Рішення № 139842862, 17.09.2026, Києво-Святошинський районний суд Київської області

Справа № 369/24549/25

Провадження № 2/369/8530/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2026 року Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі:

cудді Лапченко О.М.,

за участі секретаря Дубицької М.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, визнання недійсним договору іпотеки, -

в с т а н о в и в:

представник позивача адвокат Сорокіна І.В., яка діє в інтересах ОСОБА_1 , звернулася до суду з позовом до ТОВ «Петрівський квартал 3», ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал», згідно якого просить витребувати майно з чужого незаконного володіння, визнати недійсним договір іпотеки від 12.11.2021, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною та зареєстрований в реєстрі 3021, в частині, що стосується квартири за адресою: АДРЕСА_1 , та квартири за адресою: АДРЕСА_2 ; скасувати державну реєстрацію іпотеки (номер запису про іпотеку 45016810), який був внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61557399 від 12.11.2021 15:42:53, приватний нотаріус Андрущенко Людмила Миколаївна, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; скасувати державну реєстрацію іпотеки (номер запису про іпотеку 45018806), який був внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61559200 від 12.11.2021 16:19:25, приватний нотаріус Андрущенко Людмила Миколаївна, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; скасувати державну реєстрацію обтяжень (номер запису про обтяження 45015904), який був внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексній номер: 61556477 від 12.11.2021 15:26:32, приватний нотаріус Андрущенко Людмила Миколаївна, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; скасувати державну реєстрацію обтяжень (номер запису про обтяження 45018545), який був внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61559164 від 12.11.2021 16:18:30, приватний нотаріус Андрущенко Людмила Миколаївна. Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» (код ЄДРПОУ 42005404) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) надлишково сплачені кошти в сумі 12 370,24 грн.; стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» (код ЄДРПОУ 42005404) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) моральну шкоду у розмірі 1 000 000,00 грн.; стягнути з відповідачів на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу та судовий збір.

В обґрунтування вимог представник позивача вказує, що 21.01.2021 року між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ОСОБА_1 було укладено договір № 45/ПК7_ЛУ4 купівлі- продажу майнових прав на квартиру (далі - Договір № 45/ПК7_ЛУ4). Відповідно до умов п. 1.1 договору № 45/ПК7_ЛУ4 відповідач-1 (продавець) зобов`язався передати у власність позивача (покупця), а позивач, в свою чергу, зобов`язався прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_3 , та оплатити ціну таких прав. Згідно п. 1.3 договору № 45/ПК7_ЛУ4 предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після готовності об`єкта будівництва до експлуатації реалізується шляхом реєстрації покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим договором продавець зобов`язаний передати покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру. Пунктом 1.4. договору № № 45/ПК7_ЛУ4 передбачено, що майнові права на квартиру за Договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною Договору. Акт прийому- передачі підписується Сторонами після готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем, та за умови повного виконання покупцем своїх зобов`язань за Договором. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно з п. 5.2.4 цього договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від продавця до покупця після підписання акту прийому- передачі. За умовами п. 3.1. договору № 45/ПК7_ЛУ4 ціна майнових прав на квартиру становить 199 592,83 грн., в т.ч ПДВ, що еквівалентне 7 115 доларів 00 центів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США, та оплачується в національній валюті України - гривні. Зі змісту п. 3.3. договору № № 45/ПК7_ЛУ4 вбачається, що вказана в п.3.1. договору ціна майнових прав сплачується покупцем по 25.91.2025 в розмірі 7 115,00 дол. США. Позивач належним чином виконала взяті на себе зобов`язання за вказаним договором, а саме, здійснила оплату ціни майнових прав та квартиру на користь відповідача-1 у розмірі та в строки, передбачені п. 3.1., 3.3. договору № 45/ПК7_ЛУ4. Тобто, відповідач-1 визнав, що позивач виконала свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав та сплатила повну вартість майновім прав відповідно до ціни зазначеної в договорі. Орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - 01 квартал 2021р. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього договору (п. 2.4. договору № 45/ПК7_ЛУ4). Згідно п.п. 5.2.5 та п.п. 5.2.6 п. 5.2 договору № 45/ПК7_ЛУ4 продавець зобов`язується повідомити покупця про готовність об`єкта будівництва до експлуатації та підписати акт прийому-передачі квартири, за умови повного виконання покупцем зобов`язань щодо оплати ціни майнових прав на квартиру протягом 90 календарних днів від дати готовності до експлуатації завершеного об`єкта будівництва. Будь-які повідомлення, що повинні направлятися сторонами відповідно до умов цього договору, якщо інше не передбачене цим договором, повинні бути здійснені у письмовій формі і направлені іншій стороні поштовими від травленнями у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення за адресами, зазначеними у цьому договорі, або вручені особисто сторонам чи їх уповноваженим представникам (п. 8.1. договору № 45/ПК7_ЛУ4). Також, 21.01.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» та ОСОБА_1 було укладено договір № 53/ПК7_ЛУ4 купівлі-продажу майнових прав на квартиру (далі - Договір № 53/ПК7_ЛУ4). Відповідно до умов п. 1.1. договору № 53/ПК7_ЛУ4 відповідач-1 (продавець) зобов`язався передати у власність позивача (покупця), а позивач, в свою чергу, зобов`язався прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_4 , та оплатити ціну таких прав. За умовами п. 3.1. договору № 53/ПК7_ЛУ4 ціна майнових прав на квартиру становить 199 592,83 грн., в т.ч ПДВ, що еквівалентне 7 115 доларів 00 центів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США, та оплачується в національній валюті України - гривні. Зі змісту п. 3.3. договору № 53/ПК7_ЛУ4 вбачається, що вказана в п.3.1. договору ціна майнових прав сплачується покупцем по 25.01.2025 в розмірі 7 115,00 дол. США. Позивач належним чином виконала взяті на себе зобов`язання за вказаним договором, а саме, здійснила оплату ціни майнових прав а квартиру на користь відповідача-1 у розмірі та в строки, передбачені п. 3.1., 3.3. договору N° 53/ПК7_ЛУ4. Орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - 01 квартал 2021. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього договору, (п. 2.4. договору № 53/ПК7_ЛУ4). Всі інші основні умови договору № 53/ПК7_ЛУ4 є аналогічними договору № 45/ПК7_ЛУ4. Таким чином, Позивач сумлінно і в повному обсязі виконала взяті на себе зобов`язання відповідно до умов двох зазначених договорів. Проте, всупереч встановленому графіку, згідно з яким орієнтовне прийняття об`єкта в експлуатацію мало відбутися у першому кварталі 2021 року, Відповідач-1 не дотримався своїх ключових договірних обов`язків. У відповідь на адвокатський запит отримано лист №20/11-25 від 20.11.2025р., в якому зазначено, що після введення будинку в експлуатацію об`єкт нерухомого майна за договором купівлі-продажу майнових прав №53/ПК7_ЛУ4 від 21.01.2021р. має наступну адресу: АДРЕСА_2 та площу 19,7 кв.м., а об`єкт нерухомого майна за договором купівлі продажу майнових прав №45/ПК7_ЛУ4 від 21.01.2021р. має наступну адресу: АДРЕСА_1 та площу 19,9 м.2. Згідно інформаційних довідок з ДРРП отримано наступну інформацію: Ідентифікація об`єкта: Квартира, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 ; Реєстраційний номер об`єкта: 2483254932080; Параметри: загальна площа 19.9 кв.м., житлова площа 11.9 кв.м.; Право власності: власником цієї квартири з 18 жовтня 2021 року значиться ТОВ «Петрівський квартал 3»; Обтяження (Іпотека та заборона на нерухоме майно): вже 12 листопада 2021 року зазначена квартира, на підставі іпотечного договору, була передана в іпотеку ТОВ «Фінансова компанія «Альта капітал» (ЄДРПОУ 40270590), а також: Ідентифікація об`єкта: Квартира, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 ; Реєстраційний номер об`єкта: 2483492732080; Параметри: загальна площа 19.7 кв.м. житлова площа 11.7 кв.м.; Право власності: власником цієї квартири з 19 жовтня 2021 року значиться ТОВ «Петрівський квартал 3»; Обтяження (Іпотека та заборона на нерухоме майно): вже 12 листопада 2021 року зазначена квартира, на підставі іпотечного договору, була передана в іпотеку ТОВ «Фінансова компанія «Альта капітал» (ЄДРПОУ 40270590). Виявивши ознаки кримінального правопорушення у діях Відповідача-1, позивач звернулася до правоохоронних органів із відповідною заявою. Позивач, як сторона, що виконала свої зобов`язання повністю, очікувала отримати у власність дві квартири. Однак, після введення об`єкту в експлуатацію Відповідач-1 не повідомив Позивача та не виконав дій відповідно до умов договору щодо передачі готового об`єкту інвестування Позивачу для подальшої державної реєстрації права власності на такий об`єкт за Позивачем, чим порушив відповідне речове право Позивача на такий об`єкт. Більш того, зареєстрував право власності за собою. З огляду на викладене, Відповідача-1 (ТОВ «Петрівський квартал 3») слід вважати недобросовісним набувачем, який не будучі власником об`єкту нерухомого майна, передав без згоди позивача, таке нерухоме майно є іпотеку відповідачу-2 - ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал». Таким чином, договір іпотеки № 3021 від 12.11.2021 укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», за яким передано в іпотеку останньому спірні квартири, суперечить вимогам закону та п. 1.6. укладених договорів, яким встановлено, що продавець гарантує, що на момент укладання та дії цього договору майнові права на квартиру не будуть обтяжені зобов`язаннями перед третіми особами, у тому числі не є предметом застави, не є предметом договору купівлі-продажу з третіми особами, не перебувають лід арештом, не є предметом судового спору, а також щодо них відсутні будь-які претензії і права третіх осіб, а тому підлягає визнанню недійсним. Також зауважує, що задоволення вимоги про визнання частково недійсним іпотечного договору автоматично тягне за собою задоволення похідної позовної вимоги про скасування державної реєстрації обтяжень (іпотеки та заборони) щодо спірної нерухомості. Крім того, аналіз технічної документації виявив суттєву розбіжність у параметрах одного об`єкта. Згідно з даними Технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_5 ), виготовленого ТОВ «ТЕХСЕРВІСБУД 29.07.2021 р. на замовлення Відповідача-1, фактична загальна площа квартири становить 19.7 кв.м. Натомість, відповідно до Договору, проектна площа мала складати 20,33 кв.м. Таким чином, різниця становить 0,63 кв. м. Фактична загальна площа квартири (19,7 кв. м.) виявилася меншою за площу, визначену в Договорі (20,33 кв. м.), на 0,63 кв. м. Оскільки ця різниця перевищує погоджений сторонами ліміт у 0,5 кв. м. (абз. 2 п. 3.2. Договору № 53/ПК7_ЛУ4), ціна майнових прав підлягає обов`язковому коригуванню шляхом повернення коштів Продавцем. Відповідно до п. 3.2. та п. 3.2.1. Договору, розрахунок суми, що підлягає поверненню Позивачу за різницю у площі, здійснюється наступним чином: ціна одного квадратного метра (згідно п. 3.1. Договору): 9 817,65 грн. Фактична різниця у площі: 0,63 кв. м. Коефіцієнт вартості донарахованих квадратних метрів (згідно з п. 3.2.1. Договору): 2 - Розрахунок: 9,817,65грн. * 0,63 кв.м.* 2 = 12 370,24 грн. Таким чином, сума, яка підлягає безумовному поверненню Позивачу за виявлену різницю у площі квартири, становить 12 370,24 грн. Також зауважує, що враховуючи тривалість невиконання Відповідачем-1 своїх зобов`язань за договорами купівлі-продажу майнових прав, його недобросовісну поведінку та протиправне обтяження майна, характер заподіяної Позивачу морально шкоди, а також істотність вимушених змін у її житті, що посилилися вразливим становищем внутрішньо переміщеної особи та позбавленням можливості користуватись власним законним житлом, вважають, що відшкодування моральної шкоди має бути справедливим та адекватним завданим втратам. Таким чином, беручи до уваги характер та глибину душевних страждань, ступінь вини Відповідача-1, а також необхідність дотримання вимог розумності і справедливості, просимо суд відшкодувати Позивачу моральну шкоду у розмірі 1 000 000 гривень 00 копійок, що відповідатиме тій шкоді, яка була заподіяна фізичному та моральному стану Позивача внаслідок беззаперечного порушення її законних прав. Вказані обставини змушують позивача звернутися до суду з даним позовом.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 30.12.2025 року відкрите провадження у справі, судовий розгляд справи вирішено проводити за правилами загального позовного провадження, призначене проведення підготовчого судового засідання.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 05.05.2026 року задоволено заяву про забезпечення позову у цивільній справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння та визнання недійсним договору іпотеки. Накладено арешт на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , (загальна площа 19.9 кв.м., житлова площа 11.9 кв.м), реєстраційний номер об`єкта: 2483254932080, до набрання законної сили рішення суду по даній справі. Накладено арешт на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , (загальна площа 19.7 кв.м., житлова площа 11.7 кв.м.), реєстраційний номер об`єкта: 2483492732080, до набрання законної сили рішення суду по даній справі.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 05.06.2026 року підготовче провадження у справі закрите, справу призначено до розгляду по суті.

Позивач та її представник у судове засідання не з`явилися, були належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи. Представник позивача надала суду заяву, згідно якої справу просила розглянути без їх участі, позовні вимоги підтримала в повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ «Петрівський квартал 3» в судове засідання не з`явилась, про дату, час та місце розгляду справи була повідомлена належим чином. Від представника відповідача до суду надійшов відзив, згідно якого остання зазначила, що спірні квартири передані ТОВ «Петрівський квартал 3» в іпотеку Відповідачу-2 ТОВ «ФК «Альта Капітал» в якості забезпечення виконання зобов`язань ТОВ «Петрівський квартал 3» за Договором про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) №11/11-154П від 11.11.2021 року, укладеного між ТОВ «ФК «Альта Капітал», як позикодавцем, та ТОВ «Петрівський квартал 3», як позичальником, на підставі Іпотечного договору від 12.11.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрованого в реєстрі за №3021, зі всіма доповненнями та змінами до нього (далі - «Іпотечний договір»). Разом з тим, наразі заборгованість за Договором про надання коштів у позику, в тому числі і на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) №11/11-154П від 11.11.2021 року, в частині, що була забезпечена переданням в іпотеку квартири АДРЕСА_6 , та квартири АДРЕСА_7 , сплачена. Таким чином, вимоги ТОВ «ФК «Альта Капітал», які були забезпечені іпотекою Приміщень, добровільно задоволені ТОВ «Петрівський квартал 3». Враховуючи наведене, ТОВ «Петрівський квартал 3» не заперечує проти витребування квартири АДРЕСА_6 , та квартири АДРЕСА_7 , на користь Позивача ОСОБА_1 , а також не заперечує проти припинення обтяження наведених квартир, зареєстрованих на підставі Іпотечного договору від 12.11.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстрованого в реєстрі за №3021. Однак, Відповідач-1 вважає, що вимога про стягнення моральної шкоди задоволенню не підлягає, оскільки позивачем не надано належних та допустимих доказів наявності причинно-наслідкового зв`язку між, як вважає Позивач, завданою йому моральною шкодою та допущеною з боку Відповідача-1 діями чи бездіяльністю, яка це спричинила. Крім того, Позивачем не зазначено у чому саме полягає моральна шкода, а також не доведено завдання йому цієї шкоди та не обґрунтовано її розмір, виходячи із засад розумності, виваженості та справедливості. Крім того, розмір моральної шкоди, заявлений Позивачем, є необґрунтовано великим та не відповідає обставинам справи, а також засадам розумності, виваженості та справедливості, а тому позовна вимога про стягнення з ТОВ «Петрівський квартал 3» моральної шкоди у розмірі 1 000 000,00 грн. задоволенню не підлягають.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином. Разом з тим, відповідач скористався своїм процесуальним правом та подав до суду відзив на позовну заяву.

У поданому відзиві ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал» зазначило, що позовні вимоги стосуються витребування з володіння ТОВ «Петрівський квартал 3» квартир АДРЕСА_8 , а також припинення обтяжень, зареєстрованих на підставі іпотечного договору. Відповідач зазначив, що вказані квартири були передані ТОВ «Петрівський квартал 3» в іпотеку ТОВ «ФК «Альта Капітал» на забезпечення виконання зобов`язань за договором про надання коштів у позику, в тому числі на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) № 11/11-154П від 11 листопада 2021 року. Іпотечний договір укладено 12 листопада 2021 року та посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Л.М., зареєстровано в реєстрі за № 3021. ТОВ «ФК «Альта Капітал» у відзиві вказало, що під час укладення іпотечного договору ним було вжито необхідних заходів для перевірки належності майна іпотекодавцю, відсутності обтяжень та прав третіх осіб щодо такого майна, а також наявності спорів чи судових проваджень щодо нього. Відповідач послався на те, що станом на дату укладення іпотечного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні записи про обтяження щодо спірних квартир, а про укладення між позивачем та ТОВ «Петрівський квартал 3» договорів купівлі-продажу майнових прав на квартири відповідачу повідомлено не було. Водночас у відзиві відповідач повідомив суд, що станом на дату подання відзиву заборгованість за договором про надання коштів у позику № 11/11-154П від 11 листопада 2021 року в частині зобов`язань, забезпечених іпотекою спірних квартир, погашена. У зв`язку з цим ТОВ «ФК «Альта Капітал» зазначило, що його вимоги, забезпечені іпотекою квартир АДРЕСА_9 та АДРЕСА_10 , добровільно задоволені ТОВ «Петрівський квартал 3», а тому відповідач не заперечує проти припинення обтяжень (іпотеки), зареєстрованих щодо спірних квартир. Також відповідач зазначив, що не заперечує проти витребування позивачем ОСОБА_1 спірних квартир із чужого володіння та проти припинення обтяжень, зареєстрованих на підставі іпотечного договору від 12 листопада 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Андрущенко Л.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 3021. За результатами викладеного ТОВ «ФК «Альта Капітал» просило суд поновити строк для подання відзиву на позовну заяву та прийняти поданий відзив до розгляду і долучити його до матеріалів справи.

У зв`язку з неявкою сторін та у відповідності до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового засідання технічними засобами не здійснювалося.

Відповідно до постанови КЦС ВС від 30 вересня 2022 року за №761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з`явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з`явились всі учасники такої справи.

Суд, дослідивши матеріали справи у їх сукупності, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об`єктивно оцінивши докази, що мають істотне значення для її розгляду і вирішення по суті, приходить до таких висновків.

Згідно із ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Судом встановлено, що 21.01.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Петрівський квартал 3» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 45/ПК7_ЛУ4, згідно якого ТОВ «Петрівський квартал 3» зобов`язалося передати у її власність, а позивач зобов`язалася прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_3 , та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених договором (пункт 1.1.).

Відповідно до пункту 1.3 договору предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після готовності об`єкта будівництва до експлуатації реалізуються шляхом реєстрації покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим договором, продавець зобов`язаний передати покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.

Згідно з пунктом 1.4 договору майнові права на квартиру за цим договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі підписується сторонами після готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повного виконання покупцем своїх зобов`язань за цим договором. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно п. 5.2.4 цього договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від продавця до покупця після підписання акту прийому-передачі.

Пунктом 2.1 договору передбачено, що майнові права на квартиру являють собою права на отримання у власність квартиру із наступними попередніми технічними характеристиками: Найменування житлова квартира АДРЕСА_11 ; АДРЕСА_12 ; Поверх 2; Будинок бульвар Лесі Українки, проектний будинок АДРЕСА_9 ; Проектна загальна площа 20,33 м.кв.; Проектна житлова площа 12,17 м.кв.; Кількість кімнат 1.

Орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 01 квартал 2021 року (пункт 2.4 договору).

Відповідно до пункту 3.1 договору, ціна майнових прав на квартиру, на момент підписання договору, становить: 199 592,83 грн., в тому числі ПДВ 33 265,47 грн., що еквівалентно 7 115 доларів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України гривні.

Ціна майнових прав одного квадратного метру квартири становить: 9 817,65 грн., що на дату укладення цього договору еквівалентно 349,98 доларів США.

Ціна майнових прав одного квадратного метру встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України гривні.

21.01.2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» було видано позивачу довідку, згідно якої ТОВ «Петрівський квартал 3» повідомило, що позивач виконала на 100% свої зобов`язання щодо оплати ціни майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 45/ПК7_ЛУ4 від 21.01.2021 року. У цій же довідці зазначено, що будь-які претензії до позивача відсутні.

Крім того, 21.01.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Петрівський квартал 3» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 53/ПК7_ЛУ4, згідно якого ТОВ «Петрівський квартал 3» зобов`язалося передати у її власність, а позивач зобов`язалася прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_4 , та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених договором (пункт 1.1.).

Відповідно до пункту 1.3 договору предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після готовності об`єкта будівництва до експлуатації реалізуються шляхом реєстрації покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим договором, продавець зобов`язаний передати покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.

Згідно з пунктом 1.4 договору майнові права на квартиру за цим договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі підписується сторонами після готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повного виконання покупцем своїх зобов`язань за цим договором. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно п. 5.2.4 цього договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від продавця до покупця після підписання акту прийому-передачі.

Пунктом 2.1 договору передбачено, що майнові права на квартиру являють собою права на отримання у власність квартиру із наступними попередніми технічними характеристиками: Найменування житлова квартира АДРЕСА_13 ; АДРЕСА_14 ; Поверх 3; Будинок бульвар Лесі Українки, проектний будинок АДРЕСА_9 ; Проектна загальна площа 20,33 м.кв.; Проектна житлова площа 12,17 м.кв.; Кількість кімнат 1.

Орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 01 квартал 2021 року (пункт 2.4 договору).

Відповідно до пункту 3.1 договору, ціна майнових прав на квартиру, на момент підписання договору, становить: 199 592,83 грн., в тому числі ПДВ 33 265,47 грн., що еквівалентно 7 115 доларів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України гривні.

Ціна майнових прав одного квадратного метру квартири становить: 9 817,65 грн., що на дату укладення цього договору еквівалентно 349,98 доларів США.

Ціна майнових прав одного квадратного метру встановлена в доларах США та оплачується в національній валюті України гривні.

21.01.2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» було видано позивачу довідку, згідно якої ТОВ «Петрівський квартал 3» повідомило, що позивач виконала на 100% свої зобов`язання щодо оплати ціни майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 53/ПК7_ЛУ4 від 21.01.2021 року. У цій же довідці зазначено, що будь-які претензії до позивача відсутні

Довідкою від 20.11.2025 року ТОВ «Петрівський квартал 3» повідомило ОСОБА_1 про те, що після введення будинку в експлуатацію об`єкт нерухомого майна за договором купівлі-продажу майнових прав №53/ПК7_ЛУ4 від 21.01.2021 року має наступну адресу: АДРЕСА_2 та площу 19,7 м2., а об`єкт нерухомого майна за договором купівлі-продажу майнових прав №45/ПК7_ЛУ4 від 21.01.2021 року має наступну адресу: АДРЕСА_1 та площу- 19,9 м2.

Згідно інформації, наданої Державною інспекцією архітектури містобудування України від 04.07.2025 року, 22.12.2021 року ТОВ «Петрівський квартал 3» зареєструвало декларацію про готовність до експлуатації житлового квартирного будинку за адресою: Київська область, Бучанський район, с. Святопетрівське, на земельній ділянці за кадастровим номером: 3222485800:02:011:5205, 3222485800:02:011:5208.

Наявним в матеріалах справи витягом з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва підтверджується факт реєстрації Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області декларації про готовність до експлуатації об`єкта 31 серпня 2021 року. Тобто, з 31 серпня 2021 року будинок за адресою: Київська область, Бучанський район, с. Святопетрівське, на земельній ділянці за кадастровим номером: 3222485800:02:011:5205, 3222485800:02:011:5208, був введений в експлуатацію.

У свою чергу, в порушення укладених з позивачем договорів та чинного законодавства, ТОВ «Петрівський квартал 3» оформило на себе право власності на квартири та не повідомило належним чином позивача про факт введення об`єкта будівництва в експлуатацію та про необхідність оформлення позивачем права власності себе.

З цих підстав ОСОБА_1 визнано потерпілою у кримінальному провадженні №42023112200000024 за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 1-4 ст. 190, ст. 356 КК України від 16.02.2023 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (ст. 509 ЦК України).

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 ЦК України).

У ч. 1 ст. 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За положеннями ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У ч. 1 ст. 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (ст. 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Також у ст. 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм права можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у ст. 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац 3 ч. 2 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Частиною 1 ст. 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У ч. 2 ст. 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (п. 9 ч. 1 ст. 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18).

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (провадження № 14-445цс19) зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

У ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

Нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) та у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 лютого 2023 року у справі № 569/6009/19 (провадження № 61-3803св22).

Укладаючи договір пайової участі в будівництві, пайовик отримує речове право, яке засвідчує правомочність його, як власника, на отримання права власності на нерухоме майно у майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено у ч. 1 ст. 182 та ч. 2 ст. 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин 1 та 2 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні і суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18).

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (статті 387, 388 ЦК України). Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову.

Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його із чужого незаконного володіння.

З урахуванням специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності). Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем.

У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності. Тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21).

З матеріалів справи судом встановлено, що після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в порушення умов укладених між сторонами Договорів купівлі-продажу майнових прав № 45/ПК7_ЛУ4 від 21.01.2021 року та № 53/ПК7_ЛУ4 від 21.01.2021 року, 18 жовтня 2021 року було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_15 та АДРЕСА_5 за ТОВ «Петрівський квартал 3», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №453942998, №453942667 від 27.11.2024 року та не заперечується відповідачами.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що ТОВ «Петрівський квартал 3» в порушення умов укладених між сторонами договорів, без належної правової підстави набуло у своє володіння квартири АДРЕСА_9 та АДРЕСА_5 .

Таким чином, враховуючи встановлені судом обставини набуття ТОВ «Петрівський квартал 3» спірного нерухомого майна та відсутність належної правової підстави для такого набуття, суд вважає, що квартири АДРЕСА_9 загальною площею 19,9 кв. м та № 10 загальною площею 19,7 кв. м підлягають витребуванню від ТОВ «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 .

Щодо позовних вимог позивача про визнання недійсним договору іпотеки від 12 листопада 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за №3021, що укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «ФК «Альта Капітал», в частині передання в іпотеку спірних квартир, суд виходить з наступного.

12 листопада 2021 року між ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал» та ТОВ «Петрівський квартал 3» був укладений іпотечний договір, посвічений 12 листопада 2021 року Андрущенко Л.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим номером № 3021, згідно якого приватним нотаріусом Андрущенко Л.М. накладено заборону на відчуження зазначеного у договорі майна, зокрема, на квартири АДРЕСА_9 та АДРЕСА_5 , які належать ТОВ «Петрівський квартал 3», до виконання, припинення або розірвання іпотечного договору.

До вказаного Іпотечного договору між ОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал» та ТОВ «Петрівський квартал 3» були укладені Договір від 04.11.2022 року про внесення змін до Іпотечного договору, посвідченого 12 листопада 2021 року Андрущенко Л.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим номером № 3021, та Договір від 31.10.2024 року про внесення змін до Іпотечного договору, посвідченого 12 листопада 2021 року Андрущенко Л.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим номером № 3021.

Відповідно до пункту 1.1. Договору від 31 жовтня 2024 року про внесення змін до Іпотечного договору, посвідченого 12 листопада 2021 року Андрущенко Л.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим номером № 3021, цим договором забезпечується виконання зобов`язання, що виникло у іпотекодавця на підставі договору № 11/11-154П про надання коштів у позику, в тому числі на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) від 11 листопада 2021 року, укладеного між Позичальником та Позикодавцем (надалі «Основний договір» або «Договір позики») на суму та строки, які встановлені в Основному договорі та додаткових угодах (договорах) до нього, які можуть бути укладені в майбутньому (надалі Основне зобов`язання).

У пункті 1.2. вказаного Договору наведено перелік нерухомого майна, яке передається в іпотеку, в тому числі спірні квартири: АДРЕСА_15 , загальною площею 19,9 кв.м, в тому числі житловою площею 11,9 кв.м, та АДРЕСА_5 , загальною площею 19,7 кв.м, в тому числі житловою площею 11,7 кв.м.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

У частинах 1 та 3 ст. 575 ЦК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (ч. 2 ст. 583 ЦК України).

Статтею 6 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодавець зобов`язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку.

Отже, як було встановлено судом, ТОВ «Петрівський квартал 3» в порушення умов укладених між сторонами договорів, без належної правової підстави набуло у своє володіння квартири АДРЕСА_9 та АДРЕСА_5 , та не будучи власником об`єкта нерухомого майна, всупереч вимогам ст. 203 Цивільного кодексу України, передало таке нерухоме майно в іпотеку ТОВ «ФК «Альта Капітал», з огляду на що, договір іпотеки підлягає визнанню недійсним в частині прав та інтересів, що стосуються позивача.

Аналогічної правової позиції дотримувався Верховний Суд під час розгляду подібних справ згідно постанов від 19 квітня 2018 року по справі № 372/2645/15-ц, від 12 лютого 2020 року по справі № 372/3690/15-ц, від 07 серпня 2019 року по справі № 523/7001/16-ц.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

З врахуванням того, що наслідком укладення договору іпотеки стало прийняття приватним нотаріусом рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, то в порядку застосування наслідків недійсності договору іпотеки в частині, що стосується вказаного нерухомого майна рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень підлягають скасуванню.

Крім того, суд вважає обґрунтованою вимогою позивача щодо стягнення з ТОВ «Петрівський квартал 3» надлишково сплачених коштів в сумі 12 370,24 грн. з таких підстав.

Пунктом 2.5. договору № 53/ПК7_ЛУ4 від 21.01.21р. передбачено, що продавець може змінити технічні характеристики квартири без зміни загальних параметрів об`єкта будівництва. Сторони визначили, що технічні характеристики можуть стосуватися проектної загальної площі квартири. Даний пункт реалізовується в сукупності з п. 2.3. та п. 3.2. цього договору.

В разі зміни фактичної площі квартири на момент її прийняття покупцем від продавця ціна майнових прав на квартиру за цим договором підлягає відповідному коригуванню (п. 2.3. договору № 53/ПК7_ЛУ4 від 21.01.21).

Згідно абз. 2 п. 3.2. договору № 53/ПК7_ЛУ4 від 21.01.21р. у випадку, якщо остаточна площа квартири (відповідно до вимірів БТІ) буде меншою за площу, визначену в цьому договорі, більше ніж на 0,5 квадратних метрів, продаж квартири буде здійснюватися за умови повернення продавцем суми коштів, на яку зменшена остаточна площа квартири виходячи з розрахункової ціни на 1 кв.м., порядок визначення якої погоджений сторонами в п. 3.2.1. договору за офіційним обмінним курсом української гривні до долара США, встановленим НБУ, на дату повернення коштів продавцем, якщо іншого не передбачено внутрішнім наказом продавця.

Відповідно до п.3.2.1. договору № 53/ПК7_ЛУ4 від 21.01.21р., розрахункова ціна за 1 кв.м. визначається за формулою: ціна майнових прав одного квадратного метру згідно п.3.1 Договору в доларах США помножена на коефіцієнт вартості донарахованих квадратних метрів. Коефіцієнт вартості донарахованих квадратних метрів визначається Продавцем в односторонньому порядку і складає 2.

За умовами п. 3.1. договору № 53/ПК7_ЛУ4 від 21.01.21 ціна майнових прав на квартиру становить 199 592,83 грн., в т.ч ПДВ, що еквівалентно 7 115 доларів 00 центів США. Ціна майнових прав встановлена в доларах США, та оплачується в національній валюті України - гривні.

Ціна майнових прав одного квадратного метру квартири становить 9 817,65 грн., що на дату укладення цього договору еквівалентно 349,98 доларів.

Позивач належним чином виконала взяті на себе зобов`язання за вказаним договором та здійснила повну оплату ціни майнових плав на квартиру на користь відповідача-1 в сумі 199 592,83 грн. за площу квартири 20,33 кв.м., що підтверджується довідкою від 21.01.21р.

Проте, згідно з даними Технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_5 ), виготовленого ТОВ «ТЕХСЕРВІСБУД 29.07.2021 р. на замовлення ТОВ «Петрівський квартал 3», фактична загальна площа квартири становить 19.7 кв.м. Натомість, відповідно до Договору, проектна площа мала складати 20,33 кв.м. Таким чином, різниця становить 0,63 кв. м.

Отже, фактична загальна площа квартири (19,7 кв. м.) виявилася меншою за площу, визначену в Договорі (20,33 кв. м.), на 0,63 кв. м.. Оскільки ця різниця перевищує погоджений сторонами ліміт у 0,5 кв. м. (абз. 2 п. 3.2. Договору № 53/ПК7_ЛУ4), ціна майнових прав підлягає обов`язковому коригуванню шляхом повернення коштів Продавцем.

Відповідно до п. 3.2. та п. 3.2.1. Договору, розрахунок суми, що підлягає поверненню Позивачу за різницю у площі, здійснюється наступним чином: ціна одного квадратного метра (згідно п. 3.1. Договору): 9 817,65 грн. Фактична різниця у площі: 0,63 кв. м. Коефіцієнт вартості донарахованих квадратних метрів (згідно з п. 3.2.1. Договору): 2 - Розрахунок: 9,817,65грн. * 0,63 кв.м.* 2 = 12 370,24 грн.

Таким чином, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню сума за виявлену різницю у площі квартири в розмірі 12 370,24 грн.

Щодо вимоги позивача про стягнення на її користь моральної шкоди суд вказує про таке.

Позивач просить стягнути з ТОВ «Петрівський квартал 3» на її користь моральну шкоду у розмірі 1 000 000 грн.

Обґрунтовуючи зазначену вимогу, позивач посилалася на тривале невиконання відповідачем договірних зобов`язань, реєстрацію права власності на спірні квартири за ТОВ «Петрівський квартал 3» та подальшу передачу зазначеного майна в іпотеку ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал». Зазначала, що внаслідок таких дій була позбавлена можливості користуватися житлом та змушена звертатися за судовим захистом своїх прав, що, на її думку, спричинило їй душевні страждання та істотні негативні переживання. На обґрунтування вимоги про відшкодування моральної шкоди позивач посилалася, зокрема, на положення статті 23 Цивільного кодексу України, а також зазначала про своє вразливе становище як внутрішньо переміщеної особи, тривалість порушення її прав та істотність змін у її житті, спричинених невиконанням відповідачем своїх зобов`язань. Враховуючи характер та тривалість порушення її прав, позивач просила суд визначити розмір моральної шкоди у сумі 1 000 000 грн та стягнути зазначену суму з ТОВ «Петрівський квартал 3» на її користь.

Згідно зі ст. 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода полягає, зокрема, у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна. Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості.

Загальні підстави відповідальності за завдану моральну шкоду встановлені нормами ст. 1167 ЦК України, відповідно до яких шкода, завдана фізичній або юридичній особі неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю, відшкодовується особою, яка її завдала, за наявності вини, крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Відповідно до п. 5 Пленуму Верховного Суду України від 31.03.1995 року № 4 «Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди», до загальних підстав цивільно-правової відповідальності обов`язковому з`ясуванню при вирішенні спору про відшкодування моральної (немайнової) шкоди підлягають: наявність такої шкоди, протиправність діяння її заподіювача, наявність причинного зв`язку між шкодою і протиправним діянням заподіювача та вини останнього в її заподіянні.

Суд, зокрема, повинен з`ясувати, чим підтверджується факт заподіяння позивачеві моральних чи фізичних страждань або втрат немайнового характеру, за яких обставин чи якими діями (бездіяльністю) вони заподіяні, в якій грошовій сумі чи в якій матеріальній формі позивач оцінює заподіяну йому шкоду та з чого він при цьому виходить, а також інші обставини, що мають значення для вирішення спору.

Розмір відшкодування моральної (немайнової) шкоди суд визначає залежно від характеру та обсягу страждань, яких зазнав позивач, характеру немайнових втрат (їх тривалості, можливості відновлення тощо) та з урахуванням інших обставин. Відповідні обставини встановлюються судом на підставі доказів, поданих сторонами та іншими учасниками справи. При цьому суд має виходити із засад розумності, виваженості та справедливості.

Як вказано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.12.2020 року у справі №752/17832/14-ц (провадження № 14-538цс19) розмір відшкодування моральної шкоди має бути не більшим, ніж достатньо для розумного задоволення потреб потерпілої особи, і не повинен приводити до її безпідставного збагачення.

Судом встановлено, що ТОВ «Петрівський квартал 3» не виконало належним чином своїх договірних зобов`язань перед позивачем щодо передачі спірних квартир, при цьому право власності на зазначені об`єкти нерухомого майна було зареєстровано за відповідачем, після чого квартири були передані в іпотеку ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал». Унаслідок таких дій позивач була позбавлена можливості реалізувати набуті нею права на спірне нерухоме майно та фактично змушена тривалий час захищати свої права у судовому порядку.

Зазначені обставини, з урахуванням тривалості порушення прав позивача, характеру спірних правовідносин, необхідності звернення до суду для відновлення порушеного права та пов`язаних із цим вимушених змін у житті позивача, свідчать про наявність у неї моральних страждань та немайнових втрат, які перебувають у причинному зв`язку з неправомірними діями відповідача.

Разом з тим, визначаючи розмір відшкодування моральної шкоди, суд враховує, що такий розмір має визначатися з урахуванням характеру правопорушення, тривалості та глибини душевних страждань, істотності вимушених змін у житті позивача, ступеня вини відповідача, а також вимог розумності, виваженості та справедливості.

При цьому суд враховує, що позивачем заявлено до стягнення моральну шкоду у розмірі 1 000 000 грн, однак наведений нею розмір не підтверджений належними та достатніми доказами саме такого обсягу моральних страждань. Саме по собі посилання на тривалість порушення права, необхідність звернення до суду та загальний характер душевних переживань не є достатньою підставою для визначення моральної шкоди у заявленому розмірі.

Враховуючи характер та тривалість порушення прав позивача, наслідки такого порушення, необхідність судового захисту, ступінь вини відповідача, засади розумності, виваженості та справедливості, суд приходить до висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позовної вимоги про відшкодування моральної шкоди та визначає її розмір у сумі 4 000 гривень.

Такий розмір, на переконання суду, є достатнім для розумного та справедливого відшкодування немайнових втрат позивача, відповідає характеру встановленого порушення та не призводить до її безпідставного збагачення.

Щодо розподілу судових витрат суд зазначає таке.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Як встановлено судом, позивачем при зверненні до суду сплачено судовий збір у розмірі 28 592,93 грн.

Позовні вимоги до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» задоволено в частині витребування з його чужого незаконного володіння на користь позивача квартир АДРЕСА_9 та АДРЕСА_10 , стягнення надлишково сплачених коштів у розмірі 12 370,24 грн, а також стягнення моральної шкоди.

При цьому вимогу про стягнення моральної шкоди позивачем було заявлено у розмірі 1 000 000,00 грн, а судом її задоволено частково у розмірі 4 000,00 грн.

Позовні вимоги до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» задоволено в частині визнання недійсним договору іпотеки від 12 листопада 2021 року в частині, що стосується спірних квартир, а також скасування державної реєстрації іпотеки та державної реєстрації обтяжень щодо зазначених квартир.

Таким чином, судом задоволено позовні вимоги до обох відповідачів, однак характер та обсяг таких вимог щодо кожного з них є різними.

Зокрема, вимоги майнового характеру про витребування спірних квартир, стягнення надлишково сплачених коштів та моральної шкоди заявлені безпосередньо до ТОВ «Петрівський квартал 3» та задоволені судом саме щодо цього відповідача. Натомість вимоги про визнання недійсним договору іпотеки та скасування державних реєстрацій іпотеки й обтяжень безпосередньо пов`язані з правами та обов`язками ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал» як іпотекодержателя.

Враховуючи викладене, суд не вбачає підстав для розподілу сплаченого позивачем судового збору між відповідачами у рівних частинах, оскільки такий розподіл не відповідав би обсягу та характеру задоволених позовних вимог щодо кожного з відповідачів.

З огляду на те, що основний обсяг майнових вимог задоволено саме до ТОВ «Петрівський квартал 3», тоді як до ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал» задоволено похідні від встановленого порушення прав позивача вимоги щодо іпотеки та відповідних державних реєстрацій, суд вважає за необхідне розподілити понесені позивачем витрати зі сплати судового збору між відповідачами з урахуванням характеру та обсягу задоволених щодо кожного з них позовних вимог.

Враховуючи наведене, судовий збір підлягає стягненню з відповідачів окремо, пропорційно до обсягу задоволених позовних вимог, заявлених до кожного з них. Відтак, суд стягує з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 26 503,33 грн (двадцять шість тисяч п`ятсот три гривні 33 копійки), а з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» - судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 2 755,20 грн (дві тисячі сімсот п`ятдесят п`ять гривень 20 копійок).

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 2, 4, 10, 12, 13, 76-81, 89, 133, 137, 141, 247, 258, 263-265, 268, 273, 352, 354, 355 ЦПК України, суд -

у х в а л и в:

позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, визнання недійсним договору іпотеки задовольнити частково.

Витребувати із чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» (код ЄДРПОУ 42005404) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 19,9 кв.м.

Витребувати із чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» (код ЄДРПОУ 42005404) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 19,7 кв.м.

Визнати недійсним договір іпотеки від 12 листопада 2021 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною та зареєстрований у реєстрі за № 3021, у частині передачі в іпотеку: квартири за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 19,9 кв. м; квартири за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 19,7 кв. м.

Скасувати державну реєстрацію іпотеки, номер запису про іпотеку 45016810, внесену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61557399 від 12.11.2021 о 15:42:53, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною, м. Київ.

Скасувати державну реєстрацію іпотеки, номер запису про іпотеку 45018806, внесену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61559200 від 12.11.2021 о 16:19:25, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною, м. Київ.

Скасувати державну реєстрацію обтяження, номер запису про обтяження 45015904, внесену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61556477 від 12.11.2021 о 15:26:32, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною, м. Київ.

Скасувати державну реєстрацію обтяження, номер запису про обтяження 45018545, внесену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61559164 від 12.11.2021 о 16:18:30, прийнятого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною, м. Київ.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» (код ЄДРПОУ 42005404) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) надлишково сплачені кошти в сумі 12 370,24 грн. (дванадцять тисяч триста сімдесят гривень 24 копійки).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» (код ЄДРПОУ 42005404) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) моральну шкоду у розмірі 4 000,00 грн. (чотири тисячі гривень 00 копійок).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3» (код ЄДРПОУ 42005404) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 26 503,33 грн. (двадцять шість тисяч п`ятсот три гривні 33 копійки).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» (код ЄДРПОУ 40270590) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 2 755,20 грн (дві тисячі сімсот п`ятдесят п`ять гривень 20 копійок).

Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 05 травня 2026 року у вигляді накладення арешту на квартиру АДРЕСА_16 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2483254932080, а також на квартиру АДРЕСА_17 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2483492732080, продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання законної сили цим рішенням.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя - Лапченко О.М.

17.09.2026