Рішення № 140131569, 23.09.2026, Святошинський районний суд міста Києва

СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/11630/25

пр. № 2/759/1012/26

23 вересня 2026 року м. Київ

Святошинський районний суд м. Києва

у складі: головуючого судді Сенька М.Ф.,

за участю секретаря судового засідання Дутової К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» про розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів,

встановив:

ОСОБА_1 через свого представника- адвоата Васюка М.М. звернувся до суду із зазначеною позовною заявою, просив суд: розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - ФФБ) № 72-2501/2019-1 від 25.01.2019, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Житло-Капітал», відповідач); стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 1 526 959 грн 86 коп. та судові витрати.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між позивачем (довіритель) та відповідачем (управитель) укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 72-2501/2019-1 від 25.01.2019, відповідно до умов якого, довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, правилами ФФБ виду А ЖК «SOLAR CITY», при цьому забудовником зазначено Товариство з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент».

Позивач зазначає, що на підставі договору доручення № 440 від 04.02.2019 виконав свої зобов`язання довірителя перед управителем ФФБ ТОВ «ФК «Житло-Капітал» в повному обсязі у розмірі 293 620 грн 00 коп., на підставі договору доручення № 821 від 18.02.2019 - у розмірі 55 260 грн 00 коп., на підставі договору доручення № 924 від 15.03.2019 - у розмірі 33 750 грн 00 коп., на підставі договору доручення № 629 від 09.04.2019 - у розмірі 60 016 грн 50 коп., на підставі договору доручення № 922 від 03.05.2019 - у розмірі 31 000 грн 00 коп., на підставі договору доручення № 284 від 16.05.2019 - у розмірі 50 170 грн 00 коп., на підставі договору доручення № 326 від 31.05.2019 - у розмірі 45 000 грн 00 коп., на підставі договору доручення № 938 від 02.07.2019 - у розмірі 70 000 грн 00 коп., на підставі договору доручення № 001 від 03.08.2019 - у розмірі 59 000 грн 00 коп., на підставі договору доручення № 525 від 01.11.2019 - у розмірі 53 950 грн 00 коп., а також самостійно здійснив оплату 25.01.2019 у розмірі 502 200 грн 00 коп. та 13 519 грн 61 коп. (винагорода за управління майном), 05.02.2019 у розмірі 11 228 грн 75 коп., 25.03.2020 у розмірі 75 500 грн 00 коп., 31.03.2020 у розмірі 137 745 грн 00 коп. та 17.04.2020 у розмірі 35 000 грн 00 коп. Загальна сума сплати становить 1 513 440 грн 25 коп. за 64,23 м. кв. вимірних одиниць об`єкта інвестування.

Відповідач не здійснював належний контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів та будівництво не завершено. Управитель проігнорував вимоги правил ФФБ та договору та не надсилав жодних офіційних листів на адресу позивача про перенесення дат введення об`єкта будівництва в експлуатацію та змін до договору не вносив.

Позивачем було направлено вимогу про розірвання договору, повернення сплачених коштів та сплату пені від 07.04.2025. Листом від 12.05.2025 за № 04-12/05/25 відповідачем повідомлено, що позивач відповідно до умов договору має право відмовитися від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання договору про участь у ФФБ та отримати з ФФБ кошти на умовах, передбачених цим договором та правилами ФФБ.

30.06.2025 від представника ТОВ «ФК «Житло-Капітал» - адвоката Пугача Сергія Васильовича до суду надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 45761), в якому відповідач просить у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі, посилаючись на те, що:

- вимога про розірвання договору від 07.04.2025 підписана представником позивача Васюком М.М., проте до матеріалів не додано довіреності, яка б уповноважувала останнього на вчинення такої дії від імені позивача в договірних правовідносинах, а тому, на думку відповідача, звернення із вимогою не може вважатися поданим самим довірителем;

- механізм дострокового припинення участі у ФФБ та повернення коштів довірителю чітко визначений розділом 9 договору, ст.ст. 13, 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 № 978-IV (далі - Закон № 978-IV) та Правилами ФФБ, зокрема передбачає подання довірителем письмового повідомлення управителю з реквізитами рахунку, чого позивачем вчинено не було; кошти при цьому повертаються довірителю протягом п`яти днів після наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а не за рахунок власного майна управителя;

- терміни здачі об`єкта будівництва є планово-орієнтовними, тобто такими, що можуть змінюватися, а тому їх недотримання саме по собі не свідчить про порушення умов договору;

- норми Закону України «Про захист прав споживачів» не застосовуються до спірних правовідносин у частині, врегульованій Законом № 978-IV, з посиланням на лист Верховного Суду України від 01.02.2013 та постанову Верховного Суду від 09.09.2019 у справі № 759/3881/17;

- позивачем обрано невірний спосіб захисту порушеного права, а звернення до суду за захистом права, яке позивач мав можливість реалізувати в позасудовому порядку, є зловживанням правом у розумінні ч. 3 ст. 13 ЦК України.

Відповідач також повідомив попередній (орієнтовний) розрахунок судових витрат на правову допомогу, які очікує понести у зв`язку з розглядом справи.

06.07.2025 представником позивача - адвокатом Васюком М.М. подано відповідь на відзив, в якій позивач заперечує проти доводів відповідача, зазначаючи, що: повноваження адвоката на підписання вимоги про розірвання договору підтверджуються ордером на надання правничої допомоги та договором про надання правової допомоги від 26.11.2024 № 432, укладеним з Адвокатським об`єднанням «ВР Партнерс», а відповідно до п. 2, 4 ч. 1, ч. 1, 2 ст. 26 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» складання та подання заяв, претензій і вимог від імені клієнта на підставі ордера охоплюється повноваженнями адвоката і не потребує окремої нотаріально посвідченої довіреності; крім того, ч. 2 ст. 651 ЦК України не ставить право сторони на звернення до суду з вимогою про розірвання договору в залежність від дотримання певної форми досудової вимоги; порядок дострокового припинення участі у ФФБ за ініціативою довірителя, передбачений розділом 9 договору та п. 11.4 Правил ФФБ, міг застосовуватися лише до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, яка на момент звернення позивача до суду вже спливла, а тому посилання відповідача на цей порядок є безпідставним; умови договору щодо планово-орієнтовного строку введення об`єкта будівництва в експлуатацію, який може змінюватися за ініціативою забудовника, є нечіткими і, за принципом «contra proferentem», підлягають тлумаченню на користь позивача як споживача. Також позивач просив визнати поважними причини пропуску строку для подання доказів (договору про надання правової допомоги від 26.11.2024 № 432) та поновити такий строк, з огляду на те, що необхідність подання цього договору виникла лише після отримання відзиву відповідача.

Ухвалою від 04.06.2025 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 08.07.2025.

30.06.2025 представником відповідача - адвокатом Пугачем С.В. подано відзив на позовну заяву, а 06.07.2025 представником позивача - адвокатом Васюком М.М. подано відповідь на відзив.

У ході підготовчого провадження представником відповідача - адвокатом Пугачем С.В. подано клопотання про витребування доказів (вх. № 65147), в якому відповідач просив витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрбудпереказ» (код ЄДРПОУ 41753452) витяг з банківського рахунку, який підтверджує перерахування коштів в інтересах ОСОБА_1 на рахунки фонду фінансування будівництва ТОВ «ФК «Житло-Капітал», а також повідомити, чи передавались ОСОБА_1 кошти Товариству з обмеженою відповідальністю «Укрбудпереказ» для перерахування на рахунки фонду фінансування будівництва на виконання договору № 72-2501/2019-1 від 25.01.2019.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 02.07.2026 у задоволенні зазначеного клопотання про витребування доказів відмовлено з огляду на те, що у матеріалах справи наявні свідоцтва про участь у ФФБ виду А ЖК «SOLAR CITY», видані відповідачем позивачу за результатами внесення коштів, які підтверджують факт передачі позивачем в управління відповідача коштів у розмірі 1 513 440 грн 25 коп., а тому необхідність витребування додаткових доказів на підтвердження цієї обставини у третьої особи, яка не є учасником справи, відсутня.

Крім того, представником відповідача - адвокатом Пугачем С.В. подано клопотання про зупинення провадження у справі (вх. № 65149) на підставі п. 10 ч. 1 ст. 252 ЦПК України, в якому відповідач просив зупинити провадження у цій справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Верховним Судом справи № 752/8593/24 за позовом іншої фізичної особи до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» про розірвання договору про участь у ФФБ та стягнення грошових коштів, посилаючись на подібність предмета та підстав позову у цих справах.

05.05.2026 представником відповідача - адвокатом Пугачем С.В. подано клопотання про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент» (код ЄДРПОУ 32920218), обґрунтоване тим, що зазначена юридична особа є забудовником об`єкта будівництва, кошти довірителів (у тому числі позивача) спрямовувались управителем на рахунки забудовника на підставі договору управителя із забудовником, а у разі задоволення позовних вимог у забудовника, на думку відповідача, виникне зобов`язання з повернення коштів управителю.

25.05.2026 представником позивача - адвокатом Васюком М.М. подано заперечення на вказане клопотання, в яких позивач просив відмовити в його задоволенні, посилаючись на те, що: відповідно до п. 5 ч. 3 ст. 2, ч. 3 ст. 13 ЦПК України однією з основних засад цивільного судочинства є диспозитивність, згідно з якою учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд; за змістом ч.ч. 1, 4, 5 ст. 53 ЦПК України у заяві про залучення третьої особи має бути зазначено, на яких підставах таку особу належить залучити до участі у справі, та на які права чи обов`язки цієї особи і яким чином може вплинути рішення суду; в клопотанні відповідача такого обґрунтування наведено не було - відповідач обмежився загальним посиланням на статус ТОВ «Укрбуд Девелопмент» як забудовника та на факт перерахування коштів на його рахунки за договором управителя із забудовником, не зазначивши конкретно, які саме права чи обов`язки забудовника може безпосередньо зачепити рішення у цій справі; крім того, в аналогічній справі № 759/17930/25 за позовом іншого довірителя до того ж відповідача, що стосується того ж об`єкта нерухомого майна і в якій відповідача представляв той самий представник, питання про залучення ТОВ «Укрбуд Девелопмент» як третьої особи не порушувалося, а рішення суду в цій справі набрало законної сили.

Розглянувши зазначене клопотання, суд ухвалою від 02.07.2026 відмовив у його задоволенні, оскільки відповідно до ч.ч. 4, 5 ст. 53 ЦПК України у заяві про залучення третьої особи має бути обґрунтовано, на які саме права чи обов`язки такої особи та яким чином може вплинути рішення суду у справі, тоді як у клопотанні відповідача такого обґрунтування не наведено - відповідач послався лише на статус ТОВ «Укрбуд Девелопмент» як забудовника та на рух коштів за договором управителя із забудовником, що само по собі не свідчить про безпосередній вплив рішення в цій справі, предметом якої є розірвання договору про участь у ФФБ між позивачем і відповідачем та стягнення коштів саме з відповідача (управителя), на права чи обов`язки забудовника. Суд також враховує, що в аналогічній справі № 759/17930/25 щодо того самого об`єкта будівництва, у якій відповідача представляв той самий представник, питання про залучення забудовника як третьої особи не порушувалося, а ухвалене у ній рішення набрало законної сили без оскарження, що додатково підтверджує відсутність об`єктивної необхідності залучення ТОВ «Укрбуд Девелопмент» до участі у цій справі.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 22.10.2025 у справі № 752/8593/24 (провадження № 61-7893св25) касаційну скаргу ТОВ «ФК «Житло-Капітал» залишено без задоволення, а рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 28.01.2025 та постанову Київського апеляційного суду від 20.05.2025, якими частково задоволено позов до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» про розірвання договору про участь у ФФБ та стягнення коштів, залишено без змін; зазначена постанова набрала законної сили 22.10.2025. За таких обставин необхідність у зупиненні провадження у цій справі до закінчення перегляду справи № 752/8593/24 в касаційному порядку відпала, а тому клопотання відповідача про зупинення провадження ухвалою суду від 02.07.2026 залишено без задоволення як таке, що втратило предмет.

Суд також враховує, що правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду від 22.10.2025 у справі № 752/8593/24, згідно з якою за подібних обставин (неналежний контроль управителя за забудовником, зупинення фінансування будівництва на невизначений строк, відсутність доказів завершення будівництва) наявні підстави для розірвання договору про участь у ФФБ та стягнення з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» коштів, сплачених довірителем, а доводи ТОВ «ФК «Житло-Капітал» про необхідність повернення коштів виключно в порядку ст. 20 Закону № 978-IV з рахунку ФФБ, а не за рахунок управителя, відхилено, узгоджується з предметом та підставами позову у цій справі.

Представник позивача - адвокат Васюк М.М. в судове засідання не з`явився, подав заяву про розгляд справи без участі позивача та його представника, позовні вимоги підтримав і просив задовольнити їх у повному обсязі, а також повідомив, що заява про ухвалення додаткового рішення щодо судових витрат буде подана протягом п`яти днів.

Представник відповідача у судове засідання 23.09.2026 не з`явився, про дату, час і місце судового засідання повідомлений належним чином; позицію відповідача викладено письмово у відзиві на позовну заяву від 30.06.2025 вх. № 45761.

Суд, всебічно з`ясувавши обставини, на які позивач посилається як на підставу своїх вимог, підтверджених доказами, які були досліджені у судовому засіданні, вважає встановленими такі факти та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 3 ст. 12, ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно ч. 1 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Враховується судом і рішення Конституційного Суду України від 13.12.2011 року № 17-рп/2011, згідно якого у разі відсутності осіб, які беруть участь у справі за адресою, вказаної в матеріалах справи (зокрема позовній заяві) яка відповідає місцю реєстрації відповідача, вважається, що судовий виклик або судове повідомлення вручене йому належним чином.

Відтак, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутністю осіб, які не з`явилися, що є у справі.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до ч. 1-5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Судом встановлено такі фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.

Між позивачем (довіритель) та відповідачем (управитель) укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 72-2501/2019-1 від 25.01.2019 (далі - договір).

Відповідно до квитанцій до прибуткових касових ордерів та платіжних документів на підставі договорів доручення № 440 від 04.02.2019, № 821 від 18.02.2019, № 924 від 15.03.2019, № 629 від 09.04.2019, № 922 від 03.05.2019, № 284 від 16.05.2019, № 326 від 31.05.2019, № 938 від 02.07.2019, № 001 від 03.08.2019, № 525 від 01.11.2019, а також платежів, здійснених позивачем самостійно 25.01.2019, 05.02.2019, 25.03.2020, 31.03.2020 та 17.04.2020, позивач оплатив вартість об`єкта інвестування, передавши в управління ТОВ «ФК «Житло-Капітал» кошти на загальну суму 1 513 440 грн 25 коп.

Відповідно до договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 72-2501/2019-1 від 25.01.2019 довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, правилами ФФБ виду А ЖК «SOLAR CITY», затвердженими наказом директора управителя № 7 від 01.03.2018, договором між забудовником та управителем № 72-01/03/18 від 01.03.2018 та чинним законодавством України (п. 1.1. цього договору).

За змістом п. 1.2. договору, забудовником на дату підписання цього договору є Товариство з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент».

Відповідно до п. 1.9 договору опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва - житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:75:155:0036, кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:75:155:0051); об`єкт інвестування - квартира; номер секції - 1; поверх - 31; кількість кімнат - 2; номер об`єкта інвестування - 299; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 65,73 м. кв.; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.06.2020; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 30.09.2020.

Судом також встановлено, що 16.04.2019 між сторонами укладена додаткова угода № 1 до договору № 72-2501/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 25.01.2019, згідно якої здійснено зміну об`єкта інвестування - будинок АДРЕСА_2 , номер об`єкта інвестування 181, попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 66,37 м. кв., відтак змінено планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.06.2021 та планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 30.09.2021.

Згодом, 15.10.2019 між сторонами укладена додаткова угода № 2 до договору № 72-2501/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 25.01.2019, згідно якої здійснено зміну об`єкта інвестування - будинок АДРЕСА_3 , номер об`єкта інвестування 145, попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 66,37 м. кв., відтак планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію повернуто на 30.06.2020, а планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - на 30.09.2020.

Згідно з п. 5.8 договору довіритель передає в довірчу власність управителя грошові кошти в розмірі 1 502 178 грн 75 коп. в порядку, встановленому Графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною договору; це є орієнтовна загальна вартість об`єкта інвестування на день укладення договору. Відповідно до п. 5.9 договору кошти до ФФБ у розмірі не менше 55 % орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладення договору, що становить 807 048 грн 75 коп., довіритель повинен внести протягом 14 днів з дня підписання договору, тобто по 08.02.2019 включно.

За змістом п. 10.1, абз. 1 п. 10.1.5. договору про участь у фонді фінансування будівництва довіритель сплачує управителю винагороду: за управління майном - 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору), що становить 13 519 грн 61 коп., - сплачується довірителем на поточний (особистий) рахунок управителя в день внесення першої частки коштів до ФФБ.

При цьому, судом з`ясовано, що позивач оплатив вартість об`єкта інвестування, про що позивачу відповідачем видані свідоцтва про участь у ФФБ виду А ЖК «SOLAR CITY» від 05.02.2019, 18.02.2019, 15.03.2019, 09.04.2019, 16.04.2019, 03.05.2019, 17.05.2019, 31.05.2019, 02.07.2019, 05.08.2019, 15.10.2019, 01.11.2019, 02.12.2019, 31.01.2020, 25.03.2020, 31.03.2020, 17.04.2020, усі за № С72-2501/2019-1.

Кожне із зазначених свідоцтв містить витяг з договору управителя із забудовником про спорудження житла № 72-01/03/18 від 01.03.2018, згідно з яким забудовник зобов`язується за замовленням управителя організувати спорудження об`єкта будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям у порядку та в строки, встановлені цим договором та Правилами ФФБ.

Сплата позивачем коштів у розмірі 1 513 440 грн 25 коп. за 64,23 м. кв. вимірних одиниць об`єкта інвестування (для внесення на рахунок ФФБ) та 13 519 грн 61 коп. (винагорода управителю за управління майном), а всього - 1 526 959 грн 86 коп., підтверджується квитанціями до прибуткових касових ордерів та платіжними документами, наявними в матеріалах справи.

07.04.2025 позивач звернувся до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» з вимогою про розірвання договору, повернення сплачених коштів та сплату пені. Листом від 12.05.2025 № 04-12/05/25 відповідач повідомив, що позивач відповідно до умов договору має право відмовитися від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання договору та отримати з ФФБ кошти на умовах, передбачених договором та Правилами ФФБ. Доказів повернення позивачу сплачених коштів відповідачем суду не надано.

Станом на час розгляду справи об`єкт будівництва в експлуатацію не введено, об`єкт інвестування позивачу у власність не передано; доказів протилежного відповідачем не надано.

Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон № 978-IV.

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (ст. ст. 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV).

Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Поряд із цим, Правил ФФБ виду А ЖК «SOLAR CITY», затверджених наказом директора управителя № 7 від 01.03.2018, жодною із сторін суду не надано, а тому суд, надаючи оцінку спірним правовідносинам, виходить з положень договору, Закону № 978-IV та загальних вимог цивільного законодавства, оскільки за змістом ч. 7 ст. 81 ЦПК України суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.

Частиною 3 ст. 11 Закону № 978-IV встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

За ч. 2 ст. 598 ЦК України припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Отже підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV: 1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва; 2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених ч. 1 ст. 18 цього ж Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).

Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.

Як встановлено судом, з урахуванням додаткової угоди № 2 від 15.10.2019 до договору планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію визначено 30.06.2020, а планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 30.09.2020. Отже, на час ухвалення рішення зазначені строки прострочено більш ніж на шість років.

Відповідач не заперечував того, що будівництво об`єкта інвестування позивача не завершено, будинок не введено в експлуатацію, а об`єкт інвестування не передано у власність позивачу станом на час розгляду справи.

Також сторонами не погоджений новий термін здачі вказаного об`єкта будівництва, а термін введення об`єкта інвестиції в експлуатацію прострочений.

За приписами ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним вважається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Згідно з ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.

Враховуючи, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за договором, а управителем допущено істотне порушення умов договору щодо передачі позивачу у власність об`єкта інвестування, оскільки введення об`єкта будівництва в експлуатацію та його здачу під заселення затримано понад строки, визначені договором, новий строк здачі об`єкта відповідачем не повідомлено й з позивачем не погоджено, а доказів завершення будівництва відповідачем не надано, що свідчить про неможливість використання позивачем результату договору (отримання у власність житла), суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору та стягнення з відповідача сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 1 526 959 грн 86 коп.

При цьому до складу зазначеної суми входить винагорода за управління майном у розмірі 13 519 грн 61 коп., сплачена позивачем відповідачу згідно з п. 10.1.5 договору. Відповідно до ч. 5 ст. 653 ЦК України, якщо договір розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору. Оскільки обов`язки управителя щодо контролю за дотриманням забудовником умов та строків будівництва відповідачем належним чином не виконано, а договір розривається саме з підстав, передбачених ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV, сплачена позивачем винагорода є його збитками у розумінні ст. 22 ЦК України, завданими внаслідок порушення зобов`язання управителем, і підлягає стягненню з відповідача відповідно до ст.ст. 611, 623 ЦК України.

Оцінюючи заперечення відповідача, викладені у відзиві на позовну заяву, та доводи позивача, наведені у відповіді на відзив від 06.07.2025, суд зазначає наступне.

Разом із відповіддю на відзив позивачем подано клопотання про визнання поважними причин пропуску строку для подання доказу - договору про надання правової допомоги від 26.11.2024 № 432 - та поновлення такого строку. Відповідно до ч. 1 ст. 127 ЦПК України суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними. Оскільки необхідність подання зазначеного доказу виникла у зв`язку з доводами відповідача, вперше викладеними у відзиві на позовну заяву, а доказ подано разом із відповіддю на відзив, суд визнає причини пропуску строку поважними, поновлює його та приймає договір про надання правової допомоги від 26.11.2024 № 432 до розгляду (ч. 8 ст. 83, ст. 127 ЦПК України).

Щодо доводів відповідача про відсутність у представника позивача повноважень на підписання вимоги про розірвання договору від 07.04.2025, суд враховує, що відповідно до п. 2, 4 ч. 1, ч. 1, 2 ст. 26 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» адвокат на підставі ордера, виданого на підставі договору про надання правничої допомоги, має право складати заяви, вимоги, претензії та інші правові документи від імені клієнта і подавати їх у встановленому законом порядку без необхідності окремого нотаріально посвідченого уповноваження на кожну таку дію. Позивачем на підтвердження повноважень адвоката Васюка М.М. надано договір про надання правової допомоги від 26.11.2024 № 432 та ордер, факт видачі якого відповідачем не заперечується. Крім того, позовні вимоги про розірвання договору заявлені позивачем безпосередньо шляхом подання позовної заяви до суду, а правовою підставою розірвання договору в судовому порядку є ч. 2 ст. 651 ЦК України та ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV, які не пов`язують виникнення права довірителя на судовий захист із дотриманням певної форми досудової вимоги. Таким чином, доводи відповідача щодо неналежного оформлення позасудової вимоги не є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог, заявлених безпосередньо до суду.

Щодо доводів відповідача про визначений договором та Законом № 978-IV порядок повернення коштів довірителю (протягом п`яти днів після реалізації об`єкта інвестування іншому довірителю або введення об`єкта будівництва в експлуатацію), суд зазначає, що зазначений порядок регулює добровільне (позасудове) припинення участі довірителя у ФФБ за його ініціативою на підставі розділу 9 договору та п. 11.4 Правил ФФБ, і за прямим змістом п. 9.1 договору («До запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію Довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ») міг застосовуватися лише до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію; саме до цього порядку відноситься і передбачений п. 9.4 договору строк виплати коштів після наступної повної реалізації об`єкта інвестування або введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Оскільки станом на момент звернення позивача до суду планово-орієнтовний строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію вже сплив, а сам об`єкт в експлуатацію не введений, механізм, передбачений розділом 9 договору, вичерпав можливість застосування, а тому посилання відповідача на цей порядок не спростовує права позивача на судовий захист. Натомість підставою позовних вимог у цій справі є ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV, яка передбачає самостійне право довірителя вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів саме у зв`язку з порушенням забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та неналежним виконанням управителем обов`язків щодо контролю за таким будівництвом. Ця норма прямо покладає обов`язок виплатити довірителю кошти на управителя, а не ставить його в залежність від подальшої реалізації об`єкта інвестування іншій особі чи введення будинку в експлуатацію, введення якого відповідачем не забезпечено. Тому посилання відповідача на порядок, передбачений розділом 9 договору та ст. 20 Закону № 978-IV, до спірних правовідносин застосуванню не підлягає. Аналогічна правова позиція щодо відхилення доводів ТОВ «ФК «Житло-Капітал» про повернення коштів виключно в порядку ст. 20 Закону № 978-IV з рахунку ФФБ, а не за рахунок управителя, викладена у постанові Верховного Суду від 22.10.2025 у справі № 752/8593/24. З тих самих підстав не спростовують права позивача на стягнення коштів з відповідача і положення п. 5.12, п. 11.2 договору про те, що виплата коштів довірителю не здійснюється за рахунок власного майна управителя, адже умови договору не можуть обмежувати право довірителя, прямо встановлене ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV, а п. 11.2 договору звільняє управителя від такої відповідальності лише за умови дотримання ним встановлених Правилами ФФБ процедур, чого відповідачем не доведено.

Щодо доводів про планово-орієнтовний (такий, що змінюється) характер строків здачі об`єкта будівництва, суд враховує, що самим договором (п. 2.1.1.13) на управителя покладено обов`язок повідомити довірителя про перенесення строків здачі об`єкта будівництва в експлуатацію більш ніж на 90 днів. Відповідачем не надано доказів на підтвердження виконання цього обов`язку, як і доказів погодження з позивачем нового строку здачі об`єкта будівництва. Не надано відповідачем і доказів того, що він скористався передбаченим п. 2.1.2.4 договору правом у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження об`єкта будівництва виступити позивачем у суді з метою захисту інтересів довірителя, що також свідчить про неналежне виконання управителем обов`язку контролю за діяльністю забудовника. Суд також враховує, що умова договору, яка надає забудовнику можливість односторонньо та без чітких меж змінювати строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію, є нечіткою щодо її змісту та наслідків для довірителя, а тому відповідно до принципу «contra proferentem» (в силу якого особа, яка включила ту чи іншу умову до договору, несе ризик, пов`язаний з неясністю такої умови; постанови Верховного Суду від 30.01.2024 у справі № 910/903/23, від 17.01.2024 у справі № 201/5221/21, від 19.10.2021 у справі № 615/1410/17) підлягає тлумаченню на користь позивача як слабшої сторони договору та споживача фінансової послуги. За таких обставин планово-орієнтований характер строку сам по собі не спростовує факту істотного порушення управителем умов договору, зафіксованого судом.

Щодо доводів про незастосування до спірних правовідносин Закону України «Про захист прав споживачів», суд зазначає, що позовні вимоги обґрунтовані нормами ЦК України та Закону № 978-IV як спеціального закону, що регулює спірні правовідносини; посилання у формулюванні предмета спору на захист прав споживача не змінює правової підстави позову та не впливає на застосування судом норм Закону № 978-IV, які прямо передбачають право довірителя на дострокове розірвання договору та стягнення коштів за наявності підстав, встановлених ч. 4 ст. 18 цього Закону. Суд також враховує, що в п. 13.20 договору та в заяві довірителя, що є його частиною, сторони прямо послалися на ознайомлення довірителя з інформацією відповідно до ст. 11 Закону України «Про захист прав споживачів». Крім того, Верховний Суд у постанові від 10.12.2024 у справі № 638/18016/21 дійшов висновку, що особа, яка з метою задоволення власних потреб у житлі, не пов`язаних з підприємницькою діяльністю, уклала договір про участь у ФФБ, є споживачем фінансової послуги, а до таких правовідносин підлягають застосуванню правила Закону України «Про захист прав споживачів». З огляду на це позивач обґрунтовано звільнений від сплати судового збору на підставі ч. 3 ст. 22 зазначеного Закону.

Щодо доводів про обрання позивачем невірного способу захисту та зловживання правом, суд враховує, що звернення до суду з вимогою про розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України та ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV є способом захисту, прямо передбаченим законом, а тому таке звернення саме по собі не може розцінюватися як зловживання процесуальними правами в розумінні ст. 44 ЦПК України чи ч. 3 ст. 13 ЦК України.

Оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності та співставленні, належності, допустимості, достовірності кожного доказу окремо, а також їх достатності та взаємному зв`язку, суд приходить до висновку, що позивачем вжито всіх заходів для відновлення порушеного права, а доводи відповідача не спростовують встановлених судом обставин істотного порушення договору. Отже у даному випадку для позивача єдиним способом захисту його прав є розірвання спірного договору та стягнення сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 1 526 959 грн 86 коп. у судовому порядку, а тому позовні вимоги є обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Позивач при зверненні до суду звільнений від сплати судового збору на підставі ч. 3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів». Відповідно до ч. 6 ст. 141 ЦПК України, якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати пропорційно до задоволеної частини вимог. Станом на 01.01.2025 прожитковий мінімум для працездатних осіб становив 3 028 грн. Відповідно до пп. 1 п. 1 ч. 2 ст. 4 Закону України «Про судовий збір» за подання фізичною особою позовної заяви майнового характеру ставка судового збору становить 1 відсоток ціни позову, але не менше 0,4 та не більше 5 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Оскільки 1 відсоток ціни позову (1 526 959 грн 86 коп.) становить 15 269 грн 60 коп., що перевищує максимальний розмір ставки, з відповідача в дохід держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 15 140 грн 00 коп.

Оскільки позов задоволено в повному обсязі, заявлені відповідачем витрати на професійну правничу допомогу відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України покладаються на відповідача та відшкодуванню за рахунок позивача не підлягають.

Представник позивача у заяві від 23.09.2026 (вх. № 75708) повідомив, що заява про ухвалення додаткового рішення щодо судових витрат буде подана протягом п`яти днів. Відповідно до ч. 8 ст. 141 ЦПК України докази щодо розміру понесених судових витрат подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів сторона зробила про це відповідну заяву. За таких обставин питання про розподіл витрат позивача на професійну правничу допомогу підлягає вирішенню шляхом ухвалення додаткового рішення в порядку ст. 270 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 76-83, 141, 158, 263-265, 280-282 ЦПК України

постановив:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» про розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів задовольнити.

Розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 72-2501/2019-1 від 25.01.2019, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 грошові кошти, сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 72-2501/2019-1 від 25.01.2019, у розмірі 1 526 959 (один мільйон п`ятсот двадцять шість тисяч дев`ятсот п`ятдесят дев`ять) грн 86 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» в дохід держави судовий збір у розмірі 15 140 (п`ятнадцять тисяч сто сорок) грн 00 коп.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного судового рішення.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч. 2 ст. 358 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», код ЄДРПОУ 35393445, місцезнаходження: 01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 33Б.

Повне судове рішення складено 28.09.2026.

Суддя Сенько М.Ф.