Рішення № 140747470, 13.10.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

13.10.2026Справа № 910/6871/26

Господарський суд міста Києва у складі судді Ягічевої Н.І., за участі секретаря судового засідання Вілінської О.О., розглянувши матеріали справи

за позовом ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукомісткі дослідження", ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Кам`янська фортеця"

про визнання недійсним рішення загальних зборів та рішення правління

Представники учасників справи: згідно протоколу судового засідання;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю "Наукомісткі дослідження", ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 (далі - позивачі) звернулись до Господарського суду міста Києва із позовною заявою до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Кам`янська фортеця" (далі - відповідач) про визнання недійсним рішення загальних зборів та рішення правління.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що під час загальних зборів ОСББ "Кам`янська фортеця" 29.04.2026 (протокол № 1/2026) було порушено положення Статуту та законодавства, а саме письмове опитування проведено поза межами встановленого п. 9 Статуту 15-денного присічного строку, а голоси відраховано за загальною площею приміщень замість передбачених п. 7 Статуту принципу "одне приміщення - один голос", унаслідок чого кількість голосів "за" було завищено і необхідної більшості фактично не набрано.

Крім того, всупереч п. 5 Статуту та ч. 7, 8 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" позивачів не було повідомлено про збори та позбавлено доступу до платформи "ДАХ", також, на порушення п. 13 Статуту правління ОСББ було обрано у складі чотирьох осіб, замість семи, а рішенням правління від 01.05.2026 (протокол № 1) вирішено питання обрання Голови правління, віднесене п. 3 Статуту до виключної компетенції загальних зборів. З огляду на порушення відповідачем вищевказаних норм Статуту та законодавства, позивачі просять визнати оспорювані рішення недійсними.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.06.2026 позовну заяву ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукомісткі дослідження", ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 залишено без руху, встановлено строк та спосіб для усунення недоліків позовної заяви.

15.06.2026 від представника позивачів надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.06.2026 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 14.07.2026.

03.07.2026 через підсистему "Електронний суд" від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, мотивований тим, що Позивачі не довели наявності порушення своїх корпоративних прав, що є необхідною умовою для задоволення позову. На думку відповідача, позивачі висловлюють лише незгоду із прийнятими рішеннями, що саме по собі не створює підстав для їх судового скасування. Менший кількісний склад органу не свідчить про його неправомочність. Позивачі не подали жодного доказу щодо неправильності підрахунку голосів.

08.07.2026 через підсистему "Електронний суд" від представника позивачів надійшла відповідь на відзив.

13.07.2026 через підсистему "Електронний суд" від представника відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив.

У підготовчому засіданні 14.07.2026 судом на підставі ч. 2 ст. 216 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 04.08.2026.

17.07.2026 через підсистему "Електронний суд" від представника позивачів надійшло клопотання про витребування доказів.

Протокольною ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.08.2026 відмовлено у задоволенні клопотання представника позивачів про витребування доказів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.08.2026 закрито підготовче провадження розгляд справи по суті призначено на 03.09.2026.

В системі «Електронний суд» 03.09.2026 ОСОБА_1 сформовано клопотання про долучення доказів.

Ухвалою від 03.09.2026 призначено розгляд справи на 15.09.2026, в зв`язку з затяжною повітряною тривогою.

В системі «Електронний суд» 15.09.2026 відповідачем сформовано клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.09.2026 відкладено розгляд справи на 29.09.2026.

В системі «Електронний суд» 22.09.2026 представником позивача сформовано клопотання про повернення до стадії підготовчого провадження, яке залишено судом без розгляду.

В судовому засіданні 13.10.2026 представник позивачів підтримав позовні вимоги, представник відповідача в судове засідання не з`явися про розгляд справи повідомлений належним чином.

У судовому засіданні 13.10.2026 було закінчено розгляд справи по суті та оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Позивачі є співвласниками житлових та нежитлових приміщень у будинку АДРЕСА_1 , а саме: ОСОБА_4 є власницею приміщення АДРЕСА_2 , ОСОБА_5 є власником приміщення 19 у будинку АДРЕСА_1 , ОСОБА_3 є власником квартири АДРЕСА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю "НАУКОМІСТКІ ДОСЛІДЖЕННЯ" є власником приміщення 9 та 24 у будинку АДРЕСА_1 , ОСОБА_6 є власником квартири АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , квартири АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , ОСОБА_1 є власницею приміщення АДРЕСА_16 .

29 квітня 2026 року були проведені загальні збори співвласників ОСББ «Кам`янська фортеця» на яких були прийняті рішення про:

1. Організаційні питання загальних зборів об`єднання (обрання голови зборів, встановлення порядку проведення голосування та письмового опитування співвласників впродовж 30 днів).

2. Припинення повноважень діючого правління та обрання нового складу правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ» та обрати новий склад правління ОСББ у складі: ОСОБА_7 , власник квартири АДРЕСА_17 ; ОСОБА_8 , власник квартири АДРЕСА_18 ; ОСОБА_9 , власник квартири АДРЕСА_19 ; ОСОБА_10 , представник власника квартири АДРЕСА_20 за довіреністю від 25 лютого 2026 року №254.

У подальшому, рішенням правління, оформлене протоколом №1 від 01 травня 2026 року було вирішено наступні питання:

1. Обрання головуючого засідання правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ».

2. Припинення повноважень Голови правління. ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ».

3. Обрання голови правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ».

4. Надання повноваження для реєстраційних дій.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що під час загальних зборів ОСББ "Кам`янська фортеця" 29.04.2026 (протокол № 1/2026) було порушено положення Статуту та законодавства, а саме письмове опитування проведено поза межами встановленого п. 9 Статуту 15-денного присічного строку, а голоси відраховано за загальною площею приміщень замість передбачених п. 7 Статуту принципу "одне приміщення - один голос", унаслідок чого кількість голосів "за" було завищено і необхідної більшості фактично не набрано.

Крім того, всупереч п. 5 Статуту та ч. 7, 8 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" позивачів не було повідомлено про збори та позбавлено доступу до платформи "ДАХ", також, на порушення п. 13 Статуту правління ОСББ було обрано у складі чотирьох осіб, замість семи, а рішенням правління від 01.05.2026 (протокол № 1) вирішено питання обрання Голови правління, віднесене п. 3 Статуту до виключної компетенції загальних зборів. З огляду на порушення відповідачем вищевказаних норм Статуту та законодавства, позивачі просять визнати оспорювані рішення недійсними.

Заперечуючи проти позову відповідач вказує, що Позивачі не довели наявності порушення своїх корпоративних прав, що є необхідною умовою для задоволення позову. На думку відповідача, позивачі висловлюють лише незгоду із прийнятими рішеннями, що саме по собі не створює підстав для їх судового скасування. Менший кількісний склад органу не свідчить про його неправомочність. Позивачі не подали жодного доказу щодо неправильності підрахунку голосів.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про наступне.

Відповідно до статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом.

Статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та / або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласником багатоквартирного будинку є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

За приписами частини 2 статті 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Відповідно до частини 1 статті 7 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» статут об`єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. У статуті має бути визначено, серед іншого, перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів.

У частинах 1, 2 статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори.

За положеннями частини 14 статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими (частина 15 статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Відповідно до частини 16 статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти").

Тобто, статтею 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднанню надано право встановлювати інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах, проте не саму кількість голосів, що необхідна для прийняття рішень (дана правова позиція наведена в постанові Верховного Суду від 12.05.2021 у справі № 910/9469/20).

У випадку визначення в статуті кількості голосів, необхідних для прийняття відповідного рішення, така (кількість) повинна відповідати приписам наведених норм (не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників), прийняття відповідних рішень більшістю голосів можливо лише у разі, якщо б статутом взагалі не було передбачено прийняття таких рішення. Аналогічна правова позиція зазначена в постанові Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 908/1445/21, від 17.09.2024 у справі № 911/1088/23.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених частинами десятою і п`ятнадцятою цієї статті. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної часткової власності, належна кожному співвласнику площа квартири або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки у праві спільної часткової власності. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, для цілей цього Закону такі співвласники вважаються власниками рівних часток.

Як вбачається зі змісту протоколу від 29.03.2026, у зв`язку з відсутністю необхідної кількості голосів під час очної частини зборів для прийняття рішень, було проведено письмове опитування. Опитування здійснювалося шляхом заповнення листків опитування у паперовій формі, а також в електронній формі з використанням системи «ДАХ» шляхом накладання електронного цифрового підпису (ЕЦП/КЕП), відповідно до чинного законодавства. Термін проведення письмового опитування становив 30 днів. У письмовому опитуванні шляхом заповнення листків опитування у паперовій формі продовж періоду з 30 березня по 29 квітня 2026 року взяли участь особисто та/ або через представників співвласники в кількості 31 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку ОСББ загальною площею 1538,5 м2, що становить 21,87% голосів усіх співвласників. Письмовому опитуванні шляхом заповнення листків опитування в електронній формі з використанням системи «ДАХ» шляхом накладання електронного цифрового підпису (ЕЦП/КЕП) продовж періоду з 30 березня по 29 квітня 2026 року взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 72 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку ОСББ загальною площею 2710,2 м2, що становить 38,54% голосів усіх співвласників. Разом у голосуванні на загальних зборах та в письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 103 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку ОСББ загальною площею 4248,7 м2, що становить 60,41 % голосів усіх співвласників. Відповідно до Статуту ОСББ та/або Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» кількість голосів, що належить кожному співвласнику, визначається пропорційно до частки загальної площі квартир та нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Відповідно до положень Статуту ОСББ «Кам`янська фортеця», затверджених Протоколом установчих зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кам`янська фортеця» №1 від 31 травня 2022 р., якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів «за» або «проти», встановленої пунктом 8 цього розділу, ініціатором зборів (правлінням або ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах.

Відповідно до п.9 письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів «за» не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими.

Поняття строку міститься у частині першій статті 251 ЦК. Відповідно до цієї норми строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 252, стаття 253 ЦК).

Визначення початку строку має практичне значення, оскільки від цього залежить як правильність обчислення строку, так і встановлення факту його закінчення, що обумовлює ті чи інші юридичні наслідки, які настають у зв`язку із цим.

Характерною рисою строків, визначених законом, є неможливість їх зміни за волевиявленням учасника або учасників правовідносин, за винятком випадків, безпосередньо визначених законом.

Тому, вирішуючи питання, чи своєчасно вчинена певна дії, або ж чи має місце бездіяльність, визначальним є дотримання суб`єктом владних повноважень темпоральних рамок, передбачених у нормативно-правовому акті, без невиправданого для конкретної ситуації зволікання. (вказане узгоджується з правовим висновком ВП ВС у постанові від 12.09.2019 по справі № 9901/120/19).

Судом враховано присічний строк на проведення письмового опитування у 15 днів, останній день для проведення письмового опитування припадає на 13 квітня 2026 року, а тому, всі листки-опитування, які були надані після 13 квітня 2026 року як такі, що заповнені поза межами строку проведення письмового опитування, визначеного статутом.

Таким чином, недотримання встановленого Статутом присічного строку проведення письмового опитування свідчить про істотне порушення процедури прийняття рішень загальними зборами ОСББ. Оскільки результати голосування були сформовані з урахуванням голосів, отриманих після спливу визначеного Статутом строку, такі результати не можуть визнаватися належним волевиявленням співвласників. Внаслідок цього відсутні правові підстави вважати, що оспорювані рішення були прийняті необхідною кількістю голосів співвласників, що є самостійною та достатньою, водночас, не єдиною, підставою для визнання їх недійсними.

Зі змісту протоколу загальних зборів вбачається, що організаційні питання загальних зборів об`єднання (обрання голови зборів, встановлення порядку проведення голосування та письмового опитування співвласників впродовж 30 днів …«за» 90 (дев`яносто) співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 3838,6 м2, що становить 54,58 % голосів усіх співвласників; «проти» 13 (тринадцять) співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 410,1 м2, що складає 5,83 % голосів усіх співвласників.»

Пунктом 7 Статуту ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ» передбачено, що на загальних зборах, окрім установчих, цим Статутом встановлюється порядок визначення кількості голосів, що належать кожному Співвласнику на Загальних зборах, при якому кожний Співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, яка залежить від кількості належних йому приміщень. Кожному окремому приміщенню відповідає 1(Один) голос.

Таким чином, Статутом відповідача прямо встановлено спеціальний порядок визначення результатів голосування, відповідно до якого кожному окремому приміщенню відповідає один голос незалежно від його площі.

При цьому, із наведеного вище фрагмента протоколу загальних зборів вбачається, що підрахунок результатів голосування здійснювався виходячи із загальної площі квартир та нежитлових приміщень співвласників, а результати голосування визначалися у відсотках від загальної площі будинку.

Отже, під час визначення результатів голосування було застосовано порядок підрахунку голосів, який не відповідає положенням Статуту ОСББ та фактично ґрунтується на принципі пропорційності площі приміщень, передбаченому Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» як загальне правило. Однак, враховуючи реалізоване співвласниками право, передбачене частиною дванадцятою статті 10 зазначеного Закону, щодо встановлення у Статуті іншого порядку визначення кількості голосів, саме положення Статуту підлягали застосуванню під час проведення спірних загальних зборів.

Як вбачається зі змісту протоколу загальних зборів, у багатоквартирному будинку налічується 212 житлових та нежитлових приміщень. Водночас пунктом 7 Статуту ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ» встановлено, що кожному окремому приміщенню відповідає один голос.

Отже, загальна кількість голосів співвласників становить 212 голосів. За таких обставин зазначені у протоколі 90 голосів «за» фактично становлять 42,45 % від загальної кількості голосів співвласників (90 ? 100 / 212), а не 54,58 %, як помилково зазначено у протоколі.

Таким чином, під час визначення результатів голосування особами, які проводили загальні збори, було застосовано порядок підрахунку голосів, що суперечить Статуту ОСББ, оскільки кількість голосів визначалася не за кількістю приміщень, а виходячи із загальної площі квартир та нежитлових приміщень співвласників. Наслідком такого неправильного підрахунку стало штучне збільшення кількості голосів, відданих «за» прийняття рішення.

Враховуючи, що фактично за прийняття рішення проголосувало лише 42,45 % від загальної кількості голосів співвласників, необхідної кількості голосів для його прийняття набрано не було, а відтак рішення з першого питання порядку денного слід вважати неприйнятим.

Аналогічною є ситуація і щодо другого питання порядку денного, а саме припинення повноважень органів управління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ» та обрання нового складу правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ».

Згідно з відомостями, наведеними в оспорюваному протоколі, «за» прийняття відповідного рішення проголосувало 89 співвласників, а «проти» - 14 співвласників.

Водночас, враховуючи положення пункту 7 Статуту ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ», 89 голосів «за» становлять лише 41,98 % від загальної кількості голосів співвласників (89 ? 100 / 212), тоді як 14 голосів «проти» становлять 6,60 % від загальної кількості голосів. Таким чином, зазначений у протоколі показник у 53,52 % голосів усіх співвласників був визначений шляхом застосування критерію загальної площі приміщень, що прямо суперечить порядку підрахунку голосів, встановленому Статутом ОСББ.

За таких обставин фактична кількість голосів, відданих за прийняття рішення про припинення повноважень органів управління та обрання нового складу правління ОСББ, є недостатньою для висновку про його підтримку більшістю співвласників. Відтак рішення з другого питання порядку денного не набрало необхідної кількості голосів.

За відсутності належного підтвердження того, що рішення з першого та другого питань порядку денного були підтримані кількістю голосів, визначеною Статутом ОСББ, такі рішення не можуть вважатися такими, що прийняті уповноваженим органом управління об`єднання у встановленому порядку. Відповідно, рішення загальних зборів, оформлені протоколом № 1/2026, не створюють належних правових наслідків для співвласників багатоквартирного будинку.

Положеннями п. 5 Статуту відповідача передбачено, що Загальні збори скликаються і проводяться правлінням об`єднання, зборами представників, або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників. Правління (ініціативна група) не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів вручає кожному співвласнику під розписку або направляє рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в будинку, письмове повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.

Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

Порядок скликання та проведення загальних зборів також врегульовується положеннями ст. 10 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Зокрема, визначено, що повідомлення про проведення зборів співвласників направляється ініціатором зборів співвласників не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення зборів. Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. За складеною у довільній формі письмовою заявою (у тому числі у формі електронного документа) співвласника до ініціатора зборів співвласників, отриманою не пізніше ніж за 15 календарних днів до дня проведення зборів співвласників, повідомлення про проведення зборів співвласників надсилається такому співвласнику на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених у такій заяві (ч. 7 ст. 10 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

У повідомленні про проведення зборів співвласників повинна міститися інформація про: 1) ініціатора зборів співвласників; 2) дату, час та місце проведення зборів співвласників; 3) порядок денний зборів співвласників; 4) наявність/відсутність технічної можливості для участі співвласників у зборах співвласників дистанційно в режимі відеоконференції із зазначенням інформації щодо підключення до неї (ч. 8 ст. 10 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Однак позивачі не були належним чином повідомлені про дату, час та порядок проведення загальних зборів у спосіб, передбачений Статутом ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ», Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

У постанові від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22 Верховний Суд звертав увагу на специфіку відносин між співвласниками у ОСББ і, зокрема, зазначав, що ОСББ є неприбутковою організацією, яка на відміну від господарських товариств при проведенні зборів, в тому числі і шляхом письмового опитування, як правило не користується кваліфікованою правовою допомогою, через що можливими є незначні процедурні помилки в організації та проведенні зборів, які не повинні слугувати підставою для скасування рішень ОСББ з питань спільного управління майном. Крім того, на відміну від господарських товариств з невеликою кількістю учасників в ОСББ є певна, і часто доволі значна частина співвласників, які не прагнуть брати активну участь у вирішенні питань управління об`єднанням, вони не приходять на збори, не беруть участь у письмових опитуваннях. Тому проведення кожних зборів вимагає значних зусиль від органів управління або ініціативної групи по скликанню зборів, інформуванню співвласників, вручення та отримання заповнених бюлетенів (п. 96 Постанови).

Суд має утримуватися від зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, в тому числі і шляхом скасування рішень, у разі, якщо вони поза жодним сумнівом підтримані більшістю співвласників і за своїм змістом не мають ознак дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів конкретного співвласника, який оскаржує такі рішення в судовому порядку (п. 98 Постанови).

Водночас, під час проведення загальних зборів, позивачам обмежили права як співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідно до пункту 13 Статуту ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ» порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами та цим Статутом.

При цьому Статутом прямо передбачено, що у разі відсутності спеціального рішення загальних зборів з цього питання правління обирається загальними зборами шляхом відкритого поіменного голосування у кількості 7 осіб, як правило, з розрахунку по одному члену правління від кожного під`їзду будинку.

При цьому, як вбачається зі змісту оспорюваного протоколу загальних зборів № 1/2026 від 29 квітня 2026 року, співвласниками було прийнято рішення про обрання нового складу правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ» у складі лише чотирьох осіб, а саме: ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 та ОСОБА_10 .

Отже, фактично загальні збори сформували виконавчий орган об`єднання у складі, який на три особи менший від кількісного складу, визначеного Статутом.

При цьому зі змісту оспорюваного протоколу не вбачається, що загальними зборами попередньо або одночасно було прийнято окреме рішення про зміну кількісного складу правління, внесення змін до Статуту чи встановлення іншого порядку формування правління ОСББ. Відсутні також будь-які відомості про те, що питання зміни кількісного складу правління включалося до порядку денного загальних зборів та було предметом окремого голосування співвласників.

За таких обставин загальні збори були зобов`язані діяти у межах чинної редакції Статуту, який передбачав формування правління у складі семи осіб. Натомість було обрано правління у складі чотирьох осіб, тобто орган управління, який за своїми кількісними характеристиками не відповідає моделі управління, затвердженій самими співвласниками у Статуті об`єднання.

Формування правління у складі, що не відповідає вимогам Статуту, свідчить про порушення порядку створення органу управління юридичної особи та ставить під обґрунтований сумнів правомочність такого органу здійснювати свої повноваження від імені ОСББ.

Більше того, саме це правління у подальшому провело засідання 01 травня 2026 року та прийняло рішення щодо припинення повноважень діючого Голови правління, обрання нового Голови правління та вчинення реєстраційних дій.

Таким чином, обрання правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ» у складі чотирьох осіб за відсутності рішення про зміну встановленого Статутом кількісного складу правління є істотним порушенням порядку формування органів управління об`єднання та самостійною підставою для визнання оспорюваних рішень недійсними.

Щодо оскарження протоколу засідання правління №1 від 01.05.2026.

Як вбачається з матеріалів справи, після оформлення протоколу загальних зборів ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ», членами новообраного правління було проведено засідання, на якому було вирішено наступні питання:

1. Обрання головуючого засідання правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ».

2. Припинення повноважень Голови правління. ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ».

3. Обрання голови правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ».

4. Надання повноваження для реєстраційних дій.

Однак, виходячи з положень п. 3 Статуту ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ», до виключної компетенції загальних зборів належать, зокрема, обрання Голови Правління.

Отже, Статут ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ» прямо відносить питання обрання Голови Правління до виключної компетенції загальних зборів співвласників. Водночас зі змісту протоколу засідання правління № 1 від 01 травня 2026 року вбачається, що саме правління прийняло рішення про припинення повноважень діючого Голови правління та обрання нового Голови правління ОСББ.

Таким чином, правління фактично здійснило повноваження, які Статутом прямо віднесені до компетенції іншого органу управління - загальних зборів співвласників. Вчинення органом юридичної особи дій поза межами наданої йому компетенції суперечить Статуту об`єднання та свідчить про незаконність прийнятого рішення.

За таких обставин рішення правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ» про припинення повноважень Голови правління та обрання нового Голови правління є таким, що прийняте з перевищенням повноважень, а відтак підлягає визнанню недійсним незалежно від інших допущених під час проведення загальних зборів порушень.

Таким чином, оспорювані рішення загальних зборів ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ» були прийняті за наявності сукупності істотних порушень вимог Статуту об`єднання та чинного законодавства, які стосуються порядку скликання загальних зборів, проведення письмового опитування, визначення результатів голосування та забезпечення реалізації співвласниками права на участь в управлінні спільним майном.

З огляду на викладене, рішення загальних зборів ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ», оформлені протоколом № 1/2026 від 29 квітня 2026 року, а також рішення правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ», оформлені протоколом № 1 від 01 травня 2026 року, суперечать вимогам Статуту об`єднання та законодавства України, порушують права та законні інтереси позивачів як співвласників багатоквартирного будинку, у зв`язку з чим підлягають визнанню недійсними.

Так, доводи відповідача про відсутність порушення прав позивачів ґрунтуються на неправильному розумінні підстав заявленого позову та не відповідають ані його змісту, ані усталеній практиці Верховного Суду.

Крім того, твердження відповідача про те, що співвласниками було прийнято рішення щодо проведення письмового опитування протягом 30 календарних днів, не відповідає змісту оспорюваного протоколу та матеріалам справи.

Одночасно, судом ураховані всі інші наведені сторонами доводи, проте на результат вирішення спору останні не вплинули. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа "Серявін проти України", § 58, рішення від 10 лютого 2010 року).

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

За таких обставин, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, з покладенням судового збору на відповідача в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України. Витрати на правничу допомогу відповідача, залишаються за останнім.

Керуючись статтями 74, 76-80, 86, 129, 236-242, 252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва,

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним рішення загальних зборів ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ», оформлене протоколом № 1/2026 від 29 квітня 2026 року.

3.Визнати недійсним рішення правління ОСББ «КАМ`ЯНСЬКА ФОРТЕЦЯ», оформлене протоколом № 1 від 01 травня 2026 року.

4.Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Кам`янська фортеця" (02121, м. Київ, вул. Кам`янська, 127-А, ЄДРПОУ 44872393) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_21 , РНОКПП НОМЕР_1 ), Товариства з обмеженою відповідальністю "Наукомісткі дослідження" (01001, Україна, місто Київ, провулок Михайлівський, будинок 9а квартира 9 ЄДРПОУ 44994602), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_22 РНОКПП НОМЕР_2 ), ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 - 5 325 (п`ять тисяч триста двадцять п`ять) грн 00 коп судового збору.

5.Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене у строки та порядку, встановленому розділом ІV ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 20.10.2026.

Суддя Наталія ЯГІЧЕВА