Рішення № 141219265, 27.10.2026, Печерський районний суд міста Києва

ПЕЧЕРСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КИЄВА

Справа № 757/16035/16-ц

пр. № 2-5386/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 жовтня 2026 року Печерський районний суд м. Києва у складі:

головуючого - судді Литвинової І. В.,

за участю секретаря судового засідання - Когут Н. В.,

представника позивача за первісним позовом та представника відповідача за зустрічним позовом - ОСОБА_1 ,

представника відповідача за первісним позовом та представника позивача за зустрічним позовом ОСОБА_2 , - ОСОБА_3 ,

представника відповідача за первісним та зустрічними позовами ОСОБА_4 , - ОСОБА_5 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_6 , який є правонаступником ОСОБА_7 до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Познякова Світлана Василівна, ОСОБА_8 , Служба у справах дітей Печерської районної в місті Києві державної адміністрації, про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, визнання майна об`єктом спільної сумісної власності, поділ майна подружжя, визнання права власності в порядку спадкування; за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_6 , який є правонаступником ОСОБА_7 , ОСОБА_4 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Познякова Світлана Василівна, ОСОБА_8 , про розірвання договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію права власності,

УСТАНОВИВ:

У квітні 2016 року ОСОБА_7 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання чотирикімнатної квартири АДРЕСА_1 та 18/100 часток нежитлового приміщення (мансарди) у цьому ж будинку об`єктами права спільної сумісної власності подружжя та визнання за ним права власності на 1/2 частку зазначеного майна.

29 квітня 2016 року ОСОБА_7 звернувся до суду з окремим позовом до ОСОБА_2 та ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладеного 07 квітня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 (а.с. 104-106, том І).

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що 31 грудня 1974 року між ним та ОСОБА_2 (до шлюбу - ОСОБА_9 ) було зареєстровано шлюб, який тривав до його розірвання у встановленому законом порядку.

Судом встановлено, що 17 березня 1998 року ОСОБА_2 під час перебування у шлюбі на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рильською Л.С. за реєстровим №885, набула у власність 18/100 часток нежитлового приміщення (мансарди) загальною площею 129,9 кв.м, розташованого у будинку АДРЕСА_2 (а.с. 17, том І). Право власності на зазначене майно зареєстроване у Київському міському бюро технічної інвентаризації 26 травня 1998 року за №214-П.

Також встановлено, що 02 квітня 1998 року на підставі договору дарування, посвідченого тим самим нотаріусом за реєстровим №1149, ОСОБА_2 набула у власність квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 174,89 кв.м (а.с. 15-16, том І). Право власності на зазначену квартиру зареєстровано у Київському міському бюро технічної інвентаризації 20 квітня 1998 року за № 39179.

Позивач зазначав, що після набуття квартири у власність вона перебувала у стані, непридатному для проживання, а у подальшому за рахунок його особистих коштів та організованих ним робіт було здійснено комплекс капітальних ремонтно-будівельних робіт, реконструкцію та облаштування приміщень, що призвело до істотного збільшення ринкової вартості об`єкта нерухомості та зміни його споживчих характеристик.

На думку позивача, внаслідок здійснених вкладень виникли підстави для застосування положень статті 62 Сімейного кодексу України та визнання квартири об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Крім того, ОСОБА_7 зазначав, що після пред`явлення позову про поділ майна подружжя ОСОБА_2 уклала договір купівлі-продажу спірної квартири з ОСОБА_4 , при цьому фактичної передачі квартири покупцю не відбулося, а передбачені договором розрахунки між сторонами не були здійснені. За твердженням позивача, зазначений правочин був спрямований на унеможливлення поділу спірного майна та порушення його майнових прав як співвласника.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_7 помер, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 від 02 травня 2019 року (а.с. 22, том V).

Відповідно до заповіту від 05 квітня 2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленко С.А. за реєстровим № 588, спадкоємцем усього майна спадкодавця визначено ОСОБА_6 (а.с. 23, том V).

Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 28 січня 2021 року ОСОБА_6 залучено до участі у справі як процесуального правонаступника позивача ОСОБА_7 .

Після вступу у справу правонаступник підтримав заявлені позовні вимоги та, уточнивши їх, просив: визнати квартиру АДРЕСА_1 об`єктом права спільної сумісної власності подружжя ОСОБА_7 та ОСОБА_2 , визнати 18/100 часток нежитлового приміщення (мансарди) у будинку АДРЕСА_2 об`єктом права спільної сумісної власності подружжя, визнати за ОСОБА_6 у порядку спадкування за заповітом право власності на 1/2 частку квартири та 1/2 частку від 18/100 часток мансарди, визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 07 квітня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С.В. за реєстровим №337.

У червні 2017 року ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_7 та ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири.

У подальшому, після уточнення позовних вимог, ОСОБА_2 просила розірвати договір купівлі-продажу квартири від 07 квітня 2016 року та скасувати державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ОСОБА_4 .

Зустрічний позов обґрунтований тим, що передбачені договором грошові кошти продавцем фактично не отримані, у зв`язку з чим покупцем допущено істотне порушення умов договору, що, на думку позивача за зустрічним позовом, є підставою для його розірвання відповідно до статті 651 ЦК України.

Процесуальні дії і рішення суду.

07 травня 2025 року постановою Верховного Суду у складі колегії суддів рішення Печерського районного суду м. Києва від 12 липня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 19 листопада 2024 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

15 вересня 2025 року до Печерського районного суду надійшла вказана цивільна справа, на виконання постанови Верховного Суду від 07 травня 2025 року, для розгляду якої, визначено суддю та передано, для вирішення питання про прийняття до свого провадження у справі, згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями.

20 січня 2026 року ухвалою суду цивільну справу прийнято до свого провадження та призначено підготовче засідання.

02 лютого 2026 року ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

03 березня 2026 року відповідач ОСОБА_2 подала до суду заяву про визнання позовної заяви.

03 березня 2026 року ухвалою суду, постановленою на місці, без виходу до нарадчої кімнати, після заслуховування присутніх представника позивача та представника відповідача, долучено до матеріалів справи заяву ОСОБА_2 про визнання позовної заяви.

27 березня 2026 року від представника позивача за первісним позовом та представника відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 через Електронний Суд надійшли додаткові пояснення у справі.

Представник позивача за первісним позовом та представник відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_6 , ОСОБА_1 у судовому засіданні просив задовольнити первісні позовні вимоги у повному обсязі та просив залишити без задоволення зустрічний позов.

Представник відповідача за первісним позовом та представник позивача за зустрічним позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 у судовому засіданні первісні позовні вимоги визнав, просив їх задовольнити. Разом з тим, підтримував вимоги зустрічного позову.

Представник відповідача за первісним та за зустрічним позовами ОСОБА_10 , ОСОБА_5 у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позовних вимог за первісним і зустрічним позовом.

Суд, вислухавши думки учасників провадження, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

Короткий зміст судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 12 липня 2023 року у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено. Одночасно судом скасовано заходи забезпечення позову.

Постановою Київського апеляційного суду від 19 листопада 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_6 залишено без задоволення, апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково. Рішення суду першої інстанції в частині вирішення зустрічного позову скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог з інших мотивів. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 травня 2025 року касаційні скарги ОСОБА_6 та ОСОБА_2 задоволено частково, рішення Печерського районного суду міста Києва від 12 липня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 19 листопада 2024 року скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Скасовуючи судові рішення, Верховний Суд виходив із того, що судами попередніх інстанцій не було забезпечено повного та всебічного встановлення всіх обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.

Зокрема, касаційний суд звернув увагу на те, що судами належним чином не встановлено предмет первісного позову та фактичний склад спірного майна, щодо якого заявлено вимоги про визнання права спільної сумісної власності подружжя.

Верховний Суд зазначив, що судами не надано належної правової оцінки доводам позивача про те, що квартира АДРЕСА_3 та 18/100 часток нежитлового приміщення (мансарди) фактично утворюють єдиний об`єкт нерухомого майна, а також не досліджено обставини щодо характеру, обсягу та наслідків здійснених під час шлюбу поліпшень спірного майна, джерел їх фінансування та впливу таких поліпшень на збільшення вартості об`єкта нерухомості.

Також Верховний Суд вказав на необхідність з`ясування правової природи спірного майна, встановлення обсягу прав кожного із учасників спору на нього та перевірки доводів щодо можливості застосування до спірних правовідносин положень статті 62 Сімейного кодексу України.

Окремо касаційний суд звернув увагу на те, що судами попередніх інстанцій не надано належної оцінки доводам ОСОБА_6 щодо неможливості реалізації спадкових прав без попереднього визначення частки спадкодавця у спільному майні подружжя та вирішення спору про право між спадкоємцем і ОСОБА_2 .

Верховний Суд також зазначив, що вирішення позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 07 квітня 2016 року безпосередньо залежить від встановлення правового режиму спірного майна та визначення наявності або відсутності у ОСОБА_7 права на частку в такому майні, у зв`язку із чим висновки судів попередніх інстанцій щодо цієї вимоги були визнані передчасними.

Щодо зустрічного позову Верховний Суд дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій помилково виходили з того, що належним способом захисту прав ОСОБА_2 є виключно стягнення неотриманих коштів за договором купівлі-продажу.

Касаційний суд вказав на необхідність перевірки доводів позивача за зустрічним позовом щодо істотного порушення умов договору покупцем, фактичного невиконання договору протягом тривалого часу, наявності або відсутності у продавця інтересу в його подальшому виконанні та можливості застосування наслідків, передбачених частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України.

Вказані висновки та мотиви Верховного Суду відповідно до частини п`ятої статті 411 ЦПК України є обов`язковими для суду під час нового розгляду справи та враховуються судом при вирішенні спору по суті.

Загальні засади здійснення правосуддя та обов`язковість вказівок Верховного Суду

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

За змістом частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, дослідженими судом.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постановах Верховного Суду.

Частиною п`ятою статті 411 ЦПК України передбачено, що висновки суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.

Постановою Верховного Суду від 07 травня 2025 року у справі № 757/16035/16-ц, провадження № 61-17046св24, рішення Печерського районного суду міста Києва від 12 липня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 19 листопада 2024 року скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Скасовуючи судові рішення та направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд звернув увагу на необхідність повного та всебічного з`ясування обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.

Зокрема, Верховний Суд зазначив про необхідність встановлення судом того, який саме об`єкт нерухомого майна є предметом позовних вимог про визнання майна спільною сумісною власністю, з огляду на доводи позивача про те, що квартира АДРЕСА_3 та 18/100 часток нежитлового приміщення мансарди фактично є єдиним нерухомим майном.

Також Верховний Суд вказав на необхідність надання належної правової оцінки висновку судового експерта № 16144 від 14 червня 2016 року, а також встановлення правової природи збільшення вартості спірного майна, шляхів і способів такого збільшення та змісту процесу збільшення вартості майна у контексті застосування статті 62 Сімейного кодексу України.

Окремо Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій передчасно відмовили у судовому захисті в частині вимог про визнання права власності на частку 18/100 часток нежитлового приміщення мансарди у порядку спадкування, оскільки не врахували відсутність у ОСОБА_6 , як правонаступника позивача та спадкоємця, умов для одержання у нотаріальній конторі свідоцтва про право на спадщину без судового визначення його частки у спільному майні.

Крім того, Верховний Суд дійшов висновку, що позовна вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 07 квітня 2016 року підлягає розгляду по суті у сукупності з іншими позовними вимогами, оскільки правильне вирішення цієї вимоги залежить, зокрема, від встановлення правового режиму спірного майна та обставин його відчуження.

У частині зустрічного позову ОСОБА_2 . Верховний Суд звернув увагу на необхідність оцінки доводів щодо істотності порушення договору купівлі-продажу, фактичного невиконання договірних зобов`язань покупцем, а також втрати продавцем інтересу до виконання договору з огляду на тривалий час його невиконання.

З урахуванням наведених висновків Верховного Суду суд під час нового розгляду справи перевіряє доводи сторін, досліджує надані ними докази у їх сукупності та надає правову оцінку заявленим первісним і зустрічним позовним вимогам у межах предмета спору.

Фактичні обставини, встановлені судом при новому розгляді справи

Судом при новому розгляді справи, з урахуванням меж заявлених позовних вимог, висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 07 травня 2025 року, а також на підставі безпосередньо досліджених письмових доказів, матеріалів справи, пояснень учасників справи та інших доказів, наданих сторонами, встановлено такі фактичні обставини.

31 грудня 1974 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_11 , яка після державної реєстрації шлюбу змінила прізвище на ОСОБА_12 , було зареєстровано шлюб, що підтверджується свідоцтвом про укладення шлюбу серії НОМЕР_2 від 31 грудня 1974 року (а.с. 14, том I).

У подальшому рішенням Печерського районного суду міста Києва від 31 жовтня 2016 року у справі №757/9847/16-ц шлюб між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 було розірвано.

Судом також встановлено, що під час перебування сторін у зареєстрованому шлюбі, а саме 17 березня 1998 року, ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу частини нежитлових приміщень, укладеного із Закритим акціонерним товариством «ПЕТРОІМПЕКС» та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рильською Л.С. за реєстровим №885, набула право власності на 18/100 часток нежитлового приміщення мансарди за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 129,9 кв.м (а.с. 17, том I).

Право власності ОСОБА_2 на зазначене нерухоме майно було зареєстровано у Київському міському бюро технічної інвентаризації 26 травня 1998 року за №214-П, при цьому сам правочин, на підставі якого відповідачка набула вказане майно, був укладений у період існування шлюбу між ОСОБА_7 та ОСОБА_2 .

Крім того, судом встановлено, що 02 квітня 1998 року ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_7 у дар квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 174,89 кв.м, житловою площею 104,08 кв.м, на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рильською Л.С. за реєстровим №1149 (а.с. 15-16, том I).

Право власності ОСОБА_2 на зазначену квартиру було зареєстровано у Київському міському бюро технічної інвентаризації 20 квітня 1998 року за №39179, а у подальшому право власності на квартиру було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 547475280000, номер запису про право власності 8357496, дата державної реєстрації - 31 грудня 2014 року (а.с. 141, том I).

Із матеріалів справи вбачається, що відповідно до довідки ЖЕД «Хрещатик» форми № 3 квартира АДРЕСА_1 займає загальну площу 304,79 кв.м та розташована на третьому поверсі триповерхового будинку (а.с. 108, том I).

Водночас відповідно до висновку судового експерта №16144 від 14 червня 2016 року вихід до приміщення мансарди, що становить 18/100 часток нежитлового приміщення, можливий виключно через квартиру АДРЕСА_3 , тоді як відомостей про наявність іншого самостійного доступу до приміщення мансарди матеріали справи не містять (а.с. 59-82, том V).

За сукупністю цих даних суд установив, що квартира АДРЕСА_3 та 18/100 часток нежитлового приміщення мансарди, хоча зареєстровані як окремі об`єкти речових прав, фактично використовувалися та функціонували як єдиний функціонально-будівельний дворівневий житловий комплекс загальною площею 304,79 кв.м. Такий висновок характеризує фактичний спосіб використання й поліпшення майна та не означає створення судом нового, не зареєстрованого в установленому законом порядку об`єкта нерухомості.

Також судом встановлено, що у 1998 році в будинку по АДРЕСА_2 було завершено реконструкцію, після чого станом на 2004 рік квартира перебувала у стані, непридатному для проживання, зокрема без внутрішнього оздоблення, чистового покриття підлоги, інженерного обладнання та заповнення внутрішніх дверних отворів.

У період з 2004 по 2007 роки у квартирі та приміщенні мансарди проведено капітальний дизайнерський ремонт і комплекс будівельно-оздоблювальних робіт. При цьому письмова заява ОСОБА_2 , наявна у матеріалах справи, містить визнання не лише факту проведення капітального ремонту та збільшення ринкової вартості квартири, а й того, що відповідні роботи здійснювалися за рахунок ОСОБА_7 . Ця обставина узгоджується з поясненнями ОСОБА_6 та іншими письмовими доказами у справі.

Згідно з висновком судового експерта №16144 від 14 червня 2016 року, складеним за результатами проведення оціночно-будівельного дослідження, ринкова вартість квартири АДРЕСА_3 після проведення капітального ремонту, у цінах станом на 14 червня 2016 року, становить 20 324 344 грн.

Загальна ринкова вартість квартири АДРЕСА_3 разом із нежитловою групою приміщень мансарди, у цінах станом на 14 червня 2016 року, відповідно до зазначеного висновку, становить 29 575 627 грн.

Водночас ринкова вартість квартири АДРЕСА_3 відповідно до характеристик конструктивних елементів станом на березень-квітень 1998 року, тобто до проведення ремонту, у перерахунку в поточних цінах, становить 11 468 200 грн, а загальна ринкова вартість квартири та мансарди у стані станом на березень-квітень 1998 року, у перерахунку в поточних цінах, становить 15 049 400 грн (а.с. 59-82, том V).

Судом також встановлено, що ОСОБА_2 у період з 2000 по 2010 рік не перебувала у трудових відносинах та не мала самостійного заробітку, що підтверджується копією її трудової книжки (а.с. 23-26, том II).

Натомість довідкою Державної податкової інспекції у Печерському районі Головного управління ДФС у місті Києві від 20 квітня 2016 року підтверджується, що ОСОБА_7 у період з 01 січня 1998 року по 31 грудня 2015 року мав регулярний дохід (а.с. 20-22, том II).

Відомості про трудові доходи ОСОБА_7 та відсутність у ОСОБА_2 самостійного заробітку суд оцінює лише як допоміжні докази, які узгоджуються з її власним письмовим визнанням щодо джерела фінансування ремонту. Суд не перекладає на ОСОБА_2 обов`язок доводити негативну обставину та не виводить джерело коштів лише з того, що вона не надала доказів протилежного. Визначальним для цього висновку є сукупність позитивних доказів: письмове визнання ОСОБА_2 про здійснення капітального ремонту за рахунок ОСОБА_7 , підтверджений характер і масштаб робіт та документально встановлена наявність у ОСОБА_7 відповідного джерела доходу.

Суд оцінює зазначену письмову заяву ОСОБА_2 відповідно до частини першої статті 82 ЦПК України як визнання обставин щодо характеру поліпшень, наслідку у вигляді збільшення вартості квартири та джерела фінансування робіт за рахунок ОСОБА_7 . Підстав сумніватися у добровільності такого визнання або достовірності саме цих обставин з огляду на сукупність інших доказів суд не встановив.

07 квітня 2016 року, тобто наступного дня після звернення ОСОБА_7 до суду з позовом про визнання майна спільною сумісною власністю подружжя та його поділ, між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С.В. за реєстровим №337 (а.с. 104-106, том I).

Відповідно до умов зазначеного договору, договірна ціна квартири становила 4 847 962 грн, при цьому у пункті 2 договору зазначено, що кошти були перераховані покупцем продавцю до підписання договору.

Разом із тим судом встановлено, що напередодні укладення оспорюваного договору ОСОБА_2 замовила оцінку квартири у ТОВ «Бі Джи Ті Консалтинг» на підставі договору про незалежну оцінку №06/04/1 від 06 квітня 2016 року, за результатами якої ринкова вартість квартири була визначена у розмірі 4 847 962 грн (а.с. 152-174, том I), що повністю відповідає ціні, зазначеній у договорі купівлі-продажу від 07 квітня 2016 року.

Водночас відповідно до висновку судового експерта №16144 від 14 червня 2016 року ринкова вартість лише квартири АДРЕСА_3 становила 20 324 344 грн.

Судом також встановлено, що фактичний розрахунок між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу квартири від 07 квітня 2016 року не відбувся. Насамперед цей факт випливає з послідовної процесуальної позиції самої ОСОБА_2 , яка неотримання договірної ціни поклала в основу зустрічного позову про розірвання договору. Відомості з матеріалів кримінального провадження суд використовує лише як додаткове підтвердження, а не як єдину чи преюдиційну підставу такого висновку.

З матеріалів кримінального провадження №12019100060002355, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань 29 травня 2019 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною першою статті 366 Кримінального кодексу України, вбачається, що 07 квітня 2016 року службові особи відділення №31 ПАТ «КБ «Інвестбанк» внесли до офіційних документів відомості щодо здійснення розрахунку за договором купівлі-продажу квартири, які, за матеріалами зазначеного кримінального провадження, не відповідали фактичним обставинам здійснення такої банківської операції.

Матеріали зазначеного кримінального провадження містять відомості про те, що оформлені 07 квітня 2016 року банківські операції мали технічний характер і не супроводжувалися реальним рухом грошових коштів (а.с. 1-77, том III). Ці відомості суд оцінює не ізольовано, а в сукупності з іншими доказами, зокрема з поясненнями самої ОСОБА_2 про неотримання коштів.

Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 10 січня 2020 року у справі №757/32625/19-к службових осіб банку ОСОБА_13 та ОСОБА_14 звільнено від кримінальної відповідальності за частиною першою статті 366 КК України у зв`язку із закінченням строків давності притягнення до кримінальної відповідальності.

Під час допиту у кримінальному провадженні ОСОБА_2 підтвердила, що грошових коштів за договором купівлі-продажу квартири вона не отримувала, а також зазначила, що перебувала у відділенні банку лише один раз - 07 квітня 2016 року разом із ОСОБА_4 , при цьому власний рахунок не закривала (а.с. 46, том III).

Судом встановлено, що з 2007 року і до часу розгляду справи у квартирі АДРЕСА_3 проживає ОСОБА_6 разом із дружиною ОСОБА_15 та дітьми - ОСОБА_16 і ОСОБА_17 .

Матеріали справи не містять доказів фактичного передання квартири ОСОБА_4 , передання їй ключів від квартири, її вселення до квартири, здійснення нею витрат на утримання спірного майна або реалізації інших повноважень фактичного володільця нерухомого майна.

Судом також встановлено, що ОСОБА_4 була обізнана про наявність спору щодо користування квартирою АДРЕСА_3 та про проживання у ній ОСОБА_6 разом із сім`єю.

Так, 29 березня 2016 року при оголошенні судового рішення Апеляційного суду міста Києва у справі №757/19481/14-ц, яким було скасовано заочне рішення про визнання ОСОБА_6 таким, що втратив право користування квартирою, були присутні як ОСОБА_2 , так і ОСОБА_4 ; відповідно до зазначеного рішення право ОСОБА_6 на користування квартирою було поновлено, оскільки він є членом сім`ї власника житлового приміщення (а.с. 24-27, том I).

Суд окремо зауважує, що сам факт існування кримінального провадження, повідомлення особам про підозру чи закриття кримінального провадження у зв`язку із закінченням строків давності не мають для цієї цивільної справи преюдиційного значення і не використовуються для висновку про винуватість будь-якої особи. Суд оцінює лише конкретні фактичні дані, подані до цієї справи та безпосередньо досліджені за правилами статті 89 ЦПК України. При цьому навіть без урахування матеріалів кримінального провадження факт неотримання продавцем договірної ціни та домовленість про відсутність реальної передачі квартири підтверджуються власною процесуальною позицією ОСОБА_2 .

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_7 помер, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 від 02 травня 2019 року (а.с. 22, том V).

Відповідно до заповіту від 05 квітня 2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленко С.А. за реєстровим №588, спадкоємцем усього майна ОСОБА_7 є ОСОБА_6 (а.с. 23, том V).

Із довідки приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бурмак О.О. від 18 березня 2020 року вбачається, що ОСОБА_6 прийняв спадщину після смерті ОСОБА_7 та отримав свідоцтво про право на спадщину за заповітом на частку у статутному капіталі ТОВ «Одеська баскетбольна школа імені О. Бєлостєнного».

Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 28 січня 2021 року ОСОБА_6 залучено до участі у справі як правонаступника померлого позивача ОСОБА_7 .

МОТИВИ СУДУ ЩОДО ЗАЯВЛЕНИХ ВИМОГ

Щодо права, яке підлягає застосуванню у часі, та правового режиму спірного майна

Вирішуючи спір про належність майна подружжю, суд виходить із того, що правовий режим майна визначається насамперед законом, чинним на час виникнення юридичного факту, з яким пов`язується набуття відповідного речового права. Квартира та 18/100 часток нежитлового приміщення мансарди були набуті у 1998 році, тобто до набрання чинності 01 січня 2004 року Сімейним кодексом України.

На час набуття зазначеного майна діяв Кодекс про шлюб та сім`ю України. За змістом статті 22 цього Кодексу майно, нажите подружжям за час шлюбу, є його спільною сумісною власністю, а подружжя має рівні права володіння, користування і розпорядження таким майном. Водночас відповідно до статті 24 Кодексу про шлюб та сім`ю України майно, одержане одним із подружжя під час шлюбу в дар, належить йому особисто.

Отже, правовий режим 18/100 часток мансарди та квартири на момент їх набуття є різним. 18/100 часток нежитлового приміщення мансарди були придбані ОСОБА_2 17 березня 1998 року за оплатним договором купівлі-продажу під час шлюбу. Належних і допустимих доказів того, що ці частки придбано виключно за особисті кошти ОСОБА_2 або з іншої підстави, яка виключала б режим спільної сумісної власності подружжя, матеріали справи не містять. Тому презумпцію спільності цього майна не спростовано, а 18/100 часток мансарди є спільним сумісним майном ОСОБА_7 та ОСОБА_2 .

Натомість квартиру АДРЕСА_3 ОСОБА_2 02 квітня 1998 року одержала від ОСОБА_7 за договором дарування. На момент набуття квартира була її особистим майном. Саме тому вимога про визнання квартири спільною сумісною власністю не може бути вирішена лише на підставі факту перебування сторін у шлюбі та потребує перевірки умов, передбачених статтею 62 Сімейного кодексу України, з огляду на поліпшення, здійснені вже після набрання цим Кодексом чинності.

Щодо квартири і мансарди як фактично єдиного функціонального комплексу

Верховний Суд у постанові від 07 травня 2025 року у цій справі, висновки якого відповідно до частини п`ятої статті 411 ЦПК України є обов`язковими під час нового розгляду, прямо вказав, що суди не з`ясували, який саме об`єкт нерухомого майна є предметом вимог, не встановили правової природи збільшення вартості об`єкта, що являє собою квартиру та приміщення мансарди як єдине ціле, шляхи, способи і зміст процесу такого збільшення. Тому оцінка квартири та мансарди у їх фактичному взаємозв`язку є не довільним об`єднанням двох зареєстрованих об`єктів, а виконанням обов`язкової вказівки касаційного суду.

Суд установив, що квартира АДРЕСА_3 та 18/100 часток мансарди з реєстраційно-правового погляду залишаються двома окремо зареєстрованими об`єктами. Водночас у фактичному, будівельному та функціональному вимірі вони утворюють єдиний дворівневий житловий комплекс: доступ до мансарди можливий виключно через квартиру, самостійного входу до неї немає, ремонтні роботи 2004-2007 років проводилися комплексно щодо обох рівнів, а приміщення використовувалися сім`єю як одне житло.

Таке розмежування є принциповим. Суд не створює нового об`єкта нерухомості, не змінює реєстраційних характеристик квартири чи мансарди і не поширює режим спільної власності на квартиру лише через те, що мансарда є спільним майном. Функціональна єдність враховується виключно для оцінки характеру, масштабу і результату поліпшень, тоді як юридичні підстави набуття та правовий режим кожного із зареєстрованих об`єктів суд визначає окремо.

Щодо істотного збільшення вартості квартири та застосування статті 62 СК України

Відповідно до частини першої статті 62 СК України, якщо майно дружини або чоловіка за час шлюбу істотно збільшилося у своїй вартості внаслідок спільних трудових чи грошових затрат або затрат другого з подружжя, воно у разі спору може бути визнане за рішенням суду об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 вересня 2020 року у справі №214/6174/15-ц (провадження №14-114цс20) виходила з необхідності сукупності двох чинників: істотності збільшення вартості майна та причинного зв`язку такого збільшення зі спільними трудовими чи грошовими затратами подружжя або затратами другого з подружжя. Велика Палата не пов`язувала істотність збільшення вартості з будь-яким наперед визначеним відсотковим показником. Істотність є оціночним поняттям та встановлюється з урахуванням співвідношення вартості майна до і після поліпшень, характеру проведених робіт, якісної трансформації об`єкта та джерел відповідних затрат. Формулювання Великої Палати про те, що первинний об`єкт у результаті перетворення має втратити попереднє самостійне значення, характеризує масштаб втручання у право особистої власності. Вирішальним є не ізольований відсоток, а правова природа приросту, способи його досягнення та ступінь якісного перетворення об`єкта.

Висновком судового експерта №16144 від 14 червня 2016 року визначено, що вартість квартири АДРЕСА_3 за її конструктивними характеристиками до ремонту, але в цінах на дату дослідження, становила 11 468 200 грн, а після проведених поліпшень - 20 324 344 грн. Отже, приріст вартості саме квартири становить 8 856 144 грн, або приблизно 77,2 відсотка від її вартості у стані до поліпшень.

Суд окремо оцінює можливий арифметичний аргумент, за яким 11 468 200 грн становлять приблизно 56,4 відсотка від 20 324 344 грн. Таке співвідношення саме по собі не є визначенням експертом «особистої частки» ОСОБА_2 у кінцевому об`єкті і не відображає частку фізичних елементів первісної квартири, що нібито збереглися після ремонту. Це лише похідне співвідношення двох ринкових оцінок одного об`єкта у різних технічних станах, приведених до одного цінового рівня. Висновок №16144 не містить поділу кінцевої вартості квартири на особистий та спільний компоненти і не дає підстав механічно перетворювати зазначене співвідношення на частки у праві власності.

Крім того, 56,4 відсотка є результатом порівняння первісної вартості квартири лише з вартістю цієї ж зареєстрованої квартири після ремонту. Воно не враховує іншого аспекту, який Верховний Суд у постанові від 07 травня 2025 року саме у цій справі визнав юридично значущим: у результаті виконаних робіт квартира функціонально стала частиною єдиного дворівневого житлового комплексу з мансардою. Вартість первісної квартири 11 468 200 грн становить приблизно 38,8 відсотка від кінцевої вартості такого функціонального комплексу 29 575 627 грн. Суд не перетворює цей показник на самостійний математичний тест і не підміняє ним окремий правовий режим мансарди; він лише враховує його разом із втратою первісною квартирою самостійного споживчого стану при оцінці того, наскільки істотно змінився фактичний об`єкт користування сім`ї.

Суд також відмежовує фактичну модель цієї справи від обставин справи №214/6174/15-ц. У тій справі Велика Палата залишила в силі відмову в позові, зокрема тому, що не було доведено грошової чи трудової участі другого з подружжя у поліпшенні особистого майна власника; сам по собі встановлений у тій справі відсоток приросту не замінив доказування причинного зв`язку та внеску. Натомість у цій справі джерело фінансування капітальних поліпшень прямо визнане ОСОБА_2 і підтверджується іншими доказами, а Верховний Суд у постанові від 07 травня 2025 року саме щодо цього спору зобов`язав оцінити не лише цифри вартості, а правову природу, способи та зміст перетворення квартири у взаємозв`язку з мансардою як фактично єдиним цілим.

Методика експерта має істотне доказове значення саме тому, що стани «до» і «після» зіставлені в одному ціновому вимірі. Це мінімізує вплив інфляції, зміни валютного курсу та загального зростання ринку нерухомості і дозволяє оцінити приріст, пов`язаний із фізичними та якісними змінами майна. Зростання вартості квартири на 77,2 відсотка від базової вартості не є наслідком звичайного утримання чи косметичного ремонту.

Крім кількісного показника, суд оцінює якісний зміст перетворення. Станом на початок робіт квартира була непридатною для повноцінного проживання: без внутрішнього оздоблення, чистового покриття підлоги, інженерного обладнання та заповнення внутрішніх дверних отворів. У 2004-2007 роках виконано комплексний капітальний дизайнерський ремонт, оздоблення й облаштування інженерних систем; роботи охоплювали квартиру та мансарду як функціонально взаємопов`язаний простір. У результаті квартира набула повноцінних споживчих характеристик житла та стала нижнім рівнем фактично єдиного дворівневого житлового комплексу. За змістом статті 62 СК України та висновків Верховного Суду саме капітальний ремонт і переобладнання, що призводять до такого значного перетворення об`єкта, є юридично релевантними.

Вартість квартири разом із мансардою у стані до поліпшень, так само перерахована в цінах на дату дослідження, становила 15 049 400 грн, а після проведення робіт - 29 575 627 грн; приріст становить 14 526 227 грн, або приблизно 96,5 відсотка. Суд не використовує цей показник як самостійну підставу для зміни правового режиму подарованої квартири і не додає до її особистої вартості вартість уже спільної мансарди для штучного досягнення критерію істотності. Цей показник має лише додаткове підтверджувальне значення для оцінки масштабу одного комплексного процесу поліпшення та функціональної трансформації, що прямо підлягав дослідженню на виконання постанови Верховного Суду від 07 травня 2025 року.

Щодо причинного зв`язку та джерела затрат суд виходить не лише з факту наявності доходу у ОСОБА_7 . Письмовою заявою ОСОБА_2 визнано, що капітальний ремонт квартири, який спричинив збільшення її ринкової вартості, здійснювався за рахунок ОСОБА_7 . Відповідно до частини першої статті 82 ЦПК України визнані учасником справи обставини не підлягають доказуванню, якщо у суду немає обґрунтованого сумніву щодо добровільності такого визнання або достовірності відповідних обставин. Таких сумнівів у суду не виникло; навпаки, визнання узгоджується з довідкою податкового органу про регулярні доходи ОСОБА_7 у 1998-2015 роках, відсутністю трудового заробітку ОСОБА_2 у 2000-2010 роках та іншими матеріалами справи.

Стаття 62 СК України не встановлює обов`язку підтверджувати кожну витрачену на ремонт гривню окремою квитанцією як самостійну умову виникнення правового наслідку. Предметом доказування є те, чи спричинене істотне збільшення вартості відповідними трудовими або грошовими затратами. У цій справі фізичний результат капітальних робіт та їх вартісний ефект підтверджені висновком експерта, а джерело фінансування визнане власницею квартири та підтверджене сукупністю інших доказів. Тому відсутність повного комплекту первинних розрахункових документів за ремонт, проведений у 2004-2007 роках, не спростовує встановленого причинного зв`язку.

Суд ураховує також постанову Верховного Суду від 06 листопада 2024 року у справі №201/2503/20, у якій застосування статті 62 СК України було пов`язане не з формальним відсотковим порогом, а з доведеним значним перетворенням подарованого майна внаслідок реконструкції та спільних затрат. Фактичні обставини тієї справи не є тотожними цій справі, однак правовий підхід підтверджує необхідність комплексної, а не суто арифметичної оцінки істотності.

Отже, у справі доведено обидві умови статті 62 СК України: істотне кількісне та якісне збільшення вартості квартири і прямий причинний зв`язок такого збільшення з капітальними роботами, профінансованими за рахунок ОСОБА_7 за час шлюбу. Вихідна особиста природа квартири судом не ігнорується; вона становить відправну точку перевірки пропорційності втручання. Проте за встановленого масштабу й характеру перетворення квартира АДРЕСА_3 підлягає визнанню об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Визначаючи частки після встановлення режиму спільної сумісної власності, суд ураховує і висновок Великої Палати Верховного Суду у справі №214/6174/15-ц про необхідність брати до уваги особисті та спільні майнові й трудові затрати. Водночас цей висновок не встановлює правила, за яким ринкова вартість об`єкта у технічному стані «до ремонту» автоматично перетворюється на таку саму арифметичну особисту частку у праві на якісно перетворений об`єкт. У цій справі висновок №16144 не визначає внески сторін у частках, не виділяє у кінцевій квартирі фізично чи економічно відокремлений особистий компонент ОСОБА_2 і не містить моделі розподілу права власності. Навпаки, встановлені судом капітальні роботи та функціональне об`єднання з мансардою призвели до втрати первісною квартирою її колишнього самостійного споживчого стану: подарований об`єкт у непридатному для проживання стані став складовою повноцінного дворівневого житла. Саме ця якісна трансформація разом із доведеним 77,2-відсотковим приростом вартості дає підстави визнати об`єкт спільним, а не механічно зберігати у ньому частку, обчислену як співвідношення двох ринкових оцінок.

За відсутності належного доказового підґрунтя для іншого визначення часток після такої трансформації застосовується частина перша статті 70 СК України про рівність часток подружжя. Тому частки ОСОБА_7 та ОСОБА_2 у квартирі АДРЕСА_3 є рівними. Щодо 18/100 часток мансарди рівність часток випливає з її первісного режиму спільної сумісної власності як майна, придбаного за оплатним договором під час шлюбу. Отже, на момент відкриття спадщини ОСОБА_7 належала 1/2 частка у праві власності на квартиру АДРЕСА_3 та 1/2 частка від 18/100 часток нежитлового приміщення мансарди.

Щодо спадкового правонаступництва ОСОБА_6

Відповідно до статей 1216-1218 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов`язків від померлої фізичної особи до спадкоємців, а до складу спадщини входять усі права та обов`язки, які належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

ОСОБА_7 ще за життя звернувся до суду з вимогами про визначення правового режиму спірного майна та належної йому частки, а також про оспорення договору від 07 квітня 2016 року. Його смерть під час розгляду справи не припинила майнових прав, які були предметом судового захисту. Ухвалою від 28 січня 2021 року ОСОБА_6 залучено як процесуального правонаступника.

Судом установлено, що відповідно до заповіту від 05 квітня 2016 року спадкоємцем усього майна ОСОБА_7 є ОСОБА_6 , який спадщину прийняв. Принцип універсальності спадкового правонаступництва означає перехід до спадкоємця всього комплексу майнових прав спадкодавця, що належали йому на час відкриття спадщини.

Постановою Верховного Суду від 07 травня 2025 року у цій справі прямо звернуто увагу, що за наявності спору між спадкоємцем та другим із подружжя щодо належної спадкодавцю частки відсутні умови для нотаріального оформлення відповідного спадкового права без попереднього судового визначення цієї частки. Тому звернення за судовим захистом не є передчасним.

При цьому суд не створює для померлого нове речове право після його смерті. Суд встановлює правовий режим майна та визначає, яка частка належала ОСОБА_7 на день відкриття спадщини, після чого визнає відповідне право за спадкоємцем, який прийняв спадщину.

За таких обставин за ОСОБА_6 у порядку спадкування за заповітом підлягає визнанню право власності на 1/2 частку квартири АДРЕСА_3 та на 1/2 від 18/100 часток нежитлового приміщення мансарди.

Щодо договору купівлі-продажу квартири від 07 квітня 2016 року

Вирішуючи вимогу про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 07 квітня 2016 року, суд виходить із установленого вище правового режиму квартири та окремо перевіряє: наявність згоди другого з подружжя; добросовісність покупця; фактичну мету й спосіб виконання правочину. Суд не покладає висновок про недійсність на одну ознаку - дату договору, ціну, відсутність вселення чи сам факт несплати - а оцінює взаємопов`язану сукупність установлених обставин.

Щодо правового режиму квартири на момент її відчуження

Стаття 62 СК України передбачає судове визнання особистого майна об`єктом спільної сумісної власності за наявності визначених нею матеріально-правових передумов. Для вирішення спору про правочин 07 квітня 2016 року суд не покладає на ОСОБА_4 обов`язок «передбачити» майбутнє судове рішення. Суд установлює, чи сформувалися до моменту відчуження фактичні обставини, з якими закон пов`язує можливість застосування статті 62 СК України. У цій справі капітальні поліпшення були завершені у 2004-2007 роках, тобто задовго до правочину 2016 року.

Саме така послідовність аналізу відповідає постанові Верховного Суду від 07 травня 2025 року у цій справі: касаційний суд прямо вказав, що висновок щодо недійсності договору є передчасним без попереднього встановлення правового режиму квартири і мансарди та що вимога про недійсність має бути розглянута по суті у сукупності з вимогами про спільну власність. Отже, визначення судом правового режиму майна станом на час відчуження є необхідною передумовою, а не ретроспективним створенням для сторін невідомого обов`язку.

Щодо відсутності згоди та добросовісності ОСОБА_4 .

За змістом статті 65 СК України та статті 369 ЦК України розпорядження спільним майном здійснюється за згодою співвласників. Для правочину щодо нерухомості згода другого з подружжя має відповідати установленій законом формі. Письмової нотаріально посвідченої згоди ОСОБА_7 на відчуження квартири матеріали справи не містять.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 червня 2021 року у справі №916/2813/18 роз`яснила, що відсутність згоди другого з подружжя є підставою для недійсності договору лише за недобросовісності контрагента - коли третя особа знала або за обставинами справи не могла не знати про спільний режим майна та відсутність згоди. Цей стандарт спрямований на захист справді добросовісного набувача, який бере участь у звичайному цивільному обороті та обґрунтовано покладається на зовнішні ознаки повноважень відчужувача.

ОСОБА_4 у цій справі не перебувала у становищі звичайного стороннього покупця, який не мав інформації про фактичний стан спірного житла та міг обґрунтовано покладатися виключно на формальний запис про право власності продавця. Матеріалами справи підтверджено, що до укладення договору вона була особисто обізнана про тривалий сімейний конфлікт навколо квартири, про проживання у ній ОСОБА_6 разом із дружиною та дітьми, а також про судовий спір щодо права користування цим житлом.

Додатково 29 березня 2016 року ОСОБА_4 разом із ОСОБА_2 була присутня при оголошенні рішення Апеляційного суду міста Києва у справі №757/19481/14-ц щодо права користування цією ж квартирою ОСОБА_6 . Це саме по собі не доводить її знання про конкретну юридичну кваліфікацію квартири за статтею 62 СК України, однак підтверджує, що вона достеменно знала про сімейний конфлікт навколо об`єкта, фактичне проживання в ньому сім`ї ОСОБА_6 та відсутність у продавця безспірної можливості передати вільне володіння.

Щодо житлових прав та інтересів дітей, які фактично проживали у спірній квартирі

Окремої оцінки потребує та обставина, що на час укладення оспорюваного договору квартира не була вільною від фактичного користування житлом. Судом установлено, що з 2007 року у ній постійно проживали ОСОБА_6 , його дружина ОСОБА_15 та їхні діти - ОСОБА_16 і ОСОБА_17 . Отже, спірний об`єкт фактично був сімейним житлом, у якому проживали, зокрема, діти.

Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 29 березня 2016 року у справі №757/19481/14-ц було поновлено право ОСОБА_6 на користування квартирою як члена сім`ї власника. ОСОБА_4 була присутня при оголошенні цього рішення. Тому станом на 07 квітня 2016 року їй було відомо не абстрактно про «сімейний конфлікт», а про конкретний судовий спір щодо користування саме цією квартирою та про збереження за ОСОБА_6 права проживати в ній.

Додатково суд ураховує зміст самого договору купівлі-продажу від 07 квітня 2016 року. Відповідно до пункту 5 договору продавець ствердила, зокрема, що щодо квартири не ведуться судові спори та що у володінні і користуванні малолітніх та неповнолітніх дітей квартира не знаходиться. Водночас на момент укладення договору ОСОБА_4 достеменно знала про фактичне проживання у квартирі ОСОБА_6 разом із сім`єю та дітьми, а 29 березня 2016 року особисто була присутня при оголошенні судового рішення, яким поновлено право ОСОБА_6 на користування цією квартирою. Така невідповідність між зафіксованими у договорі твердженнями та відомими покупцеві фактичними обставинами має істотне значення для оцінки її добросовісності.

Пунктом 7 договору також передбачено, що квартира, яка відчужується, оглянута покупцем, а претензій щодо її якісних характеристик покупець не має. Разом із тим матеріалами справи підтверджено, що квартира та 18/100 часток мансарди фактично утворюють єдиний дворівневий житловий комплекс, а доступ до мансарди можливий виключно через квартиру. Отже, у разі реального огляду об`єкта ОСОБА_4 не могла не виявити як ознак фактичного проживання сім`ї з дітьми, так і безпосереднього функціонального зв`язку квартири з мансардою. Якщо ж фактичного огляду не було, твердження пункту 7 договору не відповідало дійсності. В обох випадках зазначена обставина додатково спростовує версію про поведінку покупця як звичайного стороннього та розумно обачного набувача.

Стаття 18 Закону України «Про охорону дитинства» гарантує дитині право на житло, а судова практика Верховного Суду виходить із необхідності реального, а не формального захисту житлових прав та охоронюваних законом інтересів дітей. Сам по собі факт реєстрації або відсутності реєстрації місця проживання не вичерпує питання існування житлового інтересу дитини. Для цієї справи суд не робить висновку, що лише проживання дітей автоматично вимагало дозволу органу опіки та піклування чи саме по собі спричиняє недійсність договору. Ця обставина має інше значення: вона характеризує фактичний стан об`єкта і рівень обачності, якого слід було очікувати від покупця житлової нерухомості.

Добросовісний покупець квартири, як правило, зацікавлений у фактичному огляді об`єкта, перевірці можливості його передачі, з`ясуванні того, хто реально ним користується, та чи існують права або судові спори, здатні перешкодити вступу у володіння. У цій справі доказів фактичного прийняття ОСОБА_4 квартири, отримання нею ключів або вчинення дій, спрямованих на реальний вступ у володіння, немає. Натомість їй було відомо про проживання у квартирі сім`ї з дітьми та про судове поновлення права користування ОСОБА_6 . За цих обставин відсутність фактичної передачі об`єкта не є нейтральною деталлю, а додатково спростовує модель звичайного відплатного продажу незалежному добросовісному покупцеві.

Суд також враховує, що відчуження квартири не могло фактично усунути встановлене судом право користування ОСОБА_6 та житлові інтереси членів його сім`ї простим посиланням на формальний стан реєстраційних записів. Тому спроба оформити перехід права власності за відсутності реального передання житла, за наявності відомого покупцеві судового рішення про користування ним та фактичного проживання сім`ї з дітьми є істотною обставиною для оцінки добросовісності сторін і спрямованості правочину.

Суд не виводить недобросовісність ОСОБА_4 лише з того, що договір укладений 07 квітня 2016 року, наступного дня після звернення ОСОБА_7 з позовом. Матеріали справи не дають суду підстав категорично стверджувати, що до посвідчення договору ОСОБА_4 або ОСОБА_2 вже були повідомлені саме про факт подання цього позову. Часова близькість подій оцінюється лише як додатковий об`єктивний контекст і не є необхідною передумовою висновку про недобросовісність.

Визначальним є те, що ОСОБА_4 достеменно знала про фактичне проживання в квартирі сім`ї ОСОБА_6 та про відновлене судовим рішенням право ОСОБА_6 користуватися цим житлом, однак уклала договір щодо квартири без фактичного прийняття об`єкта, без отримання ключів та без реального вступу у володіння. За такої сукупності обставин посилання лише на формальний запис реєстру не є достатнім для висновку про добросовісність набувача. Суд не ставить ОСОБА_4 у вину незнання майбутньої правової кваліфікації квартири за статтею 62 СК України. Йдеться про те, що їй були відомі конкретні факти, які для розумного та обачного покупця нерухомості об`єктивно вимагали перевірити обсяг прав продавця, наявність прав інших членів сім`ї на житло та можливість реальної передачі квартири у вільне володіння. Жодної нотаріально посвідченої згоди ОСОБА_7 на відчуження квартири не існувало.

Щодо оцінки ціни договору

Суд ураховує, що 06 квітня 2016 року ТОВ «Бі Джи Ті Консалтинг» визначило ринкову вартість квартири у сумі 4 847 962 грн і саме ця сума була зазначена як договірна ціна. Висновок судового експерта №16144 від 14 червня 2016 року визначив вартість квартири у сумі 20 324 344 грн. Однак ці документи складені в різний час і для різних процесуальних цілей; матеріали справи не дають підстав перетворювати саму різницю між ними на самостійну підставу недійсності.

Суд не визнає звіт ТОВ «Бі Джи Ті Консалтинг» недопустимим або недостовірним лише через відмінність його результату від висновку №16144 і не встановлює за допомогою останнього точну ринкову ціну квартири саме на 07 квітня 2016 року. Відтак співвідношення двох оцінок має обмежене контекстуальне значення і не є необхідним для висновку про недійсність договору. Висновок суду ґрунтується на інших, самостійно достатніх обставинах щодо правового режиму квартири, відсутності згоди та недобросовісності контрагента.

Щодо несплати ціни та фактичного володіння

Несплата покупцем ціни за договором купівлі-продажу сама по собі за загальним правилом характеризує виконання договірного зобов`язання і не є автоматичною підставою недійсності правочину на момент його вчинення. Суд не застосовує її в такій якості. У цій справі відсутність реального розрахунку оцінюється як один із взаємопов`язаних індикаторів фактичної спрямованості правочину та добросовісності його сторін поряд із моментом укладення договору, обізнаністю покупця про спір і фактичне користування квартирою сім`єю, відсутністю реальної передачі житла та нездійсненням покупцем повноважень фактичного власника.

Факт неотримання коштів суд установлює насамперед з власної процесуальної позиції ОСОБА_2 , яка саме на цій обставині побудувала зустрічний позов. Матеріали кримінального провадження про технічний характер банківського зарахування оцінюються лише як додаткові підтверджувальні відомості. Жодного висновку про цивільні права сторін суд не робить на підставі самого факту кримінального переслідування, підозри чи ухвали про звільнення банківських працівників від кримінальної відповідальності.

Так само відсутність вселення ОСОБА_4 , передачі їй ключів або витрат на утримання квартири не є самостійною умовою недійсності договору. Проте в сукупності з відсутністю реальної оплати, фактичним проживанням у квартирі сім`ї ОСОБА_6 з дітьми, попередньою обізнаністю ОСОБА_4 про судове поновлення права користування квартирою та відсутністю будь-яких дій із прийняття об`єкта ці обставини свідчать, що зареєстрована зміна титулу не супроводжувалася звичайним економічним і фактичним змістом договору купівлі-продажу житла.

Щодо фраудаторного характеру правочину та принципу добросовісності

Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), а частини друга і третя статті 13 ЦК України забороняють здійснення цивільних прав із наміром завдати шкоди іншій особі та інші форми зловживання правом. У практиці Верховного Суду фраудаторним визнається правочин, за якого приватноправовий інструментарій використано недобросовісно - не відповідно до його звичайного призначення, а для створення юридичного результату на шкоду майновим правам іншої особи. Для оплатних правочинів при такій оцінці враховуються, зокрема, момент їх учинення, особа контрагента, ринковість або неринковість ціни та наявність або відсутність фактичної оплати (постанова КЦС ВС від 19 травня 2021 року у справі №693/624/19). Реальність інших дій, спрямованих на виконання договору, суд оцінює у сукупності з цими обставинами.

Суд ураховує, що значний масив практики про фраудаторні правочини сформований у кредиторських спорах, а Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 лютого 2026 року у справі №910/6654/24 конкретизувала можливість оспорення кредитором фраудаторного правочину поза межами справи про банкрутство. Наведена постанова не є тотожною за фактичними обставинами цій справі та враховується судом лише в частині загального значення принципу добросовісності і заборони зловживання правом, закріплених у статтях 3 і 13 ЦК України. ОСОБА_7 звернувся не як звичайний кредитор, а як особа, яка стверджувала про належне їй речове право на частку в майні та вже реалізувала право на судовий захист. Відчуження об`єкта, щодо якого існує такий майновий конфлікт, може оцінюватися як правочин, учинений на шкоду правам співвласника, якщо сукупність установлених обставин свідчить про використання договору для ускладнення або унеможливлення реалізації цих прав.

У цій справі ознаки фраудаторності утворюють не окремі ізольовані факти, а їх сукупність: відчуження квартири без згоди особи, право якої на частку у спільному майні підлягало судовому захисту; укладення договору наступного дня після звернення ОСОБА_7 з позовом про поділ майна; обізнаність ОСОБА_4 про конфлікт і про поновлене судом право ОСОБА_6 користуватися квартирою; фактичне проживання в ній його дружини та дітей; відсутність реального розрахунку; відсутність фактичної передачі квартири, ключів і вступу покупця у володіння. Усі ці обставини узгоджено вказують, що договір був використаний не як звичайний механізм ринкового продажу житла, а як засіб формальної зміни титулу на об`єкт, щодо якого існували права та охоронювані законом інтереси інших членів сім`ї.

При цьому суд не ототожнює фраудаторність із фіктивністю. Правочин може бути спрямований на реальний юридичний наслідок - зміну зареєстрованого титулу - і водночас мати фраудаторний характер, якщо цей наслідок використовується для заподіяння шкоди правам іншої особи. Саме тому проведення державної реєстрації права за ОСОБА_4 не спростовує, а в контексті встановлених обставин підтверджує досягнення того формального результату, який ускладнював реалізацію ОСОБА_7 , а згодом його правонаступником, прав на спірну квартиру.

Таким чином, суд кваліфікує договір від 07 квітня 2016 року як правочин, що має фраудаторний характер, оскільки його укладення та виконання в установленій фактичній моделі були об`єктивно спрямовані на шкоду майновим правам ОСОБА_7 і на створення перешкод для їх судової реалізації. Така кваліфікація є додатковою та взаємоузгодженою з основною спеціальною підставою недійсності - розпорядженням спільним майном без згоди другого з подружжя за доведеної недобросовісності контрагента відповідно до статті 65 СК України та статті 369 ЦК України.

Щодо кваліфікації правочину за статтею 234 ЦК України

Суд не вважає необхідним одночасно визнавати договір фіктивним у розумінні статті 234 ЦК України. Державну реєстрацію права власності за ОСОБА_4 було проведено, тобто сторони принаймні прагнули юридичного результату у вигляді зміни зареєстрованого титулу. Це виключає потребу будувати висновок на тезі про повну відсутність у сторін наміру створити будь-які правові наслідки. Належна правова кваліфікація доведених обставин за статтями 65 СК України, 369, 203 та 215 ЦК України не змінює предмета позову.

У підсумку суд установив: квартира на момент її відчуження підлягала режиму спільної сумісної власності; нотаріально посвідченої згоди ОСОБА_7 на її продаж не було; ОСОБА_4 була обізнана про фактичне проживання в квартирі сім`ї ОСОБА_6 з дітьми та про судове поновлення його права користування житлом; реальний розрахунок за договором не відбувся; фактичної передачі квартири, ключів та вступу покупця у володіння не встановлено. Сукупність цих обставин спростовує презумпцію добросовісності покупця та свідчить про фраудаторний характер правочину - використання форми купівлі-продажу для формальної зміни титулу на шкоду майновим правам ОСОБА_7 . Тому договір від 07 квітня 2016 року підлягає визнанню недійсним на підставі статті 65 СК України у взаємозв`язку зі статтями 369, 203 та 215 ЦК України, з урахуванням статей 3 та 13 ЦК України. Суд також ураховує суперечність між пунктами 5 і 7 договору та фактичними обставинами, відомими ОСОБА_4 на момент правочину, що додатково підтверджує відсутність стандарту добросовісної та розумно обачної поведінки покупця.

Щодо реєстраційних наслідків визнання договору недійсним

Уточнюючи первісні позовні вимоги, ОСОБА_6 просив визнати спірне майно спільною сумісною власністю, визнати за ним спадкові права на відповідні частки та визнати недійсним договір купівлі-продажу від 07 квітня 2016 року. Самостійної вимоги про скасування рішення державного реєстратора або державної реєстрації права власності за ОСОБА_4 у первісному позові не заявлено.

Відповідно до принципу диспозитивності, закріпленого у статті 13 ЦПК України, суд вирішує спір у межах заявлених вимог і не вправі надавати особі спосіб захисту, якого вона не просила, за винятком випадків, прямо передбачених законом.

Водночас частина третя статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає реєстраційні наслідки визнання судом недійсним документа, на підставі якого проведено державну реєстрацію права. Тому рішення про недійсність договору, який був підставою реєстрації права за ОСОБА_4 , у поєднанні з визнанням речових прав ОСОБА_6 є належною правовою підставою для проведення державним реєстратором передбачених законом реєстраційних дій.

Верховний Суд, зокрема у постанові від 22 березня 2023 року у справі №712/4755/21 та постанові від 29 травня 2025 року у справі №922/3727/19, виходив із того, що визнання судом недійсним документа, на підставі якого проведено державну реєстрацію права, є підставою для проведення державним реєстратором передбачених частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстраційних дій щодо набуття, зміни або припинення відповідних речових прав.

За таких умов суд не включає до резолютивної частини окремий пункт про скасування рішення державного реєстратора в межах первісного позову, оскільки така вимога не заявлялася, а відновлення реєстраційного стану забезпечується виконанням цього рішення відповідно до закону.

Щодо зустрічного позову ОСОБА_2 .

Як вбачається, ОСОБА_2 у зустрічному позові просить розірвати договір купівлі-продажу від 07 квітня 2016 року у зв`язку з істотним порушенням покупцем обов`язку щодо оплати та скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_4 .

Частина друга статті 651 ЦК України передбачає можливість розірвання договору за рішенням суду у разі істотного порушення договору другою стороною. Такий спосіб захисту за своєю правовою природою передбачає існування чинного договору, який породжує права та обов`язки сторін і може бути припинений на майбутнє.

Виконуючи вказівки Верховного Суду від 07 травня 2025 року у цій справі, суд перевірив доводи зустрічного позову про несплату ціни та встановив, що фактичний розрахунок за договором не відбувся. Разом із тим ця обставина не змінює правового наслідку, встановленого за результатами розгляду первісного позову.

За результатами розгляду первісного позову суд установив, що договір купівлі-продажу від 07 квітня 2016 року є недійсним з моменту його вчинення. Недійсний правочин не створює тих договірних прав та обов`язків, на припинення яких спрямований механізм розірвання договору за статтею 651 ЦК України. Відтак правочин, який є недійсним ab initio, не може одночасно бути розірваний судом. Саме з цієї підстави вимога ОСОБА_2 про розірвання договору задоволенню не підлягає.

Похідна вимога зустрічного позову про скасування державної реєстрації права власності, заявлена саме як наслідок розірвання договору, також не підлягає задоволенню в обраній позивачкою конструкції. Реєстраційні наслідки визнання недійсним документа, на підставі якого проведено державну реєстрацію, реалізуються відповідно до частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Отже, у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 слід відмовити.

Щодо судових витрат

Відповідно до статті 141 ЦПК України судовий збір та інші судові витрати розподіляються між сторонами залежно від результатів розгляду справи.

Оскільки первісний позов підлягає задоволенню, а у зустрічному позові слід відмовити, документально підтверджені судові витрати ОСОБА_6 підлягають розподілу відповідно до вимог ЦПК України.

Керуючись статтями 2, 5, 12, 13, 76-82, 89, 141, 258, 263-265, 411 ЦПК України, статтями 22, 24 Кодексу про шлюб та сім`ю України, статтями 62, 65, 70 СК України, статтями 3, 13, 203, 215, 216, 369, 651, 1216-1218, 1268 ЦК України, частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд, -

ВИРІШИВ:

Первісний позов ОСОБА_7 , правонаступником якого є ОСОБА_6 , до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 - задовольнити.

Визнати чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 174,89 кв.м, житловою площею 104,08 кв.м, об`єктом права спільної сумісної власності подружжя ОСОБА_7 та ОСОБА_2 .

Визнати 18/100 часток нежитлового приміщення (мансарди) у будинку АДРЕСА_2 , загальною площею 129,9 кв.м, об`єктом права спільної сумісної власності подружжя ОСОБА_7 та ОСОБА_2 .

Визначити, що частка ОСОБА_7 (РНОКПП: НОМЕР_3 , АДРЕСА_4 ) у праві спільної сумісної власності на квартиру АДРЕСА_1 становила 1/2, а його частка у праві спільної сумісної власності на 18/100 часток нежитлового приміщення (мансарди) у цьому ж будинку становила 1/2 від зазначених 18/100 часток.

Визнати за ОСОБА_6 (РНОКПП: НОМЕР_4 , АДРЕСА_4 ), як спадкоємцем за заповітом та процесуальним правонаступником ОСОБА_7 , у порядку спадкування за заповітом, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленко С.А. 05 квітня 2016 року за реєстровим №588, право власності на 1/2 частку квартири АДРЕСА_1 .

Визнати за ОСОБА_6 (РНОКПП: НОМЕР_4 , АДРЕСА_4 ), як спадкоємцем за заповітом та процесуальним правонаступником ОСОБА_7 , у порядку спадкування за зазначеним заповітом право власності на 1/2 від 18/100 часток нежитлового приміщення (мансарди) у будинку АДРЕСА_2 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 07 квітня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С.В. за реєстровим № 337.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_6 , ОСОБА_4 про розірвання договору купівлі-продажу квартири та скасування державної реєстрації права власності - відмовити.

Стягнути в рівних частинах з ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_5 , АДРЕСА_4 ) та ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_6 , АДРЕСА_5 ) на користь ОСОБА_6 (РНОКПП: НОМЕР_4 , АДРЕСА_4 ) документально підтверджені судові витрати у сумі 3 720, 60 грн з кожної.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня проголошення судового рішення.

Суддя І. В. Литвинова