Рішення № 139573445, 07.09.2026, Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 695/590/26

номер провадження 2/695/1536/26

07 вересня 2026 року м. Золотоноша

Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області у складі:

головуючого судді Ватажок-Сташинської А.В.,

за участі: секретаря судового засідання Біліченко С.В.,

представника позивача адвоката Безпальчої О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду у м. Золотоноша у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ОЛЬВІЯ І К» про розірвання договору найму (оренди),

ВСТАНОВИВ:

До Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області звернувся ОСОБА_1 (далі позивач) з позовом до ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ОЛЬВІЯ І К» (далі відповідач) про розірвання договору найму (оренди).

В обґрунтування позову зазначено, що позивач є власником земельної ділянки площею 1,8921 га з кадастровим номером 7121583900:07:001:0549, розташованої на території Домантівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області. Вказана земельна ділянка належить позивачу на праві приватної власності, номер запису про право власності: 41406405, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У 2021 році між сторонами було укладено Договір оренди землі №100321/4 від 10.03.2021 на передачу в строкове платне користування земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер: 7121583900:07:001:0549 (для вирощування відповідачем товарної сільськогосподарської продукції). Право оренди земельної ділянки зареєстровано виконавчим комітетом Золотоніської міської ради, номер запису про інше речове право (право оренди земельної ділянки): 41406555, дата державної реєстрації іншого речового права: 07.04.2021, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Згідно з Договором, укладеним між позивачем та відповідачем, земельна ділянка сільськогосподарського призначення кадастровий номер: 7121583900:07:001:0549, була передана позивачем відповідачу у строкове платне користування на 15 років. Відповідно до п.11 вказаного Договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 6 000 (шість тисяч) гривень на рік без врахування ПДВ. Згідно з п. 12 Договору, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням індексації. У порушення умов Договору, відповідач протягом декількох років, а саме протягом 2023-2025 років не вносив вчасно на рахунок позивача щорічну орендну плату, що є істотним порушенням умов укладеного між сторонами Договору. 30 квітня 2025 року через систематичну несплату відповідачем орендних платежів позивачем було направлено відповідачу Лист-вимогу про дострокове розірвання Договору оренди землі №100321/4 від 10.03.2021, шляхом укладення відповідної додаткової угоди. 12 травня 2025 року позивачем отримано лист-відповідь вих. № 354 від 09.05.2025 від ФГ «ОЛЬВІЯ І К» з відмовою від добровільного розірвання Договору, оскільки орендована земельна ділянка нібито засіяна, а її повернення за таких умов неможливе та суперечить умовам Договору. При цьому відповідач у своєму листі не вказує нічого про затримку оплати ним орендних платежів у 2 роки. Позивач зазначає, що на дату звернення до суду заборгованість відповідача за Договором оренди землі №100321/4 від 10.03.2021 становить 10 650 грн 15 коп. та складається з орендного платежу у сумі 6 000 грн 00 коп. за користування земельною ділянкою протягом 2025 року, 1 000 грн. за користування земельною ділянкою протягом січня-лютого 2026 року та з індексації орендної плати за період оренди з січня 2022 року по грудень 2025 року у сумі 3 650 грн 15 коп. Посилаючись на те, що виплата орендної плати відбувалась за період 2023-2025 роки не у повному обсязі та має ознаки систематичності, тобто без індексу інфляції, а тому дане порушення є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки, позивач звернувся з даним позовом до суду.

Ухвалою суду від 23.02.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання з розгляду даної справи.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, 23.03.2026 відповідач надав до суду відзив, у якому посилається на безпідставність позовних вимог, виходячи з наступного. Відповідач вказує, що у Договорі оренди землі №100321/4 від 10.03.2021 на передачу в строкове платне користування земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер: 7121583900:07:001:0549 для вирощування товарної сільськогосподарської продукції не вказано дату проведення розрахунків. Враховуючи зазначені обставини, посилаючись на ч. 2 ст. 530 ЦК України, відповідач вважає, що відсутні істотні порушення умов договору, оскільки позивачем не було пред`явлено вимогу про розрахунок, тому фактично орендна плата була нарахована, але не виплачена з зазначених вище підстав. Сторона відповідача категорично не погоджується з твердженням позивача про наявність заборгованості у розмірі 6 000 грн 00 коп. за користування земельною ділянкою впродовж 2025 року, оскільки державна реєстрація права оренди земельної ділянки за договором №100321/4 від 10.03.2021 здійснена 07.04.2021, а відтак відповідно до статті 25 Закону України від 06.10.1998 №161-XIV «Про оренду землі, заборгованість за користування земельною ділянкою за 2025 рік може виникнути тільки після 07.04.2026. Посилаючись на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 та від 20.11.2024 у справі №918/391/23, відповідач вважає, що має місце лише затримка виплати орендної плати за наявності поважних причин, що не є підставою для розірвання договору оренди у судовому порядку. Таким чином, відповідач вважає, що відсутні підстави для задоволення позову.

Ухвалою суду від 23.04.2026 продовжено строк підготовчого провадження у справі на 30 днів.

28 квітня 2026 року представник позивача надала до суду відповідь на відзив, у якій не погоджується з позицією відповідача з огляду на наступне. Представник позивача вважає, що відповідач відповідно до пункту 11 договору оренди сплачує (вносить) відповідний орендний платіж протягом поточного року оренди до його кінця на рахунок орендодавця, тобто сторони погодили у цьому пункті і розмір і спосіб і строк розрахунку. Представник позивача зазначила, що строк сплати орендного платежу є істотною умовою для договору оренди землі, а якщо відповідач вважає, що сторонами не було погоджено строків розрахунку, то договір вважається неукладеним. Також, представник позивача не погоджується, що заборгованість за користування земельною ділянкою за 2025 рік може виникнути тільки після 07.04.2026, оскільки у 2021 році відповідач сплатив орендну плату раніше 07.04.2021. Представник позивача також зазначає, що згідно з п. 12 Договору, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням індексації, проте відповідач жодного разу не виплатив позивачу суму індексації за відповідні роки користування земельною ділянкою, що є окремою підставою для розірвання договору оренди, оскільки систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору, згідно зі статтею 526 ЦК України. Представник позивача вважає, що відповідач не має жодної поважної причини щодо несплати орендного платежу за 2025 рік та порушення строків сплати щорічних орендних платежів за 2023 та 2024 роки. На думку представника позивача факт, часткової сплати орендної сплати на момент розгляду справи, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору, як на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, так і на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України.

29 квітня 2026 року від відповідача надійшло заперечення, у якому він вказав, що заборгованість із сплати усіх платежів, які передбачені даним договором відсутня, на підтвердження даного факту долучив до заперечення платіжні інструкції №23 та №26. Також вказує, що положеннями спірного договору оренди землі не закріплено яким чином та де буде здійснюватися виплата орендної плати, яким чином буде повідомлено орендодавця про виплату, тобто немає закріпленого конкретного порядку та адреси виплати. Крім того, відповідач вказує, що як в позовній заяві так і у відповіді на відзив відсутні докази вчинення позивачем активних дій для отримання орендної плати, зокрема докази неможливості отримання позивачем грошових коштів особисто в касі підприємства. У задоволенні позову ОСОБА_1 до ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ОЛЬВІЯ і К» про розірвання договору найму (оренди) відповідач просить відмовити в повному обсязі.

Ухвалою суду від 03.06.2026 закрито підготовче провадження у справі, призначено розгляд справи по суті.

У судовому засіданні представник позивача на задоволенні позову наполягала, посилаючись на обставини, викладені у позові та у відповіді на відзив.

Відповідач, повідомлений належним чином про дату, час та місце судового розгляду справи, явку свого представника у судове засідання не забезпечив.

Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази з точки зору належності, допустимості і достовірності, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні усіх обставин справи, суд зазначає про таке.

З матеріалів справи судом встановлено та визнається сторонами, що 10.03.2021 між відповідачем як орендарем та ОСОБА_1 , як орендодавцем був укладений договір оренди землі №100321/4 земельної ділянки для ведення особистого фермерського господарства з кадастровим номером 7121583900:07:001:0549, розташованої на території Домантівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області.

Пунктом 8 договору сторонами узгоджено, що договір укладено на 15 років.

Згідно з п.11 договору орендна плата вноситься орендарем грошовій формі та в розмірі шість тисяч на рік та без врахування ПДВ.

Відповідно до п. 11 договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням індексації.

Згідно з п.13, 14 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій або натуральній формі за вибором Орендодавця. За домовленістю сторін, в рахунок орендної плати орендар може передавати орендодавцю продукцію або в іншій натуральній формі, про що оформляється відповідний акт.

У пункті 15 договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається за згодою Сторін у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 22 договору сторонами визначено, що орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором.

Збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.

Відповідно до п.25 договору орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з п. 32-33 договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено (якщо однією із сторін було подано заяву про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору, в порядку, передбаченому законодавством України); поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи-орендаря, а також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок), яке істотно перешкоджає її (їх) використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (пункт 34 договору).

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Відповідно до п.37 договору за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Згідно із Інформацією сформованою за допомогою додатку «Реєстр нерухомості» 10.02.2026, земельна ділянка з кадастровим номером 7121583900:07:001:0549, площею 1,8921 га на праві приватної власності належить ОСОБА_1 .

У Витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права наявна інформація про передачу земельної ділянки з кадастровим номером 7121583900:07:001:0549, площею 1,8921 га в оренду на підставі договору оренди землі, серія та номер: 100321/4, виданий:10.03.2021, видавник: Фермерське господарство «Ольвія і К»/ ОСОБА_1 , Дата державної реєстрації: 09.04.2021.

Із фільтрованої виписки АТ КБ «ПРИВАТБАНК» за період з 02.10.2020 до 26.01.2026 з рахунку, що належить ОСОБА_1 , вбачається, що ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «ОЛЬВІЯ І К» вносило кошти на рахунок відповідача, а саме:

29.12.2021 у сумі 4 830 грн 00 коп., призначення платежу: «За оренду плату землі 2021р. ОСОБА_1 »;

27.12.2022 у сумі 6 000 грн 00 коп., призначення платежу: «За оренду плату землі 2022р. ОСОБА_1 »;

08.05.2025 у сумі 4 000 грн 00 коп., призначення платежу: «За оренду плату землі 2024р. без ПДВ»;

08.05.2025 у сумі 6 000 грн 00 коп., призначення платежу: «Орендна плата за землю 2023р. без ПДВ»;

13.05.2025 у сумі 2 000 грн 00 коп., призначення платежу: «Орендна плата за землю 2024р. без ПДВ».

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд зазначає, що правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України та загальними нормами Цивільного кодексу України щодо підстав дострокового розірвання договору.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Стаття 13 Закону України «Про оренду землі» визначає, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно із частиною першою статті 21 цього Закону орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до ч.1 3 ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно з ч.1, 2 ст.22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі.

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Положеннями частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» також передбачені умови розірвання договору оренди землі, якими є невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, випадкове знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також підстави, визначені земельним законодавством та іншими законами України.

Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

У свою чергу орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (ст. 25 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з пунктом «д» ч. 1 статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

При вирішенні даного спору, суд бере до уваги, що відповідно до пунктів 289.1, 289.2 ст. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кi = І:100,

де І індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Згідно з підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

У статті 1, 2 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» визначено, що індекс споживчих цін показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання.

Індексації підлягають грошові доходи громадян, одержані ними в гривнях на території України і які не мають разового характеру: пенсії; стипендії; оплата праці (грошове забезпечення); суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування, крім щомісячних страхових виплат потерпілим на виробництві (з урахуванням виплат на необхідний догляд за потерпілим) та членам їхніх сімей і пенсій, які індексуються відповідно до закону за цими видами страхування; суми відшкодування шкоди, заподіяної фізичній особі каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я, а також суми, що виплачуються особам, які мають право на відшкодування шкоди у разі втрати годувальника, крім суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування; розмір аліментів, визначений судом у твердій грошовій сумі.

Кабінет Міністрів України може встановлювати інші об`єкти індексації, що не передбачені частиною першою цієї статті.

Згідно з п.2 ч.1 ст.13, ч.1 ст.15 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу місцевого самоврядування.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Отже, орендар зобов`язаний самостійно за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 10.04.2019 у справі №732/1705/16-ц, від 03.02.2021 у справі №618/1078/19-ц, від 12.04.2023 у справі №175/642/19, від 06.12.2024 у справі №531/1882/22.

Умовами п.11 договору оренди землі від 10.03.2021 сторонами було узгоджено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням індексації.

Як стверджується наданими відповідачем платіжними інструкціями №23,26 від 28.04.2026, та визнається позивачем, ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «ОЛЬВІЯ і К» станом на день вирішення даного спору по суті сплатило позивачу орендну плату за користування земельною ділянкою за 2025 рік та індексацію згідно з індексом інфляції за оренду землі за період з 2022 до 2025 року.

Разом з тим, що стосується вимоги позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки, суд виходить з наступного.

Пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного Кодексу України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата орендної плати.

Отже, за змістом статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі», підставою розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

У постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України у разі істотності порушення договору іншою стороною.

У цій же постанові зазначено, що якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Таким чином, на підставі викладеного вище, суд приходить до висновку, що стороною позивача не доведено, що відповідач істотно порушив умови договору та внаслідок несплати орендної плати за 2025 рік та індексації орендної плати за 2022-2025 роки орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, а тому відсутні підстави для розірвання спірного договору оренди землі згідно з положеннями ч.2 ст.651 ЦК України.

Відтак, враховуючи, що станом на день вирішення даного спору по суті, у відповідача відсутня заборгованість перед позивачем, у задоволенні позову належить відмовити повністю.

При цьому, суд враховує позицію Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи у апеляційному провадженні), сформовану, зокрема у справах «Салов проти України» (№ 65518/01; пункт 89), «Проніна проти України» (№ 63566/00; пункт 23) та «Серявін та інші проти України» (№ 4909/04; пункт 58): принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, передбачає, що у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (RuizTorijav.Spain) серія A. 303-A; пункт 29).

Враховуючи, що у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю, витрати зі сплати судового збору належить віднести на рахунок позивача.

Керуючись ст. 4, 5, 12, 13, 76-84, 89, 133, 141, 263, 265 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення суду може бути оскаржено до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів в порядку визначеному ст. 354-356 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо таку скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після ухвалення рішення судом апеляційної інстанції.

Суддя А.В. Ватажок-Сташинська