Рішення № 139560045, 08.09.2026, Ніжинський міськрайонний суд Чернігівської області

Справа № 740/3035/26

Провадження № 2/740/2305/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 вересня 2026 року м. Ніжин

Ніжинський міськрайонний суд Чернігівської області в складі:

головуючого - судді Карпуся І.М.,

із секретарем судового засідання Кубрак Н.М.,

за участю:

представника позивачки адвоката Луєнка Ю.В.,

представника відповідача адвоката Литвиненко Д.Г. (у режимі відеоконференції),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Ніжині в порядку загального позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба-Нова» про розірвання договорів оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 через представника адвоката Луєнка Ю.В. звернулася 09.06.2026 до суду із позовом, у якому просить:

- розірвати договір оренди землі б/н від 10.12.2011, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Дружба-Нова», щодо оренди земельної ділянки площею 1,2892 га з кадастровим номером 7423380800:02:001:0700, призначеної для ведення особистого селянського господарства, речове право оренди, на підставі якого зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.10.2015 за номером 11735378;

- розірвати договір оренди землі б/н від 10.12.2011, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Дружба-Нова», щодо оренди земельної ділянки площею 1,5356 га з кадастровим номером 7423380800:02:001:0702, призначеної для ведення особистого селянського господарства, речове право оренди, на підставі якого зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.10.2015 за номером 11735724.

В обгрунтування позову зазначено, що ОСОБА_1 є власником вищезазначених земельних ділянок. 10.12.2011 позивачка уклала договори оренди землі з СТОВ «Дружба-Нова», за умовами яких вказані земельні ділянки були передані відповідачу в оренду строком на 10 років з річною орендною платою в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обчислення якої здійснюється з урахуванням індексації. Відповідно до укладених між сторонами додаткових угод від 04.03.2015 до вказаних договорів оренди земельних ділянок були внесені зміни шляхом викладення кожного з цих договорів у новій редакції (редакції тотожні). Строк дії договорів визначений до 13.12.2032. Умовами договорів сторони передбачили, що орендна плата за користування земельними ділянками за один повний рік користування встановлюється за погодженням сторін у розмірі 6,5% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що в грошовому виразі складає: для земельної ділянки з кадастровим номером 7423380800:02:001:0700 (рілля) 1 921, 36 грн; для земельної ділянки з кадастровим номером 7423380800:02:001:0702 (сіножать) 210, 48 грн. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахування індексації.

Однак, всупереч умов договорів відповідач здійснював виплату орендної плати позивачеві без урахування індексації.

Позивачка 17.04.2026 направила на адресу відповідача вимогу про проведення перерахунку та виплату недоплаченої суми орендної плати за користування вказаними земельними ділянками з урахуванням індексації, але така вимога відповідачем залишена без реагування.

За розрахунками позивачки орендна плата за 2025 рік з урахуванням індексації мала б становити: за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 7423380800:02:001:0700 (рілля) 5 279,31 грн, з яких сума індексації за період з жовтня 2015 року по грудень 2025 року включно 3 357,95 грн; за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 7423380800:02:001:0702 (сіножать) 578,22 грн, з яких сума індексації за період з жовтня 2015 року по грудень 2025 року включно 367,85 грн. Таким чином, сума індексації за період користування відповідачем земельними ділянками позивача є суттєвою, оскільки майже вдвічі (в 1,75) перевищує розміри орендної плати, визначені в договорах оренди землі у редакціях додаткових угод від 04.03.2015, а самі суми орендної плати за кожним з договорів мали зрости з 1 921,36 грн до 5 279,31 грн та з 210,48 грн до 578,33 грн відповідно, тобто майже в три рази (в 2,75). У зв`язку з цим позивачка не одержала орендну плату у розмірі, у якому вона її правомірно очікувала, чим була позбавлена можливості задовольняти свої першочергові побутові потреби, зокрема, на придбання палива, оплату вартості комунальних послуг та забезпечення інших необхідних потреб тощо. Внаслідок таких порушень істотних умов договорів позивачка як орендодавець зазнала істотних втрат (шкоди) у вигляді недоплаченої орендної плати, порівняно з тою, яку могла очікувати і правомірно очікувала від належного виконання договорів відповідачем.

Позивачка вважає, що договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню судом на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України у зв`язку з істотними порушеннями іншою стороною (відповідачем) умов нарахування та виплати орендної плати.

У відзиві відповідач позовних вимог не визнає, у їх задоволенні просить відмовити. В обгрунтування зазначено, що позивачкою обрано не вірний механізм обрахунку орендної плати з урахуванням індексації. У додаткових угодах до двох договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 7423380800:02:001:0700 та 7423380800:02:001:0702 позивачка і відповідач узгодили, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 6,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що у грошовому виразі становить 1921,36 гривень та 210,48 гривень за один повний рік користування земельною ділянкою. Обчислення розміру орендної плати за кожний наступний рік оренди, здійснюється з урахуванням індексації. Таким чином сторони погодили і визначили: 1) розмір орендної плати в гривнях і у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки; 2) необхідність індексації розміру орендної плати. Але сторони не погоджували і не передбачали в тексті договору оренди умову про те, що коефіцієнт індексації (або індекс інфляції) застосовується кумулятивно, чи сукупно, чи наростаючим підсумком, а передбачили саму необхідність індексації при визначенні розміру орендної плати за поточний рік користування. Отже, під час підписання договору оренди землі, сторони дійшли згоди щодо його істотних умов і погодили, що обчислення розміру орендної плати за поточний рік оренди здійснюється шляхом множення встановленого у договорах оренди землі розміру орендної плати на значення індексу інфляції. Так як річні індекси інфляції оприлюднюються після завершення року, то відповідно, для обрахунку розміру орендної плати використовується індекс інфляції за попередній рік. Натомість текст договору оренди землі не містить положень про те, що для обрахування розміру орендної плати застосовується розмір проіндексованої орендної плати за попередній рік. Тому механізм обрахунку орендної плати за 2025 рік з урахуванням індексу інфляції по спірних договорах оренди має бути наступний: орендна плата за 2025 рік становить добуток розміру орендної плати, що вказаний в п. 4.1 Договору оренди землі, та значення індексу інфляції за 2024 рік. Таким чином, розрахунок орендної плати за 2025 рік з урахуванням індексації становить: по земельній ділянці з кадастровим номером 7423380800:02:001:0700 1921,36 грн х 112,0% = 2 151,92 грн; по земельній ділянці з кадастровим номером 7423380800:02:001:0702 210,48 грн х 112,0% = 235,73 грн. У той же час, відповідачем було сплачено позивачці орендну плату за 2025 рік в наступному розмірі: по земельній ділянці з кадастровим номером 7423380800:02:001:0700 2 305,63 грн; по земельній ділянці з кадастровим номером 7423380800:02:001:0702 252,58 грн. Таким чином відповідач сплатив за 2025 рік орендну плату в розмірі більшому ніж з урахуванням індексації. Тому в діях відповідача відсутні будь-які порушення договорів оренди землі в частині виплати орендної плати, не тільки систематичні, але і разові.

Якщо ж суд дійде до висновку, що механізм обрахунку індексації орендної плати, який застосовується відповідачем є невірним і прийме до уваги механізм, що запропонований позивачкою, то і в такому випадку недоплачена відповідачем індексація не є підставою для розірвання договорів оренди землі, адже помилки у нарахуванні орендної плати за договором оренди земельної ділянки з урахуванням індексації орендної плати не можуть тлумачитися як систематична несплата орендних платежів та, відповідно, не можуть бути підставою для розірвання договору оренди.

Ухвалою судді 10.06.2026 відкрито провадження у справі за за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду 15.07.2026 підготовче провадження закрито та призначено судовий розгляд справи по суті.

У судовому засіданні представник позивачки адвокат Луєнко Ю.В. просив позовні вимоги задовольнити з підстав, наведених у позові.

Представник відповідача адвокат Литвиненко Д.Г. просила у задоволенні позову відмовити з підстав, наведених у відзиві.

Заслухавши представників сорін, дослідивши матеріали справи та з`ясувавши фактичні обставини, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду і вирішення спору по суті, суд встановив такі обставини та дійшов наступного висновку.

Позивачка ОСОБА_1 є власником земельних ділянок: площею 1,2892 га з кадастровим номером 7423380800:02:001:0700, призначеної для ведення особистого селянського господарства, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯМ №448849, виданим 06.12.2011 Ніжинською районною державною адміністрацією, та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; та площею 1,5356 га з кадастровим номером 7423380800:02:001:0702, призначеної для ведення особистого селянського господарства, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯМ №448850, виданим 06.12.2011 Ніжинською районною державною адміністрацією, та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 40 - 42, 51 55).

Позивачка 10.12.2011 уклала договори оренди землі з СТОВ «Дружба-Нова», за умовами яких вказані земельні ділянки були передані відповідачу в оренду строком на 10 років з річною орендною платою в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обчислення якої здійснюється з урахуванням індексації. Ці договори зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Ніжинському районі, про що в Державному реєстрі земель вчинено записи від 14.12.2012 за номером 742330004008645 та за номером 742330004008592 відповідно. Про передачу земельних ділянок в оренду між сторонами складені відповідні акти приймання-передачі земельних ділянок, акти визначення меж земельних ділянок в натурі (а.с. 43 - 46, 32 - 35).

Відповідно до укладених між сторонами додаткових угод від 04.03.2015 до вказаних договорів оренди земельних ділянок були внесені зміни шляхом викладення кожного з цих договорів у новій редакції (редакції тотожні). Речові права, які виникли з цих договорів оренди земельних ділянок, викладених у нових редакціях від 04.03.2015, у встановленому порядку зареєстровані 23.10.2015 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 36 - 39, 47 - 50).

На умовах редакцій від 04.03.2015 вищевказані договори оренди земельних ділянок діють до цього часу. Пунктами 3.1. строк дії договорів визначений до 13.12.2032, починаючи із дня набрання ними чинності (з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством), з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектом землеустрою.

Пунктами 4.1. додаткових угод до договорів сторони передбачили, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 6,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, (п.2.5. договору), що у грошовому виразі складає 1921,36 гривень та 210,48 гривень за один повний рік користування земельною ділянкою. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації.

Пунктами 4.4. договорів передбачено, що орендна плата за користування земельними ділянками сплачується орендарем на користь орендодавця щорічно, в строк до 30 грудня року, за поточний календарний рік оренди.

Сторони не заперечують, що відповідач здійснював виплату орендної плати за рік у розмірі, обрахованому як значення розміру орендної плати, визначене в п. 4.1 додаткових угод до договорів оренди землі, з коефіцієнтом 1,2.

Так, за 2025 рік відповідачем було сплачено позивачці орендну плату по земельній ділянці з кадастровим номером 7423380800:02:001:0700 в розмірі 2 305,63 грн (1921,36 грн х 1,2); по земельній ділянці з кадастровим номером 7423380800:02:001:0702 252,58 грн (210,48 грн х 1,2), згідно з наданою відповідачем довідкою (а.с. 70зворот). Як пояснила представник відповідача, означене обумовлено тим, що на кінець року, коли згідно умов договорів настає час виплати орендної плати, не відомий індекс інфляції за весь рік, а тому відповідач виплачує зафіксований у договорі розмір орендної плати з коефіцієнтом 1,2, що ніколи не було меншим за розмір з урахуванням індексу інфляції за рік, який стає відомим тільки на початку наступного року.

Показник індексу інфляції упродовж 2015 2025 років за кожен рік окремо не перевищував значення 120%.

За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 15 Закону України «Про оренду землі» визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а положення статей 24 , 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Відповідно до абзацу п`ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також орендної плати за водний об`єкт.

Згідно із частиною другою статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також і орендну плату за водний об`єкт.

Підстави припинення договору оренди землі це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Закон України «Про оренду землі» містить спеціальні норми щодо регулювання орендних земельних відносин, визначає особливості припинення таких договірних відносин.

Так, стаття 31 Закону України «Про оренду землі» встановлює підстави припинення договору оренди землі, перелік яких не є вичерпним, оскільки договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Правові підстави припинення права користування земельною ділянкою, в тому числі на умовах оренди, закріплені статтею 141 Земельного кодексу України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Водночас згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частина друга статті 651 Цивільного кодексу України є загальною нормою в регулюванні зміни та припинення договірних відносин, яка поширюється на всі їх види, та містить також норми відсилочного характеру, оскільки передбачає можливість зміни або розірвання договору в судовому порядку і в інших випадках, встановлених договором або законом.

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок сформувала Велика Палата Верховного Суду у постанові ві 20.11.2024 в справі № 918/391/23.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 по справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України , а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України у разі істотності порушення договору іншою стороною. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Надаючи оцінку аргументам сторони позивачки щодо хибності застосованого відповідачем механізму визначення орендної плати з урахуванням індексації суд виходить з того, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Як установлено ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Позивачка наполягає на тому, що орендна плата підлягає обрахуванню шляхом множення платежу на сукупний індекс інфляції з дня укладення договору оренди.

Умовами додаткових угод до договорів оренди землі сторони узгодили, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 6,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.2.5. договору) за один повний рік користування земельною ділянкою. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації.

При цьому умови договорів оренди не містять домовленостей щодо обчислення розміру орендної плати з врахуванням сукупного індексу інфляції, розрахованого починаючи з часу укладення договорів. Таким чином, згідно з умовами договорів коефіцієнт інфляції мав обчислюватися для орендної плати за рік як добуток індексів інфляції з січня по грудень відповідного року, включно.

З цих мотивів суд вважає аргументи позивачки про неправильність визначення розміру орендної плати з урахуванням індексації необгрунтованими.

Сторонами не заперечується, що відповідачем сплачувалася орендна плата у розмірі не нижчому ніж обрахований у наведений спосіб.

Отже, відповідачем не порушено умов договорів про виплату орендної плати в узгодженому сторонами розмірі.

За таких обставин, суд доходить висновку, що в діях відповідача відсутні стверджувані позивачкою порушення договорів оренди землі, у зв`язку з чим відсутні правові підстави для розірвання договорів оренди землі і задоволення позову.

На підставі викладеного, керуючись ст. 263-265 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову відмовити повністю.

На рішення може бути подана апеляційна скарга безпосередньо до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч. 2 ст. 358 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивачка: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 .

Представник позивачки: адвокат Луєнко Юрій Васильович, адреса: АДРЕСА_2 .

Відповідач: сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «ДРУЖБА-НОВА», адреса: 17600, Чернігівська область, Прилуцький район, смт Варва, вул. Кропиви Костянтина, буд. 59.

Представник відповідача: адвокат Литвиненко Дарина Геннадіївна, адреса: 17600, Чернігівська область, Прилуцький район, смт Варва, вул. Миру, буд. 2.

Суддя І.М. Карпусь