Рішення № 138914328, 03.08.2026, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.08.2026 Справа № 914/1218/26

Господарський суд Львівської області у складі головуючої судді Зоряни Горецької, при секретарі Зоряні Палюх, розглянув у підготовчому судовому засіданні справу

за позовом Фермерського господарства «Сяйво-Стрий»

до відповідача Жидачівської міської ради

про визнання недійсним та скасування рішення, визнання укладеним договору оренди землі

представники сторін:

від позивача: Савка Т.В. (в залі суду);

від відповідача: Косендюк Я.А. (в режимі ВКЗ).

ВСТАНОВИВ:

В провадженні Господарського суду Львівської області перебуває справа за позовом Фермерського господарства «Сяйво-Стрий» до відповідача Жидачівської міської ради про визнання недійсним та скасування рішення, визнання укладеним договору оренди землі.

Ухвалою від 30.04.2026 справу прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

Хід розгляду справи викладено у відповідних ухвалах та протоколах судових засідань.

01.06.2026 закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті.

В судовому засіданні 03.08.2026 проголошено вступну та резолютивну частини рішення по справі.

АРГУМЕНТИ СТОРІН

Позиція позивача

Позивач просить визнати недійсним та скасувати рішення Жидачівської міської ради від 16.04.2026 року № 3806 «Про відмову в поновленні договору оренди землі фермерському господарству «Сяйво-Стрий» та визнати укладеним договір оренди землі земельної ділянки сільськогосподарського призначення 4621585900:04:000:0598) комунальної власності площею 18,6760 га (кадастровий номер: адресою: с. Тейсарів, для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за міської ради Стрийський район, Львівська область на території Жидачівської Стрий», у наступній між Жидачівською міською радою та Фермерським господарством «Сяйво-Стрий» у редакції наведеній в позовній заяві.

Позивач стверджує, що у спірній ситуації орган місцевого самоврядування ухилився від прямих обов`язків власника земельної ділянки, адже не висловив заперечень стосовно запропонованого позивачем продовження строку дії орендних відносин, зауважень стосовно необхідності узгодити нові умови договору. Тобто такими діями відповідач сприяв утвердженню розумних очікувань добросовісного орендаря на продовження договірних відносин на тих самих умовах, що існували на підставі договору оренди від 03.04.2019.

Позиція відповідача

Відповідач не погодився з позицією позивача з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву та запереченнях на відповідь на відзив.

ОБСТАВИНИ ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ З МАТЕРІАЛІВ СПРАВИ

За результатами земельних торгів у формі електронного аукціону Фермерське господарство «Сяйво-Стрий» (надалі - ОРЕНДАР) (ідент. код юридичної особи: 33650468) придбало право оренди строком на 7 (сім) років на земельну ділянку площею 18,6760 га (кадастровий номер: 4621585900:04:000:0598) для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою: с. Тейсарів, Стрийський район, Львівська область на території Жидачівської міської ради.

На підставі протоколу електронних земельних торгів від 03 квітня 2019 року №1649 між Фермерським господарством «Сяйво-Стрий» та Головним управлінням Держгеокадастру у Львівській області укладено 03 квітня 2019 року Договір оренди землі та зареєстровано його у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер: 1615458546215 від 05.04.2019) на земельну ділянку площею 18,6760 га (кадастровий номер: 4621585900:04:000:0598) для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою: Тейсарів, Стрийський район, Львівська область на території Жидачівської міської ради. с.

Річний розмір орендної плати за користування даною земельною ділянкою, згідно результатів земельних торгів та Договору оренди землі, становить 223 090,62 грн, що складає 61,27857 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що у 20 (двадцять разів) перевищує мінімальний розмір та у 5 (п`ять) разів перевищує максимальний розмір орендної плати за користування земельними ділянками встановлені законом. За 7 ( сім) років оренди вищевказаної ділянки господарством сплачено до місцевого бюджету Жидачівської міської ради 1 627 780,84 грн ( Один мільйон шістсот двадцять сім тисяч сімсот вісімдесят гривень 84 коп.) орендної плати, що є на 66 146,50 гривень (шістдесят шість тисяч сто сорок шість гривень 50 копійок) більше від суми за Договором оренди, за рахунок збільшення коефіцієнту індексації землі.

Орендна вартість 1га вищевказаної земельної ділянки у 2019 році становила 11 945,31 грн; у 2026 р.( з урахуванням нової нормативно грошової оцінки) 15 182,49 грн/га., що є на 27,1% більше по відношенню до орендної плати за 1 га землі на час проведення земельних торгів 2019 року.

Відповідно до вищезазначеного Договору оренди землі та даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Договір оренди земельної ділянки 18,6760 га (кадастровий номер: 4621585900:04:000:0598) діє до 03 квітня 2026 року.

Згідно п. 3.2. вищезазначеного Договору оренди землі після закінчення строку дії Договору ОРЕНДАР, має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі ОРЕНДАР повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір його продовжити, в даному випадку до 04 березня 2026 року.

Фермерське господарство «Сяйво-Стрий» 02.03.2026 звернувся до Жидачівської міської ради з листом № 32 від 02.03.2026 року в якому виклав клопотання щодо поновлення Договору оренди земельної ділянки площею 18,6760 га (кадастровий номер: 4621585900:04:000:0598) для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою: с. Тейсарів, Стрийський район, Львівська область на території Жидачівської міської ради шляхом укладення його на новий строк з використанням переважного права орендаря. До вказаного листа було долучено проект договору оренди землі.

Факт отримання 02.03.2026 вказаного в попередньому абзаці листа Фермерського господарства «Сяйво-Стрий» Жидачівською міською радою підтверджується відміткою та реєстраційним номером, які проставлені на примірнику вказаного листа.

Листом № 456/07/10-11/26 від 13.03.2026 Жидачівська міська рада повідомила про те, що клопотання про поновлення Договору оренди земельної ділянки площею 18,6760 га (кадастровий номер: 4621585900:04:000:0598) для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою: с. Тейсарів, Стрийський район, Львівська область на території Жидачівської міської ради розглядатиметься на черговій сесії Жидачівської міської ради.

В подальшому, відповідно до рішення Жидачівської міської ради від 16.04.2026 року № 3806 «Про відмову в поновленні договору оренди землі фермерському господарству «Сяйво-Стрий» міська рада вирішила, зокрема:

1. Відмовити фермерському господарству «Сяйво-Стрий» у поновленні на новий строк договору оренди землі сільськогосподарського призначення комунальної власності площею 18,6760 га (кадастровий номер: 4621585900:04:000:0598) для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою: с. Тейсарів, Стрийський район. Львівська область на території Жидачівської міської ради, укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру у Львівській області та ФГ «Сяйво-Стрий» від 03.04.2019, зареєстрованого в Державному реєстрі прав від 05.04.2019 року, номер запису про право 31080096, термін дії якого закінчується 03.04.2026 у зв`язку із недосягненням згоди щодо істотних умов договору оренди землі на новий строк (розміру орендної плати).

2. Вважати припиненим право користування земельною ділянкою зазначеною в п. 1 даного рішення та договір оренди землі сільськогосподарського призначення комунальної власності площею 18,6760 га (кадастровий номер: 4621585900:04:000:0598) для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою: с. Тейсарів, Стрийський район, Львівська область на території Жидачівської міської ради, укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру у Львівській області та ФГ «Сяйво-Стрий» від 03.04.2019 року, зареєстрованого в Державному реєстрі прав від 05.04.2019 року, номер запису про право 31080096, термін дії якого закінчується 03.04.2026 року у зв`язку із закінченням терміну на який його було укладено.

3. Після закінчення терміну дії договору оренди землі зазначеної в пункті 1 рішення відділу земельних ресурсів Жидачівської міської ради забезпечити припинення запису в Державному реєстрі речових прав про оренду земельної ділянки.

4. Секретарю Жидачівської міської ради повідомити Державну податкову службу України Головного управління ДПС у Львівській області про прийняте рішення.

5. Після закінчення терміну дії договору оренди землі зазначеної в пункті 1 рішення рекомендувати дану земельну ділянку включити до переліку для підготовлення Лоту для продажу прав оренди на неї на конкурентних засадах (на земельних торгах у формі електронного аукціону).

6. Це рішення може бути оскаржене в порядку та у строки, передбачені статями 19-20. 25-35, 122 Кодексу адміністративного судочинства України.

7. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію Жидачівської міської ради з питань землекористування та містобудування.

ОЦІНКА СУДУ

Позивач вважає, що як орендар, який належно виконував умови договору, він реалізував своє переважне право шляхом надіслання листів-повідомлень із проєктами додаткових угод про поновлення договорів на новий строк, що відповідає процедурі, яка застосовувалася до договорів, укладених у 2019 році.

Суд з врахуванням викладеного, зазначає настпуне.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".

З 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 частини 8 розділу І цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.

Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.

Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі".

Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Саме такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 15.05.2024 у справі № 909/694/23, від 06.08.2024 у справі № 912/300/23, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 06.11.2024 у справі № 927/1237/23; від 29.01.2025 у справі № 925/1536/23; від 09.04.2025 у справі № 916/1092/24.

Таким чином, до спірних правовідносин слід застосовувати положення Закону про оренду землі в редакції, чинній на момент звернення орендаря до орендодавця з пропозицією про укладення договору на новий строк. Такі висновки узгоджується з висновками Верховного Суду, викладених у постановах від 02.07.2025 у справі 925/1423/24, від 07.05.2025 у справі № 916/3187/24, від 24.09.2025 у справі № 917/107/25, від 08.10.2025 у справі 917/2322/24, від 28.01.2026 у справі № 918/614/25 та інших.

Умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 126-1 ЗК. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній у статті 126-1 ЗК, за загальним правилом заборонено. Тому й приписи абзаців 3 та 4 розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» в цьому випадку застосуванню не підлягають (подібний висновок наведено Верховним Судом у постанові від 24.09.2025 у справі № 917/107/25, у якій вирішувався спір у подібних правовідносинах).

Отже, до спірних правовідносин підлягає застосуванню редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції чинній з 16.07.2020 (станом на 03.06.2022), а не та, яка діяла станом на 2019 рік як про це заявляє позивач.

Щодо правових підстав для продовження договірних правовідносин у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання у судовому порядку договору оренди землі укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах, суд зазначає наступне.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно з частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Суд звертаємо увагу, що редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка підлягає застосуванню спірних правовідносин, не передбачає можливості автоматичного поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, як це було передбачено у попередній редакції частини шостої цієї норми.

Щодо пріоритету виключного права власника над переважним правом орендаря та дискреційних повноважень Жидачівської міської ради, суд зазначає наступне.

Згідно зі ст. 33 Закону про оренду землі, в чинній редакції на час виникнення спірних правовідносин, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.

У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, та орендодавця під час укладення договору оренди землі на новий строк.

При цьому імперативна норма частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до правової позиці Верховного Суду у постанові від 28 січня 2025 року у справі № 914/1025/24 саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві.

Суд не може підміняти інший орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, не може перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції відповідного органу. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.07.2021 у справі № 915/2586/20, від 08.07.2021 у справі № 915/1889/19, від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.

Виходячи із системного аналізу положень частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", в разі досягнення між орендарем та орендодавцем домовленості щодо істотних умов нового договору оренди землі, але подальшої відмови або зволікання орендодавця з укладенням такого договору, орендар може звернутися з позовом про визнання укладеним договору оренди в редакції з істотними умовами, визначеними сторонами під час процедури їх погодження.

Також орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти договір оренди землі, якщо до цього сторонами були фактично погоджені істотні умови такого договору. Так само орендар може оскаржити незаконне рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди в разі порушення переважного права орендаря, який запропонував рівні умови з визначеним орендодавцем переможцем земельних торгів.

Натомість в будь-якому разі навіть визнання судом незаконним рішення орендодавця про відмову укласти новий договір оренди землі не може означати досягнення між орендарем та орендодавцем згоди щодо істотних умов такого договору. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.

Верховний Суд зазначає, що за змістом частини 4 статті 33 Закону України умови, на яких договір може бути укладений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 і в постановах Верховного Суду від 14.04.2026 у справі № 924/368/25, від 10.03.2026 у справі № 920/1124/24, від 03.02.2026 у справі № 916/4826/24, від 27.01.2026 у справі № 927/956/24, від 21.01.2026 у справі № 915/403/25, у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитися землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи, вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Правовий висновок, викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 25.01.2022 по справі № 143/591/20, зазначає, що за змістом частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі", умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди. Водночас предмет регулювання ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі (п. 8.25-8.27 постанови).

Верховний Суд у постанові від 30.07.2024 у справі № 910/4928/23 зазначив, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення. Виходячи з того, що діючим законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Імперативна норма ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" чітко вказує на те, що в разі оренди земель державної або комунальної власності поновлення договору оренди землі здійснюється на підставі рішення орендодавця. Саме орган місцевого самоврядування уповноважений визначати істотні умови такої оренди, а за відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом або орендарем одноособово в позовній заяві.

За змістом статті 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26, статті 25 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Частинами 1, 2 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

У пункті 4.6 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20 зазначено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення.

Таким чином, закріплений у статті 4 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" принцип колегіальності місцевого самоврядування та вимоги пункту 34 частини 1 статті 26 зазначеного Закону передбачають прийняття рішення з питання регулювання земельних відносин, у тому числі з розгляду клопотань про надання в оренду земельних ділянок, укладення, зміни, продовження, поновлення договорів оренди землі, виключно колегіально на пленарному засіданні ради у формі рішення ради.

Виходячи із підстав та матеріально-правового регулювання позову у даній справі ст. 33 Закону України "Про оренду землі", усталених правових позицій Верховного Суду щодо застосування механізму реалізації переважного права, передбаченого ч.1-5 ст. 33 цього Закону, відповідно до яких договори можуть укладатися на новий строк на тих самих умовах або на змінених умовах, але в будь-якому випадку на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України, вважаємо, що визнавши укладеним додаткову угоду до договору оренди землі в редакції позивача на підставі ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", позивач просить суд фактично підмінити орган місцевого самоврядування, узгодивши замість нього істотні умови договорів оренди землі на новий строк, які хоч і залишились тими самими, однак не погоджені орендодавцем для продовження на новий строк орендних правовідносин.

Щодо припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк необхідно зазначити таке.

Верховний Суд неодноразово зазначав, що у випадку заперечення орендодавця щодо подальших орендних відносин із орендарем переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Такі висновки містяться у постановах Верховного Суду від 25.03.2020 року у справі № 379/1439/18, від 20.05.2020 року у справі № 378/338/18, від 30.09.2020 року у справі № 227/4821/18, від 21.10.2020 року у справі № 227/4537/18, від 28.01.2025 року у справі № 902/694/24 та інших.

Отже, за наявності заперечень орендодавця щодо подальшого продовження орендних правовідносин саме по собі посилання орендаря на наявність у нього переважного права не створює обов`язку укладення договору оренди на новий строк.

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 і в постановах Верховного Суду від 14.04.2026 у справі № 924/368/25, від 10.03.2026 у справі № 920/1124/24, від 03.02.2026 у справі № 916/4826/24, від 27.01.2026 у справі № 927/956/24, від 21.01.2026 у справі № 915/403/25, у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитися землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи, вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Аналіз приписів Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі" буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Натомість, Жидачівська міська рада не укладала договорів оренди землі з новими орендарями, під час дії договору оренди землі та земельних торгів з продажу права оренди орендованих позивачем земельної ділянки не проводила.

Жидачівською міською радою 16.04.2026 прийнято рішення № 3806 «Про відмову в поновленні договору оренди землі ФГ «Сяйво-Стрий». Це рішення є прямим доказом відсутності згоди власника на продовження відносин, що виключає можливість «мовчазної згоди».

Верховний Суд наголошує, що за відсутності згоди орендодавця щодо істотних умов договору переважне право орендаря припиняється та не може трансформуватися у право примушувати орендодавця до укладення договору. У даному випадку відповідач висловив чіткі заперечення щодо продовження орендних правовідносин, прийнявши відповідне рішення ради у межах своєї компетенції та повноважень наданих законом. Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 здійснив узагальнення висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та зазначив, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в контексті дій сторін договору виглядає таким чином (узгоджується із постановою Верховного Суду від 14.11.2023 у справі № 902/452/23): Якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Таким чином, з урахуванням положень статті 33 Закону України «Про оренду землі», правових висновків Верховного Суду та встановлених обставин справи, переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк є припиненим, оскільки орендодавцем Жидачівська міська рада було висловлено чіткі та належним чином оформлені заперечення щодо подальшого продовження орендних правовідносин шляхом прийняття рішення № 3805 від 16.04.2026 «Про відмову в поновленні договору оренди землі ФГ «Сяйво-Стрий».

Наявність такого рішення свідчить про відсутність волевиявлення власника земельних ділянок на продовження оренди та виключає можливість визнання договору оренди укладеним або поновленим у судовому порядку. Саме по собі посилання позивача на належне виконання умов договору та направлення листів-повідомлень не породжує обов`язку орендодавця укладати договір оренди на новий строк, оскільки переважне право орендаря не є абсолютним та не може переважати виключне право власника землі розпоряджатися земельною ділянкою на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди.

Відтак, за відсутності погодження істотних умов нового договору та за наявності заперечень орендодавця, переважне право позивача припинилося, а правові підстави для задоволення позовних вимог відсутні.

Щодо вимоги позивача про скасування рішення ради, суд зазначає наступне.

Велика Палата Верховного Суду також неодноразово зазначала, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 39), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункт 6.27), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 35), від 01.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 109)). Тому під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного, не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не визнане судом недійсним, або що таке рішення не оскаржене, відповідна позовна вимога не пред`явлена. Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - "суд знає закони" (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17 (пункт 84), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення.

З урахуванням наведеного позовна вимога про визнання недійсним та скасування рішення сама по собі не спрямована на захист прав позивача, а тому скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Більше того, рішення Жидачівської міської ради від 16.04.2026 № 3806 прийнято в межах своєї компетенції відповідно до статті 144 Конституції України, ст.ст. 26, 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», за формою і змістом відповідає наведеним нормам.

За таких обставин позовна вимога скаржника про визнання недійсним та скасування рішення Жидачівської міської ради є необґрунтованою та не підлягає задоволенню.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до обгрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Судовий збір відповідно до ст. 129 ГПК України залишається за позивачем.

Керуючись статтями 2, 13, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 129, 236-241, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку та строк, передбачені ст. 241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку в порядку та строки передбачені ст. 256, 257 ГПК України.

Суддя Горецька З.В.