Рішення № 140750396, 13.10.2026, Чугуївський міський суд Харківської області

ЧУГУЇВСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

______________

Справа № 636/5393/26 Провадження 2/636/3869/26РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.10.2026 місто Чугуїв

Чугуївський міський суд Харківської області в складі:

головуючого судді Золотоверхої О. О.

за участю секретаря судового засідання Шикової К.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Слав`янське-5» про розірвання договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

26.05.2026 (зареєстровано 28.05.2026) позивач через систему «Електронний суд» звернувся до суду з позовом до відповідача, в якому просив розірвати Договір оренди землі №403 від 05.05.2017 (з урахуванням Додаткової угоди №1 від 19.04.2021), укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «СЛАВ`ЯНСЬКЕ-5» щодо земельної ділянки площею 4,9288 га, кадастровий номер 6321686400:03:001:0002, розташованої на території Вовчанської ТГ Чугуївського району Харківської області, та стягнути судові витрати.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6321686400:03:001:0002, площею 4,9288 га, яка розташована за межами населених пунктів на території Вовчанської міської ради Чугуївського району Харківської області (колишньої Бугаївської сільської ради, Вовчанського району, Харківської області); цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

05.05.2017 між батьком позивача ( ОСОБА_2 ) та ТОВ «СЛАВ`ЯНСЬКЕ-5» було укладено Договір оренди землі № 403. 19.04.2021 на підставі Додаткової угоди №1 права та обов`язки Орендодавця перейшли до позивача у зв`язку із набуттям права власності на земельну ділянку. Згідно з умовами Договору Відповідач зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Однак, Відповідач порушує умови Договору: орендна плата за 2025 рік не сплачена, земельна ділянка фактично не обробляється, що призводить до її забур`янення. 06.03.2026 позивач звернувся до Відповідача із заявою про розірвання договору у зв`язку з невиконанням його умов. Листом від 06.04.2026 (вих. № б/н) Відповідач відмовив у розірванні договору, посилаючись на "безпекову ситуацію" та Наказ Мінреінтеграції №376 від 28.02.2025, визнаючи при цьому факт несплати орендної плати (обіцяючи сплатити її "невідкладно після покращення ситуації"). Позивач вважає таку відмову безпідставною. Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі», невиконання сторонами обов`язків, передбачених договором, є підставою для його дострокового розірвання за рішенням суду. Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Відповідно до ст. 651 ЦК України, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відповідач підтвердив, що не використовує земельну ділянку та не сплачує кошти. Таким чином, Позивач протягом тривалого часу значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору отримання орендного доходу. Несплата орендної плати за повний 2025 рік у поєднанні з офіційним визнанням Відповідача про фактичне невикористання земельної ділянки (що підтверджується листом Відповідача від 06.04.2026) свідчить про повне припинення виконання Відповідачем своїх обов`язків за Договором. Згідно з правовою позицією Верховного Суду у постанові від 22.05.2019 у справі № 638/19746/15, факт невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням та невиконання обов`язків щодо її обробітку є самостійною та достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди. Таким чином, Позивач обґрунтовує вимогу про розірвання договору не лише фактом несплати (порушення ст. 21 Закону «Про оренду землі»), а й фактом бездіяльності орендаря щодо використання землі, що загрожує погіршенням стану власності Позивача. Верховний Суд у постанові від 22.01.2020 у справі № 468/1498/17-ц зазначив, що невикористання земельної ділянки за призначенням (необроблення) також є порушенням істотних умов договору. Посилання на воєнні дії як форс-мажор може звільняти від відповідальності за прострочення (штрафів), але не звільняє від обов`язку виконувати умови договору щодо сплати тіла боргу та не позбавляє орендодавця права розірвати договір у разі невиконання його умов. Враховуючи викладене та з огляду на те, що Відповідач офіційно визнав неможливість виконання ним Договору протягом 2025-2026 років, подальше існування договірних відносин втратило будь-яку господарську мету для обох сторін та порушує права власника.

19.06.2026 від відповідача через систему «Електронний суд» надійшов відзив на позов, в якому представник просить відмовити у задоволенні позову, з огляду на наступне. Ознайомившись із позовною заявою ОСОБА_1 , вважають її безпідставною, необґрунтованою, не підтвердженою жодним належним, допустимим та достовірним доказом та такою, що не підлягає задоволення з огляду на наступне.

Дійсно між ОСОБА_1 та ТОВ «Слав`янське-5» укладено Договір оренди землі № 403 від 05.05.2017 з урахуванням Додаткової угоди № 1 від 19.04.2021 щодо земельної ділянки площею 4,9288 га кадастровий номер 6321686400:03:001:0002, що знаходиться за межами населених пунктів на території Вовчанської міської ради Чугуївського району Харківської області. Проте, ТОВ «Слав`янське-5» не мало можливості використовувати вищевказану земельну ділянку у господарській діяльності в 2025 році у зв`язку з присвоєнням статусу території активних бойових дій та у зв`язку з веденням активних бойових дій на вищевказаній території та неможливості її використання за цільовим призначенням, що підтверджується Наказом Міністерства розвитку громад та територій України «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» від 28.02.2025 № 376 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11.03.2025 за № 380/43786. Більше того, на орендованій земельній ділянці залишився незібраний врожай 2025 року, оскільки безпекова ситуація не дозволяє належним чином зібрати відповідний врожай. Окрім того, ТОВ «Слав`янське-5» в листі від 06.04.2026 підтвердило для позивача ОСОБА_1 намір провести розрахунок по орендній платі за 2025 рік у випадку покращення безпекової ситуації у вказаному регіоні та за можливості використання земельної ділянки за цільовим призначенням й таким чином виконати свої договірні зобов`язання.

Водночас для позивача ОСОБА_1 . Товариство починаючи з 2021 року згідно додаткової угоди сплачено згідно платіжних інструкцій: № 4421 від 23.06.2021 - 15 000,00 грн. за 2021 рік, № 5974 від 19.10.2021 - 16 000,00 грн. за 2022 рік, № 7092 від 08.12.2021 - 1 000,00 грн. за 2021 рік, № 2473 від 27.12.2023 - 6 404,00 грн. за 2023 рік, № 3857 від 14.01.2025 - 11 202,00 грн. за 2024 рік.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у п.1 ч.2 ст.11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори. За змістом ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України). У ч.1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч.2 ст. 792 ЦК України). Правилами ч.1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України "Про оренду землі"). Згідно з ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України "Про оренду землі"). Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України "Про оренду землі"). Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин. Відповідно до спеціальної норми ч.1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Окрім іншого, позивач як у позовній заяві, так і у касаційній скарзі посилався на пункт "д" частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ТОВ "ІАК "Балінвест" спірною земельною ділянкою на праві оренди через систематичну (два роки поспіль) несплату останнім орендної плати. Згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати. Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Щодо поняття "несплата", вжите у пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст. 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту "д" ч.1 ст. 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору. Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки. Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми ч.2 ст. 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі. Згідно з ч.4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (далі - ПКУ) плата за землю - це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (далі - орендна плата). Платник податків зобов`язаний за кожний встановлений ПКУ звітний період, в якому виникають об`єкти оподаткування, або у разі наявності показників, які підлягають декларуванню, відповідно до вимог ПКУ подавати податкові декларації щодо кожного окремого податку, платником якого він є (п. 49.2 ст. 49 ПКУ). Згідно з підпунктом 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПКУ За період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців. Дати початку та завершення активних бойових дій або тимчасової окупації визначаються відповідно до даних Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Отже, посилання позивача в позовній заяві щодо несплати орендодавцем земельних податків у 2025 році також є безпідставним. Враховуючи викладене, у спірних правовідносинах відсутні підстави для розірвання договору оренди землі в судовому порядку. Такі висновки повністю узгоджуються з висновком Верховного Суду, викладеним в постанові від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 та Постанові Верховного Суду від 06.08.2025 року по справі № 610/937/24.

Згідно із ч.1 ст.44 ЦПК України учасники судового процесу та їхні представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається. Відповідно до п.3 ч.2 ст.44 ЦПК України залежно від конкретних обставин суд може визнати зловживанням процесуальними правами дії, що суперечать завданню цивільного судочинства, зокрема подання завідомо безпідставного позову, позову за відсутності предмета спору або у спорі, який має очевидно штучний характер. Згідно п.6 ст.3 ЦК України добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05.06.2018 року у справі № 338/180/17 та Верховним Судом у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в Постанові від 10.04.2019 року по справі № 390/34/17 застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них». В силу положень ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», у контексті розгляду даної справи слід враховувати висловлену Європейським судом з прав людини у рішеннях від 14.01.2011 у справі «Щокін проти України» та від 07.07.2011 у справі «Серков проти України» позицію щодо необхідності застосування національного законодавства у разі допущення можливості його неоднозначного тлумачення у найсприятливіший для заявника спосіб. При цьому слід зазначити, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод. У справі «Руїз Торіха проти Іспанії» Європейський суд з прав людини вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

Відтак враховуючи вищевикладене, цілком очевидним є безпідставність позовної заяви ОСОБА_1 , яка в свою чергу не містить належних, допустимих та достовірних доказів та є такою, що не підлягає задоволенню, оскільки позивач наводить власні припущення, роздуми та інші висловлювання, які не мають жодного відношення до предмету розгляду справи, що в свою чергу лише свідчить про зловживання наданими процесуальними правами шляхом подання безпідставного позову та введенням в оману суду.

Докази по судових витратах, в т.ч. і по витратах на професійну правничу допомогу будуть надані до закінчення судових дебатів.

23.06.2026 через систему «Електронний суд» надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, в якій зазначено наступне. 19.06.2026 Відповідачем подано відзив на позовну заяву про розірвання договору оренди землі, з доводами якого Позивач не погоджується з наступних підстав.

Відповідач фактично визнає обставини, покладені в основу позову, а саме: несплату орендної плати за 2025 рік; неможливість використання земельної ділянки за її цільовим призначенням; відсутність обробітку земельної ділянки протягом 2025 року; відсутність визначеного строку виконання своїх договірних зобов`язань у майбутньому. У відзиві Відповідач зазначає, що земельна ділянка не використовувалася через активні бойові дії, а орендна плата за 2025 рік не сплачена та буде сплачена лише після покращення безпекової ситуації. Таким чином, Відповідач фактично підтвердив повне невиконання своїх основних обов`язків як орендаря.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та своєчасно сплачувати орендну плату. Згідно зі статтею 25 Закону України «Про оренду землі» орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку. Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору. Отже, для застосування статті 32 Закону України «Про оренду землі» достатнім є встановлення факту невиконання орендарем своїх обов`язків, а не виключно систематичної несплати орендної плати.

Посилання Відповідача на правові висновки Верховного Суду щодо поняття «систематичної несплати» є вибірковими та не спростовують заявлених позовних вимог, оскільки позов ґрунтується не лише на факті несплати орендної плати, а й на фактичному припиненні використання земельної ділянки та невиконанні умов договору в цілому. Відповідач помилково ототожнює підставу, передбачену пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, із усіма можливими підставами для розірвання договору оренди землі. Натомість частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі» та частина друга статті 651 Цивільного кодексу України передбачають самостійні підстави для дострокового розірвання договору у разі істотного порушення його умов. Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України істотним є таке порушення договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Основною метою укладення договору оренди землі для Позивача було отримання доходу від передачі земельної ділянки в користування, а для Відповідача використання земельної ділянки для здійснення господарської діяльності. Проте протягом 2025 року Позивач не отримав орендної плати, а Відповідач не використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, що підтверджується самим Відповідачем. Таким чином, господарська мета договору фактично втрачена. Посилання Відповідача на ведення бойових дій також не спростовують позовних вимог. Форс-мажорні обставини можуть бути підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, однак не припиняють самого зобов`язання та не позбавляють іншу сторону права вимагати розірвання договору в судовому порядку. Крім того, Відповідач не надав жодного сертифіката Торгово-промислової палати України щодо наявності форс-мажорних обставин саме стосовно виконання договору оренди земельної ділянки №403 від 05.05.2017. Також слід зазначити, що орендар не позбавлений можливості припинити договірні відносини за взаємною згодою сторін або ініціювати внесення змін до договору у зв`язку зі зміною обставин, однак таких дій Відповідач не вчиняв.

Натомість Відповідач продовжує утримувати земельну ділянку в оренді, не використовуючи її та не сплачуючи орендну плату, що порушує права власника земельної ділянки. Посилання Відповідача на норми Податкового кодексу України щодо плати за землю є юридично нерелевантними для даного спору, оскільки предметом розгляду є виконання умов договору оренди земельної ділянки у приватної особи, а не сплата земельного податку чи орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності. Норма пп. 69.14 ПКУ наведена Відповідачем у відзиві стосується періоду з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 та звільняє суб`єктів господарювання від сплати земельного податку та орендної плати за земельні ділянки ДЕРЖАВНОЇ та КОМУНАЛЬНОЇ власності. Спірна земельна ділянка (кадастровий номер 6321686400:03:001:0002) перебуває у приватній власності Позивача ( ОСОБА_1 ), що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав № 183655342 від 04.10.2019. Жодні норми Податкового кодексу України не звільняють орендаря від обов`язку сплачувати орендну плату приватному власнику (фізичній особі) за договором оренди землі. Податкові пільги у відносинах з державою не можуть екстраполюватися на приватноправові відносини між фізичною особою та комерційним підприємством.

Таким чином, доводи відзиву не спростовують фактів невиконання Відповідачем своїх договірних обов`язків та не усувають підстав для розірвання договору оренди землі. На підставі викладеного, просить врахувати наведені у цій відповіді заперечення щодо доводів відзиву, позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі та розірвати договір оренди землі №403 від 05.05.2017 (з урахуванням Додаткової угоди №1 від 19.04.2021).

Позивач надав заяву, в якій просив проводити розгляд справи без його участі, позовні вимоги підтримав.

Представник відповідача в судові засідання 28.07.2026 та 13.10.2026 не з`явився, причини неявки суду не повідомив, заяв про розгляд справи без їх участі та/або розгляд справи в режимі відеоконференції не подавав, про місце та час судового засідання був повідомлений своєчасно та належним чином.

Суд, розглянувши позов, повно та всебічно дослідивши надані докази, встановив такі обставини та відповідні їм правовідносини.

Згідно копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №183655342 від 04.10.2019 (а.с.6) ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі свідоцтва про право на спадщину №1745 від 04.10.2019 належить на праві приватної власності земельна ділянка з кадастровим №6321686400:03:001:0002 площею 4.93 га, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Надано до суду і копію свідоцтва про право на спадщину за законом, видане державним нотаріусом Вовчанської державної нотаріальної контори 04.10.2019, зареєстроване в реєстрі за №1745 (а.с.6), згідно якого ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) успадкував після смерті батька ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 , земельну ділянку з кадастровим №6321686400:03:001:0002, що знаходиться на території Бугаївської сільської ради Вовчанського району Харківської області. Вказане свідоцтво про право на спадщину зареєстроване в Спадковому реєстрі за №64846281, що підтверджується копією витягу про реєстрацію в Спадковому реєстрі №57806829 від 04.10.2019 (а.с.6/2).

05.05.2017 між ОСОБА_2 (орендодавець) та ТОВ «Слов`янське-5» (орендар) укладено договір оренди землі №403, згідно якого останні приймають у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим №6321686400:03:001:0002, яка розташована на території Бугаївської сільської ради Вовчанського району Харківської області площею 4.9288 га, нормативна оцінка землі 139154.42 грн., строк дії договору 01.01.2042; після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк (у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору рекомендованим листом з повідомленням про вручення повідомити орендодавця про намір продовжити його дію); після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк (у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 5 (п`ять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію); якщо на момент закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не заявить про намір продовжувати або не продовжувати його дію шляхом надсилання відповідного поштового листа- повідомлення другій, строк дії договору договір вважається продовженим на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Орендна плата вноситься орендарем: у грошовій формі готівкою через касу орендаря, поштовим переказом на адресу місця знаходження орендодавця, за його письмовою заявою та шляхом перерахування на особистий рахунок орендодавця; у натуральній формі (олія, зерно, сіно, солома та інше) або у відробітковій формі (надання послуг: оранка, культивація, надання тракторних послуг та інше) за діючими, на момент розрахунку, цінами на продукцію, роботи та послуги; з 01.01.2017 орендна плата на рік встановлюється у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у п. 5 цього договору, що складає 6957,72 грн.; обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації; орендна плата вноситься у такі строки - нараховується та вноситься один раз на рік, але не пізніше 31 грудня поточного року; Орендарем утримується податок з доходів фізичних осіб у відповідності з чинним законодавством України, тому орендна плата сплачується орендодавцю за мінусом податку з доходів з фізичних осіб; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами; розмір орендної плати переглядається один раз у 3 роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожний день прострочення. Якщо орендодавцем орендна плата не отримана не з вини орендаря - пеня не нараховується. Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки - товарне сільськогосподарське виробництво. Умови збереження стану об`єкта оренди - орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі, підлягають відшкодуванню. Умови, обсяги і строки відшкодування орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних у наслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних. На орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб - не встановлено. Орендодавець гарантує, що має право володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що ці права не обмежені, що на момент підписання цього договору земельна ділянка нікому іншому не продана, не відчужена будь-яким іншим чином, у спорі, заставі (іпотеці), під арештом не перебуває, вільна від будь-яких прав третіх осіб, які перешкоджають укладанню цього договору та наступному використанню земельної ділянки орендарем. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.

Орендодавець має право вимагати від орендаря: 1) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; 2) дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; 3) своєчасного внесення орендної плати. Орендодавець зобов`язаний: 1) передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; 2) при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; 3) не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; 4) відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; 5) попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди; 6) не втручатись в господарську діяльність орендаря; 7) шляхом надсилання рекомендованого листа з повідомленням про вручення, не пізніш ніж як за 3 місяця, повідомити орендаря про намір продажу земельної ділянки із зазначенням ціни, умов продажу та пропозицією її придбання; 8) шляхом надсилання рекомендованого листа з повідомленням про вручення не пізніш ніж як за 3 місяця, повідомити орендаря про намір змінити ціну та будь-які умови продажу земельної ділянки; 9) в разі відмови орендаря від придбання земельної ділянки здійснити продаж іншій особі за ціною та на тих же умовах, що були запропоновані орендарю; 10) в разі відмови орендаря від придбання земельної ділянки та продажу її іншій особі за нижчою ціною та (або) на м`якших умовах чи в порушення підпунктів 7,8,9 пункту 29 цього договору виплатити орендареві грошову компенсацію у розмірі запропонованої йому ціни продажу земельної ділянки; 11) в разі дострокового припинення дії цього договору за його ініціативою - компенсувати орендарю недоотриманий прибуток, підтверджений документально; 12) не пізніше 31 грудня поточного року отримати нараховану орендну плату; 13) інше, що не суперечить діючому законодавству.

Орендар має право: 1) самостійно господарювати на орендованій земельній ділянці; 2) за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; 3) здійснювати в установленому законодавством порядку з письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем; 4) отримувати продукцію і доходи від господарської діяльності на земельній ділянці; 5) право власності на отриману продукцію і доходи; 6) на передачу земельної ділянки або її частини в суборенду; 7) переважне право на придбання орендованої земельної ділянки у разі її продажу, при цьому відмова орендаря орендодавцеві у придбанні земельної ділянки оформляється виключно в письмовому вигляді; 8) на проведення зрошувальних та меліоративних робіт на орендованій земельній ділянці; 9) на компенсацію недоотриманого прибутку, в разі дострокового припинення дії цього договору за ініціативою орендодавця; 10) право на збирання врожаю у випадках припинення дії договору до початку його збирання; 11) інше, що не суперечить діючому законодавству. Орендар зобов`язаний: 1) приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі; 2) виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; 3) у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби; 4) використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з цим договором; 5) своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату за користування земельною ділянкою; 6) дотримуватись по відношенню до земельної ділянки режиму використання земель сільськогосподарського призначення відповідно до вимог чинного законодавства; 7) за письмовою згодою орендодавця допускати на орендовану земельну ділянку посадових осіб, що мають право на проведення перевірок дотримання вимог діючого законодавства згідно своїх повноважень; 8) протягом 30 робочих днів з дня отримання повідомлення від орендодавця про намір продажу орендованої земельної ділянки, рекомендованим листом з повідомленням про вручення, надати відповідь про надання або ненадання згоди на її купівлю, при цьому ненадання відповіді протягом зазначеного строку вважається відмовою від купівлі орендованої земельної ділянки; 9) інше, що не заперечує діючому законодавству.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку. Дія договору припиняється у разі: 1 Закінчення строку, на який його було укладено; 2) придбання орендарем земельної ділянки у власність; 3) викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; 4) ліквідації юридичної особи-орендаря. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: 1) взаємною згодою сторін; 2) рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню; 3) з інших підстав, визначених законом. Про намір достроково припинити дію цього договору одна сторона повинна повідомити другій рекомендованим листом з повідомленням про вручення не пізніш ніж за шість місяців до початку чергового річного сільськогосподарського циклу. Ненадання відповіді протягом ЗО календарних днів після отримання повідомлення про намір достроково припинити дію цього договору вважається згодою на його дострокове припинення по закінченню поточного річного сільськогосподарського циклу. Датою припинення дії договору вважається дата визначається сторонами в угоді про припинення дії цього договору. Угода про дострокове припинення дії цього договору укладається та підписується сторонами до початку наступного чергового річного сільськогосподарського циклу. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Згідно копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №87841392 від 23.05.2017 (а.с.8) щодо земельної ділянки №6321686400:03:001:0002 наявні відомості про право оренди земельної ділянки: запис 320552083 від 18.05.2017, підстава договір оренди землі №403 від 05.05.2017, орендодавець ОСОБА_2 , орендар ТОВ «Слав`янське-5».

19.04.2021 між ОСОБА_1 та ТОВ «Слов`янське-5» укладено додаткову угоду №1 до договору оренди землі №403 від 05.05.2017 номер запису про речове право 20552083 (а.с.9), згідно якої внесено зміни до договору №403 в частині орендодавця (замість ОСОБА_2 ОСОБА_1 ), в частині предмету договору (щодо документа про право власності), щодо адреси місцезнаходження об`єкта (у зв`язку зі змінами в адміністративно-територіальних назвах), щодо нормативної оцінки землі (вартість 162842.70 грн.), щодо орендної плати (в т.ч. орендна плата становить 18633.54 грн.), в реквізитах орендодавця.

Згідно копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №26757192 від 26.07.2021 (а.с.9/2) щодо земельної ділянки №6321686400:03:001:0002 наявні відомості про право оренди земельної ділянки: запис 320552083 від 18.05.2017, підстава договір оренди землі №403 від 05.05.2017, додаткова угода №1 від 19.04.2021, орендодавець ОСОБА_1 , орендар ТОВ «Слав`янське-5».

06.03.2026 позивачем складено заяву, адресовану відповідачу, «Щодо розірвання договору оренди земельної ділянки», в обґрунтування якої зазначив, що орендар належним чином не виконує свої зобов`язання за договором №403 від 05.05.2017, а саме: орендна плата за попередній рік не сплачена, земельна ділянка фактично не використовується та не обробляється, орендар не забезпечує належне використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (а.с.10).

Згідно листа ТОВ «Слав`янське-5» від 06.04.2026 б/н, Товариство не мало можливості здійснити збір врожаю у 2025 році, оскільки безпекова ситуація не дозволяє належним чином зібрати відповідний врожай у зв`язку з присвоєнням статусу активних бойових дій та у зв`язку з активними бойовими діями на території в т.ч. за межами н.п. Вовчанської ТГ (де розташована спірна земельна ділянка) неможливо використовувати землі за їх цільовим призначенням. У разі покращення безпекової ситуації у вказаному регіоні та за умови можливості використання земельної ділянки за цільовим призначенням, Товариство невідкладно сплатить всю суму орендної плати. Відтак відсутні підстави для дострокового розірвання договору оренди землі №403 (а.с.10/2).

До відзиву на позов надано копії платіжних інструкцій про сплату орендної плати за 2021, 2022, 2023, 2024 роки (а.с.21-23).

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Пунктом 1 частини першої статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій, державних чи комунальних некомерційних товариств, крім перетворення державних чи комунальних підприємств у випадках, визначених статтею 120-1 цього Кодексу; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини; ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об`єктом публічно-приватного партнерства або об`єктом концесії; з) припинення права користування надрами у разі закінчення встановленого спеціальним дозволом на користування надрами строку користування надрами (у разі передачі земельної ділянки державної, комунальної власності користувачу надр для здійснення діяльності з користування надрами); и) невиконання акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, вимог, визначених статтею 120-1 цього Кодексу.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Приписами ст.24 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Положеннями ст.32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з частиною 3ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" врегульовано правовідносини щодо припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Відповідно до ч. 1ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Частинами 1,2 ст.15 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Згідно з ч.1, 2 ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з ч. 1ст. 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Отже, розглядаючи спори про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, слід мати на увазі, що згідно зі статтями13,15,21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Таким чином, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).

Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.

Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання.

До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання), як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.

У частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.

Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.

Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Верховний Суд ураховує, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.

24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення російської федерації на територію України. Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України в Україні введено військовий стан, який триває дотепер.

Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Той факт, що ТПП України засвідчила відповідну форс-мажорну обставину сам собою не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань. Воєнний стан, як обставина непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання. При цьому, наявність сертифікату ТПП України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22.

Посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору (постанови Верховного Суду від 15 червня 2018 року у справі № 915/531/17, від 26 травня 2020 року у справі № 918/289/19, від 17 грудня 2020 року у справі № 913/785/17, від 30 листопада 2021 року у справі № 913/785/17, від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22).

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій, затверджений Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376 (в редакції наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 26 травня 2026 р. № 987), згідно з якою землі с. Бугаївка Вовчанської територіальної громади Чугуївського району Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 24.02.2022 року по 11.09.2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, з 13.09.2022 по 09.05.2024 належало до територій можливих бойових дій, з 10.05.2024 по теперішній час є територією активних бойових дій.

Враховуючи, що с. Бугаївка Вовчанської територіальної громади Чугуївського району Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 10.05.2024 та до нині належить до територій активних бойових дій у відповідача була відсутня можливість використання об`єкту оренди з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2025 рік та використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Оскільки орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів та у 2025 році не провів збір посіву, за таких обставин суд вважає обґрунтованими доводи щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2025 рік за договором оренди земельної ділянки та невикористання земельної ділянки.

Такий висновок викладено у постановах Харківського апеляційного суду від 25.07.2025 по справі №636/3643/24 (22-ц/818/2642/25) та від 09.10.2025 по справі №636/3602/24 (провадження 22-ц/818/3171/25).

Відповідно до вимог частини 1 статті 617 ЦК України, неможливість виконати зобов`язання внаслідок дії обставин непереборної сили відповідно до вимог законодавства є підставою для звільнення від відповідальності за порушення його виконання.

Для звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання особа, яка порушила зобов`язання, повинна довести: наявність обставин непереборної сили; їх надзвичайний характер; неможливість попередити за даних умов завдання шкоди; причинний зв`язок між цими обставинами і понесеними збитками. Близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 01.10.2020 у справі № 904/5610/19, від 21.03.2024 у справі № 910/6185/23.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами (частина друга статті 14-1 Закону України "Про Торгово-промислові палати в Україні").

Верховний Суд у постанові від 25.01.2022 у справі № 904/3886/21 щодо застосування статті 14-1 ЗУ "Про торгово-промислові палати в Україні" зазначив, що:

- ознаками форс-мажорних обставин є наступні елементи: вони не залежать від волі учасників цивільних (господарських) відносин; мають надзвичайний характер; є невідворотними; унеможливлюють виконання зобов`язань за даних умов здійснення господарської діяльності;

- форс-мажорні обставини не мають преюдиціальний (заздалегідь встановлений) характер. Сторона яка посилається на конкретні обставини повинна довести те, що вони є форс-мажорними, в тому числі, саме для конкретного випадку. Виходячи з ознак форс-мажорних обставин, необхідно також довести їх надзвичайність та невідворотність. Те, що форс-мажорні обставини необхідно довести, не виключає того, що наявність форс-мажорних обставин може бути засвідчено відповідним компетентним органом;

- наявність форс-мажорних обставин засвідчується Торгово-промисловими палатами в Україні та уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами шляхом видачі сертифіката.

Відповідно до статті 617 ЦК України форс-мажор не звільняє сторін договору від виконання зобов`язань і не змінює строків такого виконання, цей інститут спрямований виключно на звільнення сторони від негативних наслідків, а саме від відповідальності за невиконання чи прострочення виконання зобов`язань на період існування форс-мажору. Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 13.09.2023 у справі №910/8741/22.

Подібна позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.12.2024 у справі № 910/4843/24.

При цьому суд вважає за доцільне зазначити наступне.

Згідно ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Отже, в судовому засіданні встановлено, що систематичні порушення строків оплати орендної плати відсутні (оскільки оплата не проведена тільки за 2025 рік), порушення зобов`язання з використання земельної ділянки не залежало від волі відповідача (у переліку підстав, зазначених у ст. 141 ЗК України як підстави для припинення права користування земельною ділянкою «невикористання земельної ділянки» взагалі не зазначено. Щодо права орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, суд зазначає, що до суду не надано доказів звернення позивача до відповідача з відповідною вимогою.

Таким чином суд приходить до висновку про доцільність відмови у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Частинами 1-4 статті 12 ЦПК України установлено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Згідно з ч. 1 ст. 81, ч. 1 ст. 83 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду.

Відповідно до ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі.

Згідно зі ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Суд розподіляє судові витрати відповідно до ст. 141 ЦПК України.

Відповідно до ч. ч. 1, 2, 8 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Тому суд вважає за доцільне судові витрати, понесені ОСОБА_1 , при зверненні до суду залишити за позивачем.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.12, 13, 76, 78, 95, 141, 258-259, 280-283, 354ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Слав`янське-5» про розірвання договору оренди землі залишити без задоволення.

Судові витрати ОСОБА_1 , пов`язані з розглядом справи залишити за позивачем.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Харківського апеляційного суду через Чугуївський міський суд Харківської області. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 )

Відповідач: ТОВ «Слав`янське-5» (код ЄДРПОУ 32715356, адреса: Хмельницька обл., Хмельницький р-н, с. Цимбалівка, вул. Травнева, 9-А)

Повний текст рішення суду виготовлено 19.10.2926.

Суддя О.О. Золотоверха