Рішення № 139352290, 17.08.2026, Бабушкінський районний суд м. Дніпропетровська

Справа № 201/5736/26

Номер провадження 2/932/2362/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 серпня 2026 року м. Дніпро

Шевченківський районний суд міста Дніпра в складі:

головуючого судді Леміщенко О.О.,

за участю

секретаря судового засідання Бринзей, С.В.,

позивача ОСОБА_1 ,

представник відповідача Денисенко О.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Рівер Таун Девелопмент» про захист прав споживачів,-

ВСТАНОВИВ:

1 квітня 2026 року позивач ОСОБА_1 звернувся до Соборного районного суду міста Дніпра через підсистему «Електронний суд» із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Рівер Таун Девелопмент» про захист прав споживачів.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що позивач є власником квартири за адресою АДРЕСА_1 загальною площею: 84,5 кв.м., що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав, індексний номер 451806152 від 12.11.2025 року. 10 листопада 2025 року між товариством з обмеженою відповідальністю «РІВЕР ТАУН ДЕВЕЛОПМЕНТ» (надалі Відповідач) та мною ОСОБА_1 (надалі Позивач) було укладено договір про надання експлуатаційних послуг №1603 К-2ПК (надалі Договір). Відповідно до п. 1.1. Договору Відповідач зобов`язується надавати комплекс послуг, передбачених у Додатку №1, що є невід`ємною частиною цього Договору, а Позивач зобов`язується оплачувати Відповідачу зазначені послуги та компенсацію витрат в порядку, визначеному цим Договором. Додатком № 1 до Договору передбачено перелік послуг. Технічне обслуговування та ремонт внутрішньобудинкових систем, водопостачання та водовідведення, теплопостачання, електропостачання, гарячого водопостачання, зливової каналізації, газопостачання, вентиляції та кондиціонування, технічного обслуговування ліфтів, обслуговування систем відеоспостереження, обслуговування димових та вентиляційних каналів, прибирання прибудинкової території, поточний ремонт, вивіз ТПВ, охорона, тощо. В цьому ж Додатку № 1 визначена вартість послуг які надаються (послуги з експлуатації), яка складає на місяць 13 грн. 40 коп. в т.ч. ПДВ 20%., за 1 кв.м. загальної площі Об`єкту Позивача. Окремо в договорі не зазначено, але плата за машино-місце складала 400 грн. 00 коп. на місяць. Я сплачував послуги з експлуатації до укладення Договору та після його укладення з урахуванням вищевказаного тарифу. Стосовно плати за машино-місце слід зазначити, що ціна визначалась за усною домовленістю сторін у розмірі 400 грн. на місяць та зазначалась Відповідачем окремим рядком в розшифруванні до рахунків. Станом на листопад 2025 року, я мав заборгованість за попередні місяці загальною сумою 1200 грн. 00 коп. (зазначено в розшифруванні за листопад 2025 року) що відповідає вартості плати за машино-місце за три місяці. Вказані правовідносини відповідають вимогам ст.ст. 11, 202 Цивільного кодексу України, де заначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. В березні поточного року в групі месенджеру телеграм «Bartolomeo.Вежа №2 «SkyTower»», розділ «Рахунки» Виконавцем виставлено рахунок з розшифруванням за лютий 2026 року (рахунок № НОМЕР_1 від 28.02.2026) відповідно до якого я маю сплачувати послуги з експлуатації вартістю 28 грн. 00 коп., у т.ч. ПДВ 20% за 1 квадратний метр моєї квартири яка становить 84,5 кв.м. та 600 грн. 00 коп. за. 14 квітня 2026 року Відповідач виставив рахунок з розшифруванням за березень 2026 року (рахунок №1856 від 31.03.2026), також виходячи з розрахунку послуг з експлуатації вартістю 28 грн. 00 коп., у т.ч. ПДВ 20% за 1 квадратний метр. та 600 грн. 00 коп. за машино-місце. Також, мені стало відомо, що у групі месенджеру телеграм «Bartolomeo.Вежа №2 «SkyTower»», розділ «Звіти керуючої компанії» було викладено повідомлення від 22.01.2026 року про те, що з 01 лютого 2026 року тариф на послуги з експлуатації житлового комплексу «Bartolomeoresort town» квартир складає 38 грн. 00 коп. за 1м.кв., машиномісце 600 грн. за місяць. Згодом в цьому ж розділі вказаної групи месенджеру надіслано повідомлення від 26.02.2026 року про те, що керівництвом керуючої компанії було прийнято рішення по формуванню проміжного тарифу на послуги з експлуатації квартир у розмірі 28,00 грн. за 1 м.кв., машино-місце 600 грн. за місяць. З моменту укладення договору про надання експлуатаційних послуг №1603 К-2ПК та по сьогодняшній день я сплачував та сплачую послуги з експлуатації з розрахунку 13 грн. 40 коп. за 1 м.кв. площі квартири що підтверджується наступним: До 31 січня поточного року Відповідач виставляв рахунки з (розшифруванням) з розрахунку 13 грн. 40 коп. за 1 м.кв. площі квартири. Рахунок № 5754 (з розшифруванням) від 30.11.2025, рахунок № НОМЕР_2 (з розшифруванням) від 31.12.2025 року, рахунок № НОМЕР_3 (з розшифруванням) від 31.01.2026 року. Вказані послуги мною були сплачені: платіжна інструкція від 26.01.2026 року на суму 20 000 грн. 00 коп., платіжна інструкція від 19.03.2026 року на суму 15 136 грн. 00 коп. З 1 лютого поточного року Відповідач почав виставляв рахунки з (розшифруванням) з розрахунку 28 грн. 00 коп. за 1 м.кв. площі квартири. Рахунок № 1202 (з розшифруванням) від 28.02.2026 року, рахунок № НОМЕР_4 (з розшифруванням) від 31.03.2026 року. Вказані послуги мною були сплачені з розрахунку 13 грн. 40 коп. за 1 м.кв. площі квартири, про що зазначено в призначені платежу: платіжна інструкція від 02.04.2026 року на суму 12 931 грн. 96 коп., платіжна інструкція від 15.04.2026 року на суму 5 573 грн. 66 коп. Щодо паркінгу, то Відповідач нараховував до січня місяця 2026 року включно, плату у розмірі 400 грн. 00 коп. З 1 лютого 2026 року почав нараховувати по 600 грн. 00 коп. на місяць. Вказане випливає з листа Відповідача про підвищення тарифів та повідомлення такого самого змісту, про що описано вище. Крім того, підвищення плати за машиномісце випливає з розшифрувань до рахунків, в окремій графі «Паркінг № 23 2ПК» де вбачається поступове збільшення суми. Так, до січня 2026 року підвищення складало 400 грн. 00 коп. на місяць, за лютий, березень цього ж року по 600 грн. 00 коп. на місяць. експлуатації та збільшення плати за машиномісце. Збільшення ціни є виключною ініціативою Відповідача та відбулося в односторонньому порядку. Вказані дії я вважаю незаконними та такими що порушують мої права. Крім того, мене не було повідомлено про змінення плати за послуги відповідно до пункту 3.5 Договору, я не отримував відповідні повідомлення на свою електрону пошту або на адресу вказану у реквізитах Договору. Пунктом 2.3.4. Договору передбачено, що Відповідач має право в односторонньому порядку змінювати розмір плати за послуги у випадку, вказаному у п. 3.5. цього Договору. З вищенаведеного стає очевидним, що збільшення в односторонньому порядку Відповідачем ціни за договором про надання експлуатаційних послуг №1603 К-2ПК від 10.11.2025 року є неправомірним. Такі дії не відповідають нормам законодавства та порушують права Позивача.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22 квітня 2026 року справу було передано на розгляд судді Соборного районного суду міста Дніпра Федоріщеву С.С.

Ухвалою Соборного районного суду міста Дніпра від 27 квітня 2026 року справу було передано за підсудністю до Шевченківського районного суду міста Дніпра.

Матеріали цивільної справи було отримано канцелярією Шевченківського районного суду міста Дніпра 27 травня 2026 року.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28 травня 2026 року справу було передано на розгляд судді Шевченківського районного суду міста Дніпра Леміщенко О.О.

Ухвалою Шевченківського районного суду міста Дніпра від 16 червня 2026 року було відкрито спрощене позовне провадження, справу призначено до судового розгляду.

13 липня 2026 року до канцелярії Шевченківського районного суду міста Дніпра надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник відповідача зазначає наступне. ТОВ «Рівер Таун Девелопмент» є експлуатуючою організацією багатосекційного житлового будинку за адресою: м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, 7, корпуси N? 1, 2, 3 в розумінні пункту 12 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» на підставі Акту приймання-передачі N? 1 від 24.12.2019 р. та Акту приймання-передачі N? 4 від 24.04.2024 р., підписаних між замовником будівництва ТОВ фірма «Логос» та експлуатуючою організацією ТОВ «Рівер Таун Девелопмент». 10 листопада 2025 року між ТОВ «Рівер Таун Девелопмент» як Виконавцем та ОСОБА_1 як Замовником був укладений Договір про надання експлуатаційних послуг N? 1603 К-2ПК (далі - Договір). Згідно преамбули Договору, Замовник є власником квартири N? 1603, загальною площею 84,5 кв.м, яка розташована в багатосекційному житловому будинку за адресою: м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, 7, корпус N? 2 (далі за текстом - Об?єкт). Виконавець надає експлуатаційні послуги, які включають в себе: послуги, передбачені цим Договором, Додатком N? 1 до цього Договору; компенсацію витрат понесених Виконавцем які сплачуються Замовником на підставі рахунків Виконавця, що формуються на підставі фактичних показників індивідуальних лічильників Замовника з електропостачання, водопостачання та водовідведення, теплопостачання. Розділом 1 «Предмет договору» передбачено, що Виконавець зобов?язується надавати комплекс послуг, передбачених у Додатку N? 1, що є невід?ємною частиною цього Договору, а Замовник зобов?язується оплачувати Виконавцю зазначені послуги та компенсацію витрат в порядку, визначеному цим Договором. Послуги надаються безпосередньо Виконавцем або з залученням третіх осіб, при цьому Виконавець залишається відповідальним перед Замовником за результати наданих послуг. Сторони узгодили, що обсяг послуг може змінюватись без попереднього повідомлення Замовника в залежності від наявності та/або збільшення інженерних комунікацій, складових елементів благоустрою та інфраструктури в багатосекційному житловому будинку, а також пори року. Згідно п. 3.1 Договору плата за послуги та комунальні платежі сплачуються Замовником щомісячно в гривні, в сумі згідно виставленому Виконавцем рахунку. В Додатку N? 1 до Договору міститься перелік послуг та вказується, що компенсація вартості наданих послуг щомісяця складає 13,40 грн., у тому числі ПДВ 20 %, за 1 кв.м загальної площі Об?єкту Замовника. У відповідності до п. 2.3.4 Договору Виконавець має право в односторонньому порядку збільшувати розмір плати за послуги у випадку, вказаному у п. 3.5 Договору. Пунктом 3.5 Договору передбачено, що у випадку збільшення ринкових цін на матеріали (роботи, послуги), які безпосередньо використовуються Виконавцем та впливають на формування вартості послуг, Виконавець може змінювати розмір плати за послуги про що повідомляє Замовника шляхом відправлення відповідного повідомлення на його електронну адресу або на інші засоби зв?язку, зазначені цьому Договорі. У випадку змінення тарифів на комунальні послуги на законодавчому рівні або постачальниками таких комунальних послуг, Виконавець може змінювати розмір плати за послуги про що повідомляє Замовника шляхом відправлення відповідного повідомлення на його електронну адресу або на інші засоби зв?язку, зазначені у цьому Договорі. У вказаних випадках, укладення додаткової угоди до цього Договору не є обов?язковим. Слід зазначити, що тариф у розмірі 13,40 грн., у тому числі ПДВ 20 %, за 1 кв.м площі був затверджений ТОВ «Рівер Таун Девелопмент» ще у квітні 2022 року і з того часу не змінювався. Загальновідомим є те, що за час з 2022 року значно виросли ціни та вартість матеріалів (робіт, послуг), Які безпосередньо використовуються Виконавцем та впливають на формування вартості послуг. ТОВ «Рівер Таун Девелопмент», зважаючи на військовий стан та важку економічну ситуацію в країні, до останнього намагалося не підвищувати тариф та компенсувати втрати за рахунок внутрішніх ресурсів. Але, постійне підвищення вартості матеріалів, робіт та послуг призвело до збиткової діяльності Товариства. Так, офіційний розмір збитків Відповідача за 2023 рік діяльності становив 56 150,055 тис. грн., за 2024 рік - 80 716,230 тис. грн, за 2025 рік 74 231,624 тис. грн. Така ситуація постійної збитковості стала загрожувати здатності Товариства надавати на належному рівні послуг є експлуатаційного обслуговування багатосекційного житлового будинку за адресою: м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, 7, у зв?язку з чим на підставі доповідної записки Заступника директора з фінансових питань від 08.12.2025 р., наказом ТОВ «Рівер Таун Девелопмент» від 12.12.2025 р. N? 20/01.12.25 було вирішено підготувати кошторис витрат на експлуатацію Житлового комплексу на 2026 рік із урахування укладених та запланованих договорів із підрядними організаціями, прогнозованого рівня цін і тарифів, а також інших економічно обґрунтованих витрат. Згідно проведених розрахунків і сформованих у вигляді Бухгалтерської довідки від 02.02.2026 р., загальний розмір витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території по вул. Набережня Перемоги, 7 (корпуси 1, 2, 3) на 2026 рік, без обслуговування паркомісць, становить 15 927 847,00 грн., що становить 1 327 321,00 грн. на місяць, або 28,00 грн. за 1 кв.м житлової площі. Крім цього, загальна вартість обслуговування паркомісць на рік становить 2 167 200,00 грн, або 180 600,00 грн. на місяць або 600,00 грн. за одне пракомісце. Таким чином, ТОВ «Рівер Таун Девелопмент» з метою уникнення подальшого погіршення фінансового стану Товариства, керуючись п.п. 2.3.4 та 3.5 Договору, змінив у бік збільшення з 01.02.2026 р. тариф за надані послуги з 13,40 грн., в тому числі ПДВ, за 1 кв.м. житлової площі до 28,00 грн., а також тариф на обслуговування одного паркомісця з 400,00 грн. до 600,00 грн., в тому числі ПДВ. У відповідності до п. 3.5 Договору Виконавець має повідомити Замовника про зміну вартості послуг шляхом відправлення повідомлення на його електронну адресу або на інші засоби зв`язку. Слід зазначити, що фактично вся комунікація між мешканцями житлового будинку та експлуатаційною організацією відбувається через загальнобудинковий чат «Bartalomeo. Вежа N? 2 «SkyTower», в якому зарестровані всі мешканці, включаючи Позивача Саме в загальнобудинковому часті ТОВ «Рівер Таун Девелопмент» розмістило повідомлення для всіх мешканців про зміну тарифу до 28,00 грн. за 1 кв.м. та 600,00 грн. за одне паркомісце. При цьому сам Позивач у своїй позовній заяві визнає факт своєї реєстрації у згаданому загальнобудинковому чаті та про те, що Відповідач розмістив в цьому чаті повідомлення від 22.01.2026 р. про те, що з 01.02.2026 р. тариф на послуги з експлуатації житлового комплексу складатиме 38,00 грн. за 1 кв.м., а згодом 26.02.2026 р. - про тариф у розмірі 28,00 грн. за 1 кв.м.на місяць. Таким чином, Відповідач виконав свій обов?язок, передбачений п. 3.5 Договору, повідомивши всіх мешканців, включаючи Позивача про зміну тарифу. Стосовно решти позовних вимог про визнання неправомірними дій Відповідача щодо нарахування за лютий та березень 2026 року послуг з експлуатації з розрахунку 28,00 грн. за 1 кв.м та 600,00 грн. за машиномісце та зобов?язання Відповідача здійснити перерахунок вартості послуг за лютий та березень 2026 року виходячи з ціни 13,40 грн. за 1 кв.м та 400,00 грн. за машиномісце, слід зазначити наступне. У відповідності до ч. 1 ст. 188 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК) в одній позовній заяві може бути об?єднано декілька вимог, пов?язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги). В даному випадку, позовні вимоги про визнання неправомірними дій Відповідача та зобов`язання вчинити дії є похідними від основної позовної вимоги про визнання несправедливими та такими, що не підлягають застосуванню п.п. 2.3.4 та 3.5 Договору. Відтак, враховуючи, що у задоволенні основної позовної вимоги слід відмовити, не підлягають задоволенню й інші похідні позовні вимоги Позивача.

16 липня 2026 року позивач направив до суду через підсистему «Електронний суд» відповідь на відзив, яка була зареєстрована канцелярією суду 17 липня 2026 року, та в який він зазначає, що Відповідач обґрунтовує законність підвищення тарифу на утримання будинку та прибудинкової території наказами підприємства № 20/01.12.25 та № 02/01.02.26. Проте внутрішні розпорядчі документи Відповідача регулюють виключно його внутрішню господарську діяльність і не є джерелом цивільного чи житлового права для третіх осіб (споживачів). Такі документи не можуть в односторонньому порядку змінювати чи припиняти зобов`язання, встановлені двостороннім Договором № 1603 К-2ПК від 10.11.2025 р. Наявність внутрішнього наказу підтверджує лише факт волевиявлення однієї сторони, але не факт належного, погодженого з іншою стороною, зменшення чи збільшення розміру плати за договором. Щодо недійсності пунктів 2.3.4 та 3.5 Договору і незаконності підвищення тарифу на квартиру Заперечення Відповідача повністю спростовуються такими фактами й доводами. Укладення договору «одним пакетом» під час оформлення права власності (нав`язування умов). Договір про надання експлуатаційних послуг № 1603 К-2ПК підписаний сторонами 10.11.2025 року. Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 451806152 від 12.11.2025 р. (доданого до позовної заяви), саме 10.11.2025 року о 17:25:22 Позивачем подано заяву про державну реєстрацію права власності на квартиру. Договір укладався як частина стандартного пакета документів забудовника, супутнього оформленню права власності, а Позивач як споживач був позбавлений реальної можливості впливати на його зміст. При цьому менш ніж за три місяці після укладення Договору Відповідач в односторонньому порядку більш ніж удвічі підвищив тариф, про можливість чого жодним чином не попереджав Позивача під час підписання документів. Відсутність прозорого механізму та формули розрахунку ціни. Пункт 3.5 Договору не містить жодної математичної формули, чіткого розрахунку, індексів чи коефіцієнтів, на підставі яких переглядається вартість послуг. Формулювання є максимально загальним («збільшення ринкових цін», «зміна вартості комунальних послуг»), що надає Відповідачеві можливість змінювати ціну договору фактично на власний розсуд. Внутрішня суперечність і довільність обґрунтування, наведеного самим Відповідачем. У відзиві та доданих до нього документах Відповідач зазначає, що 22.01.2026 року в загальнобудинковому чаті було розміщено повідомлення про тариф у розмірі 38,00 грн за 1 кв.м, а вже 26.02.2026 року повідомлення про інший тариф, у розмірі 28,00 грн за 1 кв.м. При цьому саме «Бухгалтерська довідка» від 02.02.2026 р., яку Відповідач подає як доказ економічної обґрунтованості тарифу 28,00 грн, датована проміжком часу між двома цими різними анонсованими цифрами. Якщо розрахунок вартості послуг дійсно ґрунтується на об`єктивному економічному обрахунку, Відповідачем не пояснено, яким чином і на яких підставах первісно анонсований тариф у розмірі 38,00 грн було змінено на 28,00 грн, і що саме на дату 02.02.2026 р. було покладено в основу розрахунку. Викладене свідчить не про об`єктивний, наперед визначений механізм ціноутворення, а про довільний підбір показника, що спростовує доводи Відповідача про наявність чіткого та зрозумілого для споживача критерію в розумінні п. 3.5 Договору. Відсутність доведеного причинно-наслідкового зв`язку між загальними фінансовими показниками юридичної особи та вартістю утримання конкретного будинку. Наведені Відповідачем показники збитковості (56 150,055 тис. грн за 2023 рік, 80 716,230 тис. грн за 2024 рік, 74 231,624 тис. грн за 2025 рік) є узагальненими показниками діяльності ТОВ «Рівер Таун Девелопмент» в цілому, згідно з поданими податковими деклараціями з податку на прибуток підприємств, тоді як загальний розмір витрат на утримання саме будинку та прибудинкової території за адресою: АДРЕСА_2 , за твердженням самого Відповідача, становить 15 927 847,00 грн на рік. Відповідачем не надано жодного доказу (окремого аналітичного розрахунку, аудиту чи бухгалтерського обґрунтування), який пов`язував би загальнокорпоративні збитки Товариства, що провадить діяльність за багатьма напрямками, саме з рівнем витрат на утримання цього конкретного об`єкта. Перекладення на Позивача наслідків загального негативного фінансового результату юридичної особи без доведення прямого зв`язку із витратами на обслуговування саме його будинку є необґрунтованим. Несправедливість умов договору (ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів»). Пункти 2.3.4 та 3.5 Договору надають Відповідачу право в односторонньому порядку змінювати ціну послуги на підставі оціночних понять без чіткого перевіреного критерію, при цьому Позивач як споживач позбавлений права розірвати договір у разі незгоди з новою ціною відповідний механізм у Договорі відсутній. Формальна наявність у пункті 3.5 певної загальної передумови зміни ціни («збільшення ринкових цін») не усуває дискреційності цього права, оскільки Договір не встановлює жодного перевіреного джерела чи формули визначення розміру такого збільшення, а рішення про конкретний розмір і момент підвищення приймається виключно Відповідачем одноособово, без участі та можливості контролю з боку споживача. Це створює істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача, що є прямою підставою для визнання таких умов такими, що не підлягають застосуванню, відповідно до ч. 2 та п. 11 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів». Комерційний ризик підприємця. Посилання Відповідача на збитковість власної діяльності відповідає ст. 42 Господарського кодексу України, згідно з якою підприємництво це діяльність, що здійснюється на власний ризик. Негативні фінансові результати діяльності Товариства не можуть перекладатися на споживача шляхом одностороннього збільшення договірної ціни всупереч умовам, погодженим сторонами при укладенні Договору. Відповідач долучив до відзиву наказ № 02/01.02.26, у преамбулі якого прямо зазначено, що інформування мешканців відбувалося «шляхом розміщення відповідного повідомлення у Telegram-каналі ЖК «BARTOLOMEO RESORT TOWN»». Цим Відповідач фактично визнав (ч. 1 ст. 82 ЦПК України) обставини, які підтверджують порушення ним же встановленого Договором порядку повідомлення. Відсутність у Договорі Telegram як погодженого засобу зв`язку. Договір № 1603 К-2ПК не містить жодних умов, застережень чи згоди Позивача на отримання юридично значущих повідомлень (зокрема, про зміну тарифів) через месенджер Telegram. Єдиними засобами зв`язку, зазначеними у Договорі, є електронна адреса та поштова адреса сторін, вказані у розділі «Адреси, реквізити та підписи сторін». Порушення порядку сповіщення. Пункт 3.5 Договору вимагає надсилання повідомлення на електронну адресу Замовника або «інші засоби зв`язку, зазначені у цьому Договорі» тобто персонально та у спосіб, погоджений сторонами письмово. Розміщення інформації в загальному публічному чаті стороннього месенджера, доступному невизначеному колу осіб, не є належним персональним сповіщенням сторони договору, не гарантує фактичного отримання інформації конкретним споживачем та є порушенням договірних зобов`язань Виконавця, покладених на нього пунктом 3.5 Договору. Довід Відповідача про те, що Telegram-чат фактично використовується для комунікації з мешканцями, не спростовує, а підтверджує відсутність погодженого сторонами каналу повідомлення саме в тексті Договору: фактичне використання певного каналу зв`язку не є тотожним його закріпленню як «засобу зв`язку, зазначеного у Договорі». Викладені у відзиві Відповідача доводи не спростовують обставин та правових підстав позовної заяви, а надані Відповідачем докази (наказ № 02/01.02.26, дати телеграм-повідомлень, узагальнені фінансові показники Товариства) при уважному аналізі, навпаки, підтверджують позицію Позивача щодо: відсутності належного персонального повідомлення про зміну тарифу; довільного, а не об`єктивного характеру визначення розміру тарифу; відсутності доведеного зв`язку між загальними фінансовими показниками Товариства та витратами на утримання конкретного будинку; відсутності договірних підстав для поширення умов Договору № 1603 К-2ПК на відносини щодо машиномісця. З огляду на викладене, Позивач просить суд врахувати наведені доводи при ухваленні рішення у справі та задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

В судовому засідання позивач позовні вимоги підтримав, та пояснив що договір було укладено в листопаді 2025 року, а вже в лютому 2026 року було викладено повідомлення про зміну тарифу, вважає що встановлений порядок зміни суми за оплату наданих послуг порушує його права як споживача. Указ про затвердження нового тарифу фін особисто не оскаржував, та сам наказ він побачив лише у відзиві на позовну заяву.

Представник відповідача в судовому засідання проти позовних вимог заперечив та зазначив на підставі чого було сформовано підвищення плати за надання послуг.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 247 ЦПК України фіксування судового засідання здійснювалось за допомогою технічних засобів.

Повно та всебічно дослідивши матеріали цивільної справи, з`ясувавши фактичні обставини справи, суд прийшов до наступного.

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власником квартири за адресою АДРЕСА_1 , відповідно до копії витягу з Державного реєстру речових прав.

10 листопада 2025 року між ТОВ «Рівер Таун Девелопмент» та ОСОБА_1 було укладено договір № 1603 К-2ПК про надання експлуатаційних послуг, за предметом якого виконавець зобов`язується надавати комплекс послуг, передбачених у Додатку № 1, що є невід`ємною частиною договору, а замовник зобов`язується оплачувати виконавцю зазначені послуги та компенсацію витрат в порядку, визначеному договором.

Відповідно до ч. 1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 42 Конституції України держава захищає права споживачів, здійснює контроль за якістю і безпечністю продукції та усіх видів послуг і робіт, сприяє діяльності громадських організацій споживачів.

Закон України «Про захист прав споживачів» регулює відносини між споживачами товарів, робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг різних форм власності, встановлює права споживачів, а також визначає механізм їх захисту та основи реалізації державної політики у сфері захисту прав споживачів.

У ч. 3 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» визначений (невичерпний) перелік несправедливих умов договору, зокрема, встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; установлення обов`язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору; надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі; визначення ціни товару на момент його поставки споживачеві або надання продавцю (виконавцю, виробнику) можливості збільшувати ціну без надання споживачеві права розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору; обмеження відповідальності продавця (виконавця, виробника) стосовно зобов`язань, прийнятих його агентами, або обумовлення прийняття ним таких зобов`язань додержанням зайвих формальностей.

Згідно положень ч. ч. 1, 2, 5 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. Якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінено або визнано недійсним.

Так у Додатку № 1 до договору № 1603 К-2ПК про надання експлуатаційних послуг міститься перелік послуг, які надаються виконавцем замовнику, однак послуги з обслуговування паркомісця у додатку № 1 не вказано. Компенсація вартості наданих послуг щомісяця складає 13,40 гривень, у т.ч. ПДВ 20% за 1 м.кв. загальної площі об`єкту замовника.

Позивачем, на підтвердження підвищення компенсаційної плати було надано копію листав від керівника керуючої компанії, яке не містить за собою підпису та дати складання, в якому вказано про підвищення тарифу за експлуатацію житлового комплексу «Bartolomeo resort town» до 38,00 гривень за 1 м.кв., до 600 гривень/місяць за машино-місце з 01 лютого 2026 року.

24 березня 2026 року позивачем було направлено предензію до ТОВ «Рівер Таун Девелопмент», яку було направлено засобами поштового зв`язку та на електронну пошту. Відомостей про відповідь на вказану претензію матеріали цивільної справи не містять.

Пунктом 2.3.4 Договору № 1603 К-2ПК про надання експлуатаційних послуг, встановлено, що виконавець має право в односторонньому порядку змінювати розмір плати за послуги у випадку, вказаному п. 3.5 цього договору.

В пункті 3.5 вказано, що у випадку збільшення ринкових цін на матеріали (роботи, послуги) які безпосередньо використовуються виконавцем та впливають на формування вартості послуг, виконавець може змінювати розмір плати за послуги про що повідомляє Замовника шляхом відправлення відповідного повідомлення на його електронну адресу або на інші засоби зв`язку, зазначені у цьому договорі.

Первісне ціноутворення за надання послуг у ЖК «Bartolomeo resort town» було встановлено у Наказі № 13/01.04.22 від 13 квітня 2022 року, за підписом генерального директора ТОВ «Рівер Таун Девелопмент», та становив 13,40 гривень за 1 м.кв. та 400 гривень за одне машино-місце.

Згідно доповідної записки від заступника директора з фінансів ТОВ «Рівер Таун Девелопмпент» від 08.12.2025 року, встановлений тариф у розмірі 13,40 гривень/м2 не в змозі покривати витрати товариства з обслуговування житлового комплексу, в наслідок чого його збереження призведе до збитковості товариства.

В подальшому наказом № 02/01.02.26 від 02 лютого 2026 року тарифи за обслуговування було підвищені до 28,00 гривень за 1м2 та 600 гривень за одне машино-місце.

Також необхідність підвищення тарифу за обслуговування мотивується у Бухгалтерській довідці від 02.02.2026 року про кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території по вул. Набережна Перемоги, буд. 7 (корпус 1, 2, 3) на 2026 рік.

Досліджуючи матеріали цивільної справи, суд приходить до висновку, що укладений між сторонами договір № 1603 К-2ПЕ про надання експлуатаційних послуг, на момент виникнення спірних правовідносин, є діючим, сторони не вчиняли дій на його припинення та розірвання.

Вказаний договір було підписано позивачем за допомогою особистого підпису, через що суд вважає, що у позивача було достатньо часу для ознайомлення з умовами договору, особливо із порядком внесення змін до розміру плати за послуги визначені пунктами 2.3.4 та 3.5.

Умовами договору не встановлено, що виконавець у разі підвищені плати за наданні послуги повинен надавати замовнику розрахунок, на підставі якого здійснюється підвищення плати, однак виконавець зобов`язаний повідомляти замовника про такі зміни.

З матеріалів цивільної справи вбачається, що замовник який є позивачем по справі, був повідомлений про зміну тарифу за допомогою повідомлення у мессенджері. Заперечення позивача про неналежний спосіб інформування суд також сприймає скептично, та не бере до уваги через те, що договір про надання послуг було підписано позивачем власноруч, та він під час ознайомлення із ним міг вказати про необхідність внесення відомостей про його електронну пошту або відомостей про спосіб його інформування про зміни за тарифом або іншими послугами відповідно до договору.

Через це суд вважає, що відповідачем під час зміни тарифу за надання послуг було дотримано умови укладеного договору, а необхідність зміни ціни тарифу також обумовлено наданими до суду доказами.

Також суд скептично ставиться до твердження позивача про те, що пункти 2.3.4 та 3.5 є такими, що призводять до порушення його прав як позивача, так як позивач був особисто ознайомлений із умовами договору під час його укладання.

Позивачем ніяким чином не було обґрунтовано, як наявність вказаних пунктів може призводити то дисбалансу сторін у договірних правовідносинах та ставлять його як споживача послуг у невигідне становище. А посилання на те, що позивач не надавав згоди на здійснення підвищення плати за надання послуг не можуть вважатися вагомим аргументом на підтвердження порушення його прав, так як умови укладеного договору чітко встановлюють порядок зміни тарифу, та не потребують попереднього узгодження між сторонами договору.

Матеріали справи не містять у собі відображень дій позивача, направлених на встановлення причини підвищення тарифу за надання послуг, єдиною дією яку було вчинено позивачем, це направлення претензії про здійснення перерахунку, однак позивач не звертався до відповідача із заявами про надання йому розрахунків, на підставі яких було здійснено перерахування вартості тарифу відповідно до пункту 3.5 договору.

Також позивач підтвердив, що ним не вживалося заходів на оскарження рішення (наказу) про підвищення тарифів за надання послуг ТОВ «Рівер Таун Девелопмент» № 02/01.02.206 від 02 лютого 2026 року, а також йому не відомо, щоб інші особи оскаржували цей наказ, а тому він є діючим.

Щодо стверджень позивача у позові про те, що відповідач не є управителем багатоквартирного будинку, а укладений договір суперечить нормам Закону України «Про житлово-комунальні послуги», суд вказує наступне.

Згідно ч. 1 та 2 статті 2 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі надання споживачам послуг з управління багатоквартирним будинком, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення та управління побутовими відходами, а також відносини, що виникають у процесі надання послуг з постачання та розподілу електричної енергії і природного газу споживачам у житлових, садибних, садових, дачних будинках. Не є предметом регулювання цього Закону відносини, що виникають між співвласниками, а також між співвласниками та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку при забезпеченні потреб співвласників шляхом самозабезпечення відповідно до статті 22 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Відповідно до статті 22 ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», Для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, отримання послуги з управління побутовими відходами, об`єднання за рішенням загальних зборів має право: задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг. Самостійне забезпечення об`єднанням утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об`єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.

Газо- та електропостачання квартир та нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між їх власниками і газо- та електропостачальними організаціями відповідно до вимог законодавства.

Договори з управителем укладаються об`єднанням відповідно до закону.

Для фінансування самозабезпечення об`єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об`єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи.

Об`єднання оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення, крім частини таких послуг, що оплачуються власниками нежитлових приміщень.

З метою надання населенню, що проживає в багатоквартирних будинках, в яких створено об`єднання, пільг та субсидій для відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком внески і платежі визначаються у розмірах, затверджених загальними зборами об`єднання, але не більше встановленого згідно із законодавством граничного розміру відповідних витрат.

З метою надання населенню, що проживає в багатоквартирних будинках, у яких створено об`єднання, пільг та субсидій для відшкодування витрат на оплату комунальних послуг визначається розмір внесків (платежів) на відповідні потреби, затверджений загальними зборами об`єднання, але не більше найвищого у відповідному населеному пункті тарифу на відповідні комунальні послуги, встановленого відповідним державним органом або органом місцевого самоврядування для суб`єктів господарювання.

Також відповідно до статті 12 ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Аналізуючи наведені норми, суд констатує, що відповідно до норм Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», здійснювати управління багатоквартирним будинком може і управитель або асоціація відповідно до рішень загальних зборів.

Однак позивач у своїй позовній заяві не наводить жодного доказу, який би спростовав факт управління ТОВ «Рівер Таун Девелопмент» багатоквартирним будинком в ЖК «Bartolomeo resort town», в наслідок чого суд не погоджується із його твердженням, що відповідач не є управителем, в наслідок чого не було визначено перелік витрат на управління домом. Укладання позивачем договору із відповідачем фактично йде у супереч із його позицією викладеною у позові, так як позивач довгий час користувався послугам товариства та сплачував внески за надання послуг.

За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 634 Цивільного кодексу України договором приєднання є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору.

Відповідно до частини 2 статті 642 Цивільного кодексу України якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

Статтею 525 ЦК України встановлено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Положеннями статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з нормою статті 901 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Положення цієї глави можуть застосовуватися до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов`язання.

Враховуюче усе вищезазначене, суд приходить до висновку, що позивачем не було доведено наявність із боку відповідача порушень під час визначення нових тарифів за надання послуг за договором № 1603 К-2ПК, а також не було доведено, що встановлені у вказаному договорі пункти 2.3.4 та 3.5, за якими у відповідача виникає право в односторонньому порядку зміняти суму плати за послуги, призводять до суттєвого дисбалансу сторін, порушують права позивача як споживача послуг, а тому у задоволені цих позовних вимог слід відмовити.

Також суд відмовляє у задоволенні інших позовних вимог, які стосуються нарахування відповідачем плати за надання послуг за лютий та березень 2026 року, та у зобов`язанні здійснити перерахунок вартості послуг, так як всі ці вимоги є похідними від первісної вимоги про визнання пунктів договору несправедливими.

Щодо стягнення судових витрат, суд зазначає наступне.

Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує питання як розподілити між сторонами судові витрати.

Згідно п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

При поданні позовної заяви, позивач був звільнений від сплати судового збору відповідно до ч. 3 ст. 22 ЗУ «Про захист прав споживачів», в наслідок чого суд не вирішує питання про стягнення судового збору. Також представник відповідача у відзиві вказав, що після ухвалення рішення ним буде подано заяву про розподіл судових витрат по справі.

Керуючись статтями 4, 5, 12, 13, 76 - 82, 141, 259, 263 - 266, 268, 273 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Рівер Таун Девелопмент» про захист прав споживачів відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення складений 31 серпня 2026 року та підписаний суддею.

Позивач: ОСОБА_1 , дата народження невідома, РНОКПП НОМЕР_5 , адреса проживання: АДРЕСА_3 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Рівер Таун Девелопмент», код ЄДРПОУ 40242736, юридична адреса: Дніпропетровська область, м. Дніпро, проспект Богдана Хмельницького, буд. 249.

Суддя О.О. Леміщенко