Рішення № 138707891, 29.07.2026, Конотопський міськрайонний суд Сумської області

Справа № 577/6219/25

Провадження № 2/577/107/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 липня 2026 року

Конотопський міськрайонний суд Сумської області в складі:

головуючого судді Логіна Є.В.,

при секретарі Скляр О.М.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Конотопа, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа: Дубов`язівська селищна рада Конотопського району Сумської області про визнання дійсним договору купівлі-продажу, визнання права власності, визнання права на завершення приватизації та проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, -

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 , третя особа: Дубов`язівська селищна рада Конотопського району Сумської області , в якому, остаточно уточнивши позовні вимоги 24.02.2026р., просить:

- визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 53,3 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 09.05.2007 року між ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 та ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 ;

- визнати за ОСОБА_1 право власності на вказаний житловий будинок;

- визнати за ОСОБА_1 право на завершення приватизації згідно рішення Дубов`язівської селищної ради Конотопського району Сумської області № 67 від 16.12.1993 р. «Про приватизацію земельних ділянок громадянам» та проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку розміром 0,2 га (для ОЖБ-0,04 га, для СГ 0,22 га) за адресою АДРЕСА_1 .

Свої вимоги мотивує тим, що рішенням виконавчого комітету Дубов`язівської селищної ради від 16 грудня 1993 року № 67 ОСОБА_4 було передано безоплатно у приватну власність земельну ділянку площею 0,26 га, для обслуговування житлового будинку та ведення сільського господарства, за адресою: АДРЕСА_1 . На вказаній земельній ділянці ОСОБА_4 побудував житловий будинок із господарськими будівлями та спорудами.

Після смерті ОСОБА_4 у 1995 році спадщину після нього, за твердженням позивача, фактично прийняла його дочка ОСОБА_5 , яка була зареєстрована та проживала разом зі спадкодавцем, а після його смерті продовжувала проживати у спірному будинку та користуватися ним. У 2004 році остання замовила виготовлення технічного паспорта на будинок та вчинила дії, спрямовані на оформлення права власності на нерухоме майно.

ІНФОРМАЦІЯ_3 ОСОБА_5 померла. Після її смерті, як вважає позивач, фактично прийняли спадщину ОСОБА_6 (син ОСОБА_4 ) і ОСОБА_3 (онук ОСОБА_4 ).

ОСОБА_1 проживав неподалік спірного домоволодіння та вирішив придбати будинок. З цього приводу між ним, ОСОБА_6 і ОСОБА_3 була досягнута усна домовленість про купівлю-продаж житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . За твердженням позивача, істотними умовами домовленості були передача будинку у його власність, сплата за нього 2 000 грн, а також подальше оформлення продавцями спадкових прав і нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу. На підтвердження вказаного, ОСОБА_6 та ОСОБА_3 склали письмову розписку від 09.05.2007р., про передачу коштів та майна, а позивач отримав технічну документацію на будинок і ключі від нього, вселився до будинку, перевіз особисті речі, почав ним користуватися, включно і по теперішній час.

За словами позивача, ОСОБА_6 та ОСОБА_3 зобов`язалися оформити спадщину після смерті ОСОБА_5 , після чого нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу і переоформити будинок на позивача. Однак в подальшому продавці виїхали до міста Суми, певний час вони повідомляли позивачу, що займаються оформленням спадкових прав, а згодом перестали виходити на зв`язок. У зв`язку з цим нотаріальне посвідчення договору та державна реєстрація права власності за позивачем не відбулися.

Позивач вважає, що сторони досягли домовленості щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу, він повністю виконав свій обов`язок щодо сплати ціни, отримав майно у фактичне володіння та користування, а продавці ухилилися від нотаріального посвідчення правочину. Просив визнати за ним право власності на спірний житловий будинок.

Обґрунтовуючи уточнені вимоги, позивач зазначив, що частиною другою статті 220 ЦК України передбачена можливість визнання договору дійсним у разі, якщо сторони домовилися щодо всіх його істотних умов, що підтверджується письмовими доказами, відбулося повне або часткове виконання договору, однак одна зі сторін ухилилася від нотаріального посвідчення. Вважає, що в даному випадку всі умови для застосування зазначеної норми наявні, оскільки сторони визначили предмет договору та його ціну, він повністю сплатив погоджену суму, отримав будинок, технічну документацію і ключі, після чого протягом тривалого часу відкрито та безперервно користується нерухомим майном. Стверджує, що неможливість нотаріального посвідчення договору була зумовлена тим, що продавці не завершили оформлення спадщини після смерті ОСОБА_5 , переїхали та надалі втратили з ним зв`язок.

Щодо земельної ділянки позивач зазначив, що ОСОБА_4 не отримував державного акта та не здійснив державної реєстрації права, тому на його думку, після смерті ОСОБА_4 право на завершення приватизації земельної ділянки увійшло до складу спадщини, а у зв`язку з придбанням ним житлового будинку та домовленістю про передачу разом із ним земельної ділянки таке право має бути визнане за позивачем.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник, адвокат Дерев`янко О.В. підтримали уточнені позовні вимоги, просила такі задовольнити.

Від третьої особи, Дубов`язівської селищної ради надійшла заява про розгляд справи без участі їх представника. Не заперечують задоволенню позову.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання вкотре не з`явився, хоча повідомлявся про дату та місце розгляду справи в установленому законом порядку. Причини неявки суду невідомі. Відзиву на позовну заяву та уточнені позовні вимоги не подав, своїх заперечень щодо позову суду не повідомив.

Згідно ч.1 ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Заслухавши пояснення позивача та його представника, пояснення свідків по справі, дослідивши письмові докази у їх сукупності, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок відповідно до статті 89 ЦПК України, суд дійшов таких висновків.

Судом встановлено, що рішенням виконавчого комітету Дубов`язівської селищної ради Конотопського району Сумської області від 16 грудня 1993 року № 67 «Про приватизацію земельних ділянок громадянам» ОСОБА_4 було передано безоплатно у приватну власність земельну ділянку загальною площею 0,26 га за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с. 18).

На вказаній земельній ділянці ОСОБА_4 побудував житловий будинок із господарськими будівлями та спорудами.

Так, відповідно до витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно № 5734583 від 07 грудня 2004 року власником житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 є ОСОБА_4 , форма власності приватна, частка у праві власності 1/1. Підставою виникнення права власності зазначено свідоцтво про право власності від 15 вересня 1957 року, видане Дубов`язівською селищною радою. (а.с. 17).

Відповідно до технічного паспорта на житловий будинок індивідуального житлового фонду, складеного станом на 11 листопада 2004 року, власником будинку зазначено ОСОБА_4 , якому належав об`єкт у цілому. Технічному об`єкту присвоєно інвентарний та реєстровий номер 610. (а.с. 10-14).

Згідно відповіді Конотопського відділу РАЦСу від 15.01.2025р., ОСОБА_4 помер у 1995 році. (а.с. 24).

Як стверджує позивач, після смерті ОСОБА_4 , спадщину фактично прийняла дочка ОСОБА_5 , яка була зареєстрована і проживала разом із батьком у спірному будинку, а після його смерті продовжувала ним користуватися.

Згідно свідоцтва про смерть від 11.05.2006р., ОСОБА_5 померла ІНФОРМАЦІЯ_4 (а.с. 5).

В матеріалах справи наявна копія будинкової книги щодо реєстрації місця проживання громадян у спірному будинку АДРЕСА_1 . (а.с. 6-9). Згідно наявних в ній відомостей, головою будинковолодіння за вказаною адресою записаний ОСОБА_4 . Разом із ним мешкали ОСОБА_7 1921 р.н., ОСОБА_3 , 1964 р.н., ОСОБА_6 , 1950 р.н., ОСОБА_5 , 1942 р.н. У будинковій книзі зазначено, що відомості щодо проживання вказаних осіб перевірялись уповноваженою особою із 1972р. по 1986р.

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, станом на 23.02.2026р., власником спірного домоволодіння залишається ОСОБА_4 (а.с. 82).

Позивач стверджує, що після смерті ОСОБА_4 , спадщину фактично прийняв ОСОБА_3 , який є рідним сином ОСОБА_5 , та який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини. Тому і зазначив його в статусі відповідача.

Що стосується придбання позивачем спірного будинку, то із наявної в матеріалах справи письмової розписки від 09 травня 2007 року вбачається, що ОСОБА_6 та ОСОБА_3 отримали від ОСОБА_1 2 000 грн за садибу та земельну ділянку, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , яку передали йому в користування, претензій не мають.

Позивач вважає, що сторони досягли домовленості щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу, він повністю виконав свій обов`язок щодо сплати ціни, отримав майно у фактичне володіння та користування, а продавці ухилилися від нотаріального посвідчення правочину. Посилається на вимоги ч.2 ст. 220 ЦК України, якими передбачена можливість визнання договору дійсним у разі, якщо сторони домовилися щодо всіх його істотних умов, що підтверджується письмовими доказами, відбулося повне або часткове виконання договору, однак одна зі сторін ухилилася від нотаріального посвідчення.

Так, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 665 ЦК України).

Згідно зі статтею 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших установлених законом випадків, належить власникові товару.

Однак будь-яких правовстановлюючих документів, які підтверджували б належність спірного будинку ОСОБА_6 або ОСОБА_3 на праві власності станом на 09 травня 2007 року, матеріали справи не містять.

Позивачем не доведено, що вказаним особам видавались свідоцтва про право на спадщину після смерті ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , що за ними у встановленому законом порядку реєструвалося право власності, як і відсутня інформація, чи заводились спадкові справи після смерті зазначених осіб.

Отже, необхідною передумовою дійсного відчуження житлового будинку є наявність у продавця права власності або іншого передбаченого законом повноваження на розпорядження цим майном.

Суд враховує, що відповідно до статті 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов`язків від померлої фізичної особи до її спадкоємців, а за статтею 1218 цього Кодексу до складу спадщини входять права та обов`язки, які належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини.

Як на підставу своїх вимог, представник позивача посилалась на частину п`ятою статті 1268 ЦК України, якою встановлено, що незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.

Разом із тим правове значення факту прийняття спадщини не можна ототожнювати з наявністю у спадкоємця належно оформленого та зареєстрованого права на нерухоме майно, яке дозволяє здійснити його відчуження.

За законодавством, чинним на час складення розписки у травні 2007 року, спадкоємець, який прийняв у складі спадщини нерухоме майно, був зобов`язаний звернутися за видачею свідоцтва про право на спадщину, а право власності на таке нерухоме майно виникало з моменту його державної реєстрації.

Також, положення частини третьої статті 1296 ЦК України про те, що відсутність свідоцтва про право на спадщину не позбавляє спадкоємця права на спадщину, не означає, що такий спадкоємець до оформлення своїх прав може розпорядитися нерухомим майном як зареєстрований власник.

Зазначена норма охороняє спадкові права особи, яка прийняла спадщину, але не скасовує встановленої законом процедури оформлення права власності на нерухомість та не наділяє спадкоємця можливістю відчужувати нерухоме майно без підтвердження його права на конкретний об`єкт, складу спадкоємців та розміру спадкової частки кожного з них.

На час складення розписки від 09.05.2007р., спірний будинок продовжував бути зареєстрованим за померлим ОСОБА_4 . Належних доказів того, що ОСОБА_6 та ОСОБА_3 у встановленому законом порядку прийняли спадщину, були єдиними спадкоємцями, набули право на весь житловий будинок, визначили належні кожному з них частки, оформили свідоцтва про право на спадщину, зареєстрували право власності на нерухоме майно, суду не подано.

Саме посилання позивача на родинні зв`язки ОСОБА_6 і ОСОБА_3 зі спадкодавцями не є достатнім доказом виникнення у них права власності на весь будинок.

Як зазначено постанові КЦС ВС від 22.03.2023 у справі № 463/6829/21-ц, право володіння і користування виникає з часу відкриття спадщини, а право розпорядження нерухомим майном виникає після оформлення спадкових прав і державної реєстрації. Верховний Суд зазначив, що спадкоємець, який належним чином прийняв спадщину, є її власником із часу відкриття спадщини. Відсутність свідоцтва не позбавляє його прав на спадщину та можливості володіти, користуватися нею і захищати ці права. Разом із тим ВС прямо сформулював: з моменту відкриття спадщини спадкоємець набуває право володіння та користування спадковим майном і набуде право ним розпорядитися після оформлення спадщини. Таким чином, прийняття спадщини саме по собі не надавало спадкоємцю можливості відчужити нерухомість до оформлення спадкових прав.

У Постанові КЦС ВС від 14 квітня 2021 року, у справі № 754/11747/18 Верховний Суд повторив усталену позицію: якщо у складі спадщини, яку прийняв спадкоємець, є нерухоме майно, право розпорядження нерухомим майном виникає в нього з моменту державної реєстрації цього майна. Одночасно суд указав, що до реєстрації спадкоємець має право захищати спадкове майно, зокрема витребовувати його, але це не тотожне праву укладати договори його відчуження.

Отже, сам факт фактичного прийняття спадщини ОСОБА_6 та ОСОБА_3 , навіть у разі його доведеності, не свідчив про наявність у них станом на 09 травня 2007 року права відчужити спірний житловий будинок.

Щодо застосування статті 220 ЦК України, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Однак визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України не може бути засобом створення у продавця права власності, якого він не набув, відчуження нерухомості особами, які не підтвердили повноважень власника.

Верховний Суд у постанові від 18 серпня 2021 року у справі №305/1468/16-ц зазначив, що визнання дво- або багатостороннього правочину дійсним, тобто його конвалідація, на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається лише щодо нікчемного правочину, нікчемність якого зумовлена саме відсутністю нотаріального посвідчення. Ця норма не призначена для усунення інших юридичних дефектів правочину.

В даній справі перешкодою для нотаріального посвідчення була не лише поведінка продавців, а передусім відсутність у них оформленого права власності на предмет продажу.

Як уже зазначалось, продавці не мали свідоцтв про право на спадщину, не зареєстрували за собою право власності та не могли надати нотаріусу документи, які підтверджували б їхнє право розпоряджатися будинком.

Тому нотаріальне посвідчення договору станом на 09 травня 2007 року було юридично неможливим незалежно від бажання сторін.

Суд не вправі застосувати статтю 220 ЦК України таким чином, щоб судове рішення замінило одночасно встановлення факту прийняття спадщини кожним зі спадкоємців, визначення кола спадкоємців, визначення їхніх часток, видачу свідоцтв про право на спадщину, державну реєстрацію права власності продавців, нотаріальне посвідчення договору відчуження.

Крім того, зі змісту розписки від 09 травня 2007 року вбачається, що гроші отримали дві особи ОСОБА_6 та ОСОБА_3 . Проте позов про визнання договору дійсним заявлений лише до ОСОБА_3 , а у прохальній частині уточненого позову позивач просить визнати дійсним договір, укладений між ним і ОСОБА_3 . Вказану позицію представник позивача мотивувала тим, що на її переконання, саме ОСОБА_3 фактично прийняв спадщину після смерті матері ОСОБА_5 .

В цій частині, суд не може визнати дійсним правочин лише щодо одного з двох осіб, які за розпискою виступали на стороні продавця, не встановивши правового статусу іншого продавця. Разом з цим, в розписці передбачено передачу спірного будинку у користування ОСОБА_1 , а не набуття права власності.

У судовому засіданні були допитані свідки ОСОБА_8 , ОСОБА_9 та ОСОБА_10 , які кожен окремо пояснили, що тривалий час знайомі з позивачем ОСОБА_1 , є його колегами та проживають неподалік від спірного домоволодіння.

Свідки зазначили, що їм відомо про проживання ОСОБА_1 у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 . За їхніми поясненнями, після смерті ОСОБА_5 позивач придбав цей будинок у її брата ОСОБА_6 та сина ОСОБА_3 , після чого вселився до нього та проживає у ньому до цього часу.

Разом із тим свідки зазначили, що не були безпосередніми учасниками домовленості між позивачем, ОСОБА_6 та ОСОБА_3 , не були присутні під час погодження сторонами всіх умов правочину, передачі грошових коштів, документів на нерухоме майно або домовленості про нотаріальне посвідчення договору.

Свідкам також невідомі обставини відкриття та прийняття спадщини після смерті ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , коло спадкоємців кожного зі спадкодавців, підстави спадкування ОСОБА_6 і ОСОБА_3 , факт прийняття ними спадщини, розмір належних їм спадкових часток, тощо.

Оцінюючи показання свідків ОСОБА_8 , ОСОБА_9 та ОСОБА_10 у сукупності з іншими доказами, суд вважає їх послідовними та узгодженими у частині підтвердження фактичного проживання позивача у спірному будинку після 2007 року, користування ним та сприйняття оточуючими ОСОБА_1 як особи, якій будинок був переданий ОСОБА_6 і ОСОБА_3 .

Разом із тим такі показання не підтверджують виникнення у продавців права власності на будинок і не спростовують установлених письмовими доказами обставин.

Оскільки суд не встановив підстав для визнання договору купівлі-продажу дійсним, похідні вимоги про визнання за позивачем права власності на житловий будинок, визнання права на завершення приватизації та проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку

також задоволенню не підлягають.

Посилання позивача на постанови Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц, від 30 жовтня 2019 року у справі № 140/2001/17, від 22 лютого 2021 року у справі № 545/440/18 та від 21 квітня 2023 року у справі № 469/159/13-ц суд оцінює критично, оскільки викладені в них правові висновки не підтверджують наявності підстав для задоволення позову. Навпаки, Верховний Суд послідовно виходить із того, що для застосування частини другої статті 220 ЦК України необхідним є встановлення безповоротного ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості посвідчити його в нотаріальному порядку.

В даному ж випадку позивач посилається на те, що перед нотаріальним посвідченням продавці повинні були оформити спадкові права, чого вони не зробили. Отже, перешкодою для посвідчення договору була відсутність у продавців належно оформленого права на нерухоме майно, а не доведене ухилення від нотаріального посвідчення.

Правова позиція Верховного Суду, викладена у постанові від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц, також не підтверджує вимог позивача, оскільки конвалідація за частиною другою статті 220 ЦК України допускається лише для правочину, нікчемність якого зумовлена виключно відсутністю нотаріального посвідчення. У спірних правовідносинах наявні інші дефекти: відсутність оформленого права власності продавців, невизначеність складу спадкоємців і спадкових часток. Такі дефекти не можуть бути усунені шляхом застосування статті 220 ЦК України.

З огляду на встановлені обставини та наведені норми матеріального права суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 263-265 ЦПК України, суд ,-

у х в а л и в :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа: Дубов`язівська селищна рада Конотопського району Сумської області про визнання дійсним договору купівлі-продажу, визнання права власності, визнання права на завершення приватизації та проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Сумського апеляційного суду протягом 30 днів з дня проголошення повного тексту, шляхом подання апеляційної скарги.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне найменування сторін:

Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрований: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ).

Відповідач: ОСОБА_3 (остання відома адреса: АДРЕСА_1 ).

Третя особа: Дубов`язівська селищна рада Конотопського району Сумської області, юридична адреса: сел. Дубов`язівка Конотопського району Сумської області, вул. В.Глуховця, 8.

Повний текст рішення виготовлено 04 серпня 2026 року.

Суддя Логін Є. В.