Рішення № 140719736, 15.10.2026, Мукачівський міськрайонний суд Закарпатської області

Справа №303/1493/26 2/303/647/26

ряд. стат. звіту №31

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 жовтня 2026 року м. Мукачево

Мукачівський міськрайонний суд Закарпатської області у складі:

головуючого судді Мирошниченка Ю. М.,

за участю секретаря судового засідання Легези Ю.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу № 303/1493/26 за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Лучки» про визнання недійсною додаткової угоди та скасування запису про державну реєстрацію права оренди,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Лучки» про визнання недійсною Додаткової угоди № 1 від 19 грудня 2023 року до договору оренди земельної ділянки № 122 та скасування запису про державну реєстрацію права оренди.

На обґрунтування позову позивачка зазначила, що є власницею земельної ділянки площею 0,5900 га, кадастровий номер 2122755300:07:003:0122, розташованої в урочищі «Нярош» на території Кольчинської сільської ради Мукачівського району Закарпатської області.

15 грудня 2015 року між нею та СТОВ «Клячанівське» укладено договір оренди землі № 122. Акт приймання-передачі земельної ділянки складено 15 грудня 2015 року. 23 грудня 2015 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію права оренди № 12710617, строк дії якого визначено до 23 грудня 2022 року.

Позивачка вказує, що СТОВ «Клячанівське» припинило діяльність 13 жовтня 2017 року, а 19 грудня 2023 року між нею та СТОВ «Агро-Лучки» було підписано Додаткову угоду № 1 до договору оренди землі № 122.

При цьому позивачка не заперечує факту підписання нею зазначеної Додаткової угоди, однак вважає її недійсною з огляду на те, що на момент її укладення строк дії первісного договору оренди вже закінчився 23 грудня 2022 року.

Крім того, позивачка посилається на неузгодження сторонами істотних умов договору оренди, зокрема щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розміру та індексації орендної плати.

Позивачка також просила скасувати державну реєстрацію права оренди, проведену на підставі спірної Додаткової угоди.

Відповідач проти позову заперечив, посилаючись на те, що СТОВ «Агро-Лучки» є правонаступником СТОВ «Клячанівське», а Додаткова угода № 1 від 19 грудня 2023 року укладена сторонами добровільно та містить усі істотні умови договору оренди землі. Відповідач також посилався на виконання сторонами договірних відносин та отримання позивачкою орендної плати.

Ухвалою суду від 09 червня 2026 року у задоволенні клопотання представника позивачки про витребування оригіналів відомостей про виплату готівки для проведення судово-почеркознавчої експертизи відмовлено, оскільки обставини отримання або неотримання позивачкою орендної плати та належності їй підписів у таких відомостях безпосередньо не стосуються обставин укладення спірної Додаткової угоди та не впливають на вирішення питання щодо наявності підстав для визнання її недійсною з підстав, наведених у позовній заяві. Підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду по суті.

Представники сторін подали до суду заяви про розгляд справи без їхньої участі.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов такого висновку.

Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають, зокрема, з договорів та інших правочинів.

За змістом частин першої, третьої та п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною або сторонами вимог, установлених частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Отже, для задоволення позову про визнання правочину недійсним суд має встановити конкретну передбачену законом підставу його недійсності, яка існувала саме на момент вчинення правочину.

Щодо обставин укладення Додаткової угоди № 1 від 19 грудня 2023 року

Матеріалами справи підтверджується, що 19 грудня 2023 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агро-Лучки» укладено Додаткову угоду № 1 до договору оренди земельної ділянки.

У позовній заяві сама позивачка зазначає про підписання нею цієї угоди. Водночас відповідач також подав до суду примірник Додаткової угоди, на якому міститься підпис ОСОБА_1 як орендодавця.

Таким чином, на відміну від спорів, у яких сторона заперечує факт підписання договору або наявність свого волевиявлення, у цій справі факт підписання спірної угоди позивачкою не є спірним.

Більше того, матеріали справи містять письмову заяву ОСОБА_1 , адресовану СТОВ «Агро-Лучки», у якій вона посилається на Додаткову угоду № 1 від 19 грудня 2023 року, зазначає її умови та просить відповідача підготувати проект угоди про її розірвання.

Отже, поведінка самої позивачки після укладення спірної угоди свідчить про те, що вона сприймала Додаткову угоду № 1 як чинний договірний документ, укладений між нею та СТОВ «Агро-Лучки», а її вимога у цій справі фактично спрямована не на встановлення відсутності правочину, а на припинення правових наслідків правочину, який вона сама визнавала укладеним.

Ця обставина має істотне значення для оцінки доводів позову щодо відсутності волевиявлення.

Щодо правової кваліфікації Додаткової угоди № 1 від 19 грудня 2023 року

Оцінюючи правову природу Додаткової угоди № 1 від 19 грудня 2023 року, суд враховує, що її назва сама по собі не визначає характеру правовідносин сторін. Із змісту цієї угоди вбачається, що сторони послалися на договір оренди земельної ділянки № 122 від 15 грудня 2015 року та домовилися внести до нього зміни і викласти його в новій редакції.

За таких обставин не може бути відхилена лише з формальних підстав можливість того, що сторони мали намір продовжити орендні правовідносини, які виникли на підставі первісного договору.

Тому суд має перевірити, чи відповідає така кваліфікація змісту спірної домовленості та встановленим у справі обставинам.

Первісний договір оренди був укладений 15 грудня 2015 року строком на сім років, а строк його дії закінчився 23 грудня 2022 року. Пунктом 6 цього договору передбачено переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк за умови письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити орендні відносини не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору. Отже, первісний договір не містив умови про автоматичне поновлення договору після закінчення строку його дії.

Верховний Суд у постанові від 23 листопада 2023 року у справі № 906/1314/21 звернув увагу на необхідність розмежування поновлення договору оренди та укладення договору оренди на новий строк у порядку реалізації переважного права орендаря. При цьому суд зазначив, що вказівка на проєкт правочину як на додаткову угоду чи додатковий договір не впливає сама по собі на суть волевиявлення щодо продовження орендних правовідносин.

У постанові від 16 вересня 2019 року у справі № 908/2314/18 Верховний Суд виходив із того, що для реалізації переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі необхідним є, зокрема, своєчасне повідомлення орендодавця про намір скористатися таким правом та дотримання передбаченої законом процедури. Суд також зазначив, що сторони можуть погодити змінені істотні умови договору, однак така домовленість має бути досягнута у передбаченому законом порядку.

У цій справі доказів того, що до закінчення строку дії первісного договору, тобто до 23 грудня 2022 року, орендар повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, матеріали справи не містять.

Додаткова угода № 1 була укладена лише 19 грудня 2023 року, тобто майже через рік після закінчення строку дії первісного договору. Отже, встановлені судом обставини не підтверджують реалізацію передбаченого пунктом 6 первісного договору та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» механізму поновлення договору на новий строк.

Водночас сама по собі відсутність доказів реалізації переважного права орендаря не означає автоматичної недійсності Додаткової угоди № 1. Це лише виключає можливість кваліфікувати її як належне оформлення поновлення первісного договору саме на підставі реалізації передбаченого законом переважного права.

Подальше з`ясування правової природи спірної домовленості потребує оцінки того, чи могли сторони після припинення первісного договору самостійно укласти новий договір оренди тієї самої земельної ділянки.

У цьому аспекті суд враховує, що Додаткова угода № 1 не встановлює нового строку оренди, який би однозначно обчислювався від дати її укладення. Навпаки, пунктом 3.1 угоди одночасно визначено строк дії договору у 12 років та встановлено датою його закінчення 23 грудня 2027 року.

За буквального обчислення від дати укладення Додаткової угоди - 19 грудня 2023 року дата 23 грудня 2027 року відповідає приблизно чотирирічному, а не дванадцятирічному строку. Водночас дата 23 грудня 2027 року припадає саме на 12 років після 23 грудня 2015 року - дати, з якою було пов`язано виникнення орендного права за первісним договором.

Отже, наведене формулювання не дає підстав для висновку, що сторони чітко погодили новий самостійний строк оренди, який мав би обчислюватися з 19 грудня 2023 року. Навпаки, визначення дати закінчення договору 23 грудня 2027 року свідчить про збереження сторонами прив`язки нового документа до строку первісних орендних правовідносин.

Разом із тим зазначена обставина не може сама по собі перетворити Додаткову угоду на належно оформлене поновлення первісного договору, оскільки строк останнього вже закінчився, а передбачений договором та законом порядок реалізації переважного права на його поновлення до закінчення строку не був дотриманий.

Таким чином, встановлені у справі обставини не дають підстав для кваліфікації Додаткової угоди № 1 від 19 грудня 2023 року як належного поновлення договору оренди земельної ділянки № 122 від 15 грудня 2015 року у порядку реалізації передбаченого договором та законом переважного права орендаря.

Водночас наведені обставини самі по собі не свідчать про недійсність Додаткової угоди № 1 як правочину. Для визнання її недійсною необхідно встановити недодержання в момент її вчинення вимог, визначених частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК України є підставою її недійсності.

Сам факт укладення сторонами документа після закінчення строку попереднього договору, а також невикористання орендарем передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» механізму реалізації переважного права не є самостійними підставами недійсності правочину, передбаченими статтею 215 ЦК України.

Тому суд має оцінити Додаткову угоду № 1 саме з точки зору наявності передбаченої законом підстави її недійсності, а не лише з точки зору дотримання процедури поновлення первісного договору.

Щодо можливості кваліфікації Додаткової угоди № 1 як нового договору оренди

Водночас суд має оцінити доводи про можливість кваліфікації Додаткової угоди № 1 як нового договору оренди, укладеного сторонами після припинення первісного договору.

Така кваліфікація можлива лише за умови встановлення змісту домовленості сторін з урахуванням вимог законодавства, чинного на момент її укладення. Відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років, а дата закінчення дії договору обчислюється від дати його укладення.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 звернула увагу на імперативність положення статті 19 Закону України «Про оренду землі» щодо обчислення строку дії договору оренди від дати його укладення. Отже, у разі укладення нового договору оренди 19 грудня 2023 року погоджений сторонами 12-річний строк мав би обчислюватися саме від цієї дати, а не від дати укладення чи державної реєстрації первісного договору.

Натомість пунктом 3.1 Додаткової угоди № 1 одночасно визначено строк дії договору у 12 років та встановлено датою його закінчення 23 грудня 2027 року. При обчисленні 12-річного строку від дати укладення Додаткової угоди датою його закінчення мало б бути 19 грудня 2035 року. Визначена ж у пункті 3.1 дата 23 грудня 2027 року фактично відповідає закінченню 12-річного періоду, обчисленого від 23 грудня 2015 року, тобто від дати державної реєстрації права оренди за первісним договором.

Таким чином, положення пункту 3.1 Додаткової угоди № 1 містять внутрішню неузгодженість щодо строку її дії та не дають можливості однозначно встановити погоджений сторонами строк нового договору оренди, який відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду землі» має обчислюватися від дати його укладення.

За таких обставин сама по собі можливість укладення сторонами після припинення первісного договору нового договору оренди не дає підстав для кваліфікації саме спірної Додаткової угоди як такого нового договору, оскільки її умови не містять узгодженого та внутрішньо несуперечливого визначення строку оренди.

Щодо правонаступництва СТОВ «Агро-Лучки»

Судом також встановлено, що СТОВ «Клячанівське», код ЄДРПОУ 30854285, припинено 13 жовтня 2017 року в результаті реорганізації шляхом приєднання до СТОВ «Агро-Лучки», код ЄДРПОУ 30765096. У Єдиному державному реєстрі зазначено СТОВ «Агро-Лучки» як правонаступника.

Відповідачем також подано передавальний акт, протоколи загальних зборів учасників СТОВ «Клячанівське» та СТОВ «Агро-Лучки», якими оформлено відповідне приєднання.

Частиною четвертою статті 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Аналогічне положення містилося у пункті 37 договору оренди землі № 122 від 15 грудня 2015 року.

Тому припинення СТОВ «Клячанівське» саме по собі не свідчить про припинення орендних правовідносин у зв`язку з ліквідацією орендаря.

Щодо істотних умов договору оренди

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об`єкт оренди, дата укладення та строк дії договору, а також орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Додаткова угода № 1 містить визначення об`єкта оренди земельної ділянки площею 0,5900 га, кадастровий номер 2122755300:07:003:0122, а також визначає розмір орендної плати в сумі 641,56 грн на рік, порядок її сплати, відсутність індексації, строк внесення, порядок перегляду та відповідальність за прострочення.

Водночас умова щодо строку дії договору потребує окремої оцінки, оскільки пункт 3.1 Додаткової угоди одночасно визначає строк дії договору у 12 років та встановлює датою його закінчення 23 грудня 2027 року.

З огляду на дату укладення Додаткової угоди - 19 грудня 2023 року - зазначені положення не узгоджуються між собою за своїм буквальним змістом. Тому сам факт зазначення в угоді певної дати закінчення її дії не усуває необхідності з`ясувати, який саме строк оренди сторони погодили та від якої дати вони мали намір його обчислювати.

За таких обставин суд не може обмежитися висновком про те, що спірна угода містить погоджену сторонами умову щодо строку оренди, а має встановити зміст відповідного волевиявлення сторін з урахуванням усіх положень угоди та обставин її укладення.

Відсутність у спірній угоді окремого визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки сама по собі не свідчить про відсутність істотної умови щодо орендної плати, оскільки стаття 15 Закону України «Про оренду землі» відносить до такої умови розмір орендної плати, її індексацію, спосіб та умови розрахунків, строки, порядок внесення і перегляду та відповідальність за несплату.

Отже, щодо об`єкта оренди та орендної плати сторонами досягнуто відповідної домовленості, тоді як зміст та правове значення погодженого строку оренди підлягають оцінці у взаємозв`язку з правовою природою Додаткової угоди № 1.

Щодо застосування положень законодавства про поновлення договору оренди землі

Первісний договір оренди земельної ділянки № 122 укладений 15 грудня 2015 року, тобто до набрання чинності Законом України від 05 грудня 2019 року № 340-IX.

Пунктом 6 первісного договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар, який належно виконував свої обов`язки, має переважне право на його поновлення на новий строк, а орендар зобов`язаний письмово повідомити орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору про намір продовжити орендні правовідносини.

Отже, умова первісного договору не передбачає автоматичного поновлення договору після закінчення строку його дії, а встановлює механізм реалізації орендарем переважного права на поновлення договору.

Відповідно до пункту 8 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України № 340-IX, тоді як поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності цим Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

З огляду на те, що строк первісного договору закінчився 23 грудня 2022 року, а спірна Додаткова угода укладена 19 грудня 2023 року, сама по собі її назва як додаткової угоди не може бути підставою для висновку про автоматичне продовження дії первісного договору.

Разом з тим із змісту Додаткової угоди, зокрема з посилання на первісний договір та встановлення дати закінчення оренди 23 грудня 2027 року, вбачається, що сторони пов`язували нову домовленість із попередніми орендними правовідносинами.

За таких обставин необхідно розмежовувати, з одного боку, реалізацію орендарем передбаченого законом та договором переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, а з іншого добровільне укладення сторонами договору оренди після припинення попереднього договору.

Саме по собі недотримання процедури реалізації переважного права, передбаченої статтею 33 Закону України «Про оренду землі», не означає автоматичної недійсності будь-якої наступної домовленості сторін. Для застосування наслідків, передбачених статтями 203, 215 ЦК України, необхідно встановити конкретне порушення вимог закону щодо змісту або спрямованості правочину, яке існувало на момент його вчинення та має наслідком саме його недійсність.

Водночас якщо Додаткова угода № 1 розглядається саме як спосіб поновлення первісного договору оренди, дотримання передбаченого законодавством та умовами первісного договору порядку реалізації переважного права має правове значення для встановлення того, чи виникли у сторін правові наслідки поновлення договору після закінчення строку його дії.

Тому посилання позивачки на недотримання процедури поновлення договору оренди не може бути відхилене лише з тієї підстави, що сторони підписали Додаткову угоду. Суд має оцінити це питання у взаємозв`язку з установленою вище правовою природою спірної домовленості.

Щодо державної реєстрації права оренди

Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 359564545, сформованого 22 грудня 2023 року, вбачається, що щодо земельної ділянки кадастрового номера 2122755300:07:003:0122 зареєстровано право оренди, строк якого визначено до 23 грудня 2027 року, із зазначенням орендної плати 641,56 грн. У матеріалах справи зазначено рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 35956545 від 22 грудня 2023 року.

Державна реєстрація речового права сама по собі не є підставою для чинності договору, однак за змістом статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» укладений у встановленому законом порядку договір є підставою для державної реєстрації відповідного речового права.

Оскільки підстав для визнання Додаткової угоди № 1 від 19 грудня 2023 року недійсною судом не встановлено, відсутні й правові підстави для задоволення похідної вимоги про скасування державної реєстрації права оренди, проведеної на її підставі.

Водночас суд звертає увагу, що чинна редакція статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає відповідні реєстраційні наслідки у випадку визнання судом недійсними або скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав. Отже, вирішення питання про реєстрацію права є похідним від вирішення питання щодо дійсності документа, який був підставою для її проведення.

Оскільки вимога про визнання недійсною Додаткової угоди № 1 задоволенню не підлягає, підстав для задоволення похідної вимоги про скасування державної реєстрації також немає.

Висновок суду

Таким чином, судом встановлено, що:

земельна ділянка площею 0,5900 га, кадастровий номер 2122755300:07:003:0122, належить ОСОБА_1 ;

15 грудня 2015 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Клячанівське» укладено договір оренди землі № 122, право оренди за яким зареєстровано 23 грудня 2015 року строком до 23 грудня 2022 року;

СТОВ «Клячанівське» припинено 13 жовтня 2017 року в результаті реорганізації шляхом приєднання до СТОВ «Агро-Лучки», яке є його правонаступником;

19 грудня 2023 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агро-Лучки» підписано Додаткову угоду № 1, якою визначено умови оренди зазначеної земельної ділянки, у тому числі строк дії до 23 грудня 2027 року та орендну плату 641,56 грн на рік;

позивачка не заперечує факту підписання цієї угоди;

щодо об`єкта оренди та орендної плати сторонами досягнуто домовленості, тоді як умова щодо строку дії Додаткової угоди № 1 містить внутрішню неузгодженість;

передбачених статтями 203, 215 ЦК України підстав для визнання спірної угоди недійсною судом не встановлено;

державна реєстрація права оренди проведена на підставі зазначеної угоди, а тому за відсутності підстав для визнання її недійсною відсутні й підстави для задоволення похідної вимоги про скасування державної реєстрації.

За таких обставин у задоволенні позову слід відмовити у повному обсязі.

Керуючись статтями 12, 13, 76-81, 89, 141, 263-265 ЦПК України, статтями 203, 204, 215, 626, 627, 638 ЦК України, статтями 14, 15, 19, 30-33 Закону України «Про оренду землі», суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Лучки» про визнання недійсною Додаткової угоди № 1 від 19 грудня 2023 року до договору оренди земельної ділянки № 122 та скасування запису про державну реєстрацію права оренди відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Лучки», адреса: Україна, 89625, Закарпатська область, Мукачівський район, село Великі Лучки, вул. Мукачівська, 273-Б, ЄДРПОУ 30765096.

Суддя Юрій МИРОШНИЧЕНКО