Рішення № 138832865, 06.08.2026, Київський окружний адміністративний суд

КИЇВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 серпня 2026 року м. Київ № 320/2132/26

Київський окружний адміністративний суд у складі головуючого судді Панової Г.В, розглянувши в порядку письмового провадження за правилами спрощеного позовного провадження адміністративну справу

за позовом ОСОБА_1

до Міністерства юстиції України

третя особа, яка не завляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2

про визнання протиправним та скасування наказу,

ВСТАНОВИВ:

До Київського окружного адміністративного суду звернулась приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Татаринцева Євгенія Анатоліївна з позовом до Міністерства юстиції України, третя особа ОСОБА_2 , в якому просить суд: визнати протиправним та скасувати наказ Міністерства юстиції України від 31.12.2025 року № 3711/5 "Про задоволення скарги".

В обґрунтування позовних вимог позивачка зазначає, що скарга ОСОБА_2 була подана до Міністерства юстиції України з пропуском строку, встановленого частиною третьою статті 37 Закону №1952-IV. Позивачка звертає увагу, що оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав прийнято 22.04.2024, тоді як скаргу подано лише 03.12.2025, тобто через понад півтора року після вчинення реєстраційної дії. На думку позивачки, відповідач формально сприйняв доводи скаржниці про те, що вона дізналася про реєстраційну дію лише 01.12.2025 після отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, однак не перевірив, чи могла вона дізнатися про таку реєстраційну дію раніше. Позивачка наголошує, що ОСОБА_2 є не лише співвласницею квартири у будинку та членом ОСББ «Комфортний дім», а й тривалий час брала участь в управлінні ОСББ, перебувала у складі правління, а з 18.09.2025 обійняла посаду голови правління. За таких обставин, на переконання позивачки, скаржниця мала реальну можливість бути обізнаною про стан майна ОСББ, про рішення органів управління ОСББ та про дії, пов`язані з оформленням спірного нежитлового приміщення.

Позивачка також зазначає, що Міністерство юстиції України не встановило належним чином наявності порушеного права скаржниці. На думку позивачки, сама лише вказівка на статус співвласника квартири у багатоквартирному будинку не є достатньою для висновку про порушення прав ОСОБА_2 саме рішенням приватного нотаріуса від 22.04.2024 №72730825. Позивачка вважає, що скарга не містила належного обґрунтування того, яким саме чином оскаржувана реєстраційна дія порушує права скаржниці.

Крім того, позивачка не погоджується з висновком Міністерства юстиції України про порушення нею вимог пункту 4 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV. Позивачка зазначає, що спірне нежитлове приміщення №2186 не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, державна реєстрація якого мала здійснюватися у порядку, передбаченому пунктами 77 79 Порядку №1127. За доводами позивачки, це приміщення було сформоване як окремий об`єкт цивільних прав у межах вже існуючого багатоквартирного будинку, а не створене в результаті нового будівництва чи реконструкції. Позивачка також зазначає, що загальними зборами співвласників ОСББ «Комфортний дім» було прийнято рішення щодо розпорядження спільним майном, а голова правління був уповноважений на вчинення відповідних дій щодо нежитлових приміщень. Отже, на думку позивачки, Міністерство юстиції України неправильно оцінило подані документи та дійшло передчасного висновку про те, що вони не давали можливості встановити набуття речового права. Окремо позивачка вказує, що Міністерство юстиції України фактично підмінило перевірку законності реєстраційної дії вирішенням спору щодо правового режиму спірного приміщення, тобто питанням, яке виходить за межі адміністративного розгляду скарги у сфері державної реєстрації та має вирішуватися у судовому порядку між заінтересованими особами.

Також позивачка вважає непропорційним застосований до неї захід реагування у вигляді тимчасового блокування доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на два місяці, оскільки відповідач не навів належного обґрунтування необхідності саме такого заходу, не оцінив ступінь вини, характер дій позивача, наявність чи відсутність попередніх аналогічних порушень, а також не обґрунтував, чому менш обтяжливі заходи не могли забезпечити мету державного контролю. Крім того, позивач зазначає, що відповідач не довів наявності такого порушення вимог законодавства у сфері державної реєстрації, яке могло бути достатньою підставою для анулювання рішення державного реєстратора та застосування до позивача заходу реагування, а фактично надав оцінку правовому режиму спірного приміщення, змісту рішень органів управління ОСББ та обсягу прав співвласників багатоквартирного будинку.

Судом відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи (у письмовому провадженні).

Міністерство юстиції України проти задоволення позову заперечує та вважає наказ від 31.12.2025 № 3711/5 правомірним. Відповідач зазначає, що діяв у межах повноважень, визначених Законом №1952-IV, Порядком №1128 та Положенням про Міністерство юстиції України. На думку відповідача, скарга ОСОБА_2 була розглянута компетентним органом, у встановленій процедурі, а за результатами її розгляду колегія Міністерства юстиції України обґрунтовано встановила порушення позивачкою вимог законодавства у сфері державної реєстрації прав.

Щодо строку звернення зі скаргою відповідач зазначає, що ОСОБА_2 вказала у скарзі, що дізналася про прийняття рішення приватним нотаріусом лише 01.12.2025 після отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Оскільки скаргу подано 03.12.2025, відповідач вважає, що строк звернення до Міністерства юстиції України не пропущений. На думку відповідача, сам по собі факт того, що ОСОБА_2 є співвласницею квартири у будинку та членом ОСББ, не свідчить про її автоматичну обізнаність щодо кожної реєстраційної дії, яка вчиняється стосовно окремих об`єктів нерухомого майна у цьому будинку. Відповідач вважає, що позивачка не довела існування іншої дати, з якої скаржниця достеменно знала або повинна була знати про прийняття оскаржуваного рішення.

Відносно суті реєстраційної дії відповідач зазначає, що подані позивачці як державному реєстратору документи не давали змоги встановити набуття ОСББ «Комфортний дім» права власності на нежитлове приміщення № 2186. Зокрема, відповідач посилається на те, що протокол загальних зборів ОСББ від 20.07.2020 № 20/07-2020 не містив рішення про державну реєстрацію права власності за ОСББ на спірне приміщення, а лише передбачав питання щодо надання дозволу голові правління укладати договори купівлі-продажу приміщень загального користування - комор за наявності позитивного юридичного висновку. Відповідач також вказує, що позивачка, здійснюючи державну реєстрацію, повинна була перевірити наявність документів, необхідних для державної реєстрації, зокрема документів щодо прийняття об`єкта в експлуатацію та присвоєння йому адреси, а в разі необхідності отримати такі документи шляхом звернення до відповідних органів державної влади або органів місцевого самоврядування. На думку відповідача, позивачка не виконала відповідних перевірочних дій, чим допустила істотне порушення вимог законодавства у сфері державної реєстрації. Відповідач вважає, що встановлені порушення не є формальними, оскільки вони впливають на достовірність, повноту та об`єктивність відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Саме тому, на думку відповідача, анулювання рішення державного реєстратора та тимчасове блокування доступу позивачки до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є правомірними і пропорційними заходами реагування.

Також у відзиві на позов відповідач просив суд закрити провадження у справі в частині пунктів 1, 2 та 4 наказ Міністерства юстиції України від 31.12.2025 року № 3711/5 "Про задоволення скарги".

У відповіді на відзив позивачка вказала, що відповідач не врахував тієї обставини, що третя особа не тільки є співвласником багатоквартирного будинку, але і членом ОСББ "Комфортний дім", що вона обіймала посаду в правлінні ОСББ, а з 18.09.2025 обіймала посаду Голови Правління. Таким чином, на думку позивачки, третя особа мала бути обізнаною про вчинення реєстраційної дії, водночас відповідач під час розгляду скарги цю обставину не врахував та у висновку не надав цьому відповідної правової оцінки. Крім того на думку позивачки кожний пункт наказу є взаємозалежним один від одного, що невілює твердження відповідача про відсутність порушень прав позивачки пунктами 1, 2 та 4 спірного наказу.

Ухвалою суд залучив до участі у справі № 320/2132/26, в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: ОСОБА_2 .

Ухвалою суду клопотання Міністерства юстиції України про закриття провадження у справі задоволено частково. Закрито провадження в адміністративній справі № 320/2132/26 за позовом приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_1 до Міністерства юстиції України, третя особа ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування наказу в частині позовних вимог про визнання протиправними та скасування пунктів 2, 4 наказу Міністерства юстиції України від 31.12.2025 № 3711/5 «Про задоволення скарги».

Крім того відповідачем було подано до суду клопотання про розгляд справи в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою суду у задоволенні вказаного клопотання відмовлено.

Третя особа ОСОБА_2 у поданих письмових поясненнях просить відмовити у задоволенні позову повністю. Зазначає, що є власницею квартири у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а отже, в силу закону є співвласницею спільного майна цього будинку. За її доводами, нежитлове приміщення № 2186 належить до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку, а державна реєстрація права власності за ОСББ «Комфортний дім» фактично змінила правовий режим такого майна та поставила під сумнів обсяг майнових прав кожного співвласника, зокрема ОСОБА_2 ' Щодо строку звернення зі скаргою третя особа зазначає, що дізналася про державну реєстрацію права власності за ОСББ «Комфортний дім» на нежитлове приміщення №2186 лише 01.12.2025 після самостійного отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. До цього моменту вона не була учасником реєстраційної процедури, не отримувала повідомлень про її проведення, не була заявником і не мала процесуального механізму бути повідомленою про внесення відповідного запису до реєстру. З огляду на це третя особа вважає, що скаргу до Міністерства юстиції України від 03.12.2025 подано у межах встановленого законом строку. Третя особа заперечує доводи позивачки про те, що факт членства в ОСББ чи участі у його діяльності свідчить про автоматичну обізнаність щодо кожної реєстраційної дії, яка вчиняється стосовно нерухомого майна у будинку. На її думку, така презумпція обізнаності не передбачена законом. Також третя особа вважає безпідставними доводи позивачки про відсутність порушення її прав. Вона зазначає, що оскаржувана реєстраційна дія безпосередньо зачіпає права співвласників багатоквартирного будинку, оскільки внаслідок такої реєстрації окремий об`єкт нерухомого майна було зареєстровано за юридичною особою - ОСББ «Комфортний дім», що, на думку третьої особи, поставило під сумнів належність такого приміщення до спільного майна співвласників. Третя особа підтримує висновки Міністерства юстиції України про те, що подані для державної реєстрації документи не підтверджували набуття ОСББ «Комфортний дім» права власності на нежитлове приміщення № 2186. Вона зазначає, що протокол загальних зборів ОСББ не містив рішення про набуття ОСББ права власності на це приміщення або про державну реєстрацію такого права, а тому не міг бути належним правовстановлюючим документом для проведення державної реєстрації. Окремо третя особа посилається на те, що аналогічні порушення, допущені позивачкою щодо цього ж багатоквартирного будинку, вже були предметом розгляду Міністерства юстиції України у межах інших скарг, за результатами яких також анульовувались рішення приватного нотаріуса щодо реєстрації права власності за ОСББ «Комфортний дім» на інші нежитлові приміщення. На думку третьої особи, це підтверджує системний характер порушень та правомірність оскаржуваного наказу.

Позивачка у письмових поясненнях щодо пояснень третьої особи заперечила проти доводів ОСОБА_2 та наполягала на задоволенні позову. Позивачка зазначила, що пояснення третьої особи не спростовують доводів позовної заяви щодо протиправності наказу Міністерства юстиції України від 31.12.2025 № 3711/5, а фактично зводяться до повторення доводів скарги та позиції відповідача. Позивачка наголосила, що ОСОБА_2 , посилаючись на дату отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 01.12.2025, не спростувала обставин щодо її можливої обізнаності про спірну реєстраційну дію раніше. Зокрема, позивачка звернула увагу, що третя особа була не лише співвласницею квартири та членом ОСББ «Комфортний дім», а й брала участь в управлінні ОСББ, перебувала у складі правління, а з 18.09.2025 обійняла посаду голови правління.

Крім того, позивачка заперечувала проти посилань третьої особи на інші накази Міністерства юстиції України щодо аналогічних приміщень у цьому ж будинку, оскільки такі накази є індивідуальними актами, прийнятими щодо інших реєстраційних дій та інших об`єктів нерухомого майна, а тому не мають преюдиційного значення для цієї справи. Окремо позивачка зазначила, що пояснення третьої особи не спростовують доводів про непропорційність тимчасового блокування доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на два місяці, оскільки відповідач не навів належного індивідуального обґрунтування необхідності застосування саме такого заходу реагування.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд виходить з такого.

31.12.2025 року Міністерством юстиції України прийнято наказ № 3711/5 «Про задоволення скарги», яким задоволено скаргу ОСОБА_2 від 03.12.2025, зареєстровану в Міністерстві юстиції України 03.12.2025 за № СК-4959-25 (пункту 1).

Зазначеним наказом визнано прийнятим з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та анульовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Татаринцевої Євгенії Анатоліївни від 22.04.2024 № 72730825 (пункт 2).

Також наказом Міністерства юстиції України від 31.12.2025 № 3711/5 тимчасово заблоковано доступ приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_1 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на 2 місяці (пункт 3).

Пунктом 4 наказу виконання пункту 2 покладено на Офіс протидії рейдерству.

Виконання пункту 3 наказу покладено на Державне підприємство "Національні інформаційні системи".

Підставою для прийняття спірного наказу став висновок Центральної колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 26.12.2025, складений за результатами розгляду скарги ОСОБА_2 .

Як вбачається з матеріалів справи, спірна реєстраційна дія була вчинена позивачкою 22.04.2024 та стосувалася нежитлового приміщення № 2186, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Ямська, буд. 35/34.

22.04.2024 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Татаринцевою Є.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 72730825, на підставі якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відкрито розділ щодо нежитлового приміщення №2186 та зареєстровано право власності на вказане приміщення за Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Комфортний дім».

Державна реєстрація права власності була проведена на підставі поданих заявником документів, зокрема технічного паспорта, сформованого з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, листа Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації від 19.06.2014 №100-4672, протоколу загальних зборів співвласників ОСББ «Комфортний дім» від 20.07.2020 №20/07-2020, листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 28.05.2020 №05716-9575, договору оренди земельної ділянки від 28.12.2006, рішення Київської міської ради від 28.09.2006 №76/133, сертифіката від 10.08.2001 серії КВ №16511026632, листа Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації від 06.12.2018 № 100-19543 та розпорядження Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації від 23.08.2011 №633.

У висновку Колегії, покладеному в основу оскаржуваного наказу, відповідач послався на те, що подані документи не давали змоги встановити набуття ОСББ «Комфортний дім» права власності на нежитлове приміщення № 2186, а також на необхідність застосування положень пунктів 77 79 Порядку №1127.

03.12.2025 ОСОБА_2 звернулась до Міністерства юстиції України зі скаргою на рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Татаринцевої Є.А. від 22.04.2024 № 72730825.

При цьому, як вбачається з матеріалів справи, рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Татаринцевої Є.А. № 72730825 прийнято 22.04.2024, тоді як скаргу до Міністерства юстиції України Савченко М.В. подано 03.12.2025.

У скарзі ОСОБА_2 зазначила, що про прийняття такого рішення вона дізналася 01.12.2025 після отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Посилання третьої особи лише на дату отримання інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не розкриває обставин, чому саме до 01.12.2025 вона не могла отримати відповідні відомості або дізнатися про оформлення спірного нежитлового приміщення в інший спосіб.

Під час розгляду скарги Міністерством юстиції України встановлено, що на підставі рішення від 22.04.2024 № 72730825 приватним нотаріусом Татаринцевою Є.А. відкрито розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо нежитлового приміщення № 2186 та внесено запис про право власності за ОСББ «Комфортний дім».

За результатами розгляду скарги відповідачем прийнято оскаржуваний наказ.

Не погоджуючись із зазначеним наказом, позивачка звернулася до суду з позовом.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам суд зазначає про таке.

Частиною другою статті 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Аналіз цієї норми дає змогу дійти висновку, що діяльність органів державної влади здійснюється у відповідності до спеціально-дозвільного типу правового регулювання, який побудовано на основі принципу «заборонено все, крім дозволеного законом; дозволено лише те, що прямо передбачено законом». Застосування такого принципу суттєво обмежує цих суб`єктів у виборі варіантів чи моделі своєї поведінки, а також забезпечує використання ними владних повноважень виключно в межах закону і тим самим істотно обмежує можливі зловживання з боку держави та її органів.

Вчинення ж державним органом чи його посадовою особою дій у межах компетенції, але непередбаченим способом, у непередбаченій законом формі або з виходом за межі компетенції є підставою для визнання таких дій та правових актів, прийнятих у процесі їх здійснення, неправомірними.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, врегульовані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 №1952-ІV (далі по тексту також - Закон № 1952), який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.

Відповідно до частини першої статті 3 Закону № 1952 загальними засадами державної реєстрації прав є:

1) гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження;

2) обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав;

2-1) одночасність вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості та державної реєстрації прав;

3) публічність державної реєстрації прав;

4) внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом;

5) відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав.

За приписами частини першої статті 4 Закону № 1952 державній реєстрації прав підлягають, зокрема, речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки; право довірчої власності на отриманий в управління об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості; інші речові права відповідно до закону;

Пунктами 6, 7 частини першої статті 7 Закону № 1952 визначено, що Міністерство юстиції України: забезпечує доступ до Державного реєстру прав державних реєстраторів, суб`єктів державної реєстрації прав, визначених цим Законом, інших суб`єктів, право доступу яких визначено цим Законом, та приймає рішення про тимчасове блокування або анулювання такого доступу у випадках, передбачених цим Законом; розглядає скарги на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів, суб`єктів державної реєстрації прав, територіальних органів Міністерства юстиції України та приймає обов`язкові до виконання рішення, передбачені цим Законом.

До повноважень суб`єктів державної реєстрації прав належить:

1) забезпечення: проведення державної реєстрації прав; ведення Державного реєстру прав; взяття на облік безхазяйного нерухомого майна; формування та зберігання реєстраційних справ. Зберігання реєстраційних справ у паперовій формі здійснюється виключно виконавчими органами міських рад міст обласного та/або республіканського Автономної Республіки Крим значення, Київською, Севастопольською міськими, районними, районними у містах Києві та Севастополі державними адміністраціями за місцезнаходженням відповідного майна;

2) здійснення інших повноважень, передбачених цим Законом та іншими нормативно-правовими актами (стаття 9 Закону №1952).

Відповідно до положень статті 37 Закону № 1952 рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав, а також дії, пов`язані з автоматичною державною реєстрацією прав, можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду.

Рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України або до суду.

Рішення, дії або бездіяльність Міністерства юстиції України можуть бути оскаржені до суду.

Міністерство юстиції України розглядає:

1) скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;

2) скарги на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України;

3) повідомлення державного реєстратора про виявлений ним факт використання його ідентифікаторів доступу до Державного реєстру прав іншими особами.

Під час розгляду скарги на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України здійснюється також перевірка відповідності законодавству у сфері державної реєстрації прав рішень, дій або бездіяльності державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав, що оскаржувалися до відповідного територіального органу.

Територіальні органи Міністерства юстиції України розглядають скарги на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації (крім рішень про державну реєстрацію прав), які здійснюють діяльність у межах території, на якій діє відповідний територіальний орган.

Рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів особою, права якої порушено, протягом двох місяців з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав.

Скарга на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав подається у письмовій формі безпосередньо до суб`єкта розгляду скарги та має містити відомості про прізвище, ім`я, по батькові (найменування) скаржника, його місце проживання (місцезнаходження), номер телефону та/або адресу електронної пошти, суть (реквізити) оскаржуваного рішення, дій або бездіяльності, обставини, якими обґрунтовується порушення прав скаржника, а також прохання (вимоги) скаржника та дату складення скарги.

Скарга на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав має бути підписана скаржником або його представником. Така скарга може бути подана в електронній формі за умови підписання її скаржником або його представником з використанням кваліфікованого електронного підпису або застосуванням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри відповідно до вимог законів України «Про електронні документи та електронний документообіг» та «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги». До скарги, підписаної представником, додаються докази на підтвердження його повноважень.

До скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав можуть бути додані документи (їх копії), що підтверджують порушення прав скаржника.

До скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, що подається представником скаржника, додається довіреність чи інший документ, що підтверджує його повноваження, або копія такого документа засвідчена у встановленому порядку.

Скарга на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, що подана особою, яка не має на це повноважень, або що не містить відомостей про прізвище, ім`я, по батькові (найменування) скаржника, його місце проживання (місцезнаходження), суть (реквізити) оскаржуваного рішення, дій або бездіяльності, обставини, якими обґрунтовується порушення прав скаржника, дати, коли скаржник дізнався про порушення своїх прав (якщо зазначення такої дати є обов`язковим), підпис скаржника або його представника, повертається скаржнику на підставі мотивованого рішення Міністерства юстиції України, його територіального органу не пізніш як через 15 днів з дня її надходження.

Повернення скарги не позбавляє скаржника права на повторне її подання в установленому порядку.

За результатами розгляду скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав Міністерство юстиції України, його територіальні органи приймають одне з таких мотивованих рішень, яке не пізніше наступного робочого дня з дня його прийняття розміщується на офіційному веб-сайті Міністерства юстиції України чи відповідного територіального органу:

- про задоволення скарги (якщо оскаржувані рішення, дії або бездіяльність не відповідають законодавству у сфері державної реєстрації прав);

- про відмову в задоволенні скарги (якщо оскаржувані рішення, дії або бездіяльність відповідають законодавству у сфері державної реєстрації прав);

- про залишення скарги без розгляду по суті.

Міністерство юстиції України, його територіальні органи залишають скаргу на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав без розгляду по суті, якщо:

1) встановлений цим Законом для подання скарги строк сплив до дня її подання;

2) Міністерством юстиції України, його територіальним органом за результатами розгляду скарги з такого самого питання вже приймалося рішення про задоволення скарги або про відмову в її задоволенні;

3) наявна інформація про відкрите за заявою скаржника судове провадження, предметом якого є оскарження тих самих рішень, дій або бездіяльності у сфері державної реєстрації прав;

4) скаргу подано особою, права якої у зв`язку з оскаржуваним рішенням, дією або бездіяльністю у сфері державної реєстрації прав не порушено;

5) скаргу подано особою, яка не має на це повноважень;

6) скаржником подано до Міністерства юстиції України, його територіального органу заяву про залишення скарги без розгляду;

7) набрало законної сили судове рішення, яким оскаржуване рішення скасовано або оскаржувані дії, бездіяльність у сфері державної реєстрації прав визнані вчиненими з порушенням цього Закону та анульовані;

8) скаргу подано на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, що прийняті, вчинені до 1 січня 2016 року.

Порядок розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації прав, територіальних органів Міністерства юстиції України визначається Кабінетом Міністрів України.

Процедуру здійснення Мін`юстом та його територіальними органами розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Мін`юсту (далі - скарги у сфері державної реєстрації) визначає Порядок розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1128 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24.12.2019 №1150) (далі по тексту також - Порядок № 1128).

Пунктом 8 Порядку № 1128 у разі відсутності підстав для повернення скаржнику поданої ним скарги у сфері державної реєстрації чи направлення її за належністю Мін`юст чи відповідний територіальний орган здійснює розгляд такої скарги.

У разі наявності очевидних порушень закону в рішеннях, діях або бездіяльності державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Мін`юсту, наявності очевидних підстав для залишення скарги у сфері державної реєстрації без розгляду по суті, визначених Законами України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, а також повідомлень державних реєстраторів про виявлені ними факти використання їх ідентифікаторів доступу до реєстрів іншими особами розгляд скарги у сфері державної реєстрації здійснюється Мін`юстом на підставі службової записки посадової особи Мін`юсту, погодженої заступником Міністра, невідкладно без розгляду її комісією.

За приписами пункту 9 Порядку № 1128 під час розгляду скарги у сфері державної реєстрації Мін`юст чи відповідний територіальний орган встановлює наявність обставин, якими обґрунтовано скаргу, та інших обставин, які мають значення для її об`єктивного розгляду, зокрема шляхом перевірки відомостей, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно чи Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань (далі - реєстри), у разі необхідності витребовує документи (інформацію) і вирішує:

1) чи мало місце рішення, дія або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації, територіального органу Мін`юсту;

2) чи було рішення, дія або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації, територіального органу Мін`юсту прийнято, вчинено на законних підставах;

3) чи належить задовольнити скаргу у сфері державної реєстрації, відмовити в її задоволенні або залишити скаргу без розгляду по суті;

4) чи можливо поновити порушені права або законні інтереси скаржника іншим способом, ніж визначено ним у скарзі у сфері державної реєстрації;

5) які рішення або дії визнаються такими, що прийняті із порушенням Законів України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань і підлягають анулюванню, скасуванню, і які дії, що випливають із відповідного факту визнання такими, що прийняті із порушенням Законів України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, підлягають вчиненню.

При цьому суд враховує правовий висновок, викладений Верховним Судом у постанові від 04.07.2022 у справі № 160/1632/21 відповідно до якого аналіз наведених норм права свідчить про те, що положеннями Порядку № 1128 визначена процедура розгляду скарг у сфері державної реєстрації, дотримання якої є обов`язковим для її учасників, оскільки вона є важливою гарантією недопущення зловживання з боку органів публічної влади під час прийняття рішень та вчинення дій, які повинні забезпечувати справедливе ставлення до особи.

Крім того, системний аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку про законодавчо покладений на Мін`юст обов`язок здійснення перевірки скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав на її відповідність законодавчо встановленим вимогам, зокрема в частині наявності у ній відомостей про обставини, якими обґрунтовується порушення прав скаржника, наявність підпису скаржника, долучення до такої скарги документів (їх копій), що підтверджують порушення прав скаржника.

При цьому, положення Закону № 1952 містять імперативні приписи щодо повернення скарги скаржнику на підставі мотивованого рішення Мін`юсту у випадку, коли скарга не містить відомостей, зокрема, про обставини, якими обґрунтовується порушення прав скаржника, підпису скаржника.

У постановах від 12.06.2019 у справі № 821/1490/17 та від 20.05.2019 у справі № 826/9046/16, від 28.10.2024 у справі № 240/15899/20 Верховний Суд дійшов висновку про те, що у справах про оскарження наказів Мін`юсту, прийнятих за наслідком розгляду скарг на реєстраційні дії державного реєстратора, адміністративні суди, у першу чергу, перевіряють правомірність дій Мін`юсту під час розгляду скарги на рішення та дії державного реєстратора.

Суд зауважує, що ключовим принципом розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав є забезпечення законності та відповідності нормам чинного законодавства процедури їх розгляду. Мін`юст повинен ухвалювати рішення виключно на підставі законних та обґрунтованих скарг (звернень).

Суд звертає увагу, що право на адміністративне оскарження у сфері державної реєстрації не є абстрактним правом будь-якої особи ініціювати перевірку дій державного реєстратора, а є спеціальним засобом захисту власного порушеного права або охоронюваного законом інтересу. Тому належне обґрунтування у скарзі того, яке саме право скаржника порушене, яким саме рішенням, у чому полягає це порушення та якими доказами воно підтверджується, є не другорядною формальністю, а юридичною передумовою для розгляду скарги по суті.

Суд також враховує, що під час розгляду скарги у сфері державної реєстрації Міністерство юстиції України має встановити не лише формальну наявність доводів скаржника, а й те, чи підтверджуються такі доводи належними документами та чи свідчать вони про порушення закону саме у діях державного реєстратора.

Матеріалами справи встановлено, що у цій справі предметом судового розгляду є не питання належності нежитлового приміщення № 2186 на праві власності ОСББ «Комфортний дім» чи співвласникам багатоквартирного будинку, а правомірність індивідуального акта Міністерства юстиції України наказу від 31.12.2025 № 3711/5, прийнятого за результатами адміністративного розгляду скарги у сфері державної реєстрації.

Отже, суд не вирішує спір про право власності на спірне нежитлове приміщення та не встановлює остаточно правовий режим такого майна. Межі розгляду цієї адміністративної справи полягають у перевірці того, чи доведено відповідачем правомірність прийняття наказу, яким застосовано до позивачки захід реагування у вигляді тимчасового блокування доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Перевіряючи доводи позивачки відносно пропуску скаржником строку на звернення зі скаргою до Міністерства юстиції України, суд зазначає про таке.

Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів особою, права якої порушено, протягом строку, визначеного цією нормою, з дня прийняття рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав.

Аналіз наведеної норми дає підстави для висновку, що при вирішенні питання про дотримання строку звернення зі скаргою суб`єкт розгляду скарги повинен встановити не лише дату, яку скаржник зазначає як день фактичного отримання інформації про реєстраційну дію, а й обставини, за яких така особа могла дізнатися про відповідне рішення раніше.

Саме формулювання закону «дізналася чи могла дізнатися» передбачає обов`язок органу перевірити як суб`єктивний критерій - момент фактичної обізнаності особи, так і об`єктивний критерій - наявність або відсутність реальної можливості дізнатися про порушення права раніше.

У спірних правовідносинах Міністерство юстиції України виходило з того, що ОСОБА_2 дізналася про реєстраційну дію 01.12.2025 після отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а тому скарга від 03.12.2025 подана у межах встановленого строку.

Водночас, суд звертає увагу, що позивачка у межах адміністративного та судового розгляду посилалась на обставини, які могли мати істотне значення для визначення моменту, коли скаржниця могла дізнатися про оскаржуване рішення.

Зокрема, позивачка наголошувала, що ОСОБА_2 була не лише співвласницею квартири у багатоквартирному будинку та членом ОСББ «Комфортний дім», а й брала участь в управлінні ОСББ.

Так, за доводами позивачки, ОСОБА_2 перебувала у складі правління ОСББ, а 18.09.2025 рішенням загальних зборів співвласників ОСББ «Комфортний дім», оформленим відповідним протоколом загальних зборів, була обрана головою правління ОСББ.

Судом було досліджено зміст Протоколу загальних зборів співвласників об`єднання багатоквартирного будинку "Комфортний дім" № 04/02-2022 від 04.02.2022, який додано до позовної заяви, з якого вбачається ("По іншим питанням порядку денного"), що на зборах було заслухано питання щодо виборів нового члена правління ОСББ, замість ОСОБА_3 , тому що він не приймає участі у Зборах правління, на Загальні Збори не ходить та кошти за комунальні платежі не платить. У графі "Слухали": зазначено: " ОСОБА_2 , яка сказала, що готова бути новим членом правління ОСББ "Комфортний дім".

При цьому, третя особа у своїх пояснення факт членства в правлінні ОСББ та участі в діяльності об`єднання не заперечувала та будь-яких доказів на підтвердження іншого суду не надала.

Також, як вбачається зі змісту нотаріально посвідченого Протоколу Загальних зборів співвласників ОСББ "Комфортний дім" від 01.09.2025, а саме розділу 6 "Переобрання Голови Правління ОСББ "Комфортний дім" більшістю голосів було прийнято рішення про обрання Головою правління ОСОБА_2 .

Вказаний документ був наявний у відповідача та доданий до відзиву на позовну заяву.

Отже, як встановлено судом та не спростовано відповідачем, третя особа до 01.09.2025 була членом правління ОСББ, а з 01.09.2025 обрана головою правління ОСББ.

Таким чином, станом на дату звернення зі скаргою до Міністерства юстиції України 03.12.2025, третя особа була особою, яка за своїм статусом мала безпосереднє відношення до управління діяльністю ОСББ як член правління, доступу до його документів, рішень органів управління та питань, пов`язаних з майном багатоквартирного будинку.

Суд погоджується, що сам по собі статус власника квартири у будинку, в якому створено та функціонує ОСББ, не може автоматично свідчити про обізнаність особи щодо кожної реєстраційної дії, вчиненої стосовно майна у багатоквартирному будинку. При цьому, у спірних правовідносинах третя особа виступала і як власник квартири та член ОСББ також, тому суд відхиляє доводи позивачки відносно відсутності можливого порушення її прав вчиненою реєстраційною дією.

Водночас у цій справі позивачка посилалась не лише на формальний статус скаржниці як власника квартири, а на її активну участь в управлінні ОСББ як члена правління та згодом обіймання посади голови правління ОСББ.

Такі обставини не могли бути залишені відповідачем поза увагою, оскільки вони стосуються саме об`єктивної можливості скаржниці дізнатися про спірну реєстраційну дію раніше заявленої нею дати.

Натомість, зі змісту Висновку відповідача від 26.12.2025 не вбачається, що під час розгляду скарги Міністерство юстиції України надало цим доводам позивачки належну оцінку, витребувало та/або дослідило наявні документи ОСББ щодо участі ОСОБА_2 в органах управління та перебування на посаді Голови ОСББ, перевірило, які саме питання щодо спірного або аналогічних нежитлових приміщень розглядалися органами ОСББ, та чи могла скаржниця в силу виконання управлінських функцій отримати відомості про відповідні реєстраційні дії раніше 01.12.2025 враховуючи звернення зі скаргою через півтора роки після її здійснення.

Крім того, суд звертає увагу, що сама скаржниця під час звернення до Міністерства юстиції України не зазначила, які саме обставини об`єктивно перешкоджали їй дізнатися про спірну реєстраційну дію раніше 01.12.2025. При цьому відповідач ці обставини також не досліджував під час вирішення питання щодо дотримання строків звернення із скаргою.

Посилання на те, що ОСОБА_2 не була заявником відповідної реєстраційної дії, не отримувала повідомлень від державного реєстратора та самостійно отримала інформаційну довідку лише 01.12.2025, підтверджує лише дату фактичного отримання такої довідки. Водночас ці обставини не спростовують необхідності перевірки відповідачем того, чи могла вона, з урахуванням участі як член правління ОСББ та обрання головою правління ОСББ з 18.09.2025, дізнатися про спірне рішення раніше.

За таких обставин посилання скаржниці виключно на дату отримання інформаційної довідки не є достатнім для висновку про дотримання строку звернення зі скаргою без перевірки об`єктивного критерію можливості дізнатися про порушення права раніше.

Відтак, суд вважає, що відповідач передчасно визнав дотриманим строку звернення зі скаргою, обмежившись посиланням на дату отримання скаржницею інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, без повної перевірки обставин, пов`язаних з можливістю скаржниці дізнатися про оскаржуване рішення раніше.

Суд також враховує, що дотримання строку звернення зі скаргою є передумовою її розгляду по суті. Неповна перевірка цієї обставини впливає на законність усієї подальшої процедури адміністративного розгляду скарги, оскільки у разі встановлення пропуску строку суб`єкт розгляду скарги не мав би правових підстав для її розгляду по суті.

Посилання відповідача та третьої особи на те, що ОСОБА_2 не була заявником відповідної реєстраційної дії та не отримувала повідомлень від державного реєстратора, не спростовують необхідності перевірки саме об`єктивного критерію можливості дізнатися про порушення права. Наявність або відсутність такого повідомлення є лише однією з обставин, однак не виключає обов`язку Міністерства юстиції України перевірити інші дані, на які посилався позивач, зокрема щодо участі скаржниці в управлінні ОСББ.

Таким чином, перевіряючи рішення відповідача на відповідність вимогам пункту 3 частини другої статті 2 КАСУ щодо обґрунтованості, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії), суд дійшов висновку про відсутність належної обґрунтованості та мотивування прийнятого відповідачем рішення у питання строків звернення скаржника зі скаргою.

Крім того, при розгляді цієї справи суд приймає до уваги висновки, викладені у постанові від 07.07.2022 Верховного Суду у справі № 280/2030/21, в якій суд касаційної перевіряючи обставини щодо дотримання скаржником строку звернення зі скаргою дійшов таких висновків: "...61. Перевіряючи наявність підстав вважати, що у даному випадку порушено строк подачі скарги до Мін`юсту саме з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю, суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що факт обізнаності третьої особи підтверджується рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 28 листопада 2014 року у справі № 336/7345/14-а за позовом ТОВ «Кредитні ініціативи» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості, а також рекомендованим повідомлення про вручення поштового відправлення від 26 липня 2018 року № 140004074056426 про звернення стягнення па предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.

62. На цій підставі колегія суддів погоджується з висновком судів першої та апеляційної інстанцій про те, що особа міг знати про можливі дії кредитора та іпотекодержавця щодо кредитних правовідносин з отримання повідомлення про початок процедури стягнення заборгованості за кредитним договором та, відповідно, міг своєчасно оскаржити будь-які дії державного реєстратора щодо права власності на квартиру, яка знаходилася в іпотеці, однак строки звернення зі скаргою до Комісії Мін`юсту порушив без поважних причин, що відповідно до частини восьмої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для відмови у задоволені скарги.

64. З огляду на вищезазначене, колегія суддів погоджується з висновком судів першої та апеляційної інстанцій про те, що невиконання суб`єктом владних повноважень вимог законодавства у частині дотримання строків подачі та розгляду скарги, а також безпідставне поновлення строків звернення зі скаргою, ставить під сумнів законність всієї процедури розгляду скарги та, як наслідок, прийнятого за її результатами рішення, зокрема, у частині анулювання доступу позивачу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень."

Відповідно до вимог ч. 5 ст. 242 Кодексу адміністративного судочинства України суд при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Щодо висновків Міністерства юстиції України про порушення позивачкою вимог законодавства у сфері державної реєстрації прав, суд зазначає про таке.

За змістом пункту 4 частини першої статті 24 Закону №1952-IV підставою для відмови у державній реєстрації прав є подання документів, які не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

В основу оскаржуваного наказу Міністерство юстиції України поклало висновок про те, що подані позивачці документи не давали змоги встановити набуття ОСББ «Комфортний дім» права власності на нежитлове приміщення № 2186.

При цьому відповідач, зокрема, послався на положення пунктів 77 79 Порядку № 1127, які регулюють державну реєстрацію права власності на закінчений будівництвом об`єкт, у тому числі питання підтвердження прийняття такого об`єкта в експлуатацію та присвоєння йому адреси.

Разом з тим, як вбачається з доводів позивачки, спірне нежитлове приміщення № 2186 не створювалося як новий окремий об`єкт нерухомого майна у результаті завершення будівництва чи реконструкції, а було сформоване в межах вже існуючого багатоквартирного будинку.

Позивачка наполягає, що таке приміщення було сформоване для реалізації рішення загальних зборів співвласників ОСББ «Комфортний дім», оформленого протоколом № 20/07-2020 від 20.07.2020, яким голова правління був уповноважений на відчуження нежитлових приміщень.

Суд зазначає, що вказані доводи позивачки мали істотне значення для правильного визначення правової природи реєстраційної дії та належного кола норм, які підлягали застосуванню. Якщо спірне приміщення не є новоствореним або закінченим будівництвом об`єктом, то застосування до нього положень пунктів 77 79 Порядку №1127 потребувало окремого мотивування з боку Міністерства юстиції України, із наведенням аргументів, чому саме ці норми підлягають застосуванню до сформованого приміщення у вже прийнятому в експлуатацію багатоквартирному будинку.

Натомість зміст оскаржуваного наказу та висновку колегії свідчить про те, що Міністерство юстиції України фактично ототожнило спірну реєстраційну дію з первинною державною реєстрацією права власності на закінчений будівництвом об`єкт, не надавши належної оцінки доводам про іншу правову природу приміщення № 2186.

Суд не заперечує, що державний реєстратор зобов`язаний перевіряти подані документи на наявність підстав для проведення реєстраційної дії, а за наявності підстав, передбачених статтею 24 Закону №1952-IV, відмовити у державній реєстрації прав.

Водночас, висновок про наявність підстав для відмови у державній реєстрації має бути чітко співвіднесений із конкретними обставинами справи, правовою природою об`єкта, документами, які були подані для державної реєстрації, а також із наведенням належного правового обґрунтування щодо доводів як скаржника, так і особи, стосовно якої подано скаргу.

Міністерство юстиції України під час розгляду скарги повинно надати оцінку усім істотним доводам учасників процедури, зокрема поясненням державного реєстратора щодо правової природи об`єкта, підстав формування нежитлового приміщення та документів, на підставі яких проведено реєстраційну дію.

У цій справі відповідач не навів достатнього мотивування, чому саме недотримання вимог пунктів 77 79 Порядку № 1127 у спірних правовідносинах є самостійною та достатньою підставою для висновку про неправомірність рішення позивачки, якщо за доводами позивачки предметом реєстрації було приміщення у вже існуючому багатоквартирному будинку, а не новостворений закінчений будівництвом об`єкт.

Саме по собі посилання на відсутність запитів до відповідних органів щодо отримання документів про прийняття об`єкта в експлуатацію та присвоєння адреси не є достатнім, якщо відповідач попередньо не обґрунтував, що спірна реєстраційна дія за своїм характером підпадала під правила державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об`єкт.

Суд також бере до уваги, що у матеріалах справи наявні доводи сторін щодо правового режиму приміщення № 2186 як спільного майна співвласників багатоквартирного будинку, можливості ОСББ бути суб`єктом права власності на таке майно, дійсності та змісту рішень загальних зборів ОСББ, а також повноважень голови правління на вчинення дій щодо нежитлових приміщень.

Оцінка цих питань виходить за межі суто технічної перевірки дотримання реєстраційної процедури та фактично стосується матеріально-правового спору щодо належності майна, обсягу прав співвласників, правового статусу ОСББ та наслідків прийнятих органами управління ОСББ рішень.

У цій справі доводи сторін і третьої особи свідчать про наявність спору щодо правового режиму нежитлового приміщення № 2186, зокрема щодо того, чи є воно спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, чи могло ОСББ «Комфортний дім» набути право власності на це приміщення та чи були достатніми для цього рішення органів управління ОСББ.

Водночас вирішення таких питань виходить за межі адміністративного розгляду скарги у сфері державної реєстрації.

Щодо доводів третьої особи про те, що внаслідок оскаржуваної реєстраційної дії спірне приміщення було виключене зі спільної сумісної власності співвласників та зареєстроване за ОСББ як юридичною особою, суд зазначає, що такі доводи підтверджують наявність спору щодо правового режиму майна. Проте, у межах цієї адміністративної справи суд не встановлює, чи є приміщення № 2186 спільним майном співвласників, чи могло ОСББ набути право власності на таке приміщення, чи є чинними та достатніми рішення органів управління ОСББ, оскільки ці питання можуть бути предметом окремого спору за участю належних сторін в порядку іншого судочинства.

У цій справі суд перевіряє виключно те, чи довів відповідач правомірність та обґрунтованість власного рішення, прийнятого за результатами розгляду скарги, з урахуванням меж адміністративного контролю у сфері державної реєстрації.

Суд відхиляє також посилання третьої особи на інші накази Міністерства юстиції України щодо аналогічних приміщень у тому самому багатоквартирному будинку. Такі накази не є нормативно-правовими актами, не мають преюдиційного значення для цієї справи та не можуть самі по собі підтверджувати правомірність оскаржуваного наказу від 31.12.2025 № 3711/5.

Кожне рішення державного реєстратора та кожен наказ Міністерства юстиції України підлягають оцінці з урахуванням конкретних документів, конкретної реєстраційної дії та конкретних підстав, покладених в основу відповідного індивідуального акта.

Відтак посилання третьої особи на інші накази Міністерства юстиції України не може замінити собою належного доказування правомірності саме оскаржуваного наказу та не звільняє відповідача від обов`язку довести дотримання процедури, повноту встановлення обставин і пропорційність застосованого заходу реагування у цій справі.

Щодо застосування до позивачки заходу реагування у вигляді тимчасового блокування доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на два місяці, суд зазначає таке.

Застосування такого заходу є втручанням у професійну діяльність приватного нотаріуса як державного реєстратора, а тому має відповідати принципам законності, обґрунтованості, необхідності та пропорційності. Відповідач, приймаючи рішення про тимчасове блокування доступу, мав не лише констатувати факт порушення, а й мотивувати, чому саме такий захід є необхідним і достатнім, чому саме строк два місяці є співмірним характеру порушення, чи враховано поведінку державного реєстратора, наслідки реєстраційної дії, наявність чи відсутність попередніх порушень, а також можливість застосування менш обтяжливого заходу реагування.

З матеріалів справи вбачається, що мотивування відповідача у цій частині має загальний характер і зводиться до посилання на встановлений факт порушення та необхідність попередження нових порушень у сфері державної реєстрації прав.

Суд вважає, що такого мотивування недостатньо для висновку про дотримання принципу пропорційності, оскільки відповідач не навів індивідуалізованої оцінки саме дій позивача, ступеня їх суспільної шкідливості, характеру вини, наслідків та причин обрання саме двомісячного строку блокування доступу.

Так, Висновок колегії не містить аналізу того, чому саме у спірних правовідносинах анулювання рішення державного реєстратора не було достатнім способом реагування, а також чому додаткове тимчасове блокування доступу позивача до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком саме на два місяці відповідало характеру встановленого порушення.

При цьому суд враховує, що навіть у разі встановлення певних недоліків під час проведення реєстраційної дії, застосування заходу реагування до державного реєстратора має бути належно обґрунтованим окремо від питання анулювання рішення про державну реєстрацію прав. Відсутність такого самостійного мотивування є підставою для висновку про невідповідність оскаржуваного наказу критеріям обґрунтованості та пропорційності, визначеним частиною другою статті 2 КАС України.

Таким чином, недоліки оскаржуваного наказу полягають не лише у можливій неправильності окремих висновків Міністерства юстиції України, а насамперед у неповноті перевірки передумов розгляду скарги, недостатньому мотивуванні застосованих норм матеріального права до конкретної реєстраційної дії та відсутності належної індивідуалізації заходу реагування, застосованого до позивача.

Відповідно до частини першої та другої статті 77 КАС України кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, а в адміністративних справах щодо протиправності рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень саме на відповідача покладається обов`язок доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності.

У цій справі відповідач не довів належними та достатніми доказами, що під час прийняття оскаржуваного наказу було повно та всебічно перевірено питання дотримання скаржницею строку звернення зі скаргою, належним чином визначено правову природу спірного об`єкта та реєстраційної дії, обґрунтовано застосування пунктів 77 79 Порядку № 1127 саме до нежитлового приміщення № 2186, а також наведено достатні мотиви для застосування до позивача заходу реагування у вигляді тимчасового блокування доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на два місяці.

Сукупність наведених обставин дає суду підстави для висновку, що пункт 1, 3 та 5 наказу Міністерства юстиції України від 31.12.2025 №3711/5 «Про задоволення скарги» прийнято передчасно, без належного з`ясування всіх обставин, що мали значення для його прийняття, та без достатнього мотивування, що свідчить про його невідповідність вимогам частини другої статті 2 КАС України.

Також суд окремо зазначає, що скасування оскаржуваного наказу Міністерства юстиції України у цій справі не є вирішенням спору про належність нежитлового приміщення № 2186 на праві власності ОСББ «Комфортний дім» чи співвласникам багатоквартирного будинку, не підтверджує і не спростовує речових прав будь-якої особи на це приміщення, а свідчить виключно про недоведеність відповідачем правомірності прийняття оскаржуваного індивідуального акта у межах цієї адміністративної справи.

З огляду на викладене, враховуючи закриття судом провадження в частині позовних вимог щодо оскарження пунктів 2 та 4 спірного наказу позов підлягає задоволенню повністю.

Відповідно до ч. 1 ст. 139 КАС України при задоволенні позову сторони, яка не є суб`єктом владних повноважень, всі судові витрати, які підлягають відшкодуванню або оплаті відповідно до положень цього Кодексу, стягуються за рахунок бюджетних асигнувань суб`єкта владних повноважень, що виступав відповідачем у справі, або якщо відповідачем у справі виступала його посадова чи службова особа.

До позовної заяви позивачем додано докази сплати судового збору у сумі 1331,20 грн.

Таким чином, сплачений позивачем судовий збір у розмірі 1331,20 грн підлягає стягненню на його користь за рахунок бюджетних асигнувань суб`єкта владних повноважень Міністерства юстиції України.

Керуючись статтями 9, 14, 73-78, 90, 143, 242-246, 250, 255 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

ВИРІШИВ:

1. Адміністративний позов задовольнити повністю.

2. Визнати протиправними та скасувати пункти 1, 3 та 5 наказу Міністерства юстиції України від 31.12.2025 № 3711/5 «Про задоволення скарги».

3. Стягнути за рахунок бюджетних асигнувань Міністерства юстиції України (ідентифікаційний код 00015622, місцезнаходження: 01001, м. Київ, вул. Архітектора Городецького, 13) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ; адреса реєстрації: АДРЕСА_2 ) судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1331 (одна тисяча триста тридцять одна) грн 20 коп.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Шостого апеляційного адміністративного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У разі оголошення судом лише вступної та резолютивної частини рішення, або розгляду справи в порядку письмового провадження, апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.

Суддя Панова Г. В.