Рішення № 138953215, 18.02.2026, Олександрівський районний суд міста Запоріжжя (до 25.04.2025 - Жовтневий районний суд м. Запоріжжя)

Справа № 331/4065/25

Провадження № 2/331/475/2026

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2026 року м. Запоріжжя

Олександрівський районний суд м. Запоріжжя у складі:

головуючого судді Світлицької В.М.,

за участю секретаря Солов`ян О.С.,

розглянувши в загальному позовному провадженні у відкритому судовому засіданні в приміщенні Олександрівського районного суду м. Запоріжжя цивільну справу за позовом ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сайлент-Девелоп» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 звернувся до Олександрівського районного суду м. Запоріжжя з позовом до ТОВ «Сайлент-Девелоп» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва.

В обґрунтування позову зазначено, що 06.01.2022 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Сайлент-Девелоп» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №39/3 від 06.01.2022 рок . Відповідно до п. 2.1 договір купівлі-продажу майнових прав відповідач зобов`язується передати у власність позивача майнові права на квартиру, а позивач зобов`язується прийняти та оплатити майнові права на квартиру, а саме двокімнатну квартиру, будівельний номер АДРЕСА_1 . Орієнтовна вартість квартири складає 1046700 грн. (п. 5.1. Договір купівлі-продажу майнових прав). Позивач відповідно п. 5.2. зобов`язаний сплатити відповідачу на банківський рахунок первинний грошовий внесок у розмірі 100% від загальної вартості майнових прав. Відповідно до довідки від 12.01.2022 року, виданої відповідачем, ОСОБА_1 сплатив на банківський рахунок відповідача грошовий внесок від загальної вартості майнових прав за квартиру у повному обсязі у розмірі 1046700 грн. Згідно із п. 2.5 Договору запланований термін введення в експлуатацію ІІ квартал 2022 року. Позивачем ОСОБА_1 сплачені кошти за майнові права у повному обсязі, про що свідчить довідка ТОВ «Сайлент-Девелоп» від 12.01.2022 року про фактично сплачену суму вартості квартири у повному обсязі, проте відповідач до цієї пори житловий будинок АДРЕСА_2 не добудував, в експлуатацію його не ввів, і об`єкт нерухомості позивачу не передав. Відповідно до відповіді державної інспекції архітектури та містобудування України № 2809/03/18-25 від 19.05.2025 повідомлено, шляхом перевірки відомостей, які містяться в реєстрі будівельної діяльності та його архівній складовій частині, за параметрами пошуку: «адреса будівництва - АДРЕСА_2 » та «замовник ТОВ «Сайлент -Девелоп» (ЄДРПОУ - 40100563) інформації та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді не виявлено. За таких обставин, письмовими доказами підтверджується неспроможність добудувати об`єкти будівництва, це свідчить про зупинення будівельних робіт на об`єкті, що і стало підставою звернення до суду у зв`язку з порушеними строками введенням в експлуатацію будинку та прав позивача на оформлення прав на квартиру. Посилаючись на зазначені обставини, просить суд визнати за ОСОБА_1 майнове право (в тому числі на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва), а саме на двокімнатну квартиру, будівельний номер АДРЕСА_1 та стягнути з відповідача на користь позивача понесені судові витрати на правничу допомогу.

Ухвалою суду від 18.07.2025 року провадження по справі відкрито та призначено до підготовчого судового засідання.

Ухвалою суду від 30.10.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

10.11.2025 року представником відповідача подано відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що вважає позовні вимоги безпідставним та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки сторони уклали договір купівлі-продажу майнових прав на двокімнатну квартиру в місті Запоріжжі, яку планували ввести в експлуатацію у II кварталі 2022 року, однак через повномасштабну збройну агресію та ведення бойових дій на території Запоріжжя забудовник був змушений тимчасово зупинити господарську діяльність. Відповідач зазначає, що об`єкт наразі не введено в експлуатацію, проте компанія перебуває на зв`язку з інвесторами та не відмовляється від своїх зобов`язань. Невиконання умов договору в обумовлені строки зумовлено обставинами непереборної сили (форс-мажором), що офіційно підтверджено Торгово-промисловою палатою України. Юридична позиція відповідача ґрунтується на тому, що визнання в судовому порядку права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який не прийнято до експлуатації, законодавством не передбачено. Оскільки права позивача на квартиру не оспорюються, а будинок ще не добудовано через форс-мажорні обставини , відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

Представник позивача в судове засідання не з`явилася, надала суду заяву про розгляд справи без участі позивача та його представника, позовні вимоги підтримують в повному обсязі.

Представник відповідача належним чином повідомлений про дату, час і місце розгляду, у судове засідання не з`явився, поважну причину неявки суду не повідомив, заяв не надав.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали цивільної справи, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню у зв`язку з наступним.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У відповідності до вимог ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 81, 83 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду.

На підставі ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Судом встановлено, що 06.01.2022 року між ТОВ «Сайлент-Девелоп» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 39/3.

Відповідно до п. 2.1, 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав, відповідач зобов`язується в порядку та на умовах, визначених у даному договорі, передати у власність позивача майнові права на квартиру, а позивач зобов`язується в порядку та на умовах, визначених у даному договорі, прийняти та оплатити майнові права на квартиру, а саме двокімнатну квартиру, АДРЕСА_1 .

Згідно із п. 5.1. договору купівлі-продажу майнових прав, сторони погодили, що загальна вартість майнових прав за даним договором щодо вартості квартири, складає 1046700 грн. без ПДВ, 1 кв.м. 18 000,00 грн. без ПДВ.

Відповідно до п. 5.2. договору купівлі-продажу майнових прав, позивач зобов`язаний сплатити відповідачу на банківський рахунок первинний грошовий внесок від загальної вартості майнових прав за квартиру в розмірі 100%, що складає 1 046 700,00 грн. без ПДВ, в строк до 12.01.2022 року.

Згідно із довідкою ТОВ «Сайлент-Девелоп» від 12.01.2022 року , ОСОБА_1 сплатив на банківський рахунок відповідача грошовий внесок від загальної вартості майнових прав за квартиру в розмірі 100%, що 1 046 700,00 грн .

Відповідно до п. 2.5 договору купівлі-продажу майнових прав, запланований термін введення в експлуатацію об`єкта нерухомості ІІ квартал 2022 року.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем ОСОБА_1 сплачені кошти за майнові права в повному обсязі, що підтверджується довідкою ТОВ «Сайлент-Девелоп» від 12.01.2022 р. про фактично сплачену суму вартості квартири в повному обсязі.

Проте, відповідач на сьогодні житловий будинок АДРЕСА_2 не добудував, в експлуатацію не ввів, і об`єкт нерухомості позивачу не передав.

Відповідно до інформації Державної інспекції архітектури та містобудування України № 2809/03/18-25 від 19.05.2025 р., шляхом перевірки відомостей, які містяться в реєстрі будівельної діяльності та його архівній складовій частині, за параметрами пошуку: «адреса будівництва - АДРЕСА_2 » та «замовник Товариство з обмеженою відповідальністю «Сайлент -Девелоп» (ЄДРПОУ - 40100563)» інформації та документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату надання відповіді не виявлено.

У зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану», Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX в Україні введено воєнний стан, який продовжено до теперішнього часу.

Встановлено, що станом на час розгляду цієї справи об`єкти будівництва у визначений термін у вищевказаному договору недобудовано і, як наслідок, будинок не введено в експлуатацію і не передано позивачу, що не заперечується і самим відповідачем.

У статті 3 ЦК України зазначені загальні засади цивільного законодавства, якими є: 1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; 2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків,встановлених Конституцією України та законом; 3) свобода договору; 4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; 5) судовий захист цивільного права та інтересу; 6) справедливість, добросовісність та розумність.

Також у вказаному нормативному акті передбачено підстави виникнення цивільних прав та обов`язків. Зокрема, у статті 11 вказано, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1 ст. 526 ЦК України).

У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Згідно із ч. 1 ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями можуть бути, зокрема, рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності).

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.

Згідно із ч. 1 ст. 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність» суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності - можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України «Про інвестиційну діяльність» відносини, що виникають при здійсненні інвестиційної діяльності в Україні, регулюються цим Законом, іншими законодавчими актами України.

Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ч. 2 ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях ЄСПЛ, так і Верховного Суду України та Верховного Суду.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном»(пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі«Сук проти України», заява № 10972/05;пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі«Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom,№ 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98).

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність».

Відповідно до ч. 5 ст. 7 та ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

З матеріалів справи вбачається, що позивач виконав свої зобов`язання за договором, повністю оплативши вартість об`єкта (як вкладу за договором), тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів необхідних для набуття майнових прав - квартири.

Із змісту договору випливає, що його предмет становить надання послуг щодо вкладання залучених коштів в будівництво житла та оформлення права власності на це майно в інтересах замовника.

Невиконання відповідачем зобов`язань за договором призвело до порушення прав позивача, саме через порушення відповідачем строку прийняття об`єкта фінансування (будівництва) в експлуатацію та порушення строку його передачі позивачу, внаслідок чого у останнього відсутня можливість реєструвати право власності на цей об`єкт у встановленому законом порядку.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Позивач позбавлений іншого способу реалізувати свої права на об`єкт інвестування, ніж визнання майнового права в судовому порядку, а тому обраний ним спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин. Спосіб захисту права власності, передбачений статтею 392 ЦК України, є таким, що найбільш повно відновлює порушені права позивача.

Судом встановлено, що будівництво житлового будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_2 не завершене, будинок не введений в експлуатацію. Відтак, до завершення будівництва об`єкта нерухомості, та введення будинку в експлуатацію позивачу як інвестору належать майнові права на цей об`єкт.

Оскільки укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є інвестиційним договором, а тому невиконання відповідачем зобов`язань за договором призводить до порушення прав позивача, і саме через порушення відповідачем строку прийняття об`єкта фінансування в експлуатацію та порушення строку його передачі позивачу у останнього відсутня можливість зареєструвати право власності на цей об`єкт у встановленому законом порядку.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач обґрунтовано просив застосувати норми Цивільного кодексу України, які регулюють підстави виникнення цивільних прав та обов`язків (у тому числі з договорів), презумпцію правомірності правочину, виконання зобов`язань сторонами угоди, у тому числі в обумовлені строки.

Так, у зв`язку з укладенням договору купівлі-продажу майнових прав у відповідача виник майновий обов`язок здати об`єкт капітального будівництва в експлуатацію у ІІ кварталі 2022 року, а у позивача виникло майнове право на квартиру, яке в подальшому призведе до оформлення права власності на квартиру, які зараз фізично відсутні з огляду на невиконання відповідачем своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав.

Договір купівлі-продажу майнових прав та відступлення права вимоги укладені у письмовій формі та відповідають вимогам закону.

Враховуючи те, що будинок АДРЕСА_2 не введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати внесків, суд прийшов до висновку, що права позивача порушені, оскільки відповідач свої зобов`язання щодо передачі об`єкта інвестування в експлуатацію для здійснення реєстрації прав власності за позивачем на об`єкт інвестування не виконує, що свідчить про порушення майнових прав позивача на вищевказаний об`єкт, які він очікував отримати у строк, визначений договором.

Судом встановлено, що з боку відповідача порушується право позивача про визнання за ними майнових прав на закріплений за ним об`єкт незавершеного будівництва і позивач позбавлений іншого способу реалізувати свої права на об`єкт інвестування, ніж визнання майнового права в судовому порядку, а тому обраний спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, і застосовним до спірних правовідносин.

За таких обставин у суду на день вирішення справи наявні правові підстави для висновку про те, що відповідачем порушено право позивача і це право потребує захисту.

Визнання за позивачем майнового права на квартиру надасть йому можливість чітко ідентифікувати дані об`єкти, адже невиконання відповідачем своїх зобов`язань за договором по будівництву багатоквартирного будинку та передачі квартири у власність позивачу може тривати невизначений час, тому позивач має зменшити ризик того, що квартира може перейти у власність іншій особі у разі закінчення будівництва багатоквартирного житлового будинку, в який він інвестував свої кошти .

Тим більше, якщо забудовник не завершить будівництво, інвестор не отримає право власності, але зможе вимагати компенсацію чи інші способи захисту. Визнання майнових прав забезпечує юридичний захист вкладених коштів.

Таким чином, оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, укладеним між ним та позивачем, хоч позивач і сплатив внески по оплаті за придбане майно у повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, тому судом встановлені підстави для визнання за позивачем майнових прав на об`єкт.

Відповідно до частини першої статті 81 Цивільного процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Виходячи із вищевикладеного, суд, оцінивши докази, надані сторонами у справі, їх належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, відповідно до ст. 89 ЦПК України, приходить до висновку, що заявлені позовні вимоги є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі шляхом визнання за позивачем майнового права (у тому числі право на отримання об`єкта нерухомості в натурі та оформлення права власності на вказану квартиру після введення будинку в експлуатацію), на об`єкти незавершеного будівництва житлового будинку АДРЕСА_2 .

Щодо доводів відповідача в обґрунтування заперечень, то суд зазначає, що предметом даного позову не є визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, а визнання майнових прав на такий об`єкт , а відтак, в контексті спірних відносин не має правого значення введення в експлуатацію об`єкта будівництва, оскільки вимог про визнання права власності позивачем не заявлено.

У контексті новобудов «майнове право» - це право очікування, яке засвідчує правомочність власника отримати право власності на нерухомість у майбутньому після введення будинку в експлуатацію. Визнання майнових прав за судовим рішенням не породжує право власності на об`єкт незавершеного будівництва, а лише підтверджує наявне майнове право, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Суд зазначає , що судове рішення про визнання майнового права не замінює собою акт введення будинку в експлуатацію. Воно лише підтверджує, що саме цей позивач є законним претендентом на квартиру, коли (і якщо) будинок буде добудований.

У відзиві на позовну заяву відповідач фактично визнає наявність у позивача майнового права на об`єкт нерухомості, проте заперечує проти задоволення позову, посилаючись на неможливість завершення будівництва у зв`язку з обставинами непереборної сили (воєнним станом).

Разом із тим, такі доводи відповідача безпідставними та такими, що не перешкоджають задоволенню позовної вимоги, з огляду на наступне.

Так, оскільки право власності позивача на майнові права не оспорюється, але фактично не реалізоване через відсутність акта приймання-передачі, судове рішення є єдиним способом юридичного закріплення цього права за позивачем.

Щодо обставини непереборної сили (форс-мажор), на які посилається відповідач, то у Постанові Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 суд касаційної інстанції зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору. Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір, його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки його існування: наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов`язання, що виникло на підставі договору.

За загальним правилом (ч.1 ст. 617 ЦК України), наявність форс-мажору не звільняє від виконання зобов`язання, а лише може звільнити від відповідальності за його порушення (штрафів, пені, збитків). Форс-мажор не звільняє від виконання самого зобов`язання, що не позбавляє сторони права врегулювання своїх відносин з врахуванням принципу свободи договору. Сама по собі наявність форс-мажорних обставин, зокрема ведення бойових дій на території України, не є безумовною підставою ні для припинення зобов`язань, ні для звільнення від їх виконання.

Тим більше, предметом даного спору є визнання права, а не стягнення штрафних санкцій або збитків за затримку будівництва, а неможливість завершити будівництво через наведені відповідачем обставини не є перешкодою для визнання майнового права на ці об`єкти.

При цьому оскільки будинок не введений в експлуатацію, позивач позбавлений можливості оформити право власності в загальному порядку, а не завершення будівництва з боку відповідача та не введення будинку в експлуатацію створює стан правової невизначеності. Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Воно не є правом власності, але забезпечує юридичний захист інвестора і визнання майнового права судом усуває цей ризик та захищає інвестицію Позивача від претензій третіх осіб, що додатково свідчить про ефективність обраного позивачем способу захисту.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими, доведеними та підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог про стягнення з відповідача понесених позивачем витрат на правничу допомогу, суд зазначає наступне.

Частиною першою статті 133 ЦПК України встановлено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу (п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК України).

Згідно з ч.1,2 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача.

Відповідно до пунктів 1, 2 частини третьої статті 141 ЦПК України при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес.

Частиною восьмою статті 141 ЦПК України встановлено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Водночас, суд зобов`язаний оцінити рівень адвокатських витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично та чи була їх сума обґрунтованою.

На підтвердження понесених витрат на правничу допомогу позивачем надано: копію ордеру АР №1236246, договір № 10/25 про надання правничої (правової) допомоги від 26.03.2025 р., додаткову угоду № 2 від 17.02.2026 р. до договору про надання правової допомоги № 10/25 від 26.03.2025 р., акт здачі-приймання робіт (надання послуг) від 17.02.2026 р. до додаткової угоди № 1 до договору про надання правової допомоги № 10/25 від 26.03.2025 р., довідку № 2/10/25 від 18.02.2026 на підтвердження виконання клієнтом умов додаткової угоди № 1 до договору про надання правової допомоги № 10/25 від 26.03.2025 р., згідно з якими витрати понесені позивачем на правничу допомогу складають 7500,00 гривень.

Таким чином, з відповідача на користь позивача необхідно стягнути понесені ним судові витрати в розмірі 7500,00 гривень за надання правничої допомоги, які підтверджені матеріалами справи.

Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі задоволення позову покладаються на відповідача.

Згідно із ч. 6 ст. 141 ЦПК України якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Враховуючи, що позивач був звільнений від сплати судового збору за подання до суду позовної заяви, суд вважає необхідним стягнути з відповідача на користь держави судовий збір в розмірі 3028,00 грн.

Керуючись ст. ст. 2, 4, 5, 12, 13, 76-82, 89, 141, 259, 263-265, 280, 282, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сайлент-Девелоп» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) майнове право (в тому числі на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва), а саме на двокімнатну квартиру, будівельний номер АДРЕСА_1 .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Сайлент-Девелоп» (ЄДРПОУ - 40100563) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати на правничу допомогу в розмірі 7500,00 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Сайлент-Девелоп» (ЄДРПОУ - 40100563) на користь держави судовий збір у розмірі 3028,00 гривень.

Рішення суду може бути оскаржене до Запорізького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: В.М. Світлицька