № 394ц судової будівельно-технічної експертизи від 04.05.2007 року з переліку робіт , виконання яких позивач вимагав від відповідача в листі за вих. № 98 від 17.05.2006 року , до робіт з поточного ремонту , що не були здійснені , але могли бути здійснені відповідачем без капітального ремонту , відносяться наступні види робіт ( п.6 Висновків експертизи ) :

 Ремонт штукатурки фасаду з боку проспекту Миру : на висоті до 4-метрів на площі 20 кв.м. , на висоті більш 4 м. - 8 кв.м.

Відповідно до п.3 Висновків експертизи термін виконання вказаних робіт згідно вимог додатку 3 до пункту 2.1.5 «Правил утримання будівників та прибудинкових територій» повинен становити 1-5 діб з моменту їх виявлення.

Позиція відповідача полягає в тому , що вказані роботи беззаперечно віднесено до поточних тільки відповідно до Висновком експертів № 394ц судової будівельно-технічної експертизи від 04.05.2007 року. Таким чином термін виконання вказаних робіт повинен становити 1-5 діб з моменту отримання висновків судової експертизи.

Фактично вказані роботи були виконані відповідачем тільки наприкінці травня місяця 2007 року , тобто з порушенням термінів , визначених Висновком експертизи.

З наведених фактів вбачається , що відповідач протягом дії договору оренди несвоєчасно виконував роботи з поточного ремонту в порушення умов договору та частини 1 ст. 193 Господарського кодексу України , ст.526 Цивільного кодексу України.

Відповідно до п.4 Висновків експертизи за всіляких обставин несвоєчасне проведення робіт з поточного ремонту призводить до передчасного зносу, псування та погіршення стану будівлі в цілому.

Тобто , висновками експертної установи підтверджується виказане позивачем в процесі судового розгляду ствердження , що несвоєчасне виконання відповідачем договірних зобов'язань з поточного ремонту , призводить до передчасного зносу та псування , погіршення стану орендованого майна .

Таким чином , колегія вважає, що не відповідає матеріалам справи та суперечить висновкам експертизи викладене в рішенні ствердження суду про недоведеність позивачем факту , що не проведення відповідачем поточного ремонту створює загрозу пошкодження приміщень та будівлі орендованого кінотеатру.

Пунктом п.5.1 договору оренди на відповідача покладено обов'язок забезпечувати збереження майна , не допускати його псування.

Згідно з п. 3 частини 1 статті 783 Цивільного кодексу України , ч. 3 ст.291 Господарського кодексу України , наймодавець має право вимагати розірвання договору найму , якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі

Отже, колегія прийшла до висновку про те, що не проведення відповідачем поточного ремонту, згідно з умовами укладеного договору оренди, є підставою для дострокового розірвання цього договору.

Щодо невиконання відповідачем договірних зобов'язань з дотримання протипожежних правил, вимог , стандартів слід вказати наступне.

Відповідно до п.5.6 договору оренди № 28у від 01.08.2003 року відповідач , як орендар, зобов'язаний дотримуватись протипожежних правил , вимог , стандартів, виконувати приписи і постанови органів державного пожежного нагляду , утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту , зв'язку , пожежну техніку , обладнання та інвентар.

Із заявою про зміну підстав позову (вих.. № 217/07 від 27 червня 2007 року ) позивачем була надана суду копія листа від Головного управління МНС України в Чернігівській області за вих. № 26-3/12-3484 від 22.06.2007 року , до якого додано Припис Державного пожежного нагляду про усунення порушень вимог пожежної безпеки, складений за результатами планової перевірки орендованих приміщень кінотеатру, що проводилась 24.05.2007 року.

З Припису Державного пожежного нагляду вбачається що відповідачем допущена значна кількість порушень вимог пожежної безпеки ( 53-и порушення) , іншими словами Припис Державного пожежного нагляду підтверджує факт не виконання відповідачем протипожежних правил , вимог , стандартів.

Порушуючи протипожежні правила, відповідач тим самим не виконує договірні зобов'язання , встановлені п. 5.6 договору оренди, що є порушенням загальних засад виконання зобов'язань , викладених в ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України , ст.526 Цивільного кодексу України.

Також слід зазначити , що відповідно до частини 3 ст.26 Закону України від 10.04.1992 року № 2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково розірвано на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань .

Відповідно до п.13 Роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 року № 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна» , зазначено , що підставою для розірвання договору може бути невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань , передбачених договором оренди .

Тобто , сам факт невиконання відповідачем договірних зобов'язань з поточного ремонту та дотримання протипожежних правил, вне залежності від того призводить чи не призводить це до погіршення стану орендованого майна , створює чи не створює загрозу майну , є достатньою підставою для розірвання договору оренди.

Керуючись ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», позивач вказує на те, що існує підстава для дострокового розірвання Договору оренди №28у від 01.08.2003 року, оскільки відповідач не виконує взяті на себе за договором зобов'язання.

Згідно з п.3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами.

Згідно зі ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 ГК України.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач був повідомлений про пропозицію позивача достроково розірвати договір оренди.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду. (ст.. 188 Господарського кодексу України).

Таким чином, колегія вважає про те, що договір оренди №28у від 01.08.2003р. підлягає розірванню. Крім того, колегія вважає, оскільки договір оренди підлягає розірванню то відповідача слід зобов'язати звільнити з орендованого ним приміщення , яке розташовано за адресою: АДРЕСА_1 у м. Чернігові.

В зв'язку з задоволенням позовних вимог державне мито, відповідно до ст.49 ГПК України, підлягає стягненню з відповідача.

За вищезазначених обставин, колегія прийшла до висновку, що апеляційна скарга Комунального підприємства „Діловий центр” Чернігівської обласної ради підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню. Позов слід задовольнити в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 101-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

 1.Апеляційну скаргу Комунального підприємства „Діловий центр” Чернігівської обласної ради задовольнити .

2.Рішення Господарського суду Чернігівської області від 16.07.2007 р. по справі №13/164/18 скасувати .

3. Позов Комунального підприємства „Діловий центр” Чернігівської обласної ради задовольнити в повному обсязі. Розірвати договір оренди №28у від 01.08.2003р. та зобов'язати Суб'єкт підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_1звільнити приміщення Комунального підприємства „Діловий центр” Чернігівської обласної ради, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

4. Стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1(АДРЕСА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1, ІН НОМЕР_1, свідоцтво НОМЕР_2 від 21.08.2003р.) на користь Комунального підприємства „Діловий центр” Чернігівської обласної ради (14000, м. Чернігів, пр. Миру,49а , п/р 26002181 в Чернігівській філії ВАТ „Мегабанк”, МФО 353616, код 33469496 ) 85 грн. витрат по сплаті державного мита, 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та 43 грн. державного мита за подання апеляційної скарги. Видати наказ.”

5. Видачу наказу доручити Господарському суду Чернігівської області.

6. Матеріали справи №13/164/18 повернути Господарському суду Чернігівської області.

 Головуючий суддя

 Судді

 26.10.07 (відправлено)