Рішення № 138980824, 14.08.2026, Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/4223/25

провадження № 2/650/1113/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 серпня 2026 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області

в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,

за участю секретаря - Завістовської Л.А.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої звернулася представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача звернулася до суду із вказаним позовом, в якому просить розірвати договір оренди землі без номера від 13 жовтня 2009 року, зареєстрований у Державному реєстрі земель за № 4АА002118-040971500071, зі змінами, у редакції додаткової угоди від 19 жовтня 2021 року № 700266-7, укладений між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», з урахуванням переходу права оренди згідно з договором від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», а також припинити право оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право 43608884, площею 3,32 га з кадастровим номером 6520685200:04:057:0041, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Також представник позивача просить стягнути з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» понесені позивачем витрати зі сплати судового збору в розмірі 968,96 грн.

В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначила, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,32 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520685200:04:057:0041, яка знаходиться за межами села Новорайськ Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2439004665206, номер запису про право власності 43608883.

13 жовтня 2009 року між ОСОБА_1 , яка до шлюбу мала прізвище ОСОБА_2 , та ТОВ «Югтранзитсервіс-АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди належної їй земельної ділянки строком на 15 років. Договір зареєстрований у Бериславському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 4АА002118-040971500071.

18 вересня 2015 року між орендодавцем ОСОБА_1 , первісним орендарем та Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за яким право оренди перейшло до нового орендаря.

20 грудня 2017 року сторони уклали додаткову угоду № 700226 до договору оренди землі, відповідно до якої договір викладено у новій редакції. В оренду передано земельну ділянку площею 3,32 га з кадастровим номером 6520685200:04:057:0041 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Нормативну грошову оцінку земельної ділянки визначено у розмірі 238 058,74 грн, а орендну плату - у розмірі 4,18 відсотка від нормативної грошової оцінки. Пунктом 4.5 договору передбачено внесення орендної плати у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

19 жовтня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700266-7, якою договір оренди викладено у новій редакції, строк його дії продовжено до 31 грудня 2029 року та встановлено орендну плату у розмірі 6,63 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 15 783,29 грн за один рік оренди. Орендна плата підлягає внесенню до 31 грудня відповідного року.

Представник позивача стверджує, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» належним чином не виконувало обов`язок щодо своєчасної сплати орендної плати та не виплатило її за 2022, 2023 і 2024 роки. За розрахунком позивача загальна сума орендної плати за три роки становить 47 349,87 грн. Факт відсутності нарахованого позивачу доходу від надання земельної ділянки в оренду у 2022-2024 роках представник позивача підтверджує відомостями з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків. При цьому позов не містить самостійної майнової вимоги про стягнення цієї суми, а несплата орендної плати наведена як підстава для дострокового розірвання договору.

Представник позивача посилається на положення статей 13, 21, 24, 25 та 32 Закону України «Про оренду землі», статей 526, 530, 629, 651 ЦК України, пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та вважає, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням договору і підставою для його дострокового розірвання.

Окремо представник позивача зазначає, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснювало обробіток орендованих земель, унаслідок чого вони забур`янюються та подекуди самозаліснюються. На підтвердження невикористання земель посилається на інформацію Новорайської сільської військової адміністрації, відповідно до якої земельні ділянки громадян, що перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», фактично не використовуються, їх обробіток не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються.

Представник позивача також посилається на те, що, за інформацією Новорайської сільської військової адміністрації, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не брало участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, які перебувають у його користуванні, тоді як обстеження та очищення земель громади здійснювали відповідні військові групи з розмінування. Сторона позивача вважає, що наведене свідчить про пасивну поведінку орендаря.

На підтвердження можливості ведення господарської діяльності після деокупації представник позивача посилається на відповіді ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» та ТОВ «Додола 2021». За змістом цих листів зазначені підприємства після деокупації відновили господарську діяльність на території Бериславського району, у разі необхідності залучали фахівців для обстеження земельних ділянок та сплачували орендну плату орендодавцям.

Представник позивача також посилається на те, що 17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди спірної земельної ділянки на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за договором № 1704/25-24. Право оренди за новим орендарем зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 43608884. Представник позивача вважає таку поведінку недобросовісною, оскільки право оренди передано іншій юридичній особі за наявності невиконаних зобов`язань щодо орендної плати та без погодження з власником земельної ділянки.

Обґрунтовуючи необхідність погодження відчуження права оренди з власником, представник позивача посилається на те, що частину п`яту статті 93 ЗК України, яка допускає відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення без погодження з власником, було викладено у відповідній редакції після укладення спірного договору оренди. На думку сторони позивача, нове законодавче регулювання не може застосовуватися до договору, укладеного раніше.

Крім того, представник позивача зазначає, що ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не здійснює господарську діяльність та не перебуває за місцем державної реєстрації, на підтвердження чого посилається на відповідь Лохвицької міської ради Миргородського району Полтавської області та відомості про повернення поштової кореспонденції.

З огляду на систематичну несплату орендної плати, невикористання земельної ділянки та відчуження права оренди іншій юридичній особі представник позивача вважає наявними підстави для розірвання договору оренди землі та припинення зареєстрованого права оренди.

У відзиві представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив проти задоволення позову та зазначив, що несплата орендної плати у спірний період була зумовлена обставинами, за які Товариство не відповідає, а саме збройною агресією рф, тимчасовою окупацією Новорайської сільської територіальної громади, знищенням та викраденням майна підприємства, мінною небезпекою та неможливістю безпечного використання земель сільськогосподарського призначення.

Представник відповідача зазначив, що Новорайська сільська територіальна громада у період з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф. Унаслідок окупації підприємство було позбавлено доступу до виробничої бази та майна, не мало можливості здійснювати господарську діяльність і використовувати орендовані земельні ділянки за цільовим призначенням.

На підтвердження зазначених обставин відповідач послався на витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, з якого вбачається реєстрація відомостей за частиною першою статті 438 КК України щодо незаконного заволодіння майном підприємства військовослужбовцями рф. У відзиві також наведено посилання на судові рішення у господарських справах щодо викрадення та знищення майна інших суб`єктів господарювання, яке перебувало на виробничій базі в селищі Новорайськ.

Представник відповідача стверджує, що після деокупації використання земель залишалося небезпечним через імовірне забруднення вибухонебезпечними предметами. На його думку, до перевірки земель уповноваженими підрозділами орендар не міг направляти працівників і техніку для проведення польових робіт, оскільки це створювало реальну загрозу життю, здоров`ю та майну.

Правовою підставою своїх заперечень ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» визначило статтю 617 ЦК України та частину шосту статті 762 ЦК України. Представник відповідача зазначив, що остання норма звільняє наймача від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідач також послався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення Херсонської обласної ради від 28 квітня 2023 року № 516, яким затверджено розпорядження про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

У відзиві представник відповідача окремо послався на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163, від 06 лютого 2024 року № 29, від 18 квітня 2024 року № 154 та від 11 лютого 2025 року № 58, якими при вирішенні питань оподаткування враховувалася потенційна загроза забруднення земель, що перебували у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», вибухонебезпечними предметами.

Крім того, представник відповідача послався на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, згідно з яким піротехнічні підрозділи ДСНС до робіт з розмінування орендованих Товариством земель на території Бериславського району не залучалися, роботи здійснювали інші фахові відомства, а ДСНС не може гарантувати безпеку проведення польових робіт у зв`язку з мінною небезпекою та обстрілами.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також послався на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, вважаючи, що викладений у ній підхід підтверджує відсутність підстав для покладення на орендаря негативних наслідків несплати орендної плати за період, коли користування землею було об`єктивно неможливим.

У відповіді на відзив представник позивача зазначила, що наведені відповідачем обставини та додані докази не доводять неможливості виконання саме спірного договору оренди. За її позицією, сам факт військової агресії, викрадення майна підприємства чи надання податкових пільг не свідчить автоматично про неможливість використання конкретної земельної ділянки у 2023 та 2024 роках.

Представник позивача звернула увагу, що лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року має загальний інформаційний характер, не виданий щодо конкретного договору і сам по собі не підтверджує причинно-наслідкового зв`язку між війною та невиконанням конкретного зобов`язання.

Також представник позивача наголосила, що податкові пільги та приватноправовий обов`язок зі сплати орендної плати мають різну правову природу. На її думку, звільнення від земельного податку, єдиного податку або орендної плати за землі комунальної власності не припиняє обов`язку сплачувати погоджену договором орендну плату власнику земельної ділянки приватної форми власності.

Представник позивача заперечила твердження про фактичне забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та зазначила, що матеріали справи на той час не містили акта обстеження чи очищення саме земельної ділянки позивача. Вона також послалася на інформацію Новорайської сільської військової адміністрації про невіднесення земель, які були предметом відповідних запитів, до забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.

Щодо здійснення господарської діяльності іншими сільськогосподарськими підприємствами представник позивача зазначила, що після деокупації вони організовували обстеження земель, відновили виробництво та виконують договори оренди, тоді як ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», за її твердженням, належної активності не проявило.

Представник позивача також зазначила, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не повідомляло орендодавця про конкретні обставини, які перешкоджають використанню земельної ділянки, та не доводило до її відома виникнення обставин непереборної сили.

У додаткових поясненнях від 10 листопада 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послався на постанову Кабінету Міністрів України від 07 червня 2024 року № 740 та дані інтерактивної карти ДСНС «Розмінування України», за якими територія Новорайської сільської територіальної громади відображається як місцевість, де виявлені або ймовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети. Також зазначив про близькість відповідної місцевості до тимчасово окупованої території та небезпеку атак FPV-дронів і ракет.

27 травня 2026 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав клопотання про долучення нових доказів та додаткових пояснень. У ньому зазначив, що 06 квітня 2026 року направив до Херсонської обласної військової адміністрації адвокатський запит щодо фактичного стану земельних ділянок, у тому числі спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:057:0041, проведення на них робіт з розмінування та можливості безпечного використання.

Листом Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46 повідомлено, що на частині земельних ділянок із переліку, наведеного в адвокатському запиті, роботи з розмінування проводилися згідно з наявними актами уповноважених підрозділів. Разом із тим земельна ділянка позивача з кадастровим номером 6520685200:04:057:0041 серед земельних ділянок, щодо яких наявними матеріалами підтверджено проведення таких робіт, не зазначена.

Листом Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26 повідомлено, що після деокупації території громади здійснювалися заходи з обстеження та очищення місцевості, однак до таких заходів не входила двадцятикілометрова зона від лінії бойового зіткнення. Військова адміністрація також зазначила, що наявні акти з просторовими планами не містять кадастрових номерів земельних ділянок, у зв`язку з чим вона не має можливості самостійно підтвердити чи спростувати очищення кожної окремої земельної ділянки за кадастровим номером.

До матеріалів справи долучено лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року № 235, в якому зазначено, що відповідно до планування процесів гуманітарного розмінування нетехнічне обстеження, технічне обстеження та очищення допускаються на ділянках, розташованих поза межами двадцяти кілометрів від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону.

Представник відповідача також послався на лист Центру протимінної діяльності від 23 квітня 2026 року № 361, в якому спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:057:0041 зазначена серед земельних ділянок, розташованих у межах зони від державного кордону України та лінії ведення бойових дій, де проведення робіт сертифікованими операторами протимінної діяльності заборонено.

Представник відповідача вважає, що наведені відомості пояснюють відсутність акта обстеження спірної земельної ділянки: земельна ділянка не була обстежена не через бездіяльність Товариства, а через її розташування у зоні, де проведення гуманітарного розмінування сертифікованими операторами обмежено з міркувань безпеки.

Також до клопотання долучено статистичну звітність ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за формою № 4-сг за 2022, 2023 та 2024 роки, накази підприємства від 11 квітня 2022 року № 11/04, від 15 листопада 2022 року № 15/11, від 05 січня 2023 року № 05/01 та від 03 січня 2024 року № 03/01 щодо зупинення, часткового відновлення діяльності та заборони проведення робіт на необстежених земельних ділянках.

Представник відповідача додатково послався на наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5, відповідно до якого у грудні 2024 року територія, до якої відноситься Новорайська громада, була віднесена до районів ведення воєнних (бойових) дій.

На судове засідання позивач та її представник не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Представник позивача подала заяву про розгляд справи без участі позивача та її представника, в якій зазначила, що позовні вимоги підтримує у повному обсязі.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, зокрема шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у підсистемі «Електронний суд». Позицію щодо суті спору викладено у відзиві, клопотаннях та додаткових поясненнях, у яких відповідач просить відмовити у задоволенні позову.

На судове засідання представник відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся у встановленому законом порядку за адресою місцезнаходження юридичної особи. Відзиву на позов та заяв про відкладення розгляду справи до суду не надходило.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд також виходив з положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, реєструють свої електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами, в обов`язковому порядку.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало та електронного кабінету не зареєструвало. Частиною сьомою статті 43 ЦПК України передбачено, що якщо інший учасник справи, який відповідно до частини шостої статті 14 цього Кодексу зобов`язаний зареєструвати електронний кабінет, не зареєстрував його, учасник справи, який подає документи до суду в електронній формі з використанням електронного кабінету, звільняється від обов`язку надсилання копій документів такому учаснику справи.

Невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету не може створювати для неї процесуальні переваги, покладати негативні наслідки такого невиконання на суд або іншу сторону чи перешкоджати розгляду справи за умови вжиття судом передбачених законом заходів щодо її повідомлення. Подібні за змістом висновки містяться у постановах Верховного Суду від 19 червня 2024 року у справі № 752/11445/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 520/11344/23 та від 28 березня 2023 року у справі № 260/1322/21 з урахуванням особливостей відповідних процесуальних кодексів.

Відповідно до частини третьої статті 211 ЦПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Частиною першою статті 223 ЦПК України передбачено, що неявка у судове засідання учасника справи, належним чином повідомленого про дату, час і місце судового засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність у матеріалах справи їх письмових позицій та відсутність передбачених законом підстав для відкладення розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за наявними у матеріалах доказами та письмовими поясненнями сторін.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,32 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520685200:04:057:0041, яка знаходиться за межами села Новорайськ Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 43608883.

Спірна земельна ділянка передана в оренду за договором оренди землі без номера від 13 жовтня 2009 року, зареєстрованим у Державному реєстрі земель за № 4АА002118-040971500071. У подальшому сторона орендаря змінювалася, а договір неодноразово викладався у новій редакції.

19 жовтня 2021 року ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» уклали додаткову угоду № 700266-7, якою строк дії договору встановлено до 31 грудня 2029 року та погоджено орендну плату у розмірі 6,63 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Річний розмір орендної плати визначено у сумі 15 783,29 грн.

Матеріали справи не містять доказів виплати ОСОБА_1 орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» факт невиплати у ці роки по суті не заперечує, однак вказує, що несплата пов`язана з об`єктивною неможливістю користування земельною ділянкою.

17 квітня 2025 року право оренди спірної земельної ділянки на підставі договору відчуження права оренди № 1704/25-24 зареєстровано за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Номер запису про інше речове право - 43608884.

Суд вважає участь у справі обох відповідачів належною. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» є особою, поведінка якої у 2022-2024 роках безпосередньо покладена позивачем в основу вимоги про дострокове розірвання договору, а ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є особою, за якою на час розгляду справи зареєстроване право оренди. Перехід права оренди не усуває матеріально-правового зв`язку попереднього орендаря зі спором щодо виконання ним договору у попередні періоди.

Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які тимчасово окуповані рф, територія Новорайської сільської територіальної громади була тимчасово окупованою у період з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року.

Рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради VIII скликання від 23 грудня 2022 року № 491 визнано наявність обставин непереборної сили та затверджено перелік суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок таких обставин. Розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 до відповідного переліку включено ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а рішенням Херсонської обласної ради від 28 квітня 2023 року № 516 затверджено розпорядження, видані у міжсесійний період.

Розпорядженням начальника Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163 ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надано податкові пільги за період з 01 березня 2022 року до 31 грудня 2023 року щодо земельних ділянок, використання яких пов`язувалося з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами. Розпорядженнями від 06 лютого 2024 року № 29 та від 18 квітня 2024 року № 154 відповідні податкові пільги були продовжені на 2024 рік.

Суд враховує, що самі по собі рішення про податкові пільги не припиняють приватноправового обов`язку зі сплати орендної плати за земельну ділянку приватної власності. Водночас вони мають доказове значення як документи, які характеризують безпекову ситуацію та офіційно зафіксовану потенційну загрозу забруднення земель відповідної громади вибухонебезпечними предметами.

Лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 має загальний інформаційний характер та сам по собі не доводить неможливості виконання конкретного договору оренди. Так само матеріали кримінального провадження № 42022232090000075 підтверджують окупацію, втрату доступу до виробничої бази та заволодіння майном підприємства у 2022 році, однак самостійно не встановлюють стан конкретної земельної ділянки у 2023-2024 роках. Суд оцінює ці докази як частину загального фактичного контексту.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року не містить висновку про фактичне забруднення саме земельної ділянки позивача та повідомляє, що роботи з розмінування проводили інші фахові відомства. Тому сам по собі цей лист не є достатнім доказом об`єктивної неможливості користування конкретною ділянкою.

Інтерактивна карта ДСНС «Розмінування України» відображає актуальну інформацію про території, на яких виявлені або ймовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети. Водночас така карта має динамічний характер і сама по собі не встановлює історичного стану конкретної земельної ділянки у кожний із спірних років. Тому суд надає їй лише допоміжне значення.

Разом із тим матеріали, отримані у 2026 році від Херсонської обласної військової адміністрації, Новорайської сільської військової адміністрації та Центру протимінної діяльності, не містять відомостей про виявлення вибухонебезпечних предметів безпосередньо на земельній ділянці ОСОБА_1 з кадастровим номером 6520685200:04:057:0041, не містять акта її розмінування, акта очищення із зазначенням цього кадастрового номера, акта обстеження, яким цю земельну ділянку було б визнано забрудненою або імовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами, чи іншого документа компетентного органу про фактичну неможливість її використання у 2023 та 2024 роках.

Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46 підтверджує проведення робіт з розмінування на частині земельних ділянок, однак кадастровий номер 6520685200:04:057:0041 серед ділянок, щодо яких наявними в адміністрації матеріалами підтверджено проведення таких робіт, не зазначений. Відсутність земельної ділянки у переліку вже обстежених або очищених ділянок сама по собі не доводить її забруднення вибухонебезпечними предметами і не встановлює факту об`єктивної неможливості користування нею у попередні періоди.

З листа Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26 вбачається, що наявні у військової адміністрації акти виконаних робіт містять просторові плани, але не містять кадастрових номерів, у зв`язку з чим адміністрація не має можливості підтвердити або спростувати очищення кожної окремої земельної ділянки за кадастровим номером. Отже, цей лист також не містить висновку щодо фактичного стану спірної земельної ділянки у 2023-2024 роках.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на те, що заходи гуманітарного розмінування не охоплювали двадцятикілометрову зону від лінії бойового зіткнення, а також на лист Центру протимінної діяльності від 23 квітня 2026 року № 361, яким спірну земельну ділянку віднесено до зони, де проведення робіт сертифікованими операторами протимінної діяльності заборонено, суд оцінює у сукупності з іншими доказами. Вказані відомості характеризують порядок та безпекові обмеження проведення гуманітарного розмінування на відповідній території, однак не є доказом фактичного забруднення конкретної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та не містять висновку про те, що протягом 2023 чи 2024 року її використання було об`єктивно неможливим.

Сам по собі факт того, що земельна ділянка не пройшла гуманітарне розмінування сертифікованим оператором, не є тотожним установленому факту її замінування. Так само відсутність документа про очищення земельної ділянки не може автоматично тлумачитися як доказ наявності на ній вибухонебезпечних предметів. Такий підхід фактично підміняв би доказування конкретної обставини припущенням, що суперечить вимогам цивільного процесуального закону щодо доведеності обставин, на які сторона посилається як на підставу своїх заперечень.

При цьому Новорайська сільська військова адміністрація у відповіді, наданій стороні позивача у 2025 році, повідомляла, що земельні ділянки, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не віднесені до земель, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, а саме Товариство участі в обстеженні та розмінуванні орендованих ним земель не брало. Військова адміністрація також повідомила про використання земель сільськогосподарського призначення іншими землекористувачами після проведення відповідних заходів з обстеження та очищення.

Суд враховує, що листи ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» та ТОВ «Додола 2021» не є безпосереднім доказом стану саме спірної земельної ділянки. Разом з тим вони підтверджують, що сама по собі деокупація відповідної території та існування загальної мінної небезпеки не виключали можливості здійснення господарської діяльності на всій території громади, а питання безпечності землекористування вирішувалося шляхом обстеження конкретних ділянок. Ці відомості узгоджуються з інформацією Новорайської сільської військової адміністрації про відновлення землекористування іншими суб`єктами господарювання.

Статистична звітність ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за формою № 4-сг за 2022, 2023 та 2024 роки свідчить про відсутність у звітності Товариства посівних площ на відповідній території, однак не встановлює причини такого невикористання та не характеризує фізичний стан земельної ділянки позивача. Внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від 11 квітня 2022 року № 11/04, від 15 листопада 2022 року № 15/11, від 05 січня 2023 року № 05/01 та від 03 січня 2024 року № 03/01 є внутрішніми організаційними документами самого відповідача і самі по собі не можуть підтверджувати об`єктивну неможливість використання конкретної земельної ділянки.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди. Розмір, умови і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі.

Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, а за змістом статті 25 цього Закону орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 дійшла висновку, що систематичною у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є неодноразова, тобто два та більше випадки, повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. За наявності систематичної повної несплати орендної плати зазначена спеціальна норма є самостійною та достатньою підставою для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Для застосування цієї норми має бути встановлена саме об`єктивна неможливість користування об`єктом оренди, а не лише ускладнення такого користування, потенційний ризик або відсутність у наймача наміру здійснювати господарську діяльність.

Стаття 617 ЦК України передбачає звільнення особи від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Водночас наявність форс-мажорних обставин у державі чи певній місцевості не має преюдиційного характеру для кожного окремого договірного зобов`язання. Сторона, яка посилається на такі обставини, повинна довести їх вплив на можливість виконання конкретного зобов`язання.

Лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 адресований невизначеному колу осіб і засвідчує загальний факт існування форс-мажорних обставин, пов`язаних із військовою агресією рф та введенням воєнного стану. Він не містить індивідуальної оцінки спірного договору оренди та не встановлює неможливості використання земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:057:0041 у 2023 та 2024 роках.

Рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516 підтверджують, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як суб`єкт господарювання постраждало внаслідок обставин непереборної сили. Разом з тим вони не встановлюють фактичний стан конкретної земельної ділянки позивача у 2023-2024 роках та не містять висновку про неможливість виконання саме грошового зобов`язання перед ОСОБА_1 .

Так само розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації про надання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» податкових пільг стосуються публічно-правових відносин з оподаткування. Такі рішення не змінюють умов приватного договору оренди землі, не припиняють обов`язку зі сплати орендної плати власнику земельної ділянки та самі по собі не доводять фактичної неможливості користування кожною окремою земельною ділянкою.

Посилання представника відповідача на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року також не спростовує доводів позивача. У цьому листі зазначено, що піротехнічні підрозділи ДСНС не залучалися до розмінування земельних ділянок із переліку Товариства, роботи проводилися іншими фаховими відомствами, а також вказано на можливу мінну небезпеку. Висновку про фактичне забруднення земельної ділянки ОСОБА_1 або неможливість її використання у 2023-2024 роках лист не містить.

Інтерактивна карта ДСНС «Розмінування України» відображає поточну інформацію про території, де виявлені або ймовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети. Така карта не містить історичних даних, які дозволяли б установити фактичний стан спірної земельної ділянки протягом 2023 та 2024 років, та не є актом обстеження конкретної земельної ділянки.

Оцінюючи несплату орендної плати за 2022 рік, суд враховує, що Новорайська сільська територіальна громада перебувала під тимчасовою окупацією з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року. У зазначений період ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було позбавлене доступу до своєї виробничої бази та майна, частину якого було викрадено. З огляду на тривалість окупації, сезонний характер сільськогосподарського виробництва та фактичну неможливість проведення основного циклу польових робіт суд вважає доведеним, що у 2022 році спірна земельна ділянка не могла бути використана орендарем з незалежних від нього причин. Тому несплата орендної плати за 2022 рік не враховується судом як випадок безпідставного порушення договору.

Іншої оцінки потребують 2023 та 2024 роки. Після деокупації території у листопаді 2022 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» продовжувало користуватися зареєстрованим правом оренди земельної ділянки та до квітня 2025 року не передало це право іншій особі. Разом з тим орендну плату за 2023 та 2024 роки позивачу не сплачувало взагалі.

Щодо 2023 року матеріали справи не містять акта обстеження спірної земельної ділянки, яким було б виявлено вибухонебезпечні предмети, акта про її забруднення або імовірне забруднення, документа про заборону використання саме цієї земельної ділянки чи іншого належного доказу, який би підтверджував її об`єктивну непридатність для використання протягом 2023 року. Загальна небезпека на деокупованій території, наявність податкових пільг та рішення самого орендаря не проводити роботи на необстежених полях не є достатніми для застосування частини шостої статті 762 ЦК України щодо всього 2023 року.

Суд також враховує, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не надало доказів вжиття у 2023 році конкретних заходів для встановлення стану земельної ділянки позивача, звернення щодо її обстеження чи розмінування або повідомлення орендодавця про конкретні обставини, які нібито унеможливлювали використання саме цієї земельної ділянки. За інформацією Новорайської сільської військової адміністрації, підприємство участі у відповідних заходах з обстеження та розмінування земель, що перебували у його користуванні, не брало.

Щодо 2024 року належні та допустимі докази об`єктивної неможливості використання земельної ділянки протягом року також відсутні. Віднесення відповідної території до районів ведення воєнних (бойових) дій наказом Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року стосується грудня 2024 року та характеризує безпекову ситуацію наприкінці року, однак не доводить неможливість використання спірної земельної ділянки протягом січня-листопада 2024 року.

Навіть якщо виходити з того, що з грудня 2024 року безпекова ситуація могла істотно ускладнити або унеможливити проведення польових робіт, це не пояснює повної несплати річної орендної плати за 2024 рік та не доводить існування передбачених частиною шостою статті 762 ЦК України обставин протягом усього періоду, за який орендна плата не внесена.

Суд звертає увагу, що обов`язок сплати орендної плати за договором не поставлено в залежність від отримання орендарем прибутку від конкретної земельної ділянки. Неможливість або небажання Товариства вести господарську діяльність у певному обсязі не звільняє його від виконання грошового зобов`язання, якщо не доведені передбачені законом обставини, які саме унеможливили користування предметом оренди.

Отже, суд дійшов висновку, що повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки є двома самостійними випадками невиконання істотної умови договору оренди. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не довело наявності передбачених частиною шостою статті 762 ЦК України обставин, які звільняли б його від орендної плати за ці періоди.

Таким чином, у діях орендаря наявна систематична повна несплата орендної плати у строки, визначені договором, що відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є самостійною та достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди землі.

Посилання представника ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24 не звільняє суд від необхідності встановити фактичні обставини саме цієї справи та оцінити докази щодо конкретної земельної ділянки. Висновки щодо застосування норм права враховуються з огляду на встановлені судами фактичні обставини, а в цій справі відповідач не довів об`єктивної неможливості використання земельної ділянки позивача у 2023 та 2024 роках.

Щодо доводів позивача про неправомірність відчуження права оренди на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» суд зазначає, що самостійної вимоги про визнання недійсним договору відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 позивач не заявляє, тому питання дійсності цього правочину не є предметом вирішення у цій справі.

Разом з тим перехід зареєстрованого права оренди до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не припинив самого договору оренди та не усунув допущених попереднім орендарем порушень, на яких ґрунтується вимога власника про дострокове розірвання договору. Зареєстроване за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди є похідним від спірного договору, а тому у разі його розірвання підлягає припиненню.

Суд вважає участь у справі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» належною, оскільки саме поведінка цього Товариства у 2023-2024 роках утворює фактичну підставу позову. Участь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» також є належною, оскільки на час вирішення спору за ним зареєстроване право оренди земельної ділянки, припинення якого є безпосереднім наслідком задоволення позову.

Оцінивши докази окремо та в їх сукупності відповідно до статті 89 ЦПК України, суд дійшов висновку, що позивач довела систематичну повну несплату орендної плати за 2023 та 2024 роки, тоді як відповідач не довів наявності щодо цих періодів обставин, які відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України звільняли б його від плати за користування земельною ділянкою.

За таких обставин позов ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі та припинення зареєстрованого права оренди підлягає задоволенню.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Позивачем при зверненні до суду сплачено судовий збір у розмірі 968,96 грн. Оскільки підставою задоволення позову є систематичне невиконання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обов`язку зі сплати орендної плати, а позивач просить стягнути судовий збір саме з цього відповідача, з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 968,96 грн судового збору.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 12, 13, 76-81, 89, 141, 211, 223, 259, 263-265 ЦПК України, статтями 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, статтями 13, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої звернулася представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі без номера від 13 жовтня 2009 року, зареєстрований у Державному реєстрі земель за № 4АА002118-040971500071, зі змінами, в редакції згідно з додатковою угодою від 19 жовтня 2021 року № 700266-7, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ), з урахуванням переходу права оренди згідно з договором від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: 37223, Полтавська область, Миргородський район, с. Гиряві Ісківці, вул. Миру, будинок 12), та припинити право оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право 43608884, яка належить ОСОБА_1 , площею 3,32 га з кадастровим номером 6520685200:04:057:0041, що розташована за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 968,96 грн.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційну скаргу подано протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 14 серпня 2026 року.

Суддя: _____ О.О. Сікора