Рішення № 1523580, 18.03.2008, Господарський суд Донецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ  

83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

18.03.08 р. Справа № 32/6пд

Господарський суд Донецької області у складі судді Сковородіної О.М. при секретарі судового засідання: Бахмет А.В.

за участю представників сторін:

позивача: ОСОБА_1 довіреність від 08.12.07р.

від відповідачів: 1. ОСОБА_2 довіреність від 25.02.08р.

2. Степанчук О.В. довіреність від 28.01.08р.

від третьої особи: не з'явився

у справі за позовом: Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_3 м. Маріуполь

до відповідачів: 1) Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_4 м. Маріуполь

2) Управління міського майна Маріупольської міської ради

м. Маріуполь

третя особа: Маріупольська міська рада м. Маріуполь

про визнання недійсними договору купівлі-продажу свідоцтва на право довгострокової оренди нежитлового приміщення № 922-I від 15.10.07р., договору на довгострокову оренду нежитлового приміщення № 922-I від 15.10.07р., зобов'язання звільнити земельну ділянку від будівельних матеріалів та споруд, які самочинно зводяться

В судовому засіданні оголошено перерву

з 14.03.08р. по 18.03.08р.

Позивач, Суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_3 м. Маріуполь, 14.01.08р. звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_4 м. Маріуполь, Управління міського майна Маріупольської міської ради м. Маріуполь, за участю третьої особи: Маріупольської міської ради м. Маріуполь про визнання недійсними договору купівлі-продажу свідоцтва на право довгострокової оренди нежитлового приміщення № 922-I від 15.10.07р., договору на довгострокову оренду нежитлового приміщення № 922-I від 15.10.07р., зобов'язання звільнити земельну ділянку від будівельних матеріалів та споруд, які самочинно зводяться.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що він є набув право на користування земельною ділянкою за договором оренди земельної ділянки від 26.04.06р. Проте, порушуючи його права, як орендаря, відповідач 2 здійснює самочинне будівництво на орендованій позивачем земельній ділянці. Вважає, що укладені, між відповідачами оспорювальні договори суперечать вимогам законодавства та порушують його права, оскільки, за змістом цих правочинів існує майно (яке фактично, на момент укладання договорів частково знищене), відносно якого відповідач 2 також набуває прав наймача щодо земельної ділянки, яка вже є переданою в користування позивачу.

Представник відповідача 1, в судовому засіданні проти позову заперечував, посилаючись на те, що він правомірно набув в оренду об'єкт нерухомості, який знаходиться на орендованій позивачем земельній ділянці, та відповідно до приписів діючого законодавства, саме в нього виникає право користування земельною ділянкою, яка передана позивачу. Повідомив суд про те, що в теперішній час ним пред'явлений позов до Жовтневого районного суду м. Маріуполя про визнання недійсним рішення маріупольської міської ради № 1732 від 15.12.05р. про виділення позивачу земельної ділянки.

Відповідач 2 стверджував про правомірність укладених з відповідачем 1 оспрювальних договорів. Одночасно зауважував до суду на тому, що проведення ремонтних робіт щодо об'єкту оренди з відповідачем 1 в установленому законом порядку - не узгоджувалось.

Представник третьої особи, без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, в судовому засіданні заявив клопотання про зупинення провадження у справі до розгляду справи в Жовтневому районному суді м. Маріуполя. Також пояснив, що Маріупольська міська рада має намір звернутися до позивача та відповідача 1 з відповідними позовами про розірвання договорів оренди, внаслідок порушення орендодавцями умов зазначених договорів.

Суд оцінивши клопотання про зупинення провадження у справі вважає його таким, що не підлягає задоволенню, оскільки, право позивача на оренду земельної ділянки, щодо якої розглядається зазначений спір, ґрунтується в тому числі на договорі оренди земельної ділянки від 26.04.06р., який на момент розгляду данної справи є правомірним правочином в силу ст. 204 ЦК України, та відповідно, навіть прийняття рішення Жовтневим районним судом на користь відповідача 1, не є таким, що автоматично скасовує презумпцію правомірності договору оренди земельної ділянки, наданої в користування позивачу.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд встановив.

26.04.2006р. між позивачем та третьою особою був укладений договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець надав, а позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, площею 0,0747га, яка знаходиться по пр. Ілліча, 30 в Іллічевськом районі м. Маріуполя.

При цьому, під час визначення земельної ділянки, яка мала бути передана позивачу в оренду в документах по вибору земельної ділянки (акт вибору доданий до відзиву на апеляційну скаргу) зазначено про знаходження даної ділянки в Іллічівськом районі м.Маріуполя по пр. Ілліча, 30-32. Така ж адреса земельної ділянки зазначена в Ситуаційному плані. Таким чином, як пояснює позивач, фактично при відведенні земельної ділянки позивачу, була обстежена та відведена земельна ділянка, яка складалась з площі непокритої території 0,0688га (по пр.Ілліча,30) та території площею 0,0059га, що була покрита руїнами (по пр.Ілліча,32). В подальшому, відведеної земельної ділянці була призначена єдина адреса -пр.Ілліча,30, яка і визначена в договорі оренди від 26.04.06р.

12.05.2006р. на виконання умов зазначеного договору був складений акт прийому-передачі об'єкту оренди.

В подальшому, між відповідачами були підписані два договори:

- договір № 922-I купівлі-продажу свідоцтва на право довгострокової оренди нежитлового приміщення, розташованого на пр. Ілліча, 32, загальною площею 192,3кв.м. від 15.10.07р.

- договір № 922-I на довгострокову оренду нежитлового приміщення від 15.10.07р., посвідчений 28.12.07р. приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі за № 7384.

Відповідно до договору № 922-I купівлі-продажу свідоцтва на право довгострокової оренди нежитлового приміщення відповідач 2 продав, а відповідач 1 купив свідоцтво на право оренди нежитлового приміщення, розташованого на пр. Ілліча, 32, літ. А-1, прим. 1 (кімн. 1,2,3), прим. 2 (кімн.1,2,3), прим. 3 (кімн.1,2,3), прим. 4 (кімн. 1,2,3), прим. 5 (кімн. 1,2), прим. 6 (кімн. 1,2), прим. 7 (кімн. 1,2), прим. 8 (кімн. 1,2), окремо стояче, загальною площею 192,30кв.м., згідно заяви претендента.

Відповідно до договору № 922-I на довгострокову оренду нежитлового приміщення відповідач 2 передав, а відповідач 1 прийняв у срочне платне користування нежитлове приміщення, загальною площею 192,30кв.м., розташоване за адресою: м. Маріуполь, пр. Ілліча, 32 на земельній ділянці, яка знаходиться у розпорядженні міської ради, а саме: Літ. А-1, приміщення № 1 кімн. 1, 2, 3, приміщення № 2 кімн. 1, 2, 3, приміщення № 3 (кімн.1,2,3), приміщення № 4 (кімн. 1,2,3), приміщення № 5 (кімн. 1,2), приміщення № 6 (кімн. 1,2), приміщення № 7 (кімн. 1,2), приміщення № 8 (кімн. 1,2), в цілому, окремо стояче, для використання під виставку переробної деревини.

На підставі цих договорів, відповідач 1 29.12.2007р. звернувся до відповідача 2 з заявою на дозвіл проведення ремонту та реконструкції об'єкту оренди.

11.01.2008р. відповідач 2 повідомив СПД ОСОБА_4 про те, що не заперечує проти проведення ремонту та реконструкції будівлі за умови узгодження цих робіт з управлінням архітектури та містобудування, балансоутримувачем, без подальшого відшкодування витрат.

Не отримавши згаданого дозволу відповідач розпочав проведення будівельних робіт.

За твердженнями позивача, частина об'єкта оренди, а саме приміщення 1,2,7,8 (пойменовані за договором оренди) фактично не існують, а є тими самими руїнами, які були розміщені на земельній ділянці, переданої йому в оренду, про що свідчить акт обстеження земельної ділянки від 29.11.07р.

Відповідач 1, в свою чергу, вважає свої дії правомірними, як особи, в якої відповідно до укладених договорів, виникло право на земельну ділянку.

Оцінюючи договори № 922-I купівлі-продажу свідоцтва на право довгострокової оренди нежитлового приміщення, розташованого на пр. Ілліча, 32, загальною площею 192,3кв.м. від 15.10.07р., № 922-I на довгострокову оренду нежитлового приміщення від 15.10.07р., суд виходить з наступного.

По-перше, суд погоджується з твердженнями позивача щодо відсутності частини самого об'єкту оренди як речі, на момент підписання договору.

Так, з матеріалів справи вбачається, що на момент передачі в оренду земельної ділянки позивачу знаходились лише руїни колишньої частини приміщення, яке в подальшому було визначено як об'єкт оренди за оспорювальним договором.

За поясненнями самого позивача, протягом двох років ( з моменту укладення ним договору оренди земельної ділянки) ця зруйнована частина будівлі - не відновлювалась. Дії щодо будівництва були розпочаті виключно відповідачем1.

Зазначене підтверджується висновком ТОВ „Донбасспецмонтаж” (ліцензія АВ № 153610) обстеження технічного стану будівельних конструкцій приміщень № 1, 2, 7, 8, розташованих за адресою: м. Маріуполь, пр. Ілліча, 32 (л.с.53-60), з якого вбачається, що: 1) конструкції приміщень „1-3”, „2-3”, „7-2”, „8-2”, які існували раніше, на момент обстеження розруйновані та розібрані; 2) на місці конструкцій приміщень „1-3”, „2-3”, „7-2”, „8-2”, які існували раніше, зведені конструкції двох зовнішніх стін із стінових залізобетонних блоків (ГОСТ 19010-82); 3) конструкції покрівлі другої частини жилого дому, які розташовані над приміщеннями „3-„, „4-3”, „5-2”, „6-2”, та які примикають до об'єкту, який обстежується, мають значні ушкодження у вигляді розруйнування покрівельного покриття та стропильних конструкцій; 4) фактичне розташування віконних та дверних прорізів не відповідає розташуванню прорізів, які вказані в технічному паспорті БТІ, наданому замовником; 5) територія, яка прилегла до об'єкту, який обстежується, захаращена будівельним сміттям та залишками будівельних конструкцій.

Як слід, відсутність частини будівлі - приміщення 1, 2, 7, 8 (яка перелічена в договорі оренди), як речі матеріального світу, щодо якої можуть виникати цивільні права та обов'язки (ст.179 ЦК України), позбавляє можливості взагалі укласти щодо неї договір оренди, оскільки, в розумінні ч.1 ст.760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

При цьому, суд зазначає, що укладення договору щодо неіснуючого майна свідчить виключно про недійсність такої угоди, як укладеною в супереч вимог закону, з огляду на таке.

Згідно із ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою -третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Так, ст. 203 ЦК України передбачені загальні вимоги, додержання яких необхідно для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, та також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочини, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

За правовою природою спірний договір є договором оренди, а тому, в силу ст. 203 ЦК України, його зміст повинен відповідати вимогам Глави 58 ЦК України.

Відповідно до ст. 760 ЦК України, договір оренди є предметний, оскільки за таким договором може бути передане тільки реально існуюче майно.

Отже, враховуючи те, що сторони в договорі оренди предметом визначили частково неіснуючу будівлю, суд дійшов стосовно того, що спірний договір в цій частині суперечить нормам ст.ст. 759, 760 ЦК України, а тому в силу ст. ст. 215, 236 зазначеного Кодексу, даний договір є недійсним з моменту його вчинення у зв'язку із недодержанням в момент його вчинення сторонами вимог, які встановлені ч. 1 ст. 203 ЦК України.

По-друге, враховуючи наведені вище обставини щодо знищення частини об'єкту оренди, суд вважає що договір купівлі-продажу свідоцтва про право на оренду в частині права оренди знищених (неіснуючих) приміщень 1, 2, 7, 8 позбавлений самого предмету договору (ст. ст.190, ч.1,2 ст.656 ЦК України).

Тобто, такий договір не відповідає вимогам законодавства (ст.ст. 203, 215, 236, 190, 656 ЦК України), та відповідно є недійсним в цій частині.

Відповідно до ст. ст. 395, 396 ЦК України права позивача укладанням зазначених договорів порушуються, оскільки, саме він, є особою, що має першочергове право оренди земельної ділянки.

Слід зазначити, що твердження відповідача 1 про те, що до нього, як орендаря нерухомості переходить безумовне право користування земельною ділянкою, позбавлені належних правових обґрунтувань, оскільки: а) частина майна, яка визначена об'єктом оренди не існує, та відповідно щодо неї не можуть виникати такі права; б) в самому договорі оренди № 922-I на довгострокову оренду нежитлового приміщення від 15.10.07р. (який визнається судом недійсним), для виникнення права оренди земельної ділянки передбачене обов'язкове укладення окремого договору (п. п. „й” п. 4.2 договору оренди), який в теперішній час - не укладений; в) при бажанні отримати нерухоме майно в оренду, відповідач 1 не пересвідчився в правах третіх осіб (в данному випадку позивача) щодо земельної ділянки, та відповідно, розуміючи наявність таких прав, мав утриматись від підписання договорів, та/або врахувати належні права позивача, при його підписанні; г) третя особа (Маріупольська міська рада м. Маріуполь), використовуючи своє повноваження, вже визначилась щодо передачі в оренду земельної ділянки на користь позивачу, чим встановила пріоритет останнього на право користування земельною ділянкою.

Як слід, саме необачність відповідача 1 спростовує його позицію щодо правомірності поведінки, як при підписанні договорів, так і при вчиненні дій щодо самочинного будівництва.

Таким чином, відповідач 1 не набув відповідних прав щодо майна, яке визначене об'єктом оренди.

Особливим на увагу суду є той факт, що відповідач 1 розпочав здійснення реконструкції та ремонту будівлі навіть не отримавши відповідні дозволи на вчинення таких дій, що є грубим порушенням Закону України “Про містобудування”, незважаючи на те, що про необхідність отримання таких дозволів йому було повідомлено відповідачем 2.

Враховуючи викладені обставини, суд дійшов висновку, що дійсно з боку відповідачів мали місце неправомірні дії щодо укладення договорів купівлі-продажу щодо прав оренди приміщень 1,2,7,8, договору оренди щодо передачі в оренду приміщень 1,2,7,8, та відповідач 1 - щодо самочинного будівництва на земельній ділянці, наданій в оренду позивачу, і тому, суд вважає, що позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.

Ухвалою суду від 30.01.08р. були застосовані заходи забезпечення позову у вигляді заборонити відповідачу 1, відповідачу 2, а також іншим підрядним організаціям за дорученням Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_4 та Управління міського майна Маріупольської міської ради проводити будь -які будівельні роботи на земельній ділянці, яка знаходиться по пр. Ілліча, 30 у місті Маріуполі, та заборонити відповідачу 2, третій особі здійснювати приватизацію та відчуження нежитлового приміщення, яке розташовано по проспекту Ілліча, 32 у місті Маріуполі. Суд вважає за необхідне залишити забезпечення позову до повного виконання рішення суду.

Судові витрати підлягають віднесенню на відповідачів 1, 2 в порядку, що передбачений ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

На підставі ст.ст. 179, 190, 203, 215, 236, 395, 396, 640, 656, 759, 760 ЦК України, керуючись ст. ст. 22, 35, 43, 82-85 ГПК України, суд, -

В И Р I Ш И В :

Задовольнити позовні вимоги Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_3 м. Маріуполь до Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_4 м. Маріуполь, Управління міського майна Маріупольської міської ради м. Маріуполь, за участю третьої особи: Маріупольської міської ради м. Маріуполь про визнання недійсними договору купівлі-продажу свідоцтва на право довгострокової оренди нежитлового приміщення № 922-I від 15.10.07р., договору на довгострокову оренду нежитлового приміщення № 922-I від 15.10.07р., зобов'язання звільнити земельну ділянку від будівельних матеріалів та споруд, які самочинно зводяться.

Визнати недійсним договір № 922-I від 15.10.07р. купівлі-продажу свідоцтва на право довгострокової оренди нежитлового приміщення, розташованого на пр. Ілліча, 32 загальною площею 192,30кв.м., укладений між Управлінням міського майна та Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_4 м. Маріуполь, в частині продажу прав оренди приміщень 1,2,7,8.

Визнати недійсним договір на довгострокову оренду нежитлового приміщення № 922-I від 15.10.07р., укладений між Управлінням міського майна Маріупольської міської ради та Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_4 м. Маріуполь, в частині передання в оренду приміщень 1, 2, 7, 8.

Зобов'язати Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_4 м. Маріуполь (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) звільнити земельну ділянку, яка знаходиться по пр. Ілліча, 30 у місті Маріуполі, від будівельних матеріалів та споруд, які самочинно зводяться.

Стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_4 м. Маріуполь (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_3 м. Маріуполь (АДРЕСА_2 ідентифікаційний номер НОМЕР_2) витрати з державного мита в сумі 42,50грн., та 59,00грн. витрат за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Стягнути з Управління міського майна Маріупольської міської ради м. Маріуполь (87500, Донецька область, м. Маріуполь, пр. Металургів, 25, ЄДРПОУ 23599040) на користь Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_3 м. Маріуполь (АДРЕСА_2 ідентифікаційний номер НОМЕР_2) витрати з державного мита в сумі 42,50грн., та 59,00грн. витрат за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Рішення набирає законної сили 31.03.08р.

Рішення може бути оскаржено в Донецький апеляційний господарський суд згідно розділу XII ГПК України.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Суддя Сковородіна О.М.