Рішення № 141389697, 02.11.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

02.11.2026Справа № 910/8988/26

Господарський суд міста Києва у складі судді Пукаса А.Ю., за участю секретаря судового засідання Салацької О.В., розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01044; ідентифікаційний код 22883141)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Днепр Альянс 5» (вул. Алішера Навої, буд. 69, кв. 25, м. Київ, 02125; ідентифікаційний код 40669619)

про усунення перешкод у володіння та розпорядженні земельною ділянкою,

Представники сторін:

від позивача: Ступак Олексій Іванович

від відповідача: не з`явився

РОЗГЛЯД СПРАВИ СУДОМ

1. Стислий виклад позиції Позивача

До Господарського суду міста Києва звернулась Київська міська рада (далі за текстом - КМР, Позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Днепр Альянс 5» (далі за текстом - ТОВ «Днепр Альянс 5», Відповідач), в якому просить суд: усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міськради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:66:158:0017 місце розташування якої: місто Київ, Дніпровський район,

вул. Миропільська, вул. Андрія Малишка, шляхом зобов`язання ТОВ «Днепр Альянс 5» знести об`єкт самочинного будівництва, а саме: нежитлову будівлю, літ «А», загальною площею 36 кв.м розташовану за адресою: вул. Миропільська 1-А у Дніпровському районі

м. Києва, право власності на який зареєстровано за ТОВ «Днепр Альянс 5» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойко О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.02.2022 індексний номер: 63500982, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2232341480000.

Позивач у поданому позові стверджує, що ним як власником земельної ділянки не приймалися рішення щодо її передачі у власність чи користування фізичним / юридичним особам в силу чого майно, яке розташоване на такій ділянці та яке належить Відповідачу є самочинним будівництвом, що є підставою для його знесення та забезпечення Позивача правом володіння та повноцінного розпорядження.

При цьому, Позивач звертає увагу суду на те, що обставини щодо оформлення права власності на вказану вище нежитлову будівлю без оформлення права на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:66:158:0017 свідчать про вчинення третіми особами та Відповідачем дій, які направлені на заволодіння останньою, що є недопустимим.

2. Стислий виклад позиції Відповідача

Заперечуючи щодо поданого позову, Відповідач стверджує, що він є добросовісним власником майна - нежитлова будівлю, літ «А», загальною площею 36 кв.м., розташованого за адресою: вул. Миропільська 1-А у Дніпровському районі м. Києва, а тому не може нести відповідальність за третіх осіб через їх порушення при оформленні прав на таке майно.

Відповідач звертає увагу суду на принцип єдності земельної ділянки та спорудженого на ній нерухомого майна, а також порушення Позивачем принципу належного урядування, який вбачається у тривалому та терпимому ставленні органів державної влади та місцевого самоврядування до існуючої ситуації (знаходження нерухомості на земельній ділянці Позивача), наслідки чого не можуть бути покладені лише на сторону Відповідача, який вважає себе добросовісним власником такого майна.

3. Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.07.2026 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, підготовче засідання призначено на 24.08.2026.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.07.2026 задоволено заяву Київської міської ради про забезпечення позову та вжито заходи забезпечення шляхом:

- накладання арешту на об`єкт самочинного будівництва, а саме: нежитлову будівлю, літ «А», загальною площею 36 кв.м розташовану за адресою: вул. Миропільська 1-А у Дніпровському районі м. Києва, право власності на який зареєстровано за ТОВ «Днепр Альянс 5» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойко О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.02.2022 індексний номер: 63500982, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2232341480000;

- заборони державним реєстраторам прав на нерухоме майно в розумінні Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також будь-яким іншим особам, уповноваженим на виконання функцій державних реєстраторів, будь-яким суб`єктам державної реєстрації прав та нотаріусам вчиняти будь-які дії, пов`язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно (приймати рішення про державну реєстрацію права власності, скасування реєстрації права власності та інших речових прав, у тому числі реєстрацію правочинів щодо відчуження, передачі у володіння та користування третім особам, передачі в іпотеку, будь якого іншого обтяження, здійснювати будь-яку державну реєстрацію змін, інше) стосовно нежитлової будівлі, літ «А», загальною площею 36 кв.м розташовану за адресою: вул. Миропільська 1-А у Дніпровському районі м. Києва, право власності на який зареєстровано за ТОВ «Днепр Альянс 5» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойко О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.02.2022 індексний номер: 63500982, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2232341480000.

У підготовчому засіданні 24.08.2026 судом закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті на 12.10.2026.

15.09.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшов відзив на позовну заяву, в якому сторона просить суд поновити процесуальний строк на його долучення до матеріалів справи.

Судове засідання 12.10.2026 відкладено на 02.11.2026.

02.11.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшли додаткові письмові пояснення Позивача.

02.11.2026 через загальний відділ діловодства до Господарського суду міста Києва надійшло клопотання Відповідача про відкладення судового засідання.

У судовому засіданні 02.11.2026 судом відмовлено у задоволенні клопотання Відповідача про відкладення судового засідання з підстав необґрунтованості та продовжено розгляд справи по суті.

Представник Позивача надав пояснення по суті поданого позову, який просив суд задовольнити.

Представник Відповідача у дане засідання не з`явився, належним чином повідомлявся про місце, дату та час судового розгляду.

Заслухавши вступне слово представника Позивача, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, у судовому засіданні 02.11.2026 відповідно до статті 240 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом - ГПК України) судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

Посадовими особами Департаменту територіального контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 17.03.2026 винесено припис № 202608965 стосовно об`єкта, розташованого на земельній ділянці у Дніпровському районі міста Києва з кадастровим номером 8000000000:66:158:0017, запропоновано надати копії дозвільної документації на розміщення тимчасових споруд.

18.03.2026 листом № б/н ТОВ «Днепр Альянс 5» направлено до Департаменту територіального контролю міста Києва копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.02.2022 №299949131, як підтвердження права власності на об`єкт нерухомого майна. Також, листом № б/н ТОВ «Днепр Альянс 5» направлено до Департаменту територіального контролю м. Києва копію технічного паспорту від 19.11.2020, інвентаризаційна справа № 3370/01/20, як підтвердження права власності на об`єкт нерухомого майна.

02.04.2026 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 057-4074 на запит Департаменту територіального контролю міста Києва повідомив, що за даними Міського земельного кадастру, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:66:158:0017 площею 1,2798 га, яка сформована та зареєстрована у Державному земельному кадастрі на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель на території кадастрового кварталу 66:158, розробленої в рамках виконання Міської цільової програми використання та охорони земель м. Києва на 2019-2021 роки, затвердженої рішенням Київської міської ради від 04.07.2018 № 229/6280, якою визначено код виду цільового призначення - 12.13 Земельні ділянки загального користування, які використовуються як вулиці, майдани, проїзди, дороги, набережні (категорія земель землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення). Більше того, за поданням Департаменту земельних ресурсів Київська міська рада не приймала рішень щодо передачі будь-якій фізичній чи юридичній особі зазначеної земельної ділянки у власність чи користування.

Місцезнаходження об`єкта нерухомості (тимчасової споруди) на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:66:158:0017 підтверджується також актом обстеження від 18.06.2026.

19.03.2026 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 073-1036 на запит Департаменту територіального контролю

м. Києва повідомив, що до Департаменту надходили документи, визначені Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 а саме: повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (СС1) щодо об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_1, які були оформлені з порушенням установлених вимог, у зв`язку з чим, посадовою особою Департаменту прийнято рішення про повернення повідомлень на доопрацювання з письмовим обґрунтуванням причин повернення.

Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом на запит Департаменту територіального контролю м. Києва повідомив, що у Реєстрі адрес у місті Києві, який ведеться Департаментом згідно з Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві» наявні відомості про розпорядження Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації від 13.05.2004 № 592 «Про надання поштових адрес», яким магазину «Продукти харчування» ТОВ «Васильок-ЛТД» присвоєно адресу: АДРЕСА_1.

Комунальне підприємство Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» листом від 19.06.2026 № 062/14-12939 повідомило, що у відділі зберігання матеріалів технічної інвентаризації КП КМР «КМ БТІ» не існує інвентаризаційної справи за адресою вул. Миропільська, 1-А.

29.06.2026 Департамент територіального контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за результатом отриманої інформації листом № 064-13841 звернувся до Київської міської ради щодо вжиття заходів для захисту законних прав та інтересів територіальної громади.

Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Київською міською радою встановлено, що первинна реєстрація на нежитлову будівлю, літ «А», загальною площею 36 кв.м за адресою: вул. Миропільська, 1-А у Дніпровському районі

м. Києва здійснена за гр. ОСОБА_1 на підставі технічного паспорту інвентаризаційна справа 3370/01/20, виготовленого ТОВ «АРМОВІРБУД» 19.11.2020 на замовлення ОСОБА_1 та довідки про технічні показники об`єкта та підтвердження адреси № 3370 від 19.11.2020, виготовленої ТОВ «АРМОВІРБУД» на замовлення ОСОБА_1 .

Підстава внесення запису - Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55360532, від 26.11.2020 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сазоновою О.М., реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2232341480000.

В подальшому, на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна № 5, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Днепр Альянс 5» 11.02.2022 право власності на нежитлову будівлю, літ «А», загальною площею 36 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 перейшло до ТОВ «Днепр Альянс 5» (надалі - нежитлова будівля). Підстава внесення запису - Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 63600982, від 16.02.2022 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойка О.Г., реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2232341480000.

Відомості про перехід права власності підтверджуються: витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 234260488 від 26.11.2020; витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 299949131 від 16.02.2022; інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 486663905 від 20.07.2026.

При цьому, Київська міська рада у поданому позові стверджує, що жодних рішень щодо передачі земельної ділянки з кадастровим номерами 8000000000:66:158:0017 на вул. Миропільська, вул. Андрія Малишка у Дніпровському районі м. Києва у власність чи користування фізичним та/або юридичним особам не приймала, адреса спірному об`єкту у визначений законом спосіб не присвоювалась, що свідчить про наявність ознак самочинного будівництва, яке підлягає знесенню.

Що стосується поданого Відповідачем відзиву, судом враховано, що станом на дату відкриття провадження у справі останній не мав зареєстрованого електронного кабінету в системі Електронний Суд, а ухвала про відкриття провадження у справі від 23.07.2026 не отримана Відповідачем за поштовою адресою із зазначенням причин: «Адресат відсутній» (поштове повідомлення № R067238728751) у зв`язку з чим строк на його подання фактично Відповідачем не пропущено, а тому суд вважає за доцільне прийняти поданий до справи відзив до розгляду задля дотримання принципу змагальності та рівності сторін, а також з метою повного та об`єктивного розгляду даної справи.

При цьому, судом враховано, що Позивачем подано додаткові пояснення з урахуванням наданого стороною Відповідача відзиву.

Так, обґрунтовуючи поданий відзив, Відповідач стверджує, що на момент придбання та внесення нерухомості до статутного капіталу товариства, право власності на нього зареєстровано належним чином за ОСОБА_1 , а тому внесення майна до статутного капіталу Відповідача відбулось у повній відповідності нормам чинного законодавства.

Згідно доводів Відповідача, він фактично на даний час є добросовісним набувачем нерухомого майна, а відтак не може нести відповідальність через порушення третіх осіб, які були вчинені в межах процедур, призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном.

Відповідач, звертає увагу суду на те, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.

Згідно доводів Відповідача, Позивачем не дотримано принципу належного урядування, який передбачає, що державні органи не можуть виправляти власні помилки за рахунок добросовісного набувача. Відповідач, діючи на підставі офіційних даних Державного реєстру речових прав, набув право власності на спірний об`єкт нерухомого майна добросовісно та законно, тому вимоги Позивача щодо знесення спірного об`єкта є непропорційним втручанням у його право власності.

В частині вимоги про усунення перешкод власнику у володінні та розпорядженні земельною ділянкою, шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва Відповідач стверджує, що Позивачем не доведено необхідності захисту його прав виключно у такий спосіб.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА ТА МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИТЬ СУД

Відповідно до частини 1 та 4 статті 373 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Частиною 1 статті 374 ЦК України встановлено, що суб`єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

Відповідно до частини 1 статті 83 Земельного кодексу України (далі за текстом - ЗК України) землі, які належать на праві власності. У комунальній власності перебувають:

а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності;

б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування;

в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Згідно відкритих відомостей земельного кадастру України, земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:66:158:0017, на якій розташоване майно Відповідача належить Позивачу на праві власності, як органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 40 ЗК України громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.

Пунктом а) та д) частини 1 статті 90 ЗК України закріплено, що власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність, споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди, а згідно частини 2 цієї статті порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Частиною 1 статті 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до частини 1 статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є, договори та інші правочини.

Позивач стверджує, що ним як уповноваженим органом не приймалися рішення щодо надання у користування земельної ділянки по проспекту за адресою: вул. Миропільська 1-А у Дніпровському районі м. Києва, зокрема для розміщення нежитлової будівлі.

Доказів на спростування зазначеного матеріали справи не містять.

Згідно із частиною 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

Відтак, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Відповідно до частини 2 статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Так, частинами 3 - 5 статті 376 ЦК України, встановлено:

право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно;

якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок;

на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).

Вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).

В силу зазначеного, суд зазначає, що обраний Позивачем спосіб захисту є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, який передбачений чинним законодавством.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Як вказано вище, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво в силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень 4 четвертої цієї статті, тобто знесення такого об`єкту.

Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.

Згідно статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).

Як встановлено судом вище, об`єкт самочинного будівництва вперше зареєстровано за фізичною особою ОСОБА_1 23.11.2020 (номер запису 39389729) на підставі рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 55360532 від 26.11.2020.

Підставою для проведення такої реєстраційної дії стали наступні документи: технічний паспорт № 3370/01/20 від 19.11.2020, видавник ТОВ «Армовірбуд» та довідка про технічні показники об`єкта та підтвердження адреси від 19.11.2020 № 3370, видавник ТОВ «Армовірбуд».

Із наявного у справі технічного паспорта № 3370/01/20 від 19.11.2020 вбачається, що нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 1991 року спорудження.

Так, відповідно до частини 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:

1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;

2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Водночас, відповідно до листа КП КМР «КМ БТІ» від 19.06.2026 № 062/14-12939 за даними реєстрових книг Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 не проводилась.

Доказів зворотного матеріали справи не містять в силу чого суд дійшов висновку, що спірна нежитлова будівля 1991 року спорудження, про що стверджує сторона Відповідача до 01.01.2013 не оформлена, зокрема за особою ОСОБА_1

Із наданого до суду витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 234260488 від 26.11.2020 вбачається, що нежитлова будівля (реєстраційний номер 2232341480000), за адресою АДРЕСА_1 зареєстрована за ОСОБА_1 23.11.2020 на підставі рішення державного реєстратора № 55360532 від 26.11.2020.

При цьому, судом звернуто увагу, що дата проведення державної реєстрації права власності передує даті прийнятті рішення про реєстрацію, що свідчить про непослідовність таких дій.

Державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі за текстом - Порядок (в редакції чинній станом на листопад 2020)).

Статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено підстави державної реєстрації права власності та інших речових прав, з переліку яких матеріали справи не містять жодних документів.

При цьому, судом звертається увага, що доказів набуття на спірний об`єкт нерухомості прав власності до 01.01.2013 матеріали справи не містять.

Пунктом 42 Порядку визначено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5.08.1992, подаються:

1) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

2) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

У разі коли індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 05.08.1992 та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених цим пунктом, можуть бути подані документи, передбачені статтею 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до статті 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5.08.1992 та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, і щодо зазначених об`єктів нерухомості раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються:

1) виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою;

2) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.

Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об`єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об`єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.

Пунктом 2 Інструкції про порядок проведення технічного інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24.05.2001 № 127 (чинної на момент проведення первинної реєстрації) визначено, що технічний паспорт - документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, відомості щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику. Технічний паспорт має бути прошнурований, пронумерований та скріплений підписом керівника суб`єкта господарювання, який проводив інвентаризацію, а також підписом виконавця робіт і контролера із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката на право виконання робіт з технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна.

Пунктом 6 Інструкції закріплено, що технічну інвентаризацію проводять у таких випадках, зокрема, 1) перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об`єктів, у тому числі після проведення реконструкції, капітального ремонту, технічного переоснащення, реставрації, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт; 2) перед проведенням державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт.

Як встановлено судом вище, згідно з інформації Департаменту містобудування та архітектури (Київської міської державної адміністрації) у Реєстрі адрес у місті Києві, який ведеться Департаментом згідно з Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві» наявні відомості про розпорядження Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації від 13.05.2004 № 592 «Про надання поштових адрес», яким магазину «Продукти харчування» ТОВ «Васильок-ЛТД» присвоєно адресу: АДРЕСА_1.

Натомість доказів присвоєння адреси спірному об`єкту матеріали справи не містять.

Згідно з частиною 3 та 5 статті 263 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядок присвоєння адрес об`єктів нерухомого майна затверджується Кабінетом Міністрів України.

Адреса (крім реквізиту, визначеного пунктом 10 частини четвертої цієї статті) присвоюється, змінюється, коригується, анулюється:

виконавчим органом сільської, селищної, міської ради - у разі, якщо об`єкт знаходиться у межах території, на яку поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради;

місцевою державною адміністрацією - у разі, якщо об`єкт знаходиться у межах території, на яку не поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради, а також у разі неприйняття органом з присвоєння адреси рішення про присвоєння, зміну, коригування, анулювання адреси у строк, визначений цією статтею.

У містах з районним поділом за рішенням міських рад повноваження щодо присвоєння, зміни, коригування, анулювання адрес можуть делегуватися виконавчим органам районних в місті рад.

За рішенням Київської міської ради повноваження щодо присвоєння, зміни, коригування, анулювання адрес можуть делегуватися органам, визначеним частиною другою статті 11 Закону України "Про столицю України - місто-герой Київ".

Згідно частини 3 статті 263 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» адреса не присвоюється: 1) тимчасовим спорудам; 2) будівлям та спорудам, що є приналежністю відповідної будівлі або споруди або їх складовою частиною; 3) іншим об`єктам нерухомого майна, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України в Порядку присвоєння адрес об`єктів нерухомого майна (далі - Порядок присвоєння адрес).

Порядок присвоєння поштових адрес об`єктам нерухомості у Києві встановлений Положенням про реєстр адрес у місті Києві (далі - Положення), затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 337/9394.

Згідно пункту 4.3 Положення поштові адреси присвоюються об`єктам нерухомості, розташованим на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення.

Відповідно до пункту 4.4. Положення поштові адреси не присвоюються спорудам, які встановлені тимчасово без улаштування фундаменту, в тому числі пересувним та тимчасовим спорудам торговельного, побутового, соціально культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності, малим архітектурним формам, а також об`єктам незавершеного капітального будівництва (крім присвоєння будівельної адреси об`єктам нового будівництва в установленому порядку) та приміщенням службового, допоміжного і технічного призначення, розташованим у житлових та нежитлових будинках, інженерним мережам.

Відтак, за сукупністю зазначеного суд стверджує, що питання присвоєння поштової адреси станом на дату проведення реєстрації (23.11.2020) та прийнятті рішення про реєстрацію (26.11.2020) відносилось і наразі відноситься до повноважень виконавчого органу місцевого самоврядування, однак доказів присвоєння спірному нерухомому майну адреси у визначеному вище порядку матеріали справи не містять.

Частиною 1 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що за результатом розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор на підставі прийнятого ним рішення про державну реєстрацію прав вносить відомості про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до Закону; подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом, або не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження (підпункт 1, 3, 4 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відтак, з урахуванням викладеного вище, враховуючи те, що технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, доказів присвоєння об`єкту нерухомого майна (реєстраційний номер 2232341480000) адреси матеріали справи не містять, так як і не містять доказів наявності у первісного власника такого майна речового права на земельну ділянку під таким об`єктом, суд дійшов висновку, що матеріали справи не містять належних та достатніх доказів підтвердження виникнення у ОСОБА_1 прав на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2232341480000), розташований за адресою АДРЕСА_1 , у зв`язку з чим таке майно не могло бути передано у власність Відповідача на підставі укладеного договору купівлі - продажу частки у статутному капіталі ТОВ «Днепр Альянс 5» від 10.05.2022 в силу незаконності проведеної реєстраційної дії та відсутності права власності як такого у вказаної фізичної особи.

Відповідно до частини 1 статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Якщо органом державної влади або органом місцевого самоврядування, незалежно від того, чи мав такий орган відповідні повноваження, вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких набувачем такого майна став суб`єкт права приватної власності, спори щодо володіння та/або розпоряджання, та/або користування таким майном відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування вирішуються на підставі статей 387 і 388 цього Кодексу.

Доказів вчинення органом державної влади або органом місцевого самоврядування дій на відчуження земельної ділянки, на якій розташоване спірне майно, матеріали справи не містять в силу чого підстави вирішувати даний спір на підстави статей 387 і 388 цього Кодексу немає, при тому що до суду подано негаторний позов.

При цьому судом враховано, що об`єктом захисту прав Позивача в частині володіння та розпорядження є безпосередньо земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:66:158:0017 місце розташування якої: місто Київ, Дніпровський район, вул. Миропільська, вул. Андрія Малишка, яка не належить Відповідача в силу чого аргументи Відповідача в частині його добросовісності набуття розміщеного на такій земельній ділянці нерухомого майна не впливають на результати даного спору та не можуть спростовувати факт самочинності об`єкту оскільки є різними за своєю суттю критеріями.

Суд також не погоджується із аргументом Відповідача щодо необхідності застосування ЦК УРСР оскільки фактичною підставою для звернення до суду з позовом стало виявлення тимчасової споруди на земельній ділянці Позивача без належних на те дозвільних документів, з подальшим звернення до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, в ході розгляду якого судом необхідно встановити факт наявності чи то відсутності ознак самочинності об`єкта нерухомості, яке перебуває у власності Відповідача, а до того набуто фізичною особою в ході проведення реєстраційної дії права власності, якій суд також має надати оцінку.

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).

У випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Дана правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Відтак, норми законодавства в частині встановлення відповідності державної реєстрації права власності на майно, яке фактично перешкоджає користуватися та розпоряджатися Позивачу своєю власністю мають застосовуватися станом на час первинної реєстрації такого права, тобто станом на момент прийняття державним реєстратором рішення № 55360532 від 26.11.2020, оскільки набуття права власності на спірний об`єкт Відповідачем є вже похідною обставиною.

Посилання сторони Відповідача на тривале та терпиме ставлення органів державної влади та місцевого самоврядування до існуючої ситуації жодним чином не виправдовують незаконність проведення реєстраційних дій та не спростовують правовий режим самочинності об`єкту, що встановлено в межах даної справи.

Водночас суд вказує, що до предмету дослідження даної справи не входить з`ясування належності чи то неналежності виконання Позивачем Правил благоустрою міста Києва та процедури проведення інвентаризації земель, які перебувають у власності громади міста Києва, враховуючи принцип непорушності права власності, закріплений частиною 1 статті 321 ЦК України.

Згідно із частиною 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частини 2 статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.

Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.

Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.

Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб`єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред`явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц).

Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.

Частиною 2 статті 212 ЗК України установлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди.

При цьому, інших вимог Позивачем не заявлено.

Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.

Дана правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.

ВИСНОВКИ СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ

З огляду на зазначене, враховуючи відсутність рішення Позивача про відведення спірної земельної ділянки у власність чи то користування власнику нерухомого майна, розміщеного на останній, за сукупністю досліджених доказів суд дійшов висновку, що такий об`єкт нерухомості є самочинним будівництвом, яке підлягає знесенню, зокрема, з підстав заявлення Позивачем такої вимоги, як власника земельної ділянки, в силу чого позов підлягає задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на Відповідача.

Kеруючись статтею 74, статтями 76-79, статтею 86, 123, 129, статтями 236-238, статтями 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов Київської міської ради - задовольнити.

2. Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міськради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:66:158:0017 місце розташування якої: місто Київ, Дніпровський район, вул. Миропільська, вул. Андрія Малишка, шляхом зобов`язання ТОВ «Днепр Альянс 5» знести об`єкт самочинного будівництва, а саме: нежитлову будівлю, літ «А», загальною площею 36 кв.м розташовану за адресою: вул. Миропільська 1-А у Дніпровському районі м. Києва, право власності на який зареєстровано за ТОВ «Днепр Альянс 5» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бойко О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.02.2022 індексний номер: 63500982, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2232341480000.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Днепр Альянс 5» (вул. Алішера Навої, буд. 69, кв. 25, м. Київ, 02125; ідентифікаційний код 40669619) на користь Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01044; ідентифікаційний код 22883141) судовий збір - 2 662 (дві тисячі шістсот шістдесят дві) грн 40 коп.

4. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення підписано: 11.11.2026

Суддя Антон ПУКАС