Рішення № 16567964, 14.06.2011, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Невського/Річна, 29/11, к. 101

РІШЕННЯ

Іменем України

14.06.2011Справа №5002-7/1610-2011

За позовом Комунального підприємства Ялтинської міської ради „Комбінат благоустрою” (98600, м. Ялта, провулок Дарсанівський, 5, ідентифікаційний код 24406586)

До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю „Ялта-Верона” (98662, м. Ялта, смт. Гаспра, вул. Алупкінське шосе, 9; 98600, м. Ялта, вул. Київська, 1; м. Ялта, вул. Свердлова, 21, ідентифікаційний код 14367371)

Про розірвання договору оренди та спонукання до звільнення приміщення.

Суддя І. І. Дворний

представники:

Від позивача ОСОБА_1, предст., дов. №1101/кб від 24.12.2010 р.

Від відповідача - ОСОБА_2., предст., дов. від 16.05.2011 р.

Сутьспору: Комунальне підприємство Ялтинської міської ради „Комбінат благоустрою” звернулося до господарського суду Миколаївської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю „Ялта-Верона”, в якому просить суд:

-розірвати договір оренди комунального майна від 03.01.2002 р. №105, за яким орендодавцем є Комунальне підприємство Ялтинської міської ради „Комбінат благоустрою” (як правонаступник комунального підприємства „Ялтажитлоексплуатація”), а орендарем ТОВ „Ялта-Верона”;

-зобовязати ТОВ „Ялта-Верона” звільнити нежитлові приміщення ресторану „Ластівчине гніздо” (площею 177,8 кв. м.), які розташовані за адресою: м. Ялта, смт. Гаспра, Алупкінське шосе, 9 (мис Ай-Тодор);

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач посилається на те, що 03.01.2002 р. між КП „Управління міського господарства” та Україно-італійським сумісним підприємством „Ялта-Верона” був укладений договір оренди нежилого приміщення площею 177,8 кв. м., яке розташоване за адресою: м. Ялта, смт. Гаспра, Алупкінське шосе, 9 (мис Ай-Тодор). Комунальне підприємство Ялтинської міської ради „Комбінат благоустрою” стверджує, що відповідач порушує умови договору оренди та положення чинного законодавства, оскільки утримує та експлуатує майно в неналежному стані (у відповідності з технічними, санітарними, протипожежними нормами); не забезпечує пожежну безпеку обєкта оренди; не виконує вимоги статті 24 Закону України „Про охорону культурної спадщини”. Наведене розцінюється позивачем як порушення умов договору, зокрема, пунктів 3.4.4, 3.4.12, 3.4.13, що відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України, п.3.1.2, 8.1.3 договору оренди є підставою для його розірвання.

Відповідач проти позову заперечував з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.

Розгляд справи відкладався у порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

Оскільки матеріали справи в достатній мірі характеризують взаємовідносини сторін, підстав для відкладення розгляду справи судом не вбачається.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ :

03.01.2002 р. між Комунальним підприємством „Управління міського господарства” (Орендодавець) та Україно-італійським спільним підприємством „Ялта-Верона” (Орендар) був укладений договір оренди комунального майна №105, обєктом якого, згідно з пунктом 2.2 Договору, є нежилі приміщення площею 177,8 кв. м., розташовані за адресою: м. Ялта, смт. Гаспра, Алупкінське шосе, 9 (мис Ай-Тодор).

В пункті 5.1 Договору сторони передбачили, що договір укладений строком на 43 роки та діє до 03.01.2045 р.

Майно було передано в оренду Україно-італійському спільному підприємству „Ялта-Верона” за відповідним актом приймання-передачі, підписаним обома сторонами (а. с. 16).

Товариство з обмеженою відповідальністю „Ялта-Верона” є правонаступником Україно-італійського спільного підприємства „Ялта-Верона”, про що безпосередньо зазначено в пункті 1.1 Статуту відповідача.

Додатковою угодою від 01.08.2007 р. до договору оренди №105 від 03.01.2002 р. передбачено, що Орендодавцем за договором є Комунальне підприємство Ялтинської міської ради „Комбінат благоустрою”.

В пункті 3.4 Договору оренди сторони передбачили, що Орендар зобовязується, у тому числі, утримувати та експлуатувати майно в належному стані (відповідно до технічних, санітарних, протипожежних та інших норм).

Однак, вказані вимоги відповідачем належним чином не виконуються.

Так, з наявної в матеріалах справи постанови Управління з питань наглядово-профілактичної діяльності ГУ МНС України в АР Крим від 25.03.2011 р. №134/42 вбачається, що кафе експлуатується відповідачем з порушеннями вимог норм та правил по пожежній безпеці, які затверджені наказом МНС України №126 від 19.10.2004 р., а саме:

- будівля та приміщення не забезпечені первинними засобами пожежегасіння;

- на території не встановлено пожежний щит;

- в приміщеннях кафе та складських приміщеннях відсутня автоматична пожежна сигналізація;

- не проведено виміри опору ізоляції електричних мереж та електрообладнання;

- припущено влаштування та експлуатація в складських приміщення тимчасових електромереж;

- групові електрощітки не забезпечені схемою підключення споживачів;

- світильники з лампами розжарювання у складських приміщеннях не забезпечені захисними плафонами із суцільного скла;

- не проведено вогнезахисну обробку деревяних конструкцій покрівлі;

- на території припущено будівництво та розміщення будівель і споруд без попередньої експертизи проектної документації в органах державного пожежного нагляду на відповідність нормативним актам з пожежної безпеки;

- відсутні таблички із зазначенням порядку виклику служби МНС та знаки місць розміщення первинних засобів пожежегасіння;

- відсутня інструкція щодо дій працівників у разі виявлення пожежі;

- відсутня загальнообєктова інструкція про заходи пожежної безпеки;

- до роботи допущені особи, які не пройшли протипожежний інструктаж;

- посадові особи не пройшли навчання та перевірку знань з питань пожежної безпеки.

Вказаною постановою були вжиті запобіжні заходи у вигляді зупинення подальшої експлуатації кафе „Ластівчине гніздо”. Постанова була введена в дію шляхом опечатування вхідних дверей кафе та відключення від джерела енергопостачання.

Крім того, 25.03.2011 р. Державним пожежним наглядом ГУ МНС України в АР Крим була винесена постанова №01/05-2/1-572 про анулювання дозволу №ЯГ-10/8 від 01.03.2010 р. на початок роботи кафе „Ластівчине гніздо”.

Матеріали справи також свідчать, що перевіркою, проведеною Алупкінською СЕС 19.02.2011 р., також були виявлені допущені відповідачем порушення санітарно-епідеміологічних вимог, які були зафіксовані в акті від 19.02.2011 р.

За результатом перевірки Алупкінською СЕС був направлений відповідачеві санітарний припис №02-286 від 21.02.2011 р. з вимогами усунути допущені порушення.

Суд також звертає увагу на те, що 15.11.2002 р. між Республіканським комітетом з охорони культурної спадщини АР Крим (Орган охорони) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Ялта-Верона” (Користувач) був укладений охоронний договір на памятку культурної спадщини №1218, пунктом 1 якого передбачено, що Користувач приймає на себе зобовязання щодо охорони памятки національного значення палацу «Ластівчине гніздо», який розташований за адресою: м. Ялта, смт. Гаспра, Алупкінське шосе, 9.

Згідно з пунктом 5 Охоронного договору Користувач несе відповідальність за рухоме та нерухоме майно, що належить до памятки.

Користувач, серед іншого, зобовязаний:

- утримувати памятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані; мати в приміщеннях памятки належне обладнання згідно з вимогами органів протипожежної, санітарної, екологічної охорони та інших уповноважених органів;

- утримувати територію памятки упорядженою, не допускати використання цієї території для нового будівництва та задоволення інших господарських потреб, що можуть зашкодити памятці. Не робити будь-яких прибудов до памятки, не переробляти її як ззовні, так і всередині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території памятки без спеціального письмового дозволу органу охорони;

- забезпечувати доступ до памятки з метою її екскурсійного відвідування за погодженням з Республіканським комітетом з охорони культурної спадщини;

- негайно повідомляти орган охорони про будь-яке руйнування, пошкодження, аварію чи іншу обставину, що заподіяла шкоду памятці (її частині), і своєчасно вживати заходів для приведення памятки (її частини) в належний стан;

- своєчасно проводити поточний і капітальний ремонт памятки (її частини) і роботи з впорядкування території памятки. Виконувати реставраційні, ремонтні та інші роботи і терміни, передбачені пунктом 13 цього договору, а у разі потреби в терміни, визначені окремим розпорядженням органу охорони;

- проводити реставраційні, ремонтні та інші роботи відповідно до науково-проектної документації, затвердженої у встановленому порядку, за письмовим дозволом органу охорони. Копії матеріалів про проведення обміру та дослідження памятки, а також науково-проектну документацію безоплатно надавати органу охорони в 10-денний термін після її затвердження.

- утримувати та використовувати памятку відповідно до вимог розділу У, статей 22-30 Закону України «Про охорону культурної спадщини».

Статтею 24 вказаного Закону закріплено, що власник або уповноважений ним орган, користувач зобов'язані утримувати пам'ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору.

Використання пам'ятки повинно здійснюватися відповідно до режимів використання, встановлених органами охорони культурної спадщини, у спосіб, що потребує якнайменших змін і доповнень пам'ятки та забезпечує збереження її матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоби тощо.

У разі виникнення загрози для збереженості пам'ятки її власник або уповноважений ним орган, особа, яка набула права володіння, користування чи управління, зобов'язані негайно повідомити про це орган охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій та орган місцевого самоврядування, на території якого розташована пам'ятка.

У разі, коли пам'ятці загрожує небезпека пошкодження, руйнування чи знищення, власник або уповноважений ним орган, особа, яка набула права володіння, користування чи управління, зобов'язані привести цю пам'ятку до належного стану (змінити вид або спосіб її використання, провести роботи з її консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту та пристосування) (ч. 1 ст. 27 Закону).

Однак, матеріали справи свідчать, що свої зобовязання відповідачем належним чином не виконуються.

Так, зі складеного Республіканським комітетом АР Крим з охорони культурної спадщини за результатами проведеної перевірки акта від 10.03.2011 р. огляду памятки архітектури національного значення палацу «Ластівчине гніздо» (а. с. 38-40) вбачається, що в приміщеннях 1-го та 2-го поверхів наявні фрагментарні спучування пофарбованого шару між першим та другим поверхом сходового маршу. Не проведені роботи по закладенню стику віконного блоку та укосу на другому поверху, наявна тріщина на підвіконній плиті першого поверху зі слідами проникнення вологи.

На фундаменті залізобетонній пліті наявні окремі тріщини мозаїчного покриття з боку причалу та центрального входу.

З зовнішньої сторони стін наявні вертикальні невеликі тріщини та часткове вивітрювання швів кладки, замокання зовнішніх стін та балконної плитки зі слідами іржі.

Виявлена недостатня забезпеченість пожежного проїзду до памятки, чим порушений абзац 4 пункту 5 охоронного договору №1218 від 15.11.2002 р., яким встановлено, що користувач памятки зобовязаний утримувати памятку в належному санітарному, протипожежному та технічному стані.

В порушення пункту 8 охоронного договору не забезпечений безперешкодний доступ до памятки широких верств населення, що перешкоджає його популяризації та використанню в якості обєкта екскурсійного показу.

В результаті огляду було встановлено, що скеля зрізана тріщинами, розколами, не має єдиного моноліту. З боку головного входу в будівлю ресторану, що орендується ТОВ «Ялта-Верона», наявне розкриття тріщини в скелі, безпосередньо під монолітною залізобетонною плитою будівлі памятки.

Постійні динамічні навантаження, викликані хвилями та штормами, вивітрювання скельних порід, осипання, зсувні явища неминуче ослабили несучу здатність скельної основи.

Відсутність даних про стан підводної частини скелі роблять непередбачуваною поведінку цього обєкта в часі. В порушення пункту 10 охоронного договору ТОВ «Ялта-Верона» не вживає заходів для приведення памятки в належний стан, не повідомляє орган охорон памяток про обставини, що погрожують памятці.

Наведене кваліфіковане Республіканським комітетом АР Крим з охорони культурної спадщини як порушення відповідачем пункту 11 охоронного договору, оскільки користувачем своєчасно не проводилися капітальні ремонти, благоустрій території памятки, що, як наслідок, може привести до руйнування памятки національного значення.

Крім того, в акті зафіксовано, що в порушення статті 27 Закону України «Про охорону культурної спадщини» ТОВ «Ялта-Верона» не були організовані заходи, експертизи, а також роботи з укріплення скелі.

Згідно з положеннями статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести суду ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, способом, передбаченим чинним законодавством для доведення фактів такого роду.

Однак, відповідачем не надані суду докази того, що факти, викладені Управлінням з питань наглядово-профілактичної діяльності ГУ МНС України в АР Крим, Алупкінською СЕС, Республіканським комітетом АР Крим з охорони культурної спадщини в зазначених вище документах (постанова про застосування запобіжних заходів, акт санітарно-епідеміологічного обстеження обєкта, акт огляду памятки архітектури національного значення), були оскаржені ним в судовому чи адміністративному порядку.

Посилання, наведені Товариством з обмеженою відповідальністю „Ялта-Верона” у відзиві на позовну заяву, не спростовують зазначені факти. Зокрема, твердження відповідача про наявність деяких недоліків памятки ще на моменту укладення охоронного договору в 2002 році не звільняють його від обовязку проводити ремонт орендованого обєкта задля запобігання подальшого погіршення його стану та можливого руйнування. При цьому, докази здійснення будь-яких ремонтних робіт за період з 2002 року по теперішній час в матеріалах справи відсутні.

Твердження ТОВ «Ялта-Верона» про те, що зі змісту пунктів 11, 12 охоронного договору ремонтні роботи можуть бути проведені лише за письмовим розпорядження органу охорони, суд розцінює лише як субєктивне тлумачення, яке не відповідає фактично зафіксованим договірним положенням.

З урахуванням цього, у суду відсутні підстави ставити під сумнів викладені у вищевказаних документах обставини.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічне положення стосовно господарських зобовязань міститься в ч. 1 ст.193 Господарського кодексу України, якою визначено, що субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобовязанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Ст. 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином (ч. 7 ст. 193 Господарського кодексу України).

При цьому, стаття 611 Цивільного кодексу України визначає, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Слід мати на увазі, що істотність порушення визначається виключно за обєктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору, причому вина сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і взагалі для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Крім того, згідно з пунктом 8.1.3 Договору оренди комунального майна №105 від 03.01.2002 р. окрім підстав, передбачених чинним законодавством, договір розривається достроково за рішенням суду, зокрема, якщо орендар навмисно або необережно погіршує стан майна.

Суд вважає, що підтверджені матеріалами справи факти порушення умов договору у вигляді утримання та експлуатації майна в неналежному стані (у відповідності з технічними, санітарними, протипожежними нормами), незабезпечення пожежної безпеки обєкта, невиконання вимог статті 24 Закону України «Про охорону культурної спадщини», є істотними, які надають позивачеві право вимагати розірвання договору оренди.

Згідно зі статтею 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до пунктів 7.1, 7.2 Договору оренди передача Орендодавцем Орендарю майна та його повернення оформлюються двостороннім актом встановленої форми. Повернення майна у звязку з припиненням дії договору здійснюється безпосередньо Орендодавцеві або за його вказівкою іншим особам.

Отже, враховуючи, що договір оренди розривається судом через допущені відповідачем порушення його умов, у звязку з чим припиняє свою дію, суд вважає обґрунтованими вимоги позивача про спонукання ТОВ „Ялта-Верона” звільнити нежитлові приміщення ресторану „Ластівчине гніздо”.

За таких обставин, позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Судові витрати суд покладає на відповідача згідно з положеннями статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

З урахуванням викладеного, керуючись ст.ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити.

2.Розірвати договір оренди комунального майна від 03.01.2002 р. №105, за яким орендодавцем є Комунальне підприємство Ялтинської міської ради „Комбінат благоустрою” (як правонаступник комунального підприємства „Ялтажитлоексплуатація”), а орендарем Товариство з обмеженою відповідальністю „Ялта-Верона” (98662, м. Ялта, смт. Гаспра, вул. Алупкінське шосе, 9; 98600, м. Ялта, вул. Київська, 1; м. Ялта, вул. Свердлова, 21, ідентифікаційний код 14367371).

3.Зобовязати Товариство з обмеженою відповідальністю „Ялта-Верона” (98662, м. Ялта, смт. Гаспра, вул. Алупкінське шосе, 9; 98600, м. Ялта, вул. Київська, 1; м. Ялта, вул. Свердлова, 21, ідентифікаційний код 14367371) звільнити нежитлові приміщення ресторану „Ластівчине гніздо” (площею 177,8 кв. м.), які розташовані за адресою: м. Ялта, смт. Гаспра, Алупкінське шосе, 9 (мис Ай-Тодор).

4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Ялта-Верона” (98662, м. Ялта, смт. Гаспра, вул. Алупкінське шосе, 9; 98600, м. Ялта, вул. Київська, 1; м. Ялта, вул. Свердлова, 21, ідентифікаційний код 14367371) на користь Комунального підприємства Ялтинської міської ради „Комбінат благоустрою” (98600, м. Ялта, провулок Дарсанівський, 5, ідентифікаційний код 24406586) 170,00 грн. державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

5.Видати накази після набрання судовим рішенням законної сили.

Суддя господарського суду

Автономної Республіки Крим (підпис) І. І. Дворний

Рішення підписано 14.06.2011 р.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки КримДворний І.І.