Рішення № 139437607, 23.07.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

23.07.2026Справа №907/334/26

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс"

до Закарпатської обласної військової адміністрації

про розірвання договору

Суддя Бойко Р.В.

секретар судового засідання Кучерява О.М.

Представники сторін:

від позивача: Талапа Я.В.

від відповідача: Ільницька Л.М.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У березні 2026 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" звернулось до Господарського суду Закарпатської області із позовом до Закарпатської обласної військової адміністрації, в якому просить суд розірвати укладений сторонами Договір купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Парамоновим О.В. 15.12.2023 та зареєстрований в реєстрі за №5144.

В обґрунтування позовних вимог Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" вказує, що ним за Договором купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки від 15.12.2023 було придбано у Закарпатської обласної військової адміністрації земельну ділянку з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417, площею 3,4700 га, розташовану за адресою: м. Ужгород, вул. Собранецька 157Б, для будівництва 7-9 поверхового будинку з облаштуванням на 1-2 поверсі комерційних приміщень.

Однак, як вказує позивач, за отриманими від Управління архітектури та містобудування Ужгородської міської ради містобудівними умовами та обмеженнями для проектування об`єкта будівництва від 18.01.2024 встановлено граничну висоту об`єкта будівництва 21,92 м (що дозволяє здійснити будівництво 5-6) поверхового будинку, оскільки об`єкт будівництва наближений до Закарпатського обласного комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Ужгород".

Позивач вказує, що перебуває в ситуації невизначеності щодо подальшого використання земельної ділянки з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417, оскільки ЗОКП "Міжнародний аеропорт "Ужгород" вже понад два роки знаходиться в стадії ліквідації і при реєстрації припинення юридичної особи у позивача виникне можливість реалізувати проект будівництва за адресою: м. Ужгород, вул. Собранецька 157Б, з поверховістю 7-9 поверхів, а з іншої, наявність аеропорту, який не використовується за призначенням, але тривалий час і не ліквідовується, перешкоджає користувачеві ділянки реалізувати намір з будівництва в тому об`ємі, який було заплановано та який є комерційно вигідний.

Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 01.04.2026 у справі №907/334/26 матеріали позовної заяви №25/03 від 25.03.2026 Товариства з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" до Закарпатської обласної державної (військової) адміністрації про розірвання Договору купівлі-продажу права суперфіцію від 15.12.2023 земельної ділянки з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417, площею 3,4700 га, розташованої за адресою: м. Ужгород, вул. Собранецька 157Б, із доданими до неї документами надіслано Господарському суду міста Києва за підсудністю.

20.04.2026 позовні матеріали у справі №907/334/26 надійшли до Господарського суду міста Києва та за наслідками автоматизованого розподілу справи між суддями були передані на розгляд судді Бойку Р.В.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.05.2026 (постановленою після усунення позивачем встановлених ухвалою суду від 27.04.2026 недоліків позовної заяви) відкрито провадження у справі №907/334/26 та вирішено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження; встановлено сторонам строки на подання заяв по суті спору; підготовче засідання призначено на 04.06.2026.

19.05.2026 Закарпатською обласною військовою адміністрацією сформовано в системі "Електронний суд" відзив на позов, в якому відповідач вказує, що ТОВ "Чеймер Альянс" мало змогу оцінити ризики укладання договору суперфіцію та визначити комерційну доцільність реалізації проекту будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417 для свого підприємства до проведення земельних торгів, а також до укладення Договору купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки від 15.12.2023. При цьому відповідач звертає увагу суду, що положення Договору купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки від 15.12.2023 не містять вказівки на те, що на земельній ділянці з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417 можливе будівництво 7-9 поверхового будинку, такі припущення зроблені позивачем на власний розсуд. Щодо пропозиції позивача розірвати договір, то ЗОВА вказує, що ТОВ "Чеймер Альянс" не погодилося з умовами дострокового припинення договору, викладеними у листі Закарпатської обласної державної (військової) адміністрації від 19.12.2025 №06-21/15562, в той час як в Договорі купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки від 15.12.2023 відсутній пункт, який би визначав право суперфіціарія на розірвання цього договору в односторонньому порядку. Відповідач вважає, що припинення договору суперфіцію лише на підставі направлення заяви про добровільну відмову позивача від права суперфіцію не відповідає вимогам закону, є передчасними, не узгоджуються з положеннями самого Договору. Зокрема відповідач звертає увагу суду, що відповідно до підпункту 6.4.8 пункту 6.4 спірного договору суперфіціарій зобов`язався передати власнику земельної ділянки квартири у новобудовах загальною площею не менше як 1200 кв.м. у місті Ужгород, або Холмківській, або Оноківській, або Баранинській ТГ відповідно до акта погодження характеристик стану та етапності передачі квартир, тому Закарпатською обласною державною (військовою) адміністрацією було запропоновано позивачу виконати, в тому числі дану умову договору для дострокового припинення договору, у листі від 19.12.2025 №06-21/15562.

29.05.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" сформовано в системі "Електронний суд" заперечення на відповідь на відзив (які за своєю правовою природою є відповіддю на відзив), в яких позивач вказує, що до отримання в користування земельної ділянки, кадастровий номер 2110100000:50:001:0417, площею 3,4700 га, за Договором купівлі-продажу суперфіцію земельної ділянки від 15.12.2023 позивач був обмежений в можливості належного з`ясування існуючих містобудівних умов та обмежень в частині забудови земельної ділянки, в той час як відомості про обмеження у використанні земельної ділянки зареєстровані не були, а отже Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" обмежене в способах з`ясування інформації про земельну ділянку. Підставою для розірвання спірного договору позивач визначає добровільну відмову від права користування земельною ділянкою, кадастровий номер 2110100000:50:001:0417, площею 3,4700 га, отриманої в користування відповідно до умов Договору купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки від 15.12.2023, що кореспондується з підставами припинення договору відповідно ст. 416 ЦК України, ст. 141 ЗК України та пунктом 9.1.4. Договору. Щодо невиконання обов`язку з передання власнику землі квартир у новобудовах площею не менше 1 200 кв.м., то позивач вказує, що не виконує його, оскільки не здійснюється забудова земельної ділянки, яка отримана в користування у зв`язку з наявністю містобудівних умов та обмежень, щодо висоти будівлі не вище 21,93 м. Щодо ймовірності настання таких обставин, позивач зауважує, що оскільки у договорі купівлі продажу права суперфіцію не було визначено обмежень в забудові земельної ділянки, він справедливо розраховував на забудову в тій поверховості, яку вважатиме доцільною для виконання умов договору в частині передачі квартир в новобудовах площею не менше 1 200 кв.м. В свою чергу зміст договору поверховість при будівництві не обмежує, а такі обмеження встановлює містобудівна документація, яку можливо отримати після укладення договору суперфіцію. При цьому позивач повідомляє, що рішенням Закарпатської обласної військової адміністрації №1083 від 21.03.2024 увесь нерухомий майновий комплекс летовища вилучили з комунальної власності та передали державній структурі під управління Міністерства внутрішніх справ (МВС) України. На базі об`єкта заплановано створення великого європейського хабу цивільного захисту. Окремою підставою припинення договірних відносин за договором суперфіцію, позивач вказує зміну істотних умов договору та пов`язане з цим невиконання умов договору в частині забудови ділянки.

Протокольними ухвалами Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 запропоновано позивачу надати повідомлення, опубліковані в ЗМІ, про ліквідацію аеропорту, а відповідачу - про відновлення роботи цього аеропорту; запропоновано позивачу надати пояснення щодо відсутності у нього доходу за минулий рік; встановлено відповідачу строк для надання інформації щодо інших подібних договорів та щодо стану їх виконання; закрито підготовче провадження у справі №907/334/26; встановлено порядок дослідження доказів - в порядку їх розміщення в матеріалах справи; призначено розгляд справи №907/334/26 по суті на 02.07.2026.

25.06.2026 на виконання ухвали суду від 04.06.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" сформовано в системі "Електронний суд" заяву про долучення до матеріалів справи №907/334/26 як доказів окремих публікацій інтернет-видань протягом 2016-2022 років.

26.06.2026 через систему "Електронний суд" від Закарпатської обласної військової адміністрації надійшло клопотання про долучення доказів, в якому відповідач просить долучити до матеріалів справи докази виконання іншими суб`єктами господарювання подібних договорів суперфіцію, а також повідомлення в засобах масової інформації про відновлення роботи Закарпатського обласного комунального підприємства "Міжнародний аеропорт Ужгород". Також відповідач просить суд визнати поважними причини неподання вказаних у даному клопотанні доказів та поновити Закарпатській обласній військовій адміністрації строк для подання таких доказів.

Протокольними ухвалами Господарського суду міста Києва від 02.07.2026 долучено подані сторонами докази до матеріалів справи №907/334/26; встановлено відповідачу строк для надання копії Акту погодження характеристик стану та етапності передачі квартир, складеного на виконання п. 6.4.9 Договору купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки від 15.12.2023, - протягом тижня; оголошено перерву в судовому засіданні до 23.07.2026.

08.07.2026 через систему "Електронний суд" від Закарпатської обласної військової адміністрації надійшло клопотання про долучення доказів, в якому відповідач просить долучити до матеріалів справи №907/334/26 копію акту погодження характеристик стану та етапності передачі квартир від 15.12.2023.

В судове засідання 23.07.2026 з`явились представники сторін, надали пояснення по суті спору, за змістом яких Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" позовні вимоги підтримує та просить їх задовольнити, а Закарпатська обласна військова адміністрація проти позову заперечує та просить відмовити в його задоволенні.

У судовому засіданні 23.07.2026 судом було завершено розгляд справи №907/334/26 по суті, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У засіданнях здійснювалася фіксація судового процесу технічним засобами у відповідності до статті 222 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються правові позиції сторін, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд -

ВСТАНОВИВ:

Розпорядженням Закарпатської обласної державної (військової) адміністрації від 03.11.2023 №965 "Про перелік земельних ділянок державної власності, права на які виставляються на земельні торги окремими лотами, та продаж права суперфіцію земельної ділянки на земельних торгах", зі змінами на підставі розпорядження від 21.11.2023 №1019, земельну ділянку з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417, площею 3,4700 га, розташовану за адресою: м. Ужгород, вул. Собранецька, 157 Б, було включено до переліку земельних ділянок державної власності, права на які виставляються на конкурентних засадах для продажу права суперфіцію на земельних торгах у формі електронного аукціону окремим лотом.

Даним розпорядженням затверджено умови продажу права суперфіцію земельної ділянки площею 3,4700 га з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417 (код виду цільового призначення земель 02.10 "для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури") на конкурентних засадах (на земельних торгах у формі електронного аукціону) окремим лотом та проект Договору купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки, що є додатками до вказаного розпорядження.

Вказане розпорядження Закарпатської обласної державної (військової) адміністрації від 03.11.2023 №965 із додатками, інша документація та інформація про земельну ділянку з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417, як лота земельних торгів, оприлюднено на порталі електронної торгової системи "Прозорро.Продажі" (https://prozorro.sale/auction/LSE001-UA-20231106-14228/).

За наслідками проведених земельних торгів у формі електронного аукціону №LSE001-UA-20231106-14228 з продажу права суперфіцію земельної ділянки площею 3,4700 га з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417 (код виду цільового призначення земель 02.10 "для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури") на конкурентних засадах (на земельних торгах у формі електронного аукціону) окремим лотом, переможцем стало Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" із ціною пропозицією 1 590 000,00 грн, що підтверджується Протоколом про результати земельних торгів №LSE001-UA-20231106-14228 від 07.12.2023.

15.12.2023 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" (суперфіціарій) та Закарпатською обласною державною адміністрацією (власник) укладено Договір купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Парамоновим О.В. та зареєстрований у реєстрі за №5144 (надалі Договір).

У пункті 1.1 Договору вказано, що власник зобов`язується передати суперфіціарію як переможцю земельних торгів згідно з протоколом про результати земельних торгів від 07.12.2023 №LSE001-UA-20231106-14228 право користування земельною ділянкою, визначеною пунктом 2.1 цього Договору, для забудови (суперфіцію) строком на 7 років, а суперфіціарій зобов`язується прийняти це право та оплатити його вартість. Метою надання в користування земельної ділянки є здійснення суперфіціарієм її забудови відповідно до цільового призначення.

Стартова ціна продажу права суперфіцію встановлена у розмірі 1 080 905,00 грн. Згідно з Протоколом про результати проведення земельних торгів від 07.12.2023 №LSE001-UA-20231106-14228 остаточна піна продажу права суперфіцію земельної ділянки, зазначеної у пункті 2.1 цього Договору, становить 1 590 000,00 грн (п. 1.2 Договору).

У пункті 1.3 Договору вказано, що право суперфіцію, придбане за цим Договором, може бути відчужено третім особам після виконання супсрфіціарієм пункту 1.2 та підпункту 6.4.8 Договору.

Згідно п. 2.1 Договору об`єктом договору є земельна ділянка несільськогосподарського призначення державної власності, визначена розпорядженням голови Закарпатської обласної державної адміністрації - начальника обласної військової адміністрації від 03.11 2023 №965 "Про перелік земельних ділянок державної власності, права на які виставляються на земельні торги окремими лотами, та продаж права суперфіцію земельної ділянки на земельних торгах", право суперфіцію на яку передається за цим Договором за результатами проведення земельних торгів:

- розташована за адресою: вулиця Собранецька, 157Б, м. Ужгород, Закарпатська область;

- площа земельної ділянки: 3,4700 га;

- вид цільового призначення земельної ділянки 02.10 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури;

- категорія земельної ділянки "землі житлової та громадської забудови";

- кадастровий номер земельної ділянки: 2110100000:50:001:0417;

- відомості про обмеження у використанні земельної ділянки: не зареєстровані.

На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна та об`єкти інфраструктури. Земельна ділянка, яка передається для забудови, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню (п. 2.2 Договору).

Експертна оцінка права суперфіцію земельної ділянки становить 1 080 905,00 грн (п. 2.4 Договору).

У пунктах 3.1, 3.2 Договору зазначено, що переможець земельних торгів зобов`язаний протягом 5 робочих днів з дня підписання договору за результатами проведення земельних торгів сплатити на розрахунковий рахунок власника, що вказаний у цьому Договорі, ціну продажу лота за придбане право, а також сплатити на рахунок, вказаний в оголошенні про проведення земельних торгів, витрати (видатки), здійснені на підготовку лота до продажу. Гарантійний внесок, сплачений переможцем земельних торгів до початку торгів (за вирахуванням винагороди оператору електронного майданчика, через який учасник став переможцем електронних земельних торгів), зараховується до ціни продажу лота.

За умовами п.п. 4.1, 4.2 Договору останній укладено строком на 7 років. Договір діє з моменту нотаріального посвідчення та його державної реєстрації до 15.12.2030 включно.

У пункті 5 Договору вказано, що право суперфіцію на земельну ділянку, визначену у розділі 2 цього Договору, переходить суперфіціарію та підлягає державній реєстрації після сплати вартості права суперфіцію, підписання акта погодження характеристик стану та етапності передачі квартир, укладення цього Договору та його нотаріального посвідчення.

У пункті 6.4 Договору сторонами погоджено обов`язки суперфіціарія, якими, зокрема є:

6.4.2 розпочати використання земельної ділянки у строки, встановлені цим Договором, зареєстрованим в установленому законом порядку;

6.4.8 суперфіпіарій зобов`язується передати власнику земельної ділянки квартири у новобудовах загальною площею не менше як 1 200 кв.м. у місті Ужгород, або Холмківській, або Оноківській, або Баранинській ТГ відповідно до акта погодження характеристик стану та етапності передачі квартир;

6.4.9 суперфіціарій зобов`язаний протягом семи робочих днів з моменту підписання власником протоколу про результати земельних торгів підписати із Державним підприємством "Добробуд" Закарпатської обласної державної адміністрації Акт погодження характеристик стану та етапності передачі квартир відповідно до Умов продажу права суперфіцію земельної ділянки на конкурентних засадах (на земельних торгах у формі електронного аукціону) окремим лотом.

Відповідно п. 9.1 Договору дія останнього припиняється у разі:

9.1.1 поєднання в одній особі власника та суперфіціарія;

9.1.2 завершення строку дії цього Договору;

9.1.3 використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

9.1.4 в інших випадках, передбачених законодавством.

У пункті 9.2 Договору сторонами встановлено, що договір може бути достроково розірваний:

9.2.1 за взаємною згодою сторін;

9.2.2 за рішенням суду;

9.2.3 за рішенням власника в односторонньому порядку у разі прострочення суперфіціарієм виконання зобов`язання, визначеного підпунктом 6.4.8 цього Договору, більше ніж 3 місяці або допущення заборгованості у сумі, що перевищує сумарний розмір відшкодування сплати земельного податку за останні 3 місяці.

Припинення або розірвання Договору не звільняє сторін від виконання своїх зобов`язань за цим Договором, не виконаних до його припинення або розірвання, а також від відповідальності за невиконання або неналежне виконання сторонами своїх зобов`язань за Договором чи інше порушення умов цього Договору (п. 9.3 Договору).

Пунктом 11.4 Договору передбачено, що у разі прострочення виконання суперфіціарієм зобов`язання, визначеного підпунктом 6.4.8 цього Договору, більш ніж на 3 місяці власник надсилає суперфіціарію вимогу, невиконання якої протягом 30 днів матиме наслідком розірвання цього Договору в односторонньому порядку. Договір вважається розірваним з моменту отримання повідомлення про вручення або повернення повідомлення про невручення кореспонденції після надсилання на адресу суперфіціарія повідомлення про його розірвання рекомендованою кореспонденцією з повідомленням про вручення за адресою місцезнаходження суперфіціарія, яка зазначена у цьому Договорі. Датою дострокового розірвання цього Договору є дата з дня, наступного після отримання повідомлення про вручення або повернення повідомлення про невручення кореспонденції.

Також сторонами у пункті 11.5 Договору погоджено, що у разі невиконання суперфіціарієм зобов`язання, визначеного підпунктом 6.4.8 цього Договору, суперфіціарій сплачує на користь власника штраф у розмірі, що дорівнюватиме вартості квартир загальною площею 1 200 кв.м. на момент настання строку виконання зобов`язання.

У разі дострокового розірвання цього Договору за умов, передбачених підпунктом 9.2.3 цього Договору, збитки суперфіціарія, що є наслідками такого розірвання, не відшкодовуються, а на користь власника сплачується штраф згідно з пунктом 11.5 цього Договору (п. 11.7 Договору).

15.12.2023 Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" (суперфіціарій) та Державним підприємством "Добробуд" Закарпатської обласної державної адміністрації (отримувач) було підписано акт погодження характеристик стану та етапності передачі квартир, у відповідності до якого суперфіціарій зобов`язується передати, а отримувач отримати у господарське відання:

- квартири загальною площею не менше як 400 кв.м. (нерухоме майно) у місті Ужгород, Холмківській, Оноківській або Баранинській ТГ до 31.12.2026;

- квартири загальною площею не менше як 400 кв.м. (нерухоме майно) у місті Ужгород, Холмківській, Оноківській або Баранинській ТГ до 31.12.2028;

- квартири загальною площею не менше як 400 кв.м. (нерухоме майно) у місті Ужгород, Холмківській, Оноківській або Баранинській ТГ до 31.12.2030.

15.12.2023 у Державному реєстрі речових прав було зареєстроване право Товариства з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" на забудову земельної ділянки (суперфіцій) з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417.

Листом від 03.01.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" звернулось до Управління містобудування та архітектури Ужгородської міської ради щодо надання висновку про розташування та висоти запроектованих для будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків за адресою: Закарпатська обл., м. Ужгород, територія обмежена вулицями Собранецька, 157Б, з абсолютною висотою найвищої точки 141,4 метрів та використання крану з абсолютною висотою найвищої точки 147,4 метрів у Балтійській системі висот.

Управління містобудування та архітектури Ужгородської міської ради надало Товариству з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва №MU01:6290-9083-5765-7839 від 18.01.2024, у відповідності до яких гранична висота об`єкта може бути 21,92 метрів з приміткою, що абсолютна відмітка споруди на верху монтажного крану не більше Н=138,82 м у БСВ. Такий висновок обґрунтований тим, що земельна ділянка розташована в межах приаеродромної території ЗОКП "Міжнародний аеропорт Ужгород", в межах санітарно-захисної зони льотної смуги.

Із листа-відповіді вих. №962/01.1.-23 від 20.05.2024 на запит журналіста Закарпатська обласна державна (військова) адміністрація повідомила, що рішенням №1085 від 21.03.2024 обласна рада вирішила ліквідувати ЗОКП "Міжнародний аеропорт Ужгород". Однак відповідач також повідомив, що рішення №1085 від 21.03.2024 також містить інформацію з обмеженим доступом, яка не підлягає оприлюдненню відновимо до статей 6, 9 Закону України "Про доступ до публічної інформації". Земельна ділянка, на якій розташоване ЗОКП "Міжнародний аеропорт Ужгород", перебуває у власності Ужгородської міської ради. Нерухоме майно відповідно до рішень Закарпатської обласної ради передано у державну власність. Рухоме майно відповідно до рішення Закарпатської обласної ради станом на зараз є спільною власністю територіальної громади сіл, селищ, міст області (комунальною власністю) і питання щодо його передачі у державну власність може розглядатися виключно на черговій сесії обласної ради. Також відповідач повідомив, що не володіє інформацією щодо створення державного підприємства, що буде здійснювати діяльність в галузі авіації на базі відокремленого майна ЗОКП "Міжнародний аеропорт Ужгород", однак можливість створення такого підприємства обговорюється відповідними органами державної влади.

Листом вих. №2/17-10 від 17.10.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" звернулось до відповідача із запитом про стан господарської діяльності Закарпатського обласного комунального підприємства "Міжнародний аеропорт Ужгород", яке перебуває у стані припинення.

Листом вих. №14436/06-21 від 22.10.2024 відповідач повідомив позивача, що Закарпатське обласне комунальне підприємство "Міжнародний аеропорт Ужгород" станом на 21.10.2024 перебуває в стані припинення діяльності.

Також листом вих. №2247/01-20 від 23.10.2024 відповідач повідомив позивача, що 21.03.2024 обласною радою було прийнято рішення №1085 про ліквідацію Закарпатського обласного комунального підприємства "Міжнародний аеропорт Ужгород".

Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" звернулось до Закарпатської обласної державної (військової) адміністрації із листом вих. №5 від 21.11.2025, в якому повідомляє, що ним завершені роботи по підготовці передпроектної документації для будівництва на земельній ділянці, розташованої по вул. Собранецька, 157Б в м. Ужгород, визначено об`єм необхідних інвестицій. Однак, враховуючи низку скандалів та судових спорів навколо житлового будівництва в Ужгороді щодо компаній, які брали участь в електронних аукціонах щодо придбання права суперфіцію земельних ділянок у Закарпатської ОВА та започаткували проект із передачі квартир у новобудовах військовим, подальше інвестування будівництва на земельній ділянці, розташованій по вул. Собранецька, 157Б в м. Ужгород, оцінюється Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" як високоризиковане. Також Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" повідомило, що Ужгородською окружною прокуратурою здійснюється процесуальне керівництво досудовим розслідуванням у кримінальному провадженні №12024071030000593 від 21.02.2024 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 364 КК України за фактом зловживання службовим становищем службовими особами ДП "Добробуд" Закарпатської ОВД щодо незаконного продажу прана суперфіцію земельних ділянок державної власності, серед яких зазначено і земельну ділянку кадастровий номер 2110100000:50:001:0417. Викладене розцінюється позивачем як фактор, який унеможливлює подальше інвестування в будівництво на земельній ділянці, розташованій по вул. Собранецька. 157Б в м. Ужгород.

Листом вих. №06-21/15562 від 19.12.2025 Закарпатська обласна державна (військова) адміністрація повідомила Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс", що Договором не передбачено право суперфіціарія на розірвання договору в односторонньому порядку. Договір суперфіцію було укладено з метою реалізації права забудови земельної ділянки та отримання державою, як власником земельної ділянки, визначеного Договором результату у вигляді передачі у державну власність квадратних метрів житлової площі, які в подальшому мали передаватись військовослужбовцям. Саме наявність такого результату становила істотну умову Договору та визначальний інтерес обласної державної адміністрації при його укладенні. Попри наведене, Закарпатська обласна державна (військова) адміністрація запропонувала Товариству з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" розглянути можливість дострокового розірвання Договору за угодою сторін на наступних умовах:

1) Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" зобов`язане передати Закарпатській обласній державній (військовій) адміністрації квартири у новобудовах загальною площею не менше як 1 200 кв.м. (нерухоме майно) у місті Ужгород, або Холмківській, або Оноківській або Баранинській ТГ в стані, що визначений в Акті погодження характеристик стану етапності передачі квартир від 15.12.2023 не пізніше дати укладання додаткової угоди яро розірвання Договору та оплатити витрати нотаріального посвідчення актів приймання-передачі квартир, державної реєстрації права власності на передачі квартири за Закарпатською обласною державною адміністрацією - Закарпатською обласною військовою адміністрацією.

2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" несе витрати, що пов`язані із укладанням додаткової угоди про розірвання Договору, зокрема її нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією;

3) Закарпатська обласна державна (військова) адміністрація не повертає Товариству з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" суми, сплачені останнім для участі в аукціоні та після визнання його переможцем, а саме: - реєстраційний внесок у розмірі 670,00 грн; - винагороду оператора, через електронний майданчик якого подано заяву переможцем, у розмірі 79 500,00 грн; - суму плати за придбаний лот у розмірі - 1 590 000,00 грн; - суму витрат (видатків), здійснених на підготовку лота для продажу 34 700,00 грн; - суму земельного податку сплаченого ТОВ "Чеймер Альянс" в сумі що буде визначена після остаточного розрахунку, що буде здійснено на дату укладання додаткової угоди про розірвання договору суперфіцію та підписання акту звірки взаєморозрахунків.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" звернулось до Закарпатської обласної державної (військової) адміністрації із заявою про дострокове розірвання Договору (вих. №13/03 від 13.03.2026).

Листом від 19.03.2026 Закарпатська обласна державна (військова) адміністрація повідомила, що згодна на дострокове припинення Договору за згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди лише на умовах, що вказані у листі вих. №06-21/15562 від 19.12.2025, зокрема за виконання Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" п. 6.4.8 Договору з передачі квартир у новобудовах загальною площею не менше як 1 200 кв.м. (нерухоме майно) у місті Ужгород, або Холмківській, або Оноківській або Баранинській ТГ. При цьому відповідач, посилаючись на відсутність у Договорі умови про право суперфіціарія на розірвання Договору в односторонньому порядку, вказав про відсутність правових підстав для розірвання позивачем Договору в односторонньому порядку.

Спір у справі виник у зв`язку з твердженнями позивача про наявність підстав для розірвання Договору суперфіцію землі.

Позивач, який у грудні 2023 року за наслідком торгів уклав Договір суперфіцію землі вказує, що через невиконання відповідачем ст.ст. 102-1, 141, 142 Земельного кодексу України та ст. 416 Цивільного кодексу України просить суд розірвати цей договір у судовому порядку через ігнорування його заяв про відмову від права користування землею.

Відповідач заперечує проти розірвання договору через взяті позивачем зобов`язання передати частину збудованого житла чи іншого, а у разі невиконання цього обов`язку сплатити штраф. Вказує, що жодної невизначеності чи прихованих умов щодо забудови ділянки, не існувало, адже вона завжди знаходилася біля аеропорту та мала певні обмеження щодо забудови. Бажання відповідача розірвати договір, на думку відповідача, обумовлене виключно небажанням виконувати зобов`язання щодо передачі нерухомості та нести обумовлені договором штрафні санкції.

Для правильного вирішення даного спору і надання відповіді на істотні аргументи сторін, суд необхідно надати відповідь на наступні питання:

- чи існують підстави для розірвання в судовому порядку договору?

- чи існували недоліки спірної земельної ділянки про які не знав та не міг знати суперфіціарій?

- чи припиняється обов`язок суперфіціарія з передачі нерухомості та визначене Договором забезпечення його виконання у вигляді штрафу?

Щодо наявності підстави для розірвання в судовому порядку Договору.

Укладений між сторонами Договір є договором суперфіцію земельної ділянки, а тому засновані ним правовідносин регулюються Главою 34 Цивільного кодексу України та Земельним кодексом України.

Стаття 102-1 Земельного кодексу України встановлює, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

За змістом ч. 2 ст. 395 Цивільного кодексу України право забудови земельної ділянки (суперфіцій) є різновидом речового права на чуже майно.

Відповідно до ч. 1 ст. 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій).

Припинення права суперфіція регулюється статтею 416 Цивільного кодексу України, відповідно до пункту 5 частини 1 якої право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі відмови землекористувача від права користування.

Аналогічна норма передбачена пунктом а) частини 1 статті 141 Земельного кодексу України.

Суд усвідомлює, що положення частини 9 статті 102-1 Земельного кодексу України не визначають підставою для припинення права суперфіцію земельної ділянки у разі односторонньої відмови суперфіціарія, а ця норма є спеціальною по відношенню до статті 141 цього Кодексу.

Оскільки Земельний кодекс України (ст. 102-1) містить окремі спеціальні підстави припинення суперфіцію, але не згадує право землекористувача на добровільну відмову, тоді як Цивільний кодекс України (ст. 416) прямо передбачає таку підставу, формально виникає колізія норм або дефект законодавчої техніки, що створює правову невизначеність для особи щодо її прав.

Застосування судом статті 416 Цивільного кодексу України в контексті права суперфіціарія відмовитися в односторонньому порядку від права користування майном обґрунтовується наступним.

Принцип правової визначеності є фундаментальною складовою верховенства права і означає, що закони та правові акти повинні бути ясними, передбачуваними й доступними для розуміння громадянами. Цей принцип добре розвинений у практиці Європейського суду з прав людини, який послідовно вказує на значущу роль судової практики для забезпечення передбачуваності закону.

Конституційне право на правову визначеність закріплене в ч. 1 ст. 57 Конституції України.

Відповідно до вимог принципу правової визначеності правозастосовчий орган у випадку неточності, недостатньої чіткості, суперечливості норм позитивного права має тлумачити норму на користь невладного суб`єкта (якщо однією зі сторін спору є представник держави або органу місцевого самоврядування), адже якщо держава нездатна забезпечити видання зрозумілих правил, то саме вона і повинна розплачуватися за свої прорахунки. Це так зване правило пріоритету норми за найбільш сприятливим для особи тлумаченням.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.09.2021 у справі №909/243/18 та від 09.11.2020 у справі №904/2404/18.

Таким чином, якщо профільна норма ст. 102-1 Земельного кодексу України залишає прогалину щодо можливості суперфіціарієм вчинення односторонньої відмови від суперфіцію, тлумачення цієї колізії на користь державного підходу звужувало б майнові права особи, змушуючи її утримувати право проти власної волі. Натомість застосування ст. 416 Цивільного кодексу України забезпечує тлумачення на користь особи (in favorem), гарантуючи її право знати свої обов`язки та вільно припиняти обтяжливі правовідносини.

Відсутність в умовах Договору такої підстави для припинення права суперфіцію у зв`язку із відмовою від нього суперфіціарія, не нівелює існування статті 416 Цивільного кодексу України та її регулювання цих правовідносин.

Таким чином, право суперфіцію може бути припинено у разі відмови землекористувача від права користування, а така відмова є одностороннім правочином, який припиняє право користування чужим майном.

Листом вих. №13/03 від 13.03.2026 позивач висловив своє волевиявлення на припинення правовідносин користування чужим майном, що на підставі положень ст. 416 Цивільного кодексу України та ст. 141 Земельного кодексу України є одностороннім правочином припинення суперфіцію.

Лист Товариства з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" вих. №5 від 21.11.2025 суд не кваліфікує як такий правочин односторонньої відмови від суперфіцію, адже він містить обґрунтування ризиковості забудови спірної земельної ділянки та фактично в ньому викладено повідомлення, що позивачем прийнято рішення про дострокове розірвання Договору.

Водночас розірвання Договору є відмінним від його припинення. Так, підстави для припинення Договору визначені у п. 9.1 Договору, в той час як підстави для розірвання Договору - у п. 9.2 Договору.

Відповідно п. 9.1 Договору дія останнього припиняється у разі:

9.1.1 поєднання в одній особі власника та суперфіціарія;

9.1.2 завершення строку дії цього Договору;

9.1.3 використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

9.1.4 в інших випадках, передбачених законодавством.

У пункті 9.2 Договору сторонами встановлено, що договір може бути достроково розірваний:

9.2.1 за взаємною згодою сторін;

9.2.2 за рішенням суду;

9.2.3 за рішенням власника в односторонньому порядку у разі прострочення суперфіціарієм виконання зобов`язання, визначеного підпунктом 6.4.8 цього Договору, більше ніж 3 місяці або допущення заборгованості у сумі, що перевищує сумарний розмір відшкодування сплати земельного податку за останні 3 місяці.

Таким чином, зміст листа позивача вих. №5 від 21.11.2025 фактично інформував відповідача про ініціювання Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" процедури розірвання Договору чи то шляхом перемовин із Закарпатською обласною державною адміністрацією, чи то шляхом звернення до суду.

Натомість у листі вих. №13/03 від 13.03.2026 позивач з посиланням на ст. 141 Земельного кодексу України поінформував відповідача саме про припинення Договору.

Суть одностороннього правочину полягає у його вчиненні безвідносно до волі іншої особи, а тому посилання відповідача на заперечення (незгоду) проти такої відмови судом відхиляються.

Позивачем вчинено односторонній правочин, оформлений листом від вих. №13/03 від 13.03.2026, з яким цивільний закон пов`язує підставу проведення в Державному реєстрі речових прав державної реєстрації припинення права користування чужим майном.

До того ж закон не наділяє суд правом розірвати договір суперфіцію через односторонню відмову користувача землі, оскільки односторонній правочин суперфіціарія про відмову від суперфіцію є самостійною (встановленою законом) підставою для припинення такого права у суперфіціарія, який вчинюється в момент волевиявлення суперфіціарія і не залежить від рішення суду.

Відповідь суду на перше питання: право користування земельною ділянкою для забудови у позивача припинилося наслідок вчинення односторонньої відмови від договору суперфіцію, що є підставою для державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав державної реєстрації припинення права користування чужим майном, в той час як закон не наділяє суд правом розірвати договір з цієї підстави.

Щодо недоліків спірної земельної ділянки, про які не знав та не міг знати суперфіціарій.

Розпорядженням Закарпатської обласної державної (військової) адміністрації від 03.11.2023 №965 "Про перелік земельних ділянок державної власності, права на які виставляються на земельні торги окремими лотами, та продаж права суперфіцію земельної ділянки на земельних торгах", зі змінами на підставі розпорядження від 21.11.2023 №1019, земельну ділянку з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417, площею 3,4700 га, розташовану за адресою: м. Ужгород, вул. Собранецька, 157 Б, було включено до переліку земельних ділянок державної власності, права на які виставляються на конкурентних засадах для продажу права суперфіцію на земельних торгах у формі електронного аукціону окремим лотом.

Даним розпорядженням затверджено умови продажу права суперфіцію земельної ділянки площею 3,4700 га з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417 (код виду цільового призначення земель 02.10 "для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури") на конкурентних засадах (на земельних торгах у формі електронного аукціону) окремим лотом та проект Договору купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки, що є додатками до вказаного розпорядження.

Вказане розпорядження Закарпатської обласної державної (військової) адміністрації від 03.11.2023 №965 із додатками, інша документація та інформація про земельну ділянку з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417, як лота земельних торгів, оприлюднено на порталі електронної торгової системи "Прозорро.Продажі" (https://prozorro.sale/auction/LSE001-UA-20231106-14228/).

Пунктом 12 Вимог щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису), які затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2021 №1013, встановлено, що потенційні покупці, учасники подають запитання в електронній торговій системі через інтерфейс електронного майданчика в текстовому вигляді без можливості приєднання файлів.

Організатор (або оператор електронного майданчика) забезпечив повне, достовірне та всебічне оприлюднення у відкритому доступі в складі лоту всієї наявної та необхідної інформації про земельну ділянку, її цільове призначення, обмеження у використанні, наявні інженерні мережі, якісні та кількісні характеристики, правовий режим, а також документацію із землеустрою та містобудівну документацію.

Будь-який потенційний учасник електронного аукціону вважається таким, що до подачі цінової пропозиції та участі в торгах ретельно, самостійно та у повному обсязі ознайомився з усією оприлюдненою інформацією, а також мав можливість (і скористався або свідомо відмовився від неї) здійснити фактичний огляд земельної ділянки на місцевості, перевірити її стан, рельєф, ґрунтові характеристики, наявність прихованих чи очевидних дефектів, екологічних особливостей тощо.

Учасник, який визначений переможцем електронного аукціону, повністю та безумовно приймає ризики щодо фактичного стану земельної ділянки та назагал відмовляється від будь-яких майбутніх претензій, вимог, позовів чи заперечень до організатора торгів, продавця або оператора електронного майданчика, що ґрунтуються на наявності чи виявленні будь-яких недоліків земельної ділянки (зокрема її рельєфу, складу ґрунтів, меліоративного стану, наявності підземних об`єктів, обмежень у забудові чи використанні, геологічних або гідрогеологічних характеристик), які об`єктивно могли бути виявлені під час публічного ознайомлення з документацією лоту або шляхом зовнішнього огляду ділянки до моменту завершення торгів.

Позивач вказує, що у січні 2024 року одержав інформацію про граничну висоту забудови ділянки у 21,92 м через наближеність спірної земельної ділянки до апорту "Ужгород", що унеможливлює будівництво 7-9 поверхових будинків.

Суд відзначає, що позивач був обізнаний (принаймні повинен був бути обізнаний) про розміщення ділянки біля аеропорту (оскільки інформація про земельну ділянку, в тому числі її адреса і кадастровий номер були оприлюднені порталі електронної торгової системи "Прозорро.Продажі"), а обмеження поверховості забудови прилеглих до аеропортів територій є загальновідомою інформацією (є очевидною).

Жодна умова торгів №LSE001-UA-20231106-14228 чи укладеного Договору не визначала висотність забудови, а позивач не довів існування перешкод у з`ясуванні до участі у торгах місцезнаходження спірної земельної, близькості її від летовища (менш ніж за 5 км від аеропорту) та відповідно у з`ясуванні для себе, що висотність забудови біля летовища не може бути в 7-9 поверхів.

Отже, ТОВ "Чеймер Альянс" мало можливість ознайомитися із необхідною інформацією про земельну ділянку з кадастровим номером 2110100000:50:001:0417, ще до проведення земельних торгів.

Щодо посилань позивача, що він очікував, що Міжнародний аеропорт "Ужгород" буде ліквідований та він зможе забудувати спірну земельну ділянку 7-9 поверховими будинками, то суд вважає їх необґрунтованими, оскільки торги з продажу права суперфіцію на спірну земельну ділянку були проведені у грудні 2023 року (тоді ж було укладено спірний Договір), натомість Закарпатською обласною державною (військовою) адміністрацією було прийнято рішення №1085 про ліквідацію ЗОКП "Міжнародний аеропорт Ужгород" 21.03.2024, тобто через три місяці після купівлі позивачем права суперфіцію.

До того ж у листі вих. №5 від 21.11.2025 з пропозицією розірвати Договір Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" жодним чином не посилалось на неможливість забудови спірної земельної ділянки 7-9 поверховими будинками, а вказувало на економічну ризиковість такої забудови через низку скандалів та судових спорів навколо житлового будівництва в Ужгороді щодо компаній, які брали участь в електронних аукціонах щодо придбання права суперфіцію земельних ділянок у Закарпатської ОВА, і наявність кримінального провадження, порушеного за вказаними обставинами.

Тобто версія із неможливістю забудови спірної земельної ділянки 7-9 поверховими будинками виникла у позивача вже після відмови відповідача у розірванні Договору за взаємною згодою сторін, що може свідчити про надуманість такої підстави з метою припинення Договору за будь-яких обставин.

Суд враховує і надану ЗОДА інформацію, що на іншій переданій в суперфіцій ділянці, наближеній до аеропорту (містить ті ж обмеження висотності), іншим переможцем збудовано житловий комплекс та виконані зобов`язання з передачі ЗОДА житла.

Так, в матеріалах справи наявні посвідчені нотаріально акти приймання передачі квартир, якими оформлено передання Закарпатській обласній державній (військовій) адміністрації квартир Товариством з обмеженою відповідальністю "Домінус Страк" (суперфіціарій за Договором купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки від 09.06.2023, який забудовує земельну ділянку з кадастровим номером 2110100000:41:001:0600, щодо якої також існували обмеження поверховості будівництва) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Вест Еір Карго" (суперфіціарій за Договором купівлі-продажу права суперфіцію земельної ділянки від 16.02.2023, який забудовує земельну ділянку з кадастровим номером 2110100000:55:001:0789, яка розташована за 2 км до аеропорту по прямій, тобто ближче ніж земельна ділянка, право суперфіцію на яку було придбане позивачем).

Наведене свідчить про відсутність будь-яких перешкод позивачу у зв`язуванні обставин неможливості здійснення забудови 7-9 поверховими будинками спірної земельної ділянки ще до участі у торгах, а також відсутні докази недостовірності (неповної, некоректної) інформації щодо об`єкту суперфіцію, які б перешкоджали виконанню позивачем взятих на себе зобов`язань.

Відповідь суду на друге питання: відсутні недоліки спірної земельної ділянки, про які не знав та не міг знати суперфіціарій, і які б заважали використанню ділянки за цільовим призначенням відповідно до умов Договору.

Щодо припинення обов`язку суперфіціарія з передачі нерухомості та визначеного Договором забезпечення його виконання у вигляді штрафу.

Односторонній правочин суперфіціарія про відмову від права припиняє саме речове право на чужу земельну ділянку, проте він не анулює майнові зобов`язання та відповідальність, які виникли з договору суперфіцію раніше.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частини 1 та 3 статті 626 Цивільного кодексу України).

Відповідно до підпункту 6.4.8 пункту 6.4 Договору суперфіціарій зобов`язується передати власнику земельної ділянки квартири у новобудовах загальною площею не менше як 1 200 кв.м. у місті Ужгород, або Холмківській, або Оноківській, або Баранинській ТГ відповідно до акта погодження характеристик стану та етапності передачі квартир.

Саме щодо цієї умови Договору виник спір, адже основною метою організації ЗОДА торгів та передачі землі під забудову було не одержання плати за користування землею, а одержання житла для тимчасово переміщених осіб, тобто виконання позивачем пункту 6.4.8 п. 6.4 Договору.

Передбачене п. 6.4.8 Договору зобов`язання виникло у позивача, а припинення речового права (суперфіцію) не приводить до автоматичного припинення усіх зобов`язань за договором, оскільки договір суперфіцію має зобов`язальну (контрактну) складову.

Сторонами не заперечується, що позивач взяв на себе зобов`язання перед ЗОДА щодо передачі квартир у новобудах площею не меншою як 1200 кв.м., що по суті є платою за надане право суперфіцію земельної ділянки.

Визначена сторонами різноманітність можливого розташування новобудов, квартири в яких мають бути передані відповідачу позивачем, виключає висновок про обов`язок передачі саме частини побудованого на спірній земельній ділянці житла.

Відтак, цей обов`язок позивача не залежить від будівництва ним житла, а обумовлений наданням йому права суперфіцію.

У пункті 9.3 Договору сторони домовились, що припинення або розірвання Договору не звільняє сторін від виконання своїх зобов`язань за цим Договором, не виконаних до його припинення або розірвання, а також від відповідальності за невиконання або неналежне виконання сторонами своїх зобов`язань за Договором чи інше порушення умов цього Договору.

Також сторонами у пункті 11.5 Договору погоджено, що у разі невиконання суперфіціарієм зобов`язання, визначеного підпунктом 6.4.8 цього Договору, суперфіціарій сплачує на користь власника штраф у розмірі, що дорівнюватиме вартості квартир загальною площею 1 200 кв.м. на момент настання строку виконання зобов`язання.

У разі дострокового розірвання цього Договору за умов, передбачених підпунктом 9.2.3 цього Договору, збитки суперфіціарія, що є наслідками такого розірвання, не відшкодовуються, а на користь власника сплачується штраф згідно з пунктом 11.5 цього Договору (п. 11.7 Договору).

Судом у відповіді на друге питання встановлено, що жодних перешкод у будівництві ТОВ "Чеймер Альянс" ні ЗОДА, ні інший держаний орган не вчиняв, а тому у ЗОДА існує легітимне очікування у одержанні від позивача квартир у новобудовах загальною площею не менше як 1 200 кв.м. у місті Ужгород, або Холмківській, або Оноківській, або Баранинській ТГ.

Із матеріалів справи вбачається та не заперечується сторонами, що позивач не починав будівництво на спірній земельній ділянці з 2023 року, а тому збудувати житлові будинки (а тим більше завершити таке будівництво) до кінця 2026 року не є можливим, тобто як станом на момент відмови позивача від права суперфіцію, так і на дату подачі цього позову до суду невиконання Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" п. 6.4.8 Договору було неминучим.

Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Оцінивши доводи і аргументи сторін та наявні в матеріалах справи докази, суд доходить висновку, щонайбільш вірогідним поясненням вчинення суперфіціарієм дій щодо відмови від права користування спірною земельною ділянкою переслідувало єдину мету - уникнути виконання зобов`язань за пунктом 6.4.8 Договору та погодженого сторонами забезпечення у вигляді штрафу (за невиконання такого зобов`язання).

Фактично суперфіціарій намагається уникнути застосування штрафних санкцій за невиконання свого обов`язку з передання відповідачу житла, що свідчить про його недобросовісну та суперечливу поведінку.

Така поведінка порушує фундаментальний принцип добросовісності (good faith).

Верховний Суд неодноразово вказував, що принцип добросовісності - це загальноправовий принцип, який передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав.

Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб.

Зазначений принцип лежить в основі доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

Згаданий принцип римського права venire contra factum proprium є вираженням equitable estoppel (справедливий естопель, що означає прояв загального принципу недопустимості зловживання правом) - однієї з найважливіших доктрин загального права. В системі загального права ця доктрина ґрунтується на principles of fraud та є спрямованою на недопущення ситуації, в якій одна сторона може займати іншу позицію в судовому розгляді справи, що відрізняється від її більш ранньої поведінки або заяв, якщо це ставить протилежну сторону у невигідне становище.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Таким чином, згідно з доктриною естопелю (estoppel), особі забороняється змінювати свою правову позицію або поведінку на шкоду іншій стороні, якщо на попередню поведінку цієї особи остання розумно покладалася.

Суперфіціарій, уклавши Договір суперфіцію з інвестиційною умовою (передати 1 200 кв.м. житла або сплатити еквівалентний штраф) та маючи трирічний строк на виконання такого зобов`язання, своєю поведінкою (мовчазним прийняттям умов, володінням правом користування земельною ділянкою протягом кількох років) формував у власника землі обґрунтоване та законне очікування належного виконання зобов`язання.

Звернення з листами в листопаді 2025 року про розірвання Договору за згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди та у березні 2026 року про односторонню відмову від суперфіцію (тобто незадовго до настання строку виконання зобов`язання із передачі першої частини житла, за умови що будівництво навіть не починалося) є класичним проявом суперечливої поведінки. Суперфіціарій намагається використати своє законне право на відмову від суперфіцію не для добросовісного виходу з правовідносин, а виключно як інструмент для уникнення заздалегідь обумовленої договірної відповідальності - штрафу у розмірі вартості житла.

Поведінка суперфіціарія кваліфікується судом як недобросовісна, що суперечить правовій доктрині venire contra factum proprium (заборона діяти всупереч власній попередній поведінці): сторона не може протягом усього строку дії Договору пасивно накопичувати ризики невиконання, а перед настанням кінцевого строку ("дедлайну") нівелювати свої обов`язки через формальне посилання на відмову від речового права.

Інститут естопелю блокує спробу в односторонньому порядку змінити узгоджені сторонами зобов`язання та "правила гри". За таких обставин зобов`язальний характер відповідальності (стягнення штрафу за непередане житло) продовжує існувати незалежно від факту припинення у суперфіціарія права користування спірною земельною ділянкою для забудови.

Відповідь суду на третє питання: зобов`язання суперфіціарія з передачі нерухомості, передбачене п. 6.4.8 Договору та визначене пунктами 11.4, 11.5 Договору забезпечення його виконання у вигляді штрафу, продовжує існувати безвідносно до припинення у позивача права користування чужим майном для забудови через односторонню відмову від такого права.

Відповідно до п. 3 ч. 4 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13.03.2018 у справі №910/13407/17.

З огляду на викладене, всі інші доводи та міркування учасників справи залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги як необґрунтовані та безпідставні.

За таких обставин, суд відмовляє у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" повністю.

Щодо розподілу між сторонами витрат позивача на оплату судового збору.

Частиною 1 статті 4 Закону України "Про судовий збір" встановлено, що судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.

За змістом п. 2 ч. 2 ст. 4 Закону України "Про судовий збір" ставка судового збору за подання до господарського суду позовної заяви немайнового характеру встановлена у розмірі - 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Згідно ст. 7 Закону України "Про Державний бюджет України на 2026 рік" станом на 01.01.2026 прожитковий мінімум на одну особу для працездатних осіб становить 3 328,00 грн.

В поданій до суду шляхом формування в системі "Електронний суд" позовній заяві Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" заявлено вимогу немайнового характеру про розірвання Договору.

В той же час, частиною 3 статті 4 Закону України "Про судовий збір" передбачено, що при поданні до суду процесуальних документів, передбачених частиною другою цієї статті, в електронній формі - застосовується коефіцієнт 0,8 для пониження відповідного розміру ставки судового збору.

Отже, за подання до господарського суду даної позовної заяви Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" повинне було сплатити судовий збір у розмірі 2 662,40 грн (3 328,00 грн х 0,8).

В той же час, Товариством з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" за звернення до господарського суду із майновою вимогою про розірвання договору сплачено судовий збір у розмірі 3 328,00 грн, що підтверджується квитанцією до платіжної інструкції на переказ готівки №ПН206 від 24.03.2026.

Тобто позивачем при зверненні до суду із даним позовом було надмірно сплачено судовий збір у сумі 665,60 грн.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 7 Закону України "Про судовий збір" сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

Таким чином, судовий збір у сумі 665,60 грн не підлягає розподілу між сторонами за наслідками розгляду спору у справі №907/334/26 та може бути повернутий за клопотанням особи, яка його сплатила.

Щодо судового збору, який підлягав сплаті позивачем за звернення до суду із даним позовом, - 2 662,40 грн, то згідно ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір в цій частині покладається на позивача у зв`язку з відмовою у задоволенні позовних вимог повністю.

Керуючись ст.ст. 13, 14, 74, 75, 79, 86, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс" (04050, м. Київ, вул. Іллєнка Юрія, буд. 7; ідентифікаційний код 45316262) до Закарпатської обласної військової адміністрації (88000, Закарпатська обл., м. Ужгород, площа Народна, буд. 4; ідентифікаційний код 00022496) про розірвання договору відмовити повністю.

2. Судовий збір, який підлягав сплаті позивачем за розгляд господарським судом даного спору, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Чеймер Альянс".

3. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. У відповідності до положень ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду.

Повний текст рішення складено 02.09.2026.

Суддя Роман БОЙКО