Рішення № 14642732, 30.03.2011, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" березня 2011 р.

Справа № 27/17-462-2011

Господарський суд Одеської області у складі судді Невінгловської Ю.М.

при секретарі судового засідання: Ярешко О.М.

за участю представників сторін:

від позивача: Подарян В.Г. (представник діючий за довіреністю);

від відповідача: не з’явились;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;

до відповідача: Товариства обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар ХХІ”;

про розірвання договору оренди та виселення

ВСТАНОВИВ:

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою до відповідача –Товариства з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар ХХІ”, в якій просить суд розірвати договір оренди б/н від 11 серпня 2005р., укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ „Приморський бульвар ХХІ”, виселити з будівлі, загальною площею 2385,9м2, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Приморський бульвар, 5 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та покласти на відповідача судові витрати.

В обґрунтування заявлених вимог, позивач посилається на положення ст. 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, а також на порушення відповідачем положень спірного договору, а саме, щодо повної та своєчасної сплати ТОВ „Приморський бульвар ХХІ” орендної плати за користування переданою в оренду будівлею.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 16.03.2011р. за заявою позивача (вх. ГСОО 7889/2011 від 16.03.2011р.), в порядку ст. 25 Господарського процесуального кодексу України, судом здійснено заміну позивача, Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, на її правонаступника - Департамент комунальної власності Одеської міської ради. Як встановлено матеріалами справи, Департамент комунальної власності Одеської міської ради, згідно до положення „Про Департамент комунальної власності Одеської міської ради”, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 28.02.2011р. за №384-VІ та зареєстрованого за №15561050004007861, є правонаступником Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, що підтверджує наявність правових підстав Департаменту комунальної власності Одеської міської ради для звернення з відповідним позовом.

У судовому засіданні 30.03.2011 року представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Відповідач у судові засідання не з’явився, про поважність причин відсутності не повідомив, письмового відзиву на позовну заяву до суду не надав, право на захист не використав, хоч і повідомлявся про час та місце проведення судового засідання належним чином, шляхом надсилання ухвал суду на адресу реєстрації, яка не змінювалася, про що свідчить витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців України, виданий станом на 17.03.2011 року.

Відповідно до ст. 64 Господарського процесуального кодексу України, у разі відсутності за такою адресою відповідача, суд вважає, що ухвала про порушення провадження у справі вручена відповідачу належним чином.

Згідно із статтею 93 Цивільного кодексу України, місцезнаходженням юридичної особи є адреса органу або особи, які відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступають від її імені. При цьому, до повноважень господарських судів не віднесено установлення фактичного місцезнаходження юридичних осіб або місця проживання фізичних осіб - учасників судового процесу на час вчинення тих чи інших процесуальних дій, а у разі, коли фактичне місцезнаходження юридичної особи - учасника судового процесу з якихось причин не відповідає її місцезнаходженню, визначеному згідно з законом, і дана особа своєчасно не довела про це до відома господарського суду, інших учасників процесу, то всі процесуальні наслідки такої невідповідності покладаються на цю юридичну особу.

Приймаючи до уваги, що судові відправлення були повернуті із відміткою поштової установи “не значится”, суд вважає за можливе розглядати справу без участі відповідача за наявними в ній матеріалами, відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, суд встановив:

11 серпня 2005р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (надалі - орендодавець) та ТОВ „Приморський бульвар ХХІ” (надалі - орендар) укладено договір оренди б/н, згідно умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування будівлю, загальною площею 2385,9м2, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Приморський бульвар, 5.

У п. 1.1 договору встановлено, що строк дії договору оренди: з 11 серпня 2005р. до 11 серпня 2054р.

Відповідно до п. 1.3 договору, вищезазначена будівля належить Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на підставі розпорядження Одеської міської ради №757р. „Про державну реєстрацію об’єктів нерухомого майна, що перебувають у комунальній власності міста” від 31.07.1996 року та зареєстрованого 05.08.1996 року Одеським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості у книзі 16 м/с. за реєстр. № 3181 на сторінці 28. Дублікат реєстраційного посвідчення виданий 01.08.2005 року Комунальним підприємством „Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості”.

Згідно до умов п. 2.1 договору, орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради.

Умовами п. 2.2 договору встановлено обов’язок орендаря, сплачувати орендну плату, відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що є невід’ємною частиною договору оренди та становить 54 771,94 грн. в тому числі ПДВ –9 128,66 грн. та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендні платежі починають нараховуватися з моменту підписання відповідного акта приймання-передачі будівлі.

Згідно умов п. 2.4 договору, орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Пунктом 2.5 договору передбачено, що за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюються у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Згідно до умов п. 3.3 договору, орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невикористання орендованої будівлі на протязі 3-х місяців, або невиконання чи порушення умов цього договору орендарем.

У п. 4.7 договору встановлено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов’язаний у 15-денний термін передати орендодавцю будівлю за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі її в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об’єкта оренди.

Положеннями п. 5.3 договору визначено, що у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством.

Відповідно до умов п. 5.6 договору, за невиконання або неналежне виконання орендарем обов’язків за цим договором, орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності з чинним законодавством.

Пунктом 7.3 договору передбачено, що при тривалому, більше трьох місяців, невикористання орендарем наданої йому будівлі за цим договором, будівля вважається неосвоєною і договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством.

Умовами п. 7.5 договору встановлено, що зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вноситься до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

Згідно до умов п. 7.6 договору, договір може бути розірваний на вимогу однієї з сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством. Усі зроблені орендарем у будівлі невід’ємні поліпшення передаються орендодавцю безоплатно.

На виконання умов договору оренди б/н від 11.08.2005р. позивач передав, а орендар - ТОВ „Приморський бульвар ХХІ” прийняв приміщення, загальною площею 2385,9м2, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Приморський бульвар, 5, відповідно зі ст. 13 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та на підставі розпорядження міського голови №902-01р від 08.08.2005р., згідно акту приймання-передачі приміщення від 19.12.2005р.

Згідно наданого позивачем розрахунку, в порушення вимог зазначеного договору, ТОВ „Приморський бульвар ХХІ” орендна плата сплачувалась не своєчасно та не в повному обсязі, в зв’язку з чим у відповідача рахується заборгованість з орендної плати станом на 20.01.2011р. у розмірі 489 009,45 грн. (а.с. 14).

Разом з тим, позивач зазначає, що враховуючи несплату орендарем плати за користування приміщенням, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, відповідно до ст.188 Господарського кодексу України, звернулось на адресу орендаря з повідомленням від 21.01.2011р. за №01-15/64, в якому відмовилося від договору та просило здійснити фактичну передачу будівлі, загальною площею 2385,9м2, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Приморський бульвар, 5 та підписати акт приймання-передачі, а також просило оплатити заборгованість з орендної плати в сумі 489009,45 грн. та пеню в сумі 41620,95 грн. Зазначене повідомлення було отримане ТОВ „Приморський бульвар ХХІ” 28.01.2011р., між тим, залишено без відповіді та задоволення.

Враховуючи викладене, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до суду з позовом про розірвання договору оренди б/н від 11.08.2005р. та виселення відповідача у судовому порядку.

На виконання вимог суду 24.03.2011 року співробітниками Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було складено та підписано акт обстеження нежитлового приміщення, загальною площею 2385,9м2, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Приморський бульвар, 5, з якого вбачається, що приміщення на момент обстеження закрито, не використовується та технічний стан його незадовільний.

Згідно до наявних в матеріалах справи документів, а саме, реєстраційного посвідчення від 05.08.1996р. виданого директором КП „Одеським бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості” та інформаційної довідки КП „ОБТІ та РОН” від 30.03.2011р., будівля за адресою: м. Одеса, вул. Приморський бульвар, 5, на момент розгляду спору, зареєстрована за власником –Одеською міською радою.

Суд, розглянувши матеріали справи, проаналізувавши норми чинного законодавства, дійшов наступних висновків:

Відповідно до ст.175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управлена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Частиною 3 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі, зокрема, невиконання сторонами своїх зобов’язань.

Зазначене цілком кореспондується зі ст.651 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

В абзаці другому пункту 13 роз’яснення президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000р. №02-5/237 „Про деякі питання практики застосування Закону України „Про оренду державного та комунального майна” зазначено, що підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов’язань, передбачених ст. 18 Закону України „Про оренду держаного та комунального майна”.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно ч.1 ст.19 цього ж Закону, орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до ч.1 ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, однією з істотних умов договору оренди є орендна плата з урахуванням її індексації.

Положеннями ч.1 ст.526 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. В силу вимог ч.1 ст.525 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічні вимоги щодо виконання зобов’язань містяться і у ч.ч.1,7 ст.193 Господарського кодексу України.

Умовами ст. 782 Цивільного кодексу України передбачено право наймодавця відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У відповідності до ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У відповідності до ст.188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Аналізуючи умови договору оренди будівлі, положення якого передбачають обов’язок орендаря сплачувати орендну плату не пізніше 15-го числа поточного місяця, суд вважає неналежне виконання даних положень істотним порушенням умов діючого договору.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Перевіривши наявні у матеріалах справи докази, суд дійшов висновку, що невнесення ТОВ „Приморський бульвар ХХІ” орендної плати понад 3-х місяців поспіль, є істотним порушенням умов договору, внаслідок якого друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору та має право на відмову від договору. Отже, суд вважає вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про розірвання договору законними та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до п. 2 ст. 202 Господарського кодексу України, господарське зобов’язання припиняється, зокрема, у разі його розірвання або визнання недійсним за рішенням суду.

Згідно ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана.

За таких обставин, враховуючи відсутність правових підстав на зайняття ТОВ „Приморський бульвар ХХІ” будівлі, загальною площею 2385,9м2, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Приморський бульвар, 5, позовні вимоги в частині виселення також підлягають задоволенню.

Приймаючи до уваги вищевикладене, суд дійшов висновку щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди б/н від 11 серпня 2005р. та виселення відповідача з займаної будівлі.

На підставі ст. ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 33, 44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити.

2.Розірвати договір оренди від 11 серпня 2005 року, укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 37326027001909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, ідентифікаційний код 26302595) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар ХХІ” (65026, м. Одеса, вул. Гоголя, буд. 23, ідентифікаційний код 33659675).

3.Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар ХХІ” (65026, м. Одеса, вул. Гоголя, буд. 23, ідентифікаційний код 33659675) з будівлі загальною площею 2385,9м2, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Приморський бульвар, 5 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 37326027001909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, ідентифікаційний код 26302595)

4.Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю „Приморський бульвар ХХІ” (65026, м. Одеса, вул. Гоголя, буд. 23, ідентифікаційний код 33659675) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 37326027001909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, ідентифікаційний код 26302595) 85/вісімдесят п’ять/грн. витрат на оплату державного мита та 236/двісті тридцять шість/грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Рішення суду може бути оскаржено протягом 10-денного строку з моменту складання повного тексту.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи Одеським апеляційним господарським судом.

Суддя Невінгловська Ю.М.

Повний текст рішення складено 30.03.2011р.