YouControl — сервіс перевірки контрагентів. Повне досьє на компанію доступне в індивідуальних тарифах.

Головна /

Каталог судових рішень

/

Суди місто Київ

/

Господарський суд м. Києва

Рішення № 139977809, 21.09.2026, Господарський суд м. Києва

Дата ухвалення

21.09.2026

Номер справи

910/6802/26

Номер документу

139977809

Форма судочинства

Господарське

Компанії, зазначені в тексті судового документа

Єдиний державний реєстр судових рішень

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

21.09.2026Справа № 910/6802/26Господарський суд міста Києва у складі судді Алєєвої І.В., за участю секретаря судового засідання Голуба О.М., розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Приватного підприємства «Будівельна компанія «Сомпекс»

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди.

За участю представників сторін, згідно протоколу судового засідання від 21.09.2026.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватне підприємство «Будівельна компанія «Сомпекс» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди.

Позовні вимоги мотивовані тим, що внаслідок відсутності прямої відмови Київської міської ради в укладенні нового договору оренди землі, остання допускає протиправну бездіяльність та порушує законне право позивача як добросовісного орендаря на укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Позивач наголошує на тому, що ним умови договору оренди виконувалися належним чином, а саме орендна плата вносилася своєчасно та в повному обсязі, жодних спорів щодо порушення умов договору між сторонами не виникало.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.06.2026 відкрито провадження у справі та вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Розгляд справи призначено на 06.07.2026.

22.06.2026 від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач просив в задоволенні позову відмовити.

30.06.2026 від позивача до суду надійшла відповідь на відзив, в якій позивача заперечує проти доводів, викладених у відзиві на позовну заяву та просить позовні вимоги задовольнити.

06.07.2026 від позивача до суду надійшла заява про зміну предмету позову.

За приписами ст. 46 ГПК України позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог - до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження.

До закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви.

З урахуванням наведеної норми ГПК України та заяви позивача, остаточними позовними вимогами по даній справі є: визнання з моменту набрання чинності судового рішення у даній справі укладеною Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки від 21 квітня 2008 року (посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І. за реєстровим № 2012 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 21.04.2008 за № 91-6-00769) між Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; код ЄДРПОУ: 22883141) та Приватним підприємством «Будівельна компанія «СОМПЕКС» (01021, м. Київ, Кловський узвіз, буд. 7, кв. 219; код ЄДРПОУ 32250790) у такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення Договору оренди земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки від 21 квітня 2008 рок

м. Київ «____» __ 2026 р.

Київська міська рада (ідентифікаційний номер 22883141, м. Київ, вул. Хрещатик, 36), далі у тексті - «Орендодавець», в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з однієї сторони, та Приватне підприємство «Будівельна компанія «СОМПЕКС» (ідентифікаційний номер 32250790, 01021, м. Київ, Кловський узвіз, буд. 7, кв. 219, зареєстроване Печерською районною у місті Києві державною адміністрацією 20.02.2003р. за №1 070 120 0000 015420), далі у тексті - «Орендар», в особі директора Сердюк Василя Івановича, який діє на підставі Статуту, з другої сторони, на підставі статті 792 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України «Про оренду землі», уклали цю Додаткову угоду про нижченаведене:

1. Поновити строком на 15 (п`ятнадцять) років Договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І. за реєстровим № 2012 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 21.04.2008 за № 91-6-00769, право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 33687116 від 02.02.2017 16:41:14, приватний нотаріус Дем`яненко Т.М., Київський міський нотаріальний округ).

2. Об`єктом оренди є Земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування: на вул. Макарівська у Шевченковському районі м. Києва;

- розмір: 0,21 (нуль цілих дві тисячі сто десятитисячних) га;

- цільове призначення: для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами;

- кадастровий номер: 8000000000:91:077:0047.

3. Земельна ділянка не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.

4. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки шляхом викладення п. 8.4 ст. 8 «Права та обов`язки Сторін» Договору у наступній редакції:

« 8.4. Орендар зобов`язаний:

- приступати до використання Земельної ділянки в строк, встановлений цим Договором, та після підписання цього Договору і Акту приймання-передачі Земельної ділянки та державної реєстрації Договору;

- завершити забудову Земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою у встановленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору;

- використовувати Земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

- своєчасно вносити орендну плату;

- при зміні функціонального використання об`єкта нерухомості, що розташований на Земельній ділянці, у десятиденний термін в письмовій формі замовити у Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) витяг з технічної документації про нову нормативну грошову оцінку Земельної ділянки або її частини з урахуванням зазначених змін та після одержання цього витягу передати його до податкового органу за місцем розташування Земельної ділянки;

- письмово повідомити Орендодавця про відчуження об`єктів (їх частин), що розташовані на Земельній ділянці і належать Орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання Земельної ділянки. У випадку, якщо Орендар має намір припинити право користування Земельною ділянкою (її частиною), цей Договір розривається за згодою сторін, або до цього Договору вносяться відповідні зміни, з моменту укладання договору оренди Земельної ділянки з новим власником об`єктів, які були відчужені;

- забезпечити вільний доступ до Земельної ділянки представнику контролюючих органів;

- повернути Земельну ділянку Орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього Договору;

- у строки, встановлені чинним законодавством, звітувати перед податковими органами району за місцем розташування Земельної ділянки про сплату орендної плати;

- забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться в межах земельної ділянки;

- передбачити проектом будівництва місця постійного зберігання автотранспорту (крім відкритих автостоянок) із кількістю машиномісць відповідно до державних будівельних норм;

- виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 03.04.2007 № 19-3171 та від 17.04.2007 № 09-3640, Київської міської санепідстанції від 10.04.2007 № 550, Державної служби з питань національної культурної спадщини від 06.04.2007 № 22 833/35, Київського комунального об`єднання зеленого будівництва та експлуатації зелених насаджень міста «Київзеленбуд» від 05.04.2007 № 148-686, Державного управління охорони навколишнього природного середовища в місті Києві від 16.05.2007 № 05-08/2607 та від 15.05.2007 № 05-09/2679, дочірнього підприємства «Інститут генерального плану міста Києва» від 27.01.2007 № 199, Інституту археології від 14.02.2007 № 11-4а-125/01, акціонерної компанії «Київводоканал» від 11.01.2007 № 25/31, Головного управління земельних ресурсів від 10.07.2007 № 05-0899;

- питання відшкодування відновлюючої вартості зелених насаджень (акт обстеження зелених насаджень від 16.03.2007 № 61-П) та інші питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку;

- проектом будівництва житлово-офісного комплексу передбачати місця постійного зберігання автотранспорту (крім відкритих автостоянок) у кількості, не меншій за одне машиномісце на кожну квартиру в цьому комплексі;

- у складі проекту будівництва виконати розрахунки щодо забезпеченості населення об`єктами соціальної сфери (дитячі дошкільні заклади, загальноосвітні школи, об`єкти охорони здоров`я тощо) і передбачити їх розміщення та будівництво одночасно із спорудженням житлово-офісного комплексу;

- у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки надати копію цього Договору до районного податкового органу за місцем розташування Земельної ділянки.»

5. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки шляхом викладення п. 11.7 ст. 11 «Зміна умов Договору та припинення і поновлення Договору» Договору у наступній редакції:

« 11.7. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.»

6. Усі інші умови Договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та ПП «Будівельна компанія «СОМПЕКС», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І. за реєстровим № 2012 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 21.04.2008 за № 91-6-00769, право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 33687116 від 02.02.2017 16:41:14, приватний нотаріус Дем`яненко Т.М., Київський міський нотаріальний округ), залишаються без змін, і Сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

7. Ця Додаткова угода набуває чинності з моменту її державної реєстрації.

_____ _____

Київський міський голова Орендар

Кличко В.В. Сердюк В.І.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.07.2026 відкладено розгляд справи на 20.07.2026.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.07.2026 продовжено строк підготовчого провадження у справі. Розгляд справи відкладено на 07.09.2026.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.09.2026 закрито підготовче провадження по справі та призначено розгляд справи по суті на 21.09.2026.

Представник позивача в судовому засіданні 21.09.2026 надав пояснення суду та підтримав позовні вимоги у повному обсязі, просив їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання 21.09.2026 надав пояснення суду та просив в задоволені позову відмовити.

В судовому засіданні 21.09.2026 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

21.04.2008 між Київською міською радою (орендодавець/відповідач) та ПП «Будівельна компанія «Сомпекс» (орендар/позивач), на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 670/1331 «Про передачу ПП «Будівельна компанія «Сомпекс» земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами на вул. Макарівській у Шевченківському районі м. Києва», укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан Віктором Івановичем за реєстровим № 2012 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 21.04.2008 за № 91-6-00769.

Відповідно до п. 1.1. Договору, орендодавець, на підставі рішень Київської міської ради від 24.05.2007 № 670/1331 та від 22.11.2007 № 1300/4133, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі об`єкт оренди або Земельна ділянка), визначену цим Договором.

Згідно п. 2.1. Договору, об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування: вул. Макарівська у Шевченківському районі м. Києва; розмір: 2100 (дві тисячі сто) кв.м; цільове призначення: для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціальної сфери та підземно-наземними паркінгами; кадастровий номер: 8000000000:91:077:0047.

Пунктом 3.1. Договору визначено, що договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років.

На виконання умов Договору відповідачем передано, а позивачем прийнято у володіння та користування об`єкт оренди (Земельна ділянка), що підтверджується підписаним між сторонами Актом приймання-передачі земельної ділянки від 21.04.2008.

Право на оренду земельної ділянки відповідно до п. 6.2. Договору виникає після державної реєстрації цього Договору оренди.

Пунктом 8.3. Договору визначено, що після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього Договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору.

Відповідно до п. 11.7 Договору, після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар за умови належного виконання обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

На виконання умов договору, позивач 19.12.2022 звернулось до відповідача з листом-повідомленням (вих. № 19/12-3) про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 21.04.2008 (кадастровий номер 8000000000:91:077:0047) на новий строк. До листа-повідомлення було додано: проект Додаткової угоди про поновлення Договору оренди строком на 15 (п`ятнадцять) років, підписаний та скріплений печаткою орендаря; оригінал Довідки ДПС про відсутність заборгованості з платежів; засвідчені копії установчих документів та витягу з ЄДР.

Вказаний пакет документів зареєстровано Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради: реєстраційний номер 474055800 від 03.01.2023, що підтверджується відміткою про отримання на листі-повідомленні.

Позивач вказує, що відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист повідомлення з проектом додаткової угоди та або укласти її, або надати обґрунтовану відмову. Однак Київська міська рада у встановлений законом строк відповіді не надала, рішення про відмову у поновленні не прийняла та Додаткову угоду не підписала.

На переконання позивача, відповідач у порушення вимог вказаної статті Закону та принципів добросовісності і розумності, закріплених у ст. 3 ЦК України, безпідставно ухиляється від укладення Додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, чим порушує законні права позивача як добросовісного орендаря, що і стало підставою для звернення до господарського суду з даним позовом.

Згідно із ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ст. 626 ЦК України).

Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За приписами статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Даючи оцінку правовідносинам, що склались між сторонами в ході виконання Договору від 21.04.2008, суд дійшов висновку, що такий за своєю правовою природою є договорами найму (оренди), за яким відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України (у редакції, чинній на момент укладення договору) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За ч. 2 ст. 759 ЦК України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (ч. 3 ст. 760 ЦК України).

Матеріалами справи підтверджується, що об`єктом оренди виступає земельна ділянка.

Відповідно до ч. 9 ст. 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Таким законом є Закон України «Про оренду землі».

Отже, умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає спеціальний нормативно-правовий акт - Закон України «Про оренду землі».

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Частина 1 ст. 33 Поновлення договору оренди землі Закону України «Про оренду землі» у редакції чинній до 16.07.2020, передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 вказаного Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 названого Закону).

Згідно ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами ч. 8 вказаної статті Закону, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення ч. 11 названої статті вказало, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 № 903/1030/19 вказано, що «Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення».

Пункти 41 та 43 названої постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Отже, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 1261 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені ст. 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з ч. 2 ст. 1261 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Відповідно до ч. 1 ст. 1261 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже зазначалось, умова про поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 1261 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 1261 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 №340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Наведені висновки викладені Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, які є подібними до спірних правовідносин.

Отже, до спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк необхідно застосовувати положення Закону України «Про оренду землі» у новій редакції із внесеними змінами чинними на час виникнення спірних правовідносин - на момент звернення підприємства до ради з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди (листом №19/12-3 від 19.12.2022).

За частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (ч. 9 названої статті Закону).

Отже, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Наведені висновки викладені Верховним Судом у постанові від 23.11.2023 № 906/1314/21.

Відповідно до висновків Верховного Суду, викладених, зокрема у постановах від 21.09.2022 № 926/2720/21, від 28.09.2020 № 272/440/18, від 22.09.2022 № 342/117/20, недотримання орендарем встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури поновлення договору оренди, за загальним правилом, означає втрату останнім переважного права на поновлення договору оренди та є підставою для відмови в задоволенні позову про визнання укладеної додаткової угоди. Крім цього, у випадку, якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.

З матеріалів справи судом встановлено, що 21.04.2008 між позивачем та відповідачем укладено Договір оренди та підписано Акт приймання-передачі земельної ділянки комунальної форми власності, площею 2100 кв.м, яка розташована по вулиці Макарівській у Шевченківському районі міста Києва, з кадастровим номером: 8000000000:91:077:0047, строком на 15 років, тобто строк оренди закінчився 21.04.2023.

У відповідності до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 11.7. Договору позивач, як користувач вказаної земельної ділянки, з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк, за три місяці до закінчення строку дії Договору оренди звернувся до відповідача із листом-повідомленням № 19/12-3 від 19.12.2022, який був зареєстрований відповідачем 03.01.2023 за вхідним номером 474055800.

До листа-повідомлення було додано проект додаткового договору про поновлення Договору оренди земельної ділянки, а також докази відсутності заборгованості щодо внесення плати за землю.

Отже, позивачем було дотримано процедуру укладення договору оренди на новий строк, встановлену статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та пунктом 11.7. Договору оренди землі від 21.04.2008.

Проте Київська міська рада проект додаткової угоди не розглянула, жодних заперечень щодо умов додаткової угоди не висловила.

Однак, у відзиві на позовну заяву Київська міська рада заперечує проти позовних вимог про визнання укладеної додаткової угоди до Договору оренди у зв`язку з тим, що позивач неналежним чином виконував свої обов`язки, передбачені Договором оренди, зокрема, не завершив будівництво у строк, визначений пунктом 8.4. вказаного правочину.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 № 905/650/19, від 15.05.2019 № 912/1984/17, від 15.05.2019 № 912/3810/16, від 23.11.2023 № 906/1314/21, суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Верховний Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

При цьому, Верховний Суд зауважував, що вказівка на проект правочину щодо продовження орендних правовідносин як на додаткову угоду чи на додатковий договір не впливає на суть наявного волевиявлення орендаря на продовження орендних правовідносин.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 21.08.2020 у справі № 904/2357/20.

Згідно п. 81 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 № 129/1033/13-ц, принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

Отже, тягар доказування обставини неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених Договором оренди землі, покладається на сторону, яка стверджує про це, у даному випадку - на орендодавця/відповідача.

Однак жодних доказів, зокрема акта обстеження земельної ділянки, листів про порушення умов виконання Договору оренди, які б підтверджували порушення позивачем положень Договору матеріали справи не містять та не були надані Київською міською радою.

З урахуванням викладеного Господарський суд міста Києва дійшов висновку, що Київська міська рада неправомірно зволікала в укладенні нового договору оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Частиною 2 статті 16 ЦК України передбачені способи захисту. При цьому, в абзаці 12 цієї статті вказано, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку в запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеному п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Згідно правової позиції викладеної у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.09.2020 у справі №916/1423/18, за наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору в запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи про відмову у визнанні укладеним договору в запропонованій позивачем редакції.

У контексті ефективності способу захисту Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 №903/1030/19 вказала, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин (пункт 41).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті (пункт 43).

Великою Палатою Верховного Суду взято до уваги, що Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк». Ці законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом №340-IX (пункти 44. 46).

З огляду на викладене, вимога про визнання укладеної Додаткової угоду до Договору оренди земельної ділянки є належним та ефективним способом захисту.

При цьому, сторони не позбавлені права і можливості надалі, за необхідності, вносити зміни до Договору оренди земельної ділянки.

Оскільки Підприємство дотрималося вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останнє може вважатись таким, що набуло право «правомірного очікування», натомість Київська міська рада знехтувала своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, тому Господарський суд міста Києва дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, запропонованій позивачем.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

З огляду на вищезазначене, приймаючи до уваги встановлені судом обставини, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог, з покладенням судового збору на відповідача в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. 129, 233, 236-238, 240 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва,

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати з моменту набрання чинності судового рішення у даній справі укладеною Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки до Договору оренди земельної ділянки від 21 квітня 2008 року (посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В.І. за реєстровим № 2012 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 21.04.2008 за № 91-6-00769) між Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; код ЄДРПОУ: 22883141) та Приватним підприємством «Будівельна компанія «СОМПЕКС» (01021, м. Київ, Кловський узвіз, буд. 7, кв. 219; код ЄДРПОУ 32250790) у такій редакції: