Рішення № 140674019, 16.10.2026, Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/4067/25

провадження № 2/650/1096/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 жовтня 2026 року селище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області в складі: головуючого - судді Сікори О.О., за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Цюпа В.П. звернувся до суду з позовом, у якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 12 липня 2006 року щодо земельної ділянки площею 6,41 га з кадастровим номером 6520684400:02:009:0005, сторонами орендного правовідношення за яким на час звернення до суду є ОСОБА_1 як орендодавець та Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як орендар, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 46097928, а також стягнути з відповідача судові витрати.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 6,41 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6520684400:02:009:0005, розташованої на території Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії IV-ХС № 016156 та відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

12 липня 2006 року щодо зазначеної земельної ділянки було укладено договір оренди землі з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», зареєстрований у встановленому на той час порядку за № 4АА002135-04067150004. У подальшому склад учасників орендного правовідношення змінювався. 15 жовтня 2015 року на підставі договору про заміну сторони права та обов`язки орендаря перейшли до ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», а строк дії договору було продовжено до 31 грудня 2024 року.

28 грудня 2017 року на підставі додаткової угоди № 600034 права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Цією ж угодою договір було викладено у новій редакції, розмір орендної плати збільшено з 3 % до 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а строк дії договору визначено до 31 грудня 2027 року.

21 грудня 2021 року сторони уклали додаткову угоду № 600034-7, якою договір оренди землі знову викладено у новій редакції. За цією редакцією нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 164 359,10 грн, орендну плату встановлено у грошовій формі у розмірі 7,68 % від нормативної грошової оцінки, що становить 12 622,78 грн за повний рік оренди, а строк дії договору продовжено до 31 грудня 2031 року.

Відповідно до пункту 4.4 договору орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня відповідного року. Отже, за твердженням позивача, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» мало сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки у сумі 12 622,78 грн за кожний рік, однак цього не зробило. Загальна сума трьох річних платежів становить 37 868,34 грн, проте вимога про її стягнення у цій справі не заявлена.

Позивач вважає повну несплату орендної плати протягом трьох років систематичним порушенням істотної умови договору, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є підставою для дострокового розірвання договору.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за договором № 1704/25-25 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок передало ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди, у тому числі земельної ділянки з кадастровим номером 6520684400:02:009:0005. За пунктами 2.2, 2.3 цього договору до покупця перейшли всі права та обов`язки орендаря за відповідними договорами оренди зі змінами та доповненнями. Відомості про перехід права оренди внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і на час розгляду справи орендарем за записом № 46097928 є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

У відзиві на первісний позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яке на той час було залучено до участі у справі як третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, просило у задоволенні позову відмовити. Представник товариства не заперечував факту невиплати орендної плати, однак зазначив, що з 2022 року господарська діяльність підприємства на орендованих землях Бериславського району була істотно обмежена у зв`язку з повномасштабною збройною агресією рф, тимчасовою окупацією, знищенням і викраденням майна, мінною небезпекою, обстрілами та відсутністю підтвердження безпечності використання земель після деокупації.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на те, що територія Бериславської міської територіальної громади, до якої належить місце розташування спірної земельної ділянки, у 2022 році перебувала під тимчасовою окупацією рф, а після деокупації відносилася до територій можливих бойових дій. Також товариство зазначило, що з грудня 2024 року відповідна територія визначалась військовим командуванням як район ведення воєнних (бойових) дій.

На підтвердження наслідків окупації товариство надало витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, який містить відомості про протиправне заволодіння у квітні 2022 року з бази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у селищі Новорайськ автомобілем КАМАЗ, дронами та іншими засобами для проведення сільськогосподарських робіт, а також про позбавлення підприємства доступу до його майна під час окупації.

Крім того, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» посилалося на судові рішення у справах інших суб`єктів господарювання про відшкодування шкоди, завданої рф майну, яке знаходилося на території Бериславського району, на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, затверджене рішенням від 28 квітня 2023 року № 516, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

Товариство також надало розпорядження органів місцевої військової адміністрації про надання йому пільг із місцевих податків і зборів у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земель вибухонебезпечними предметами, лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 66 03-2942/66 16/3, статистичну звітність за формою № 4-сг за 2022-2024 роки, внутрішні накази товариства про призупинення або заборону обробітку земель, які не пройшли процедуру розмінування, та наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5.

У додаткових поясненнях ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося також на інтерактивну карту ДСНС, відповідно до якої територія Бериславського району відноситься до територій, на яких виявлені або ймовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети, та на близькість села Новоберислав до лінії бойового зіткнення.

22 квітня 2026 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав додаткові докази, зокрема лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46, лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26 та лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року № 235. Зазначав, що за наявною інформацією на частині земельних ділянок проводилися роботи з розмінування, однак спірна земельна ділянка серед обстежених у відповіді Херсонської обласної військової адміністрації не зазначена, а проведення процесів гуманітарного розмінування допускається виключно на ділянках, розташованих поза межами 20 км від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону.

На думку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», сукупність наведених обставин підтверджує об`єктивну неможливість безпечного використання земельної ділянки після деокупації, а тому до спірних правовідносин підлягає застосуванню частина шоста статті 762 ЦК України, за якою наймач звільняється від плати за час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

15 серпня 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Журик А.Л. звернувся до суду з позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, до ОСОБА_1 , у якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 12 липня 2006 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520684400:02:009:0005.

Позов із самостійними вимогами мотивований тим, що, на думку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», під час укладення договору оренди не було проведено нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Товариство вважає, що відсутність належної нормативної грошової оцінки унеможливлювала визначення розміру орендної плати та її індексацію, а тому свідчить про недодержання вимог статей 203, 215, 638 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Представник Постоя В.А. у письмових поясненнях проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив. Він зазначив, що сторони погодили всі необхідні умови договору, зокрема порядок визначення та сплати орендної плати. У редакції договору, погодженій безпосередньо ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» 21 грудня 2021 року, нормативну грошову оцінку визначено у сумі 164 359,10 грн, а річну орендну плату - у сумі 12 622,78 грн. Договір тривалий час виконувався, орендар сплачував орендну плату та не заявляв про неможливість визначення її розміру.

Щодо доводів про неможливість використання земельної ділянки представник позивача зазначив, що подані ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» документи підтверджують загальну безпекову ситуацію у районі та існування потенційних ризиків, однак не містять індивідуального висновку про фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520684400:02:009:0005 та її повну непридатність до використання протягом 2023 і 2024 років.

Ухвалою суду від 08 серпня 2025 року відкрито провадження за первісним позовом. Ухвалою від 15 грудня 2025 року позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, припинено участь цього товариства як третьої особи без самостійних вимог, визнано його третьою особою, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, та здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

Представник ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився. У матеріалах справи наявна його заява про розгляд справи за відсутності позивача та його представника; первісні позовні вимоги він підтримав, проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив та просив у його задоволенні відмовити.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, зокрема шляхом направлення судових документів до зареєстрованого електронного кабінету товариства в підсистемі «Електронний суд». Товариство скористалося правом на подання відзиву, позову із самостійними вимогами, додаткових пояснень, клопотань та доказів.

Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» у судове засідання не з`явився. Судові документи направлялися на зареєстровану юридичну адресу товариства, однак поштові відправлення поверталися до суду з відмітками про відсутність адресата за відповідною адресою. Відзиву на первісний позов, доказів сплати орендної плати або інших пояснень по суті спору ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не подало.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд виходить також із положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані зареєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало та електронний кабінет не зареєструвало. Негативні процесуальні наслідки невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету прямо передбачені ЦПК України та не можуть бути підставою для безпідставного відкладення розгляду справи. Суд враховує висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 19 червня 2024 року у справі № 752/11445/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 520/11344/23 та від 28 березня 2023 року у справі № 260/1322/21, з урахуванням відмінностей відповідного процесуального регулювання.

З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність поданих ними письмових позицій та доказів, а також відсутність обставин, які відповідно до статті 223 ЦПК України перешкоджають розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за наявними у матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності та перевіривши доводи учасників справи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 6,41 га, кадастровий номер 6520684400:02:009:0005, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджують право власності позивача та існування зареєстрованого права оренди за записом № 46097928.

Договір оренди землі щодо цієї земельної ділянки укладено 12 липня 2006 року. У подальшому орендне правовідношення неодноразово змінювалося додатковими угодами, а 21 грудня 2021 року договір було викладено у новій редакції, підписаній орендодавцем та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Пунктом 2.3 цієї редакції нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 164 359,10 грн. Пунктом 4.1 орендну плату визначено у грошовій формі у розмірі 7,68 % від нормативної грошової оцінки, тобто 12 622,78 грн за повний рік оренди, а пунктом 4.4 встановлено строк її внесення до 31 грудня. Строк дії договору визначено до 31 грудня 2031 року.

Таким чином, на час виникнення спірної заборгованості у 2022-2024 роках сторони мали чинне орендне правовідношення, в якому були визначені об`єкт оренди, строк договору, база і розмір орендної плати та строк її внесення.

Факт повної невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» по суті не заперечує. Заперечення товариства стосуються не факту несплати, а наявності, на його думку, законних підстав для звільнення від плати через неможливість користування земельною ділянкою. Доказів внесення орендної плати за будь-який із зазначених років суду не надано.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, а статті 21, 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» визначають орендну плату як платіж за користування земельною ділянкою, надають орендодавцеві право вимагати її своєчасного внесення та покладають на орендаря обов`язок своєчасно і в повному обсязі її сплачувати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 уточнила, що систематична несплата означає два та більше випадки повної несплати орендної плати у строки, визначені договором, і така спеціальна підстава сама по собі є достатньою для розірвання договору.

Разом з тим оцінка невнесення орендної плати у період збройної агресії потребує встановлення, чи існували обставини, які відповідно до закону об`єктивно виключали можливість використання конкретного об`єкта оренди.

За змістом статті 617 ЦК України непереборна сила за наявності причинного зв`язку з порушенням може звільняти боржника від відповідальності за порушення зобов`язання. Частина шоста статті 762 ЦК України передбачає інший правовий наслідок: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Верховний Суд у своїй практиці виходить з того, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України має бути встановлена саме об`єктивна, безпосередня та повна неможливість користування конкретним майном з незалежних від орендаря причин. Обов`язок доведення обставин, які свідчать, що майно не використовувалося і не могло бути використане, покладається на орендаря.

Щодо 2022 року суд враховує, що територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, у 2022 році перебувала під тимчасовою окупацією рф протягом значної частини сільськогосподарського сезону, а матеріали кримінального провадження підтверджують факти захоплення, викрадення майна та позбавлення підприємства доступу до його виробничої бази. За таких обставин невнесення орендної плати за 2022 рік не може бути оцінене без урахування об`єктивних наслідків окупації для можливості здійснення сільськогосподарської діяльності.

З огляду на тривалість окупації, характер сільськогосподарського використання земельної ділянки та встановлені наслідки окупації для діяльності підприємства, суд не враховує несплату орендної плати за 2022 рік як випадок порушення, що формує систематичність.

Іншої оцінки потребує несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки. Після деокупації загальний статус відповідної території як території можливих бойових дій, близькість до лінії бойового зіткнення, мінна небезпека, обстріли та складна безпекова ситуація самі по собі не є автоматичним доказом повної неможливості користування кожною конкретною земельною ділянкою протягом усього календарного року.

Суд не применшує реальність і масштаб небезпеки, пов`язаної з вибухонебезпечними предметами та обстрілами. Водночас застосування частини шостої статті 762 ЦК України означає повне звільнення орендаря від основного майнового обов`язку за договором, тому потребує встановлення не лише загального ризику, а факту об`єктивної неможливості використання саме орендованого майна протягом конкретного періоду.

Надані розпорядження органів місцевої влади та військових адміністрацій щодо надання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пільг із місцевих податків і зборів підтверджують, що компетентні органи враховували потенційну загрозу забруднення земель вибухонебезпечними предметами та загальну небезпечність території.

Однак такі акти приймалися у межах податкового регулювання і не містять індивідуального висновку про фактичне виявлення вибухонебезпечних предметів безпосередньо на земельній ділянці з кадастровим номером 6520684400:02:009:0005 або про її повну непридатність до використання протягом усього 2023 чи 2024 року.

Суд не ототожнює звільнення від земельного податку, єдиного податку четвертої групи, мінімального податкового зобов`язання чи орендної плати за землі державної або комунальної власності зі звільненням від договірної орендної плати за земельну ділянку приватної власності. Такі правовідносини мають різну правову природу. Тому податкові пільги можуть бути доказом загального впливу воєнних обставин на господарську діяльність, але не замінюють доказування умов, установлених частиною шостою статті 762 ЦК України.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року також не підтверджує фактичного забруднення спірної земельної ділянки. З його змісту вбачається, що піротехнічні розрахунки ДСНС до робіт з гуманітарного розмінування на зазначених територіях не залучалися, роботи проводилися іншими фаховими відомствами, а земельні ділянки ймовірно можуть бути потенційно забрудненими. Неможливість гарантувати безпеку польових робіт через обстріли характеризує загальну безпекову ситуацію, але не є актом технічного чи нетехнічного обстеження конкретної земельної ділянки.

Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року свідчить, що на частині земельних ділянок проводилися роботи з розмінування, а щодо інших інформація належить до компетенції спеціалізованих органів. Те, що спірна земельна ділянка не зазначена серед ділянок, стосовно яких у відповіді міститься інформація про проведене обстеження, доводить відсутність у відповіді таких відомостей, однак не є тотожним встановленню факту її забруднення вибухонебезпечними предметами чи повної неможливості використання у 2023-2024 роках.

Суд також враховує листи щодо обмеження проведення гуманітарного розмінування в межах 20 км від лінії бойового зіткнення. Таке обмеження об`єктивно ускладнює отримання орендарем документального підтвердження безпечності окремих територій та свідчить про високий рівень ризику. Водночас воно не встановлює презумпції фактичного мінування кожної земельної ділянки в межах такої зони і саме по собі не доводить, що конкретна земельна ділянка не могла бути використана жодним способом протягом повних 2023 та 2024 років.

Інтерактивна карта територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, відображає ризиковий статус значних територій та використовується як інструмент ситуаційної обізнаності. Разом з тим її дані мають територіальний характер і не замінюють індивідуального документа про стан конкретної земельної ділянки, якщо саме такий стан є визначальним для повного звільнення від договірної плати.

Посилання на відстань від села Новоберислав до тимчасово окупованих територій та на дані публічних карт також підтверджують прифронтовий характер місцевості, проте не встановлюють факту мінування чи іншої фізичної перешкоди саме на земельній ділянці позивача протягом усього спірного періоду.

У матеріалах справи відсутній акт технічного або нетехнічного обстеження, акт виявлення чи знищення вибухонебезпечних предметів, акт очищення місцевості або інший документ компетентного органу, який би засвідчував, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6520684400:02:009:0005 фактично виявлялися вибухонебезпечні предмети чи була встановлена індивідуальна заборона на її використання протягом повних 2023 та 2024 років.

Витяг з ЄРДР підтверджує факти злочинного заволодіння майном підприємства під час окупації та неможливість нормального функціонування його бази у 2022 році, але не містить відомостей про фактичний стан спірної земельної ділянки у 2023-2024 роках. Рішення Херсонської обласної ради та розпорядження про включення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до переліку суб`єктів, які постраждали від обставин непереборної сили, підтверджують негативний вплив війни на підприємство в цілому, однак також не встановлюють повної неможливості користування саме цією земельною ділянкою у спірні роки.

Лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним документом, яким військова агресія рф визнана надзвичайною та невідворотною обставиною. Сам по собі такий лист не підтверджує причинного зв`язку між загальною форс-мажорною обставиною та неможливістю виконання конкретного договору у конкретний період.

Статистична звітність за формою № 4-сг та внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про призупинення або заборону обробітку земель підтверджують, що товариство фактично не здійснювало сільськогосподарських робіт на визначених ним землях. Однак ці документи сформовані самим орендарем або відображають подані ним статистичні дані і не є самостійним зовнішнім підтвердженням існування такої перешкоди, яка об`єктивно унеможливлювала використання саме земельної ділянки позивача.

Національна стратегія протимінної діяльності на період до 2033 року підтверджує масштаб забруднення територій, необхідність первинного та повторного нетехнічного обстеження, а також те, що значна частина територій не може бути повернута до продуктивного використання до встановлення їх фактичного статусу. Разом з тим Стратегія є документом державної політики загального характеру і не встановлює цивільно-правової презумпції, за якою кожна земельна ділянка на території, що зазнала впливу збройної агресії, автоматично вважається непридатною до використання до моменту отримання індивідуального документа про її безпечність.

Так само наказ Головнокомандувача Збройних Сил України про визначення районів ведення воєнних (бойових) дій підтверджує воєнний контекст і високий рівень небезпеки відповідної місцевості, проте не встановлює факту мінування або повної неможливості використання конкретної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років.

Суд також надає оцінку долученому представником ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» листу Херсонської обласної військової адміністрації від 01 жовтня 2026 року № 01-01-66-12728/0/26/46, наданому у відповідь на адвокатський запит від 28 вересня 2026 року № 28/09/-1.

Зі змісту зазначеного листа вбачається, що Херсонська обласна військова адміністрація повідомила про наявність актів виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0018, яка не є предметом спору у цій справі. Стосовно інших земельних ділянок, перелічених в адвокатському запиті, зокрема спірної земельної ділянки, повідомлено лише про те, що інформація щодо проведення робіт із розмінування (гуманітарного розмінування) до Херсонської обласної військової адміністрації не надходила. При цьому у листі прямо зазначено, що повноваження щодо інформаційної взаємодії з Державним земельним кадастром стосовно забруднення або очищення земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів належать відповідним суб`єктам протимінної діяльності.

Отже, наведена відповідь не містить відомостей про результати обстеження спірної земельної ділянки, встановлення факту її забруднення вибухонебезпечними предметами, наявність заборони на її використання чи інших обставин, які б підтверджували об`єктивну неможливість користування нею протягом 2023 та 2024 років. Сама по собі відсутність у Херсонської обласної військової адміністрації інформації про проведення робіт із розмінування певної земельної ділянки не свідчить ані про її фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами, ані про неможливість використання за цільовим призначенням. Крім того, хоча у зазначеному листі міститься посилання на додаток обсягом 32 аркуші, відповідні документи представником товариства до матеріалів справи не надані, що позбавляє суд можливості дослідити їхній зміст та оцінити доказове значення.

Отже, судом не встановлено належного причинно-наслідкового зв`язку між загальними воєнними ризиками, податковими пільгами, відсутністю відомостей про проведення гуманітарного розмінування, внутрішніми рішеннями орендаря та повною неможливістю користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520684400:02:009:0005 протягом 2023 і 2024 років. Підстави для звільнення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від орендної плати за ці роки відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України судом не встановлені.

Таким чином, повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки є двома окремими випадками невиконання грошового зобов`язання у визначені договором строки та утворює систематичну несплату у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Суд окремо зазначає, що не покладає в основу висновку про систематичність можливу несплату орендної плати за 2025 рік. Первісний позов подано 21 червня 2025 року, тоді як строк внесення річної орендної плати за 2025 рік відповідно до договору спливав 31 грудня 2025 року. Для задоволення заявленої вимоги достатньо встановлених судом випадків повної несплати за 2023 та 2024 роки.

17 квітня 2025 року право оренди було відчужене ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав. Після такого переходу саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є поточним носієм права оренди та належним відповідачем за вимогою про розірвання чинного договору.

Відчуження права оренди після виникнення обставин, на які орендодавець посилається як на підставу припинення орендного правовідношення, не усуває самих наслідків попереднього виконання договору та не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору від поточного орендаря, до якого перейшли права й обов`язки орендаря за договором.

При цьому суд не вирішує питання про покладення на ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» грошової заборгованості ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за 2023 та 2024 роки, оскільки вимога про стягнення орендної плати у справі не заявлена. Обставини виконання договору попереднім орендарем досліджуються виключно як фактичні підстави для вирішення питання про припинення чинного орендного правовідношення.

За таких обставин первісний позов ОСОБА_1 є обґрунтованим. Систематична повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки порушує основне майнове право орендодавця на отримання плати за передане у користування майно та відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України і частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» є достатньою підставою для розірвання договору.

Щодо позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди землі недійсним суд зазначає таке.

Відповідно до статей 15 та 16 ЦК України судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорене цивільне право чи інтерес. За змістом статей 203 та 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання саме в момент його вчинення вимог, установлених законом. Особа, яка вимагає визнання правочину недійсним, повинна довести як наявність установленої законом підстави недійсності, так і порушення свого права або охоронюваного законом інтересу.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обґрунтовує вимогу тим, що на час укладення договору оренди не була проведена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, внаслідок чого нібито не могли бути визначені та індексовані орендні платежі.

Разом з тим договір оренди та наступні додаткові угоди фактично виконувалися сторонами протягом тривалого часу. Додатковою угодою від 21 грудня 2021 року, підписаною безпосередньо ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як орендарем, текст договору викладено у новій редакції, в якій прямо зазначено нормативну грошову оцінку 164 359,10 грн, річну орендну плату 7,68 % від цієї оцінки у сумі 12 622,78 грн, порядок та строк її сплати.

Таким чином, наведена ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» теза про неможливість виконання договору через невизначеність нормативної грошової оцінки або розміру орендної плати не узгоджується зі змістом правовідношення, яке це товариство безпосередньо погодило та виконувало.

Саме по собі ненадання до матеріалів справи окремого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку станом на дату первісного укладення договору не доводить, що сторони не могли визначити орендну плату або що відповідне правовідношення було неможливо виконувати. Позивач за самостійними вимогами не надав доказів, які б підтверджували, що відсутність окремого документа про нормативну грошову оцінку порушила саме його суб`єктивне цивільне право чи охоронюваний законом інтерес.

Суд також враховує, що нормативна грошова оцінка не є самостійно названою у статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі. Істотною умовою є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. У спірному правовідношенні відповідні умови були погоджені.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на правові висновки у справах, у яких нормативна грошова оцінка використовувалася для визначення орендної плати за землі державної чи комунальної власності або для вирішення питання про зміну розміру платежу, не свідчать про автоматичну недійсність договору оренди земельної ділянки приватної власності, за яким сторони погодили конкретний розмір плати та тривалий час виконували правочин.

Верховний Суд у постанові від 29 травня 2024 року у справі № 139/261/23 виходив з того, що навіть відсутність у договорі певної істотної умови може бути підставою для визнання договору оренди недійсним лише за умови встановлення, у чому саме полягає порушення права особи, яка звернулася з таким позовом. Якщо сторони протягом тривалого часу виконували договір погодженим способом і відсутність відповідної умови фактично не перешкоджала розрахункам, подальше оспорення договору саме з цієї підстави не свідчить про порушення права в момент укладення.

Подібний підхід узгоджується з висновком Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17, відповідно до якого недійсність правочину як приватно-правовий спосіб захисту має застосовуватися для захисту порушених цивільних прав та інтересів, а ініціювання спору про недійсність не з метою такого захисту є неприпустимим.

У даній справі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не довело, яке його суб`єктивне право було порушене під час укладення первісного договору через визначення нормативної грошової оцінки та орендної плати. Товариство набуло статусу орендаря у подальшому, підписувало додаткові угоди, у 2021 році погодило нову редакцію договору з конкретною нормативною грошовою оцінкою та конкретною річною платою, а 17 квітня 2025 року оплатно відчужило право оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Така сукупність обставин свідчить, що спірні умови не перешкоджали існуванню та виконанню орендного правовідношення і не позбавляли ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» можливості визначити зміст своїх прав та обов`язків. Доказів недодержання сторонами у момент укладення правочину вимог статті 203 ЦК України, які відповідно до статті 215 ЦК України зумовлювали б його недійсність, суду не надано.

Отже, позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним є необґрунтованим та задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подання первісного позову в електронній формі ОСОБА_1 сплатив судовий збір у розмірі 1 211,20 грн, який у зв`язку із задоволенням первісного позову підлягає стягненню з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь позивача.

Судові витрати ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», пов`язані з поданням позову із самостійними вимогами, у зв`язку з відмовою у його задоволенні покладаються на це товариство. Належних доказів фактичного понесення ОСОБА_1 витрат на професійну правничу допомогу та їх розміру, які підлягають розподілу при ухваленні цього рішення, матеріали справи не містять, у зв`язку з чим підстав для їх стягнення суд не встановив.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 3, 13, 15, 16, 203, 215, 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 1, 13, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статтями 12, 13, 14, 76-81, 89, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Первісний позов ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 12 липня 2006 року, укладений щодо земельної ділянки площею 6,41 га з кадастровим номером 6520684400:02:009:0005, зареєстрований за № 4АА002135-04067150004, право оренди за яким на час ухвалення рішення належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-25 від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 46097928.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 211,20 грн.

У задоволенні позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 12 липня 2006 року - відмовити.

Судові витрати, понесені Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у зв`язку з поданням позову із самостійними вимогами, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

У стягненні з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» витрат ОСОБА_1 на професійну правничу допомогу відмовити у зв`язку з ненаданням доказів їх розміру та фактичного понесення.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 16 жовтня 2026 року.

Суддя: _____ О.О. Сікора